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この度引越しすることになり、気に入った物件があったのですが、
少々予算オーバーであったため家賃交渉を申し出たところ、
ファンド物件だから交渉は無理、と言われました。
ファンド物件について聞きなれない言葉で調べたのですが、
投資家向けの情報が多く、借りる方に関してはいまいち
よく分かりませんでした。

ファンド物件を借りる際の注意点、メリット・デメリットなど
ありましたら教えてください。

その物件ですが、敷金礼金0、1ヶ月フリーレントということで
投資家に配分できるようできるだけ空き室を作らないように
しているようですが、出てく際に清掃費など高額の費用が
請求されないか(仲介業者に確認したら管理会社がしっかり
しているから大丈夫ということでしたが。。。)心配です。
ファンド物件について調べているとき、ファンド物件は
設備がしっかりしている、豪勢とありましたが、
内装はしっかりキレイにしてありますが、
築20年でオートロックでもなく、12戸の4階建て階段の
特に特別な設備もない普通のマンション(アパート?)です。

よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

>家主(=投資家)が変りやすい、


>家主が変ることによっての影響、その他家賃以外での交渉などが知りたいです。

実は私も出資者の一人ですが、基本的にはファンド会社と匿名組合契約を結ぶ仕組みであり、簡単に言うと、出資者は不動産を所有及び管理する会社に対し出資しているような状態です。
もちろん対象不動産は決まってはいますが、賃借人からみると、大家はファンド会社であり管理会社であるので、大家が変わった処で何のメリットもデメリットもありません。

敢えてデメリットを言えば、ファンド会社の規模。
利回りが悪いとなると、出資金を返して他社へと転売する可能性はあります。それは、通常の大家とは違い、利回りが悪くなった途端にあっけなく行われる可能性がありますので、その場合突然家賃値上げの告知や立ち退きの要求があるかもしれません。
但し、それに関してはどんな物件でも競売にかかるというリスクはあるわけですし、家賃の値上げに関しては拒否すればいいだけの話ですね。

家賃交渉以外に関してですが、特段一般的な賃貸マンションとはそれほど変わらない思いますが、資産運用と言う側面があるので、前に書いたように資産価値を守ると言う意味では、「なぁなぁ」な部分が少なく、様々な面で交渉が難しい可能性はあります。
逆に言うと、資産価値を落とさないように、管理には気を使ってくれるとは思います。

この回答への補足

度々ありがとうございます。
敷金礼金0、フリーレントなど入居時に良いことしか
ないので逆に疑わしくなっていましたが、
お話によると、融通が利かないくらいで特に
心配するようなことはないみたいですね。
入居した後、思いのよらぬ事になってしまっては困るので
色々お話をお聞きしたいまでです。

補足日時:2010/02/22 18:53
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もし上場リートなら評判等(可能なら財務状況・所有物件等)ご自分で調べてみては?私募ファンドなら無理ですが・・・


倒産した場合敷金等返ってこない可能性が高いですが、普通の賃貸マンションでも所有者が破産することもあるので条件としては同じです。
ファンドが所有物件を入れ替えるために売買することもありますが、ファンド物件じゃなくても所有者が入れ替わることは有り得ます。

リーマンショック以降、不動産投資関係は苦境に立たされています。
スポンサー企業のお荷物物件を市場価格からかけ離れた金額で受け入れる「ゴミ箱化」しているファンドもあるので要注意です。
こういう株主利益に反する行為をしているファンドに未来はありません。増資を繰り返すファンドにもやはり未来はありません。

減配をしているなどで一概には言えませんが、基本的には配当利回りの高いリートほど危険と目されていると考えて良いかと思います。
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投資家から集めた資金を賃貸不動産経営で運用する事で、投資家に配当しようと言う物ですから、当然利回りが悪くなる(収益が下がる)のは避けたいと言う心理が働きます。



そうすると、家賃を下げる事は即、利回りを下げる事になるので、基本的には行わない場合が多く、グレードを上げて賃借人が付きやすい価格設定にします。
ですので、家賃を変えると言っても、賃借人からの交渉より、減価償却や相場の動向によってでしか検討しないと言う事になるのではないでしょうか。

