瑕疵担保責任について～中古マンション契約前にしておいたほうがいいこと～

この度、築32年の中古マンションを購入することに決めました。
築年数が古いのは承知です。
管理状況、修繕積立金がきちんとあることを確認しておりますので、その点は了解済みです。

契約は来週の木曜日ですが、瑕疵担保責任について疑問があります。
だいぶ年数が経っているため、現状有姿は仕方がないのでしょうか。
ちなみに売主さんも個人です。
色々と調べていると個人でも２～３ヶ月はつけてもらえるという記載があったりもしますが…

物件紹介には「お部屋は綺麗にお使いです」とありましたが、私が内覧した際には手を入れずにはとても住めない状況で、同伴した不動産屋さんの方もびっくりしていました。（初めてご覧になったそうです）
これを根拠に多少値引きしてもらいました。

同じく広告には「リフォーム履歴」として「平成20年９月に浴槽と給湯器交換（追いだき機能付き）と記載されています。
この部分に関してのみだけでも３カ月の瑕疵担保責任をつけてもらうことは可能でしょうか。
また、契約前にきちんと動作するかどうか実際に使用してみたいのですが、このような申し出は非常識でしょうか。

あと、かなり旧式のエアコンが設置されたままになっていましたが、我が家にはすでに３台のエアコンがあり不要です。
物件はすでに空き家状態ですが、売主さんに交渉して撤去してもらうことは可能でしょうか。（明らかにゴミっぽいです…）

契約前にしておいたほうがいいこと（重要事項説明書などの事前確認や付帯設備表を売主に作ってもらう）などもございましたらご教授ください。よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/02/04 23:17

中古物件を個人が売る場合は、ほぼ100％近く瑕疵担保責任は付けません。

個人では瑕疵に対応する資金力などないですからね。

となると、雨漏り、水漏れ、腐敗を含め、事前に全てをチェックするしかありません。
もちろん給湯機もお風呂も、ちゃんと動くかどうかの確認は必要です。
なかなか勇気のいる作業ですが、押し入れの天井を外してでも確認するべきところは確認するべきです。

付帯設備に関しては稼働・非稼働が書かれるべきですし、そこに書かれていれば、稼働する事を保証してもらわないといけません。
とはいえ、引渡後に壊れている事が判明しても、現実には治してくれる事は稀ですので、それを確認するまでは引渡しを受けないという姿勢も必要になります。
恐らく特約で設備の故障は買主負担と書かれると思いますので、出来るだけ抵抗しましょう。

逆に、壊れていると書かれていれば、修理して引渡という要望は受け入れてもらえませんが、これも出来るだけ交渉するしかありません。
もしくは壊れているものは撤去を要求します。
エアコンに関しても同様に、不要であれば撤去を要求できます。
必要の無い設備等の動産はリスト化し(というより必要な動産のみリスト化)し、残存物の無い状態で残債の支払いと引渡しを行うべきです。

なお、現状有姿というのは動産は本来関係ありません。これはリフォームや家の修理などはせずに引き渡すという事ですので、残存物は必ず処分してもらいましょう。

この回答へのお礼

早速のお礼、ありがとうございます。
契約前の事前の確認が重要と思い、先ほど仲介業者に動作確認をしたい旨申し入れました。
広告のウリ文句にもしているため、給湯器とふろがまのみ３ヶ月の瑕疵担保責任を設定してもらえるよう交渉してくれるようにもお願いしました。

付帯設備一覧も契約前に手配してもらうことにしました。
契約後であっても、付帯設備の稼働確認をするまで引渡しを受けないと突っぱねることは可能なのでしょうか？

すでに空き家になっていることもあり、エアコンの売主撤去には仲介業者も難色を示しましたが、あくまでも売主の持ち物であることを確認し、こちらも交渉してもらうことになりました。

どこまで認められるかわかりませんが、後悔することなく、正当な主張はしていこうと思いました。

色々とありがとうございました。

お礼日時：2010/02/05 14:31

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/02/05 15:56

＞契約後であっても、付帯設備の稼働確認をするまで引渡しを受けないと突っぱねることは可能なのでしょうか？

そのまま引渡しを受けないと問題になります。
手付解除期日が契約書に書かれ、引渡し日になる事が多いので、この日に引渡しを拒んでも、その後は手付を放棄しても解除ができないので残債は支払わなくてはなりません。

なので、契約時に引渡し期日を決めると思いますが、それまでに付帯設備の稼働に関しては確認を済ませておかないと、万が一の時(以外に多いのですが)その場で揉める事になりますし、空約束をされる事にもなってしまいます。

前に書いたとおり現状有姿は本来付帯設備は関係ないのですが、昨今は付帯設備が壊れていても修理せずに引き渡すと解釈する場合が多く、この言葉は法的な根拠が無いため、そう言われてしまうと対抗する手段がありません。
ですので、やはり、できるだけ事前に、動くと言う物は稼働を確認し、動かないものは撤去をお願いし、付帯設備表から抹消してもらうべきです(あるいは無しにチェック)。

この回答へのお礼

何度もご丁寧なご回答ありがとうございます

やっぱり迅速な行動が必要そうですね
契約前に何としてでも確認するようにしてみます！

色々と参考になりました
ありがとうございます

お礼日時：2010/02/07 09:55

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2010/02/05 12:47

元業者営業です

結論から言いますと全て「交渉次第」です。

瑕疵担保一切免責で売り出そうが売主の自由。
その条件で買うか買わないかを決めるのも買主の自由。
そして、自分の要望を相手に交渉するのも自由。
それを「承諾する・しない」を決定するのも双方の自由です。

つまり、すべてご質問者様の「交渉力次第」という事になります。

確かに個人売主でも瑕疵担保を付けてくれることもありますが、あくまで「売主の厚意」です。
そして、当然ながら「（瑕疵担保責任を）周りが付けているからあんたも付けろ」は全くのお門違い。「他人は他人」の一言でお終いです。

極論から言えば売主の「売りたい気持ち」とご質問者様の「買いたい気持ち」のどちらが上かです。

そのあたりをよく熟考の上、ご判断を。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。

不動産売買はもっと厳密な決まりがあるのかと思っていましたが、そんなことはないのですね。

高飛車になることなく、したたかに交渉していこうと思います。
あまり、時間もないので内心は焦っているのですが…

できるだけよい条件を引き出せるよう、交渉していきたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/02/05 14:35