マンガでよめる痔のこと・薬のこと

相続した土地があります。その土地を売るべきか?駐車場にするべきか?悩んでいます。

不動産業者曰く「立地条件は最高!(人口の多い都市の駅から徒歩2分、日当たり良好)希少価値はかなりある」
「ただ、面積が狭い(18坪)のが難点。」

という土地です。3階建ての住宅を建てることができるので売却も良し、駐車場でも見込みはあるようです。

将来的に自分達が住む可能性はありません。

これから少子化の時代、不動産の価値はどんどん下がっていくと聞いています。今のうちに売っておくべきか?それとも不況の嵐が吹き荒れてる世の中が、もう少し落ち着いてから売るべきか・・「車離れ」も考えると駐車場としてはどうなのか・・・

考えているうちにわからなくなってしまいました。不動産業者の意見も様々です。利益が絡まない方のご意見を伺いたいです。よろしくお願いします。

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A 回答 (9件)

以下の点、補足すると意見を言いやすいと思います。



・その物件が幾らくらいで売れるのか?
・駐車場なら何台停まれるのか?
・月極め駐車場ならいくら取れるのか?
・近辺の駐車場の数は?
・近辺の人口密度は?
・近辺のコインパーキングの値段は?

この回答への補足

ご指摘ありがとうございます。

その物件が幾らくらいで売れるのか?
  坪140~150万と査定されています。(実際買ってくれる人が  いればの話ですが)

・駐車場なら何台停まれるのか?
  3台のみです
・月極め駐車場ならいくら取れるのか?
  18000~20000円ぐらいです  
・近辺の駐車場の数は?
  月極めの駐車場は少なめです。実は道路を挟んだお向かいに、コインパーキングがあります。近所の方の話では空いていることが多いそうです。
・近辺の人口密度は?
  120万人の市です。人口密度は550人/キロのようです
・近辺のコインパーキングの値段は?
  値段はちょっとわかりませんが、不動産業者曰く「コインパーキングは余り気味」とのことでした。実際周辺にいくつか見かけました。(家の向かいもそうですし・・)駐車場にするなら、月極めしかなさそうです。

自分でこう書いてみると、駐車場ってのもあまりよくない感じがしてきました。目の前のコインパーキングも採算合わなかったら、月極めに変わる可能性もありますね・・

ありがとうございました。

補足日時:2010/02/03 11:12
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返信いただきました。



証券口座を開設しても株は30万円程度に抑えてください。
30万円程度でも保有することで、にわかに経済問題が気になり新聞を良く読むようになり、更に国際情勢まで関心が広がります。
この効果は大きく、資産運用の根本的な考え方に目覚めていきます。
資産運用について詳しくないということはサラリーマンだったと思います。
経営者は常に日本と海外の情勢に眼をくばり経営方針を判断してます。
少額といえども資産運用は立派な経営者ですので、こうしたやり方で経営能力を高めてください。

ついでにFXの口座も無料で開設出来ます。
FXは為替変動を利用したものですから、為替変動が分かってきます。
週単位のチャートを見れば明日の為替は予測がつきますが、日単位の日足チャートも週足チャートもテレビは一切報道せず、現在の為替状況のみを報道してます。
これは国民に為替の動向を知らせないある機関の圧力としか思えません。
ネットも資産運用については本当のことは一切掲載されていません。
やはり書籍が一番正しい情報源です。
まずは何冊かお読みになり、20万円か30万円程度で株を買い毎日見てますと新聞ニュースにも興味がかなりわき、自然と経営能力がついてきます、
それから不動産の売却をお決めください。
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この回答へのお礼