且、退去時のトラブルは悪評になりますので、管理会社は資産価値を守るための注意勧告(賃借人に善管注意義務を強く要求)します。
家賃滞納等はもってのほかです。
その代わりに、退出時の法外な請求は行わない場合が多いと思います。

賃貸契約書はしっかりと出来ているはずですので、十分に確認しましょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
賃貸契約書にあることはしっかり確認するつもりですが、
賃貸契約書では見えない事、家主(=投資家)が変りやすい、
家主が変ることによっての影響、その他家賃以外での交渉など
が知りたいです。
よろしくお願いします。

補足日時:2010/02/22 16:00
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こんにちは!


「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」の内容を、きちんと確認して下さい。そこに、退去の際の費用も含め、その物件の全てが明記されているはずです。
最近は、賃貸物件に関して、賃借人側に不利な問題が裁判沙汰になるケースが増え、世間の目も厳しくなっています。まして、仲介業者も入っているなら、不当な請求はできないはずです。
とにかく、署名押印する前に、両書類をよく読んで下さい。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
賃貸契約書にあることはしっかり確認するつもりですが、
ファンド物件の「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」は、
一般の物件とどのような違いが考えられますか?
そこが分かってないと、比べようがないので注意して確認する
ことが難しいような気がします。
よろしくお願いします。

補足日時:2010/02/22 16:04
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会社で、ある省庁に登録を行おうとしたことろ、「登記簿の謄本」を申請書類
に添付せよとありました。

この場合、履歴事項全部証明書では駄目なのでしょうか。この2つの違いは?

教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

従前は会社の登記は紙でできた「登記簿」に記載して行うこととなっていました。

この「登記簿」の全部の写しのことを「登記簿謄本」といいます。
ちなみに一部の写しのことは「登記簿抄本」といいます。

現在、多くの登記所では紙の登記簿ではなく、コンピューター内のデータで記録することとなってきています。

そしてその登記事項の経緯全て(例外もあります)をプリントアウトしたものが「履歴事項全部証明書」です。
現在生きている事項のみをプリントアウトしたものは「現在事項全部証明書」です。

この2種類の証明書が、従来の登記簿謄本の代わりということになります。

ですので、ご質問の場合にも、「履歴事項全部証明書」を添付すればいいということになります。
ケースによっては「現在事項全部証明書」で足りる場合もありますが、履歴事項全部証明書で申請を行う方が安全ですね。

Qレインズの物件を閲覧する方法

素人でもレインズの物件を閲覧する方法があると聞きました。
どの様にすれば、レインズの物件を閲覧する事ができるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

レインズ物件と全く一緒かどうかは不明ですが、提供している元が同じなので、ほぼ同じような情報が得られると思います。

参考URL:http://www.hatomarksite.com/

Qフローリングの原状回復費用について

来月中旬に4年半すんでいるアパートを退去する予定です。
実は床の一部が私の不注意で黒く変色してしまいました。腐ってはいないようですが、総張替えとなる場合どれくらいの費用がかかるのか不安でいっぱいです。広さは22m2です。一応20万弱は覚悟しています。総張替えとなる前提で質問します。
(1)総張替えの場合、支払う費用に経年劣化は認められるか(築10年です)。
(2)部分的な張替え費用では済まないのか?(ネットで検索していたら部分補修で済む場合でも、板がかわってしまうため普通は総張替えとなるということがわかりましたが、その場合は借主は部分張替え費用だけ払い、貸主はその他の費用を払うとか書いてあるのを見かけたので)

Aベストアンサー

ある程度の知識を得てから交渉なさった方が、交渉は有利に進むと思いますので、国土交通省が指針として出している原状回復ガイドラインを軽く流し読みするだけでもいいので、目を通してみてください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf

