出産前後の痔にはご注意!

賃貸用ワンルームマンション1戸を既に持っており賃貸収入が既にある場合、新たに賃貸アパートを建築する時の、その賃貸アパートを賃貸に出す前に掛かった費用は、そのアパートに対しての開業費となるのでしょうか?
それとも既に賃貸ワンルームで不動産業を始めていると見なして、経費で処理できるのでしょうか?
ワンルーム1戸なので、事業的規模ではないので、開業しているとはいわないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

2戸目かどうかが問題なのではありません。

そもそも資産の取得費は開業費の対象ではありません。
http://www.tax-soho.com/kaigyouhi-hanni.html

そんなことが許されるのなら事業開始のために用意した資産は全部開業費として一時の経費にすることができることになります。それでは減価償却制度が設けられている意味がありません。
そもそも開業費というものは、本来は一時の経費に「しなければいけない」ものについて、収入の少ない開業時の経費にすると初年度の利益が少なくなるため、それを平準化するために繰延資産と「することができる」という、損失の繰延制度です。もともと平準化の対象である減価償却資産の取得費が対象でないのは当然です。
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賃貸業の事業規模...



おそらく「事業」とは「青色申告」を考えられてのことでしょうね

「5棟10室基準」

http://www.otakarafudousan.com/tax/tax_2.html

別に1部屋だけの大家でも開業していると言えば開業している、

所得税においては「事業」と「業務」の使い分けは、はっきりとした線引きがなされています

賃貸ワンルームでも経費は認められます

不動産屋に行って「賃貸事業をしています」と言えるのは「5棟10室基準」以上でしょう

友人になら「事」を取って「賃貸業」をしていますで良いのでは?

そんな事です、制度や使う場面で「事業」かどうかを判断するだけ...

>新たに賃貸アパートを建築する時の、その賃貸アパートを賃貸に出す前に掛かった費用は、そのアパートに対しての開業費となるのでしょうか?

先に1部屋持っているかどうかは無関係

「5棟10室基準」以上かどうかが問題なだけでしょうね

私が始めたときは「1棟12室」の中古アパートの買い取りから...

いきなり青色申告で開業しました
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アパートなどの固定資産の建築に関してかかる費用は原則としてすべて固定資産の取得価額に含まれます。

開業費ではなく建物として減価償却の対象になります。減価償却費は実際に不動産所得の用に供したとき(通常は完成し、かつ募集を開始したとき)を始期として計算します。
もちろん、不動産所得の経費なのでワンルームマンションの収支と合わせて計算します。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
固定資産の取得価額に含めるとなると償却期間が長くなってしまうので、できれば開業費(借入金利子等は除く)として繰延べ資産として、任意償却したいと思ってますが、2戸目の建築に対して掛かった費用は開業費となるのか、既に別のワンルームで不動産所得を得ているので、開業費としては、扱えなくなるのか、分かりません。ご存知でしょうか?

補足日時:2010/02/23 22:59
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Q不動産賃貸業って元がとれるの?

お世話になります。

将来、不動産賃貸業(大家さん)を営みたいと考えています。
現在は建設業を営んでいます。

宮城県の田舎に住んでいます。

安い物件を自分でリフォームなどをして、安く貸して長く住んでもらえるような
考えでいます。無借金で購入して行きます。 独身(40歳)なので両親と食べていける
分あれば生活は出来ます。

今後の日本の未来はこれからもっともっと厳しい生活が
待っていると思います。

しかし、総額500万かけて購入、リフォームしても(かなり古い物件しか購入できないと思います)
40000/月×12ケ月=480000円(年間家賃)
480000×20年=960万円です。これは表面利回りで、空きの期間が0
と考えてですからあくまで机上です。

それならば4.8万/月×12ケ月=576000(年生活費)
576000×20年=11,520,000円という感じですから
預金を取り崩して生活した方が無難なような気がします。

でもこんな考えじゃ何もしない方がよくなってしまうし、
とにかく店子さんが入居してくれない事にはどうにもならないし。

大家さんってどんな感覚をもっているのでしょうね?
実質利回り20%なんて理想でしょうけどその位ないと
経営は無理のような気がします。

簡単に理解できる、説明できる事ではないでしょうが
よろしくお願いします。

お世話になります。

将来、不動産賃貸業(大家さん)を営みたいと考えています。
現在は建設業を営んでいます。

宮城県の田舎に住んでいます。

安い物件を自分でリフォームなどをして、安く貸して長く住んでもらえるような
考えでいます。無借金で購入して行きます。 独身(40歳)なので両親と食べていける
分あれば生活は出来ます。