ご助言ほんとうにありがとうございます。

今回の相談を通して、学びました。

人に聞くのはいいことだけど、自分でちゃんと学ばなければいないなと・・・

貴重なご意見、本当にありがとうございました。

書籍・・読みたいと思います。

お礼日時:2010/02/06 15:01

kekekoです。

皆さん難しい事を言っておられますね。車も3台しか停めれれない・・・リスクがありそうですね。
私が住んでいる城南地区の駐車場は少し前まで屋根無し下が砂利の場所で月決めで35,000円でした。
夜しか停めないので、仕事場所と2台分キープでかなりの出費でした。ところが最近、近くの大きなコインパーキングで、夜だけ平日会員と言うものを募集し始めました。なんと8,000円です!!勿論其方に乗り換えましたよ!!土日は殆ど車に乗らないので、仕事場のほうに置いています。自宅から駅まで10秒、仕事場から、最寄り駅まで2分!!本当は、車なんて要らない立地なのですが・・・やはり無いと困るので・・

一時は、自宅の周りに駐車場が無くて本当に困ったのですが・・・今はどこも空いています。その上安くなりました。そんな状況で・・・駐車場にするか等と議論するのも馬鹿げているような気がしてなりません。

私なら、やはり売却して自分の生活を豊かにする為に使うでしょうね。今は、何でも買いどきと言う気がします。趣味で集めている。骨董もバブル時代に比べるとすごく安くビックリ!!ほしいものが安く手に入るチャンスかと思っています。

一人っ子が目立つ昨今・・彼らが結婚したら家が一戸要らなくなるのは・・誰でも判っていることですよね・・・やはり私なら売ります((笑)!!
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この回答へのお礼

KEKEKOさん ありがとうございます。

35000円から8000円ですか・・すごい下がり方ですね。

実は私、一人っ子なんですよ。結婚し、実家は空き家になりました。そのまんま、おっしゃるとおりですね(笑)

今回いろんな方のご意見から、「売ったほうが良さそうだ」と強く思いました。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/02/04 09:56

返信いただきました。



駐車場にせよ賃貸マンションにせよ、空きがありますので80%稼働で計算しませんと利回りは出ません。
そして管理という面倒なこと、駐車場の場合は管理者責任がありますので損害賠償保険に入っておりませんと一度の事故で相当な損失を被ります。

一方金融資産の運用も為替の変動とっいた大きなリスクの前提のもとに成り立ちます。
しかし現在はここ何十年での底ですので為替損のリスクは少ないと思われます。

証券会社のデータを見れば、年10%12%の商品はザラですが、私はあえて通貨の利息を得る商品にしてます。
数ヶ月ごとに専門家が国の検討をして国の通貨の入れ替えをしている商品です。
トルコ国債も利回りがいいので買った時がありましたが、トルコ国か無くなるのではないかという不安がありました。
株や債権に比べたら国債は安定ししてますが一抹の不安があり、結局通貨の組み替えをする商品にしました。
証券会社の口座をネットで開設しご勉強なさることをおすすめします。

いろいろ勉強してから売りか保有かの判断をしてください。
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この回答へのお礼

mk1946さん

アドバイスありがとうございます。

駐車場のリスク・・考えていませんでした。下に2%と書きましたが、リスクを考えたら、もっと下がりますね。

資産運用について無知なもので・・基本的なことから学んでいかないといけませんね。

<証券会社の口座をネットで開設しご勉強なさることをおすすめします>
やってみようと思います。貴重なご意見、ありがとうございました。

お礼日時:2010/02/04 09:47

No.1です。


補足を確認しました。

売買で2700万円。仲介手数料やら値引きやらで手元に利益が2500万円。
この土地を売る事で得たお金の税金は、相続税が幾らか、被相続人が幾らでこの土地を手に入れたが不明ですが、仮に500万円ほど課税されたとします。
#この辺りは、被相続人の取得費と貴方が支払った相続税、保有期間で大きく違います…。

駐車場でこの費用を回収しようとすると、単純計算で25年。
駐車場は空きが出る可能性がある事と、固定資産税と所得税はもちろん必要なので、実際にはもっとかかりますね。