長いPDFですが、重要なのは経過年数の考慮と17ページ(PDF上は23ページ目)からの別表に書かれた賃借人の負担割合です。フローリングに関しては負担表22ページ(PDF上は28ページ)の表ですが、毀損部分のm2単位となっていますね。ただし経過年数を考慮しないと言う事ですので、毀損した箇所の部分補修費全額と言う事です。

全体を交換するというのは、あくまでも毀損箇所が数か所に渡る場合としているので、2~3か所なら部分補修、それ以上でかつ広い範囲なら床全体の交換費用を負担すると言う事になります。
色が変わるから全体を変えると言う場合は、毀損箇所が1ヶ所なら、その部分だけが負担割合ですね。

もちろんガイドラインでしかないので、大家の考え方次第で変わりますので、これらの知識を持って交渉に臨めばよろしいかと。PDFの後半には、Q&Aや判例も出ていますので、読んでみるといいともいますよ。

ある程度の知識を得てから交渉なさった方が、交渉は有利に進むと思いますので、国土交通省が指針として出している原状回復ガイドラインを軽く流し読みするだけでもいいので、目を通してみてください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf

長いPDFですが、重要なのは経過年数の考慮と17ページ(PDF上は23ページ目)からの別表に書かれた賃借人の負担割合です。フローリングに関しては負担表22ページ...続きを読む

Q平米数の求め方

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rt02060825さん、こんにちは。

>縦が129cmで横が345cmです。
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出ます。
面積ですから、縦×横ですね。

ただし、平米というのは、平方メートルですから、
それぞれ、センチをメートル単位に直さないといけません。

縦129センチ→1.29m
横345センチ→3.45m
なので、

面積は1.29×3.45=4.4505平方メートル=平米

ということになります。

QEXCELのセルが動かないです

普通は、矢印キーを押すと、セルが動きますよね。

今日、仕事中
矢印キーほ押してもセルが動かなくなりました。
画面は動きますがセルがついて来ないのです。
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Aベストアンサー

そのPCのScroll Lock (Scr Lk)キーが押されていませんか?

Q貸主への重要事項説明書交付義務について

当方の地域では、不動産の売買の場合は『重要事項説明書』は、売主、買主共に
宅建主任者から内容の説明を説明を受けて署名捺印して各1部を保管しますが、
賃貸の場合、借主には説明は有りますが、貸主は『重要事項説明書』の内容すら
知りません。

最低限、貸主も『重要事項説明書』の内容は把握しておく必要はあると思いますが
貸主への説明義務は無いのでしょうか?

宅建業法を確認してみましたが、見逃したのか?賃貸の場合貸主への説明義務は
不要との内容は見当たらなかったのですが、実際の所如何でしょうか?

ご存知の方お教え戴ければ幸いです。

Aベストアンサー

業法上の法的な解釈だけを取れば、売買は買主、賃貸借は借主に説明し交付すれば足ります。

貸主や売主へは、交付しなくとも違反行為とはなりません。

万一、重要事項に誤りがあった場合でも、あくまでその責任は説明し、記名した取引主任者と業者です。責任の所在が売主や貸主に関係のない類の書類ですから、説明も交付も不要です。

まあ実務的には、売買の場合署名はともかく、写しぐらいは渡しますよね~

Q契約駐車場に迷惑駐車

契約してる駐車場に無断駐車されます。警察は民事不介入だから(?)取り合ってくれません。
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罰金も看板に書いてあるけど、効果はないのです。はり紙もためしました。
駐車場が狭いため、出れないように駐車して困らせるのは不可能です。
ずーっと見張ってる訳にもいかないし。。他にあきスペースがないので路駐しています。
懲らしめるにはどうしたらいいですか?