今後の日本の未来はこれからもっともっと厳しい生活が
待っていると思います。

しかし、総額500万かけて購入、リフォームしても(かなり古い物件しか購入できないと思います...続きを読む

Aベストアンサー

500万で買えるような築30年以上のボロボロの木造一棟アパートで一部屋月4万円で貸せると思いますか?
リノベーションしたって、躯体までは治せないので、隣の音も丸聞こえ。
それこそ劇的ビフォーアフターなみに、リフォームするくらいなら新築建てた方がまし。

まずは地元の不動産屋で話しを聞いてみては?
地方の現実そんなに甘くないです。今は2万円台なんてザラです。
インターネットでも検索できます。

一棟ごときで、ごはんを喰っていくなんて無理無理。
数千万の借金してキャッシュフロー回し、10棟くらい経営して、
やっと年収500くらいでは?
それも順調にいけばの話し。

現在建築業を営んでいるのであれば、技術やコネを生かしたセルフリフォームで経費は浮きます。
まずは1棟を軌道にのせて、借金を完済し、
そこを担保にもう一棟、そこを軌道にのせてまた一棟と、
どんどん増やしていくわけですが、その分、リスクも増えていきます。
商売なんて、そんなものでしょうが。
サラリーマンの自分には怖くてできませんね。
もとホームセンタ勤務のNSX松田さんなんか有名ですね。
http://jm48222.blog99.fc2.com/

購入したい物件の周囲の空室状況も調べておきたいところ、
私の物件は大学近くですが、周囲の空室が3000件。
はっきりいって過当競争状態です。
なんの取柄もなければ募集かけても客はつきません。
昨年ウオッシュレットとモニター付きインターフォンでごまかして
空室なんとか埋めました。

参考URL:http://manshitsu.info/

500万で買えるような築30年以上のボロボロの木造一棟アパートで一部屋月4万円で貸せると思いますか?
リノベーションしたって、躯体までは治せないので、隣の音も丸聞こえ。
それこそ劇的ビフォーアフターなみに、リフォームするくらいなら新築建てた方がまし。

まずは地元の不動産屋で話しを聞いてみては?
地方の現実そんなに甘くないです。今は2万円台なんてザラです。
インターネットでも検索できます。

一棟ごときで、ごはんを喰っていくなんて無理無理。
数千万の借金してキャッシュフロー回し、10...続きを読む

Q不動産仲介業は?

宅建の資格は持っているのですが、実務経験はありません。
そんな私が、不動産仲介業をいきなり開業して(コネなど一切ありません)やっていく事はできるでしょうか?
また賃貸仲介をする場合に貸主さんを探すのはどういう風にするのですか
 まったく知らないため恥ずかしい質問をしているかもしれませんが、どうかよろしくお願いします

Aベストアンサー

開業する為に・・・
宅地建物取引主任資格者であられると思います。
2年以上の実務経験またはこれと同等の能力を有すると認められた場合真の「宅地建物取引主任者」として登録が出来ます。
不動産近代化センター(確かそんな名前だったと思います)によって毎年行われている、2年以上の実務経験と同等の能力を有するという公認がいただける試験(事前に通信教育あり)をパスすれば、晴れて登録できます。

そしてまた別に「業者」としての登録を行うのですが、受付の書類をそろえ提出したあと、審査があります。この審査に合格して、更に更に「保証協会」への加入が義務付けられていますので(または管轄法務局へ1000万円の供託、金額が金額なのであまりこの供託の方法は採用されていません)面接を受け、認められて初めて、業者としての登録番号が入った免状を受け取れます。

あなたが、主任資格者から主任者となり、業者の免状が取れたとして、やっていけるかどうかはわかりません。
本当にあなたの戦略次第です。

始めは誰でも「まったく知らない」時がありますが、その状態で開業するという人であるからには特別な戦略を持っておられるものとご推察します。

不動産賃貸仲介業界は他業者との縦横の連携がとても大切です。他の業者さんでたくさん物件を管理されていたり、専属元付けとしてられる会社があれば、その物件をjunpanさんが営業し、入居するお客さまをご紹介する。(客付け)そして仲介手数料を頂く。