どっちを選択するかを、税理士の相談なさった方がいいのかもしれません。
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この回答へのお礼

takapiiiさん ありがとうございます。

駐車場は定期預金よりは利回りいいのでは?と短絡的に考えていました
が、リスクも考えなければいけませんでしたね。

何せ、3台しか入んないもんで、1台でも空きがでたら、大幅に収入減ですね。それに「固定資産税引き上げ」なんてなったら、プラスどころかマイナスになりそうです。

ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2010/02/03 13:19

どのくらい土地に力があるかわかりませんが・・・私の仕事場ある地域は(東京都心から私鉄で14分)駅徒歩2分でも駐車場が多くかなり空いているようです。

仕事場に借りているマンションも城南地域にある自宅のより大分安いのにマンションの1割が空室です。勿論、マンションの駐車場も空いています。

不動産業者は所詮他人事ですから勝手な事を言いますよ!!余っている状況で駐車場を作っても仕方が無いのでまず貴方自身がその土地の周辺を歩いて見てください。今の状況から見て判断するのが一番でしょう。
ただ、私も今後は土地、建物共に余ってくると思います。土地力のある地域以外は売買も難しくなる時代が来るかもしれませんね。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

そうですね。自分の足で町の様子を見て、肌で感じ取る必要がありますね。

実は私、普段は過疎が進んでいる地域に住んでいるもので、たまに実家に帰ると都会の活気に圧倒されていました。都会だからって惑わされてはダメですね。

都内の便利な場所でもそのような状態なら・・・たとえ今活気がありそうに見えても・・ですよね。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/02/03 12:45

この質問は資産の運用という観点から検討してください。



土地を駐車場にした場合の諸経費を除いた利回りは取引相場価格に対して年何%になりますか。

土地を売却してワンルームマンションを購入した場合の利回りは年8%がリスクの少ない物件です。
しかし家賃の滞納というリスクを背負います。

土地売却資金で海外で預金するという証券会社での商品がありやはり年8%程度ですが、為替変動というリスクがあります。

資産の運用は沢山の会社がありますが自分の利益を優先して発言しますので、まずリスクをよく勉強してご自分で判断する以外にはありません。

資産の運用の基本は配分することによるリスクヘッジです。
通常分散投資という言葉を使いますが、いかにリスクを減らすかが基本となります。
だからといって日本の銀行に定期預金していれば目減りするただけです。

土地の値段は需要と供給によって決まりますので、団塊の世代の台頭によってもたらされた高度経済成長とバブル経済は人口の増加と移動によってなされたものです。
今後少子化が進むと土地需要は基本的に減少するという予測も成り立ちます。
需要が少なくなれば価格に反映します。
しかし、人の移動は別の次元ですので人気のある所には人は移動してきて需要は増します。
ですので少子化イコール土地の価格の下落は土地の場所により異なります。
土地の保有はこうした日本の構造的変化の予測に立ちませんと判断を誤らせてしまいます。

私は日経ダウが天井をつける前に株と土地は処分しました。
株も土地も当時の値段より3分の1程度下がっています。
一度経済が下向きになりますと10年は回復不能というのが常識ですが、今回のバブル以降の日本経済の推移は経験則を超えたものがあり、今後の予測もかなり難しい判断となってます。

日経ダウが天井をつけたら10年は回復しないのは常識ですが証券会社は知っていても業務に支障があるため一切発言しません。
不動産業者は目先の手数料で判断します。
建築会社は目先の手数料でアパートの新築を提言します。
皆さん自分の利益で発言しますので、ご自分の勉強により判断してください。

一つの基準は年8%の利回りが参考となると思います。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

土地を駐車場にした場合の諸経費を除いた利回りは取引相場価格に対して年何%になりますか

 ざざっと計算してみましたら、2%ぐらいでした。
 ご指摘の8%に比べると、とんでもなく低いですね・・
 
少子化イコール土地の価格の下落は土地の場所により異なります。
 
 不動産業者に言わせると「全然ダメ、絶対下がる!とも言えないが、今の世の中、先は見えない」と言った感じでした。値段もそうですが、なにぶん狭い土地なので、高値で買ってくれる人、いつ現れる?も謎のままです。