Aベストアンサー

私は自分の家の中にあるので、こういった経験がありませんが、いろいろ見聞きした範囲で・・・

まず、警察ですが、派出所にいる警官は、やる気がないサラリーマン状態の人が多い上に、自分の点数に結びつかないことはやりたがりません。警察署も似たようなものです。(あれほど不祥事を起こして市民の為に・・・なんて言っておきながら・・・中には真面目な人もいるのですが、そういう人ほど冷や飯を食わされているヘンな組織です。)

警察を使う気があるのなら、110番通報が一番よいです。なぜかというと、110番通報は全部記録が残るので、適当なことを言って誤魔化せないんですよ。(警察にも監察がありますので、「ナンバーだけじゃ、わかりません」などというアホな対応をしたことが記録に残り、監察にチクられると非常に立場が悪くなるからです。)

さて、相手は、警告の張り紙を交通安全協会が置いていく紙と同じく、小馬鹿にしているくらいだとおもいます。
まず、他の方も書いているとおり、駐車場の管理会社にも連絡をとりましょう。多分、まともに取り合ってもらえないと思いますが、現状を管理会社に伝えておくことも重要です。(目撃者をつくるようなもんです。)

警察が動いてくれるのが一番良いのですが、動いてくれなければ、陸運局で誰の車かナンバーから調べます。(自分の車じゃなくても調べられます)
次に、車両の持ち主に対して、現状と、車が止められなかったことによる損害の内容(たとえば、時間貸し駐車場の領収書のコピーなど)を書いて、いついつまでに状況が改善されない場合、民事訴訟を起こしますよ・・・などと記載した、内容証明郵便を作成し、送付します。

普通は、内容証明郵便なんぞ届いたら、あわてるはずなので、効果があると思いますが、相手が日本人じゃなかったりするとどうかな、とは思いますが、試した人がいるので参考までに。

ps 中には豪気な人がいて、タイヤを全部外してとりにこさせて謝らせた人なんかもいますが・・・ちょっと怖くて私には無理です

私は自分の家の中にあるので、こういった経験がありませんが、いろいろ見聞きした範囲で・・・

まず、警察ですが、派出所にいる警官は、やる気がないサラリーマン状態の人が多い上に、自分の点数に結びつかないことはやりたがりません。警察署も似たようなものです。(あれほど不祥事を起こして市民の為に・・・なんて言っておきながら・・・中には真面目な人もいるのですが、そういう人ほど冷や飯を食わされているヘンな組織です。)

警察を使う気があるのなら、110番通報が一番よいです。なぜかという...続きを読む

Q分譲とは?

分譲と賃貸の違いは分かるのですが、分譲というのは、土地だけ?建物だけ?それとも両方なのでしょうか?

Aベストアンサー

分譲と賃貸といってもいろいろな場合がありますので
ご説明いたします。
後で説明いたしますが、
今話題になっているのは、定期借地権というものです。
【分譲住宅】
ごく一般的に言われる建売住宅です。
土地と建物がセットになっていて、販売されています。
所有権は自分のものになります。
【分譲マンション】
マンションの建物の一室を購入するもので、
土地建物は区分所有となり、管理は管理会社か、
住民の自主管理が行われ、管理代、修繕積立金が
毎月必要となります。
【分譲地】
土地だけが販売されるケースですね。
購入した人は好きなように設計して家を建てることが
出来ますし、
建てずに後に空き地のまま売却も出来ます。
【建築条件付分譲地】
売り出すときに建築条件付き宅地となっています。
この場合は土地売買契約締結後3~6カ月以内に
指定された建築会社と建物の建築請負契約をすることになります。
この期間内に建築請負契約が成立しなかった場合は、
この契約は白紙となり、
支払った金銭の返金を受けることになります。
自治体が売り出す建築条件付き宅地は自分で建築会社を選ぶことができます。
【定期借地権付住宅】
土地は地主の物で地代を毎月支払う必要があります。
期限がきたら空き地にして返す必要があります。
勿論、建物の代金は必要です。
不動産会社、住宅会社が売り出すのは建物だけですね。
【賃貸住宅】
家を借りて毎月、家賃を支払ういわゆる借家です。
家の改造は原則として出来ませんし、
家賃の滞納があると強制的に立ち退きが求められます。
【賃貸地】
土地を借りて、建物を自分で建てる土地のことですね。
月額賃貸料をはらう必要がありますし、建物、賃貸期間の条件が厳しいようです。
【一時賃貸土地】
建築資材を置くために一時的に借りる土地のことです。