客付けとして業がなりたつには、かなりの集客力を維持しなければなりません。

どうやって集客するかが大切ですよ。
業界の慣習、常識、市場の動向など踏まえ、各社とも必死で模索しているテーマでもあります。
また、業者はコンサル的な色合いも強い立場ですので、経験や知識は「人並み」程度では話にならないと思います。

長くなりましたが、本当に開業される意志があるのなら、実務経験を積まれたほうがいいです。
私は強くそう思い、お尋ねのものとは若干的が違うかもしれませんが、あえてここに書き込みました。

開業する為に・・・
宅地建物取引主任資格者であられると思います。
2年以上の実務経験またはこれと同等の能力を有すると認められた場合真の「宅地建物取引主任者」として登録が出来ます。
不動産近代化センター(確かそんな名前だったと思います)によって毎年行われている、2年以上の実務経験と同等の能力を有するという公認がいただける試験(事前に通信教育あり)をパスすれば、晴れて登録できます。

そしてまた別に「業者」としての登録を行うのですが、受付の書類をそろえ提出したあと、審査があり...続きを読む

Q個人事業の開業届出書

アパート経営を考えています。

1棟6世帯の場合は、「個人事業の開業届出書」の提出は不要でしょうか?

また、不要の場合でも、「青色申告の承認」は出した方が有利なのでしょうか?

Aベストアンサー

>1棟6世帯の場合は、「個人事業の開業届出書」の提出は不要でしょうか?


◇事業規模の不動産所得であるかどうかの判定基準は、所得税法基本通達にあります。

所得税法基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
「 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」

ですから1棟6室のアパート経営ならば事業規模の不動産所得とは言えません。

◇次に、所得税法には、”事業”を開始したら「開業届」を提出するようにと書いてあります。

所得税法第二百二十九条(開業等の届出)
「 居住者又は非居住者は、国内において新たに不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき”事業”を開始し、又は当該事業に係る事務所、事業所その他これらに準ずるものを設け、若しくはこれらを移転し若しくは廃止した場合には、財務省令で定めるところにより、その旨その他必要な事項を記載した届出書を、その事実があつた日から一月以内に、税務署長に提出しなければならない。」


ですが質問者のアパート経営は”事業”ではないので、「開業届」の提出は不要です。


>また、不要の場合でも、「青色申告の承認」は出した方が有利なのでしょうか?

租税特別措置法第二十五条の二(青色申告特別控除)の規定により、 不動産所得のある者が「青色申告承認申請書」を出せば最大10万円の青色申告特別控除を受けられるから有利です。

ちなみに、不動産所得のある者のうち、事業規模の不動産所得のある者が「青色申告承認申請書」を出せば、最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。また「青色事業専従者給与に関する届出書」を出せば、同一生計の親族の専従者に払う給与を事業の必要経費に算入することができます。

なお「青色申告承認申請書」は、「開業届」の提出の有無に関係なく提出することができます。

>1棟6世帯の場合は、「個人事業の開業届出書」の提出は不要でしょうか?


◇事業規模の不動産所得であるかどうかの判定基準は、所得税法基本通達にあります。

所得税法基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)
「 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の...続きを読む

Q個人の不動産賃貸業は宅建取引主任者資格のみで可能?

物件を多数所有の家主が賃貸業をする場合の質問です。
借主は主に近隣の住民で直接申込みに来るので現時点では業者に契約時だけ依頼していますが
宅建取引主任者有資格者がいれば業者に依頼する必要がないと聞きました。
知り合いに宅建取引主任者がいますが宅建取引主任者のみで可能な契約の範囲が詳しくわかりません。
そもそも宅建取引主任者のみで可能な契約があること自体初耳なので、その情報が正しいのかも疑問です。。。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら是非ご教授をお願いします。


(1)個人(家主)が賃貸で部屋を貸す場合の契約に宅建業者の仲介や媒介は不要でしょうか?
 (家主と借主が直接の取引で不特定多数に営業しない場合)

(2)業者の仲介や媒介が不要の場合、契約書は家主や宅建取引主任者が作成しても良いのでしょうか?
それとも契約書の作成は宅建業者に依頼しないといけないのでしょうか?