一度経済が下向きになりますと10年は回復不能というのが常識です

 そうなんですか・・知りませんでした。

皆さん自分の利益で発言します。
 これはいろんな業者に聞いているうちに、体で実感しました。

利回りとリスクをよく学んで、決めていきたいと思います。

実際、電卓を叩いたら、見えてきました。
貴重なご意見、ありがとうございました。
 

お礼日時:2010/02/03 12:21

不動産価値は上がるという見方もありますし、下がるという見方もありますので、こればかりは誰も正解を出しようがありません。


土地だけに関して言えば、まだバブルの余波をひきづっているので、
現状はこの不景気でも条件のいいものはそれほど値下がりしておらず
むしろ物件不足で割高感があるものもたまにあります。

今後の動向に関して言えば、業界的な見方としては、
今後10年は徐々にではあるが下がっていく傾向になるだろうという考えが一般的です。
というのも今の土地価格が高すぎて、大手デベも仕入用地ができないので、
今後の新規供給のためには、ある程度土地相場を下げていく方向性をつくっていかざるを得ません。

さて、肝心の土地活用に関してですが、
いつが売りかということを検討されているように思いますが、
その土地から得られる収益で何をしたいかを検討されては?

駐車場の収益は今後しばらく得られるなら
確定申告の手間や経費の精算など管理上の手間はあるものの、
給与とは別に定期収入というのは悪くないと思いますし、
余裕があるのであればアパート化して経営するとか
もう少し有効活用できることも検討できるかもしれません。
年金代わりに持っておくというのもひとつの選択肢です。

ただ、それですとあくまでも小さな額の積立になりますし、
ご自身に万一のことがあったとすれば今のうちから売却し、
現在の大きな現金を得ることが何か今の環境に
プラスの変化をもたらすことに活用できます。

土地や不動産は売りたいときに売れるとは限りませんので
今のうちに売却して子育て資金や大きな買い物に使い、
人生の充実を図るのもひとつの選択肢です。

とりあえず売りどきではなく、使い時。
そういう視点で考えてみるとどういうふうに活用すればいいかが見えてくると思いますよ。
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この回答へのお礼

ご意見、ありがとうございました。

今のところ、特に現金収入が必要ではないんです。

当初は親から譲り受けた土地、できれば持っていて将来の老後の生活に役に立ってくれたら・・ぐらいに漠然と考えていました。

ただ、今の世の中、ぼんやり土地をもっていても、気がついたら価値が半分になってた?とかなってしまっては・・と思い悩み中です。

自分達の人生設計から考えてみる必要がありますね。
ご意見ありがとうございました。

お礼日時:2010/02/03 11:54

不動産好きの税金屋としてひとこと。



お考えの通り、売るには市況が悪すぎますね。ただ、好条件の土地の様子。
もしお知り合いの不動産屋さんがいらしたら、すぐに売れないのは承知の上で、強気の価格設定で売りを出しておくのも一方法です。

18坪という面積を考えれば、駐車場には少々狭すぎます。地形にもよりますが、通路を考えれば3台見当でしょうか。
コインパーキングは検討されましたか、もし売れる見込みが立てば、その段階で解約可能です。

上のような強気の売りと、コインパーキングのコンビで活用されてはいかがでしょうか。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

おっしゃるとおり、3台だけです。

下記のとおり、コインパーキングは無理そうです。(実際コインパーキング業者にも言われました)

月極め駐車場とのコンビで・・ではどうでしょうか・・

駐車場作った分の元を取るまで、3~4年かかりそうです。何もせず、買ってくださる人をおとなしく待っていたほうが利口でしょうか。

お礼日時:2010/02/03 11:36

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