参考URL:http://www.teishaku.com/,http://www.fuji-jutaku.co.jp/bunjyo/teisyaku/top.html

分譲と賃貸といってもいろいろな場合がありますので
ご説明いたします。
後で説明いたしますが、
今話題になっているのは、定期借地権というものです。
【分譲住宅】
ごく一般的に言われる建売住宅です。
土地と建物がセットになっていて、販売されています。
所有権は自分のものになります。
【分譲マンション】
マンションの建物の一室を購入するもので、
土地建物は区分所有となり、管理は管理会社か、
住民の自主管理が行われ、管理代、修繕積立金が
毎月必要となります。
【分譲地】
土地だけ...続きを読む

Q「わかりづらい」  と  「わかりずらい」

「わかりづらい」  と  「わかりずらい」
漢字にすると(判り辛い、解り辛い)なのかと思います。

「わかりづらい」が正しいとおもって使っていたのですが、
最近「わかりずらい」もよく目にします。

二者択一だったら皆様はどちらを使うべきですか?

アドバイスを頂きたいと思います。

Aベストアンサー

goo 辞書より

づら・い 【▽辛い】
(接尾)
〔形容詞型活用([文]ク づら・し)〕動詞の連用形に付いて、その動作をすることに困難を感ずる意を表す。…にくい。
「老眼で辞書が見―・い」「読み―・い本」「無愛想で話し―・い」
http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%A4%C5%A4%E9%A4%A4&jn.x=24&jn.y=14&kind=jn&mode=0

ずらい
検索結果に該当するものが見当たりません。
キーワードを変更して再度検索をしてみてください。
http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%A4%BA%A4%E9%A4%A4&jn.x=29&jn.y=11&kind=jn&mode=0

私は辛い(つらい)→づらい、と考えて「づらい」を使っています。

参考URL:http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%A4%C5%A4%E9%A4%A4&jn.x=24&jn.y=14&kind=jn&mode=0

goo 辞書より

づら・い 【▽辛い】
(接尾)
〔形容詞型活用([文]ク づら・し)〕動詞の連用形に付いて、その動作をすることに困難を感ずる意を表す。…にくい。
「老眼で辞書が見―・い」「読み―・い本」「無愛想で話し―・い」
http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%A4%C5%A4%E9%A4%A4&jn.x=24&jn.y=14&kind=jn&mode=0

ずらい
検索結果に該当するものが見当たりません。
キーワードを変更して再度検索をしてみてください。
http://dictionary.goo.ne.jp/search.php?MT=%A4%BA%A4%E9%A4%A4&jn...続きを読む

Q車の車検は1年?2年?3年?でしたっけ??

えと、確認の意味を込めてですが、車の車検年数について教えて下さい。

<普通自動車>
新車の場合・・・最初は3年後、その後2年置きに車検
中古車の場合・・・2年置きに車検

<軽自動車>
新車、中古車問わず・・・2年置きに車検

で、よろしかったでしょうか?

確か以前は、10年経過した車は1年置きに車検だったように記憶していますが、今もそうでしょうか?

あと、外国車(ディーラ物、並行輸入物)も同様でしょうか?

Aベストアンサー

<普通自動車 3ナンバー・5ナンバー>
昭和63年07月01日以降登録車において、
新規登録から初回3年、以降2年おきに車検です。
中古車であっても新規登録から半年しか経っていないなど、初回車検がまだである場合は
新規登録から3年で初回車検となります。

なお、中古車であっても、新たに輸入した場合は
初回3年車検、以後2年車検となります。

昭和63年06月30日までに新規登録の場合、
初回2年、以後2年、但し、新規登録から10年を超えて車検となる時以降、1年車検となります。

<軽自動車>
4ナンバー車は初回2年、以降も2年
5ナンバー車は初回3年、以降2年
但し、昭和63年06月30日までに新規登録の場合、
4ナンバー・5ナンバー共に
初回2年、以後2年、但し、新規登録から10年を超えて車検となる時以降、1年車検となります。

ではどうぞご参考下さい。


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