(3)上記(2)の家主が契約書を作成することが可能な場合、宅建主任者の記名押印は必要でしょうか?

(4)上記(3)で宅建取引主任者はその物件所在地の都道府県管轄の免許支持者でなければならないのでしょうか?(例:物件所在地が京都府,宅建取引主任者免許は大阪府知事)

物件を多数所有の家主が賃貸業をする場合の質問です。
借主は主に近隣の住民で直接申込みに来るので現時点では業者に契約時だけ依頼していますが
宅建取引主任者有資格者がいれば業者に依頼する必要がないと聞きました。
知り合いに宅建取引主任者がいますが宅建取引主任者のみで可能な契約の範囲が詳しくわかりません。
そもそも宅建取引主任者のみで可能な契約があること自体初耳なので、その情報が正しいのかも疑問です。。。
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら是非ご教授をお願いします。


(1)個人(家...続きを読む

Aベストアンサー

宅建主任者です。

(1)不要です。(宅建業法による)

(2)契約書は自分で作成して良いです。
貸主と借主が合意すれば、公序良俗に反しない範囲で
定めて良いのが民法の原則です。

揉めそうなのは
・原状回復の範囲
・敷金の返金
くらいです、

「不動産賃貸契約書 ひな型」で検索すると
●●県不動産協会の契約書のひな型が出てきますので
そのまま使ってもよいでしょう。

(3)不要です。
宅建主任者が必要なのは宅建業者が土地建物の取引を行う場合の
「重要事項説明書」の説明と押印です。

(4)
宅建主任者の業務を行う都道府県は登録都道府県に限定されません。

Q不動産業に適した会計ソフト

実家が不動産業でして私も現在その会社に勤めています。
今までは税理士に委託して半年毎ぐらいの決算書を作って
います。
私としては毎月会社の経理状況を把握したく、税理士にお願い
しても顧問料を値上げされるのがおちだと思い、自分なりに
会計ソフトで行いたいと考えてます。
業務内容は不動産業全般です。
いろんなソフトが店頭に並んで、正直どれを購入したらよいのか
迷っています。
ただ私自身経理といったら、決算書がある程度見れるくらいの知識
しかありません。
皆さん何か適したものがありましたら、教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは、不動産業専用の会計ソフトは?ということですが、実際にネット上で検索するとそこそこリストアップされますので、そこから見当をつけるようになると思いますが、実際問題、簿記の考え方は不動産業だから・・・ということは有りません。不動産業会計ソフトと特化した探し方をすると、意外と高い買い物になります。(ソフトの機能を特化することで販売ターゲット数を減らすことになりますので、価格が上昇します。)
ですから、特化した考え方を捨てれば、一般企業向けの会計ソフトで十分ということになりますので、ソフトも予算や希望する機能に合わせて探すことが出来ます。

注意点は、貴社が個人商店なのか、有限・株式等の法人登記企業なのかです、個人商店で、近未来に法人化する予定が無ければ、青色申告会計ソフトを購入してください。
法人企業であれば、反対に青色申告は使用できません。法人化する予定であればソフトの買い替えもなんですので、最初から法人用の会計ソフトを購入してください。
一部勘定科目の変更でいけます。(青色申告の決算書其の物は出力できませんが、本決算は税理士に委託するのであれば、特に大きな問題はありません。)

要は、限りなく御自身の要求を満たすと高価な業界特化ソフトになるし、不満部分は使用方法でカバーするのであれば、一般の市販ソフトで十分です。
私が過去に関与した所でも不動産業ですが、一般会計ソフトで十分事足りています。
取りあえず、カタログや無料体験ソフト(CD-ROM)を入手してお気に入りのソフトを探してください。
ソフトの中には、文字で言う機能はOKだけど、操作性がNGというソフトも多いですから・・・

PCA社 http://www.pca.co.jp/
OBC社 http://www.obc.co.jp/
インテュイット社 http://www.intuit.co.jp/
ソリマチ社  http://www.sorimachi.co.jp/
オーケン社  http://www.ohken.co.jp/

こんにちは、不動産業専用の会計ソフトは?ということですが、実際にネット上で検索するとそこそこリストアップされますので、そこから見当をつけるようになると思いますが、実際問題、簿記の考え方は不動産業だから・・・ということは有りません。不動産業会計ソフトと特化した探し方をすると、意外と高い買い物になります。(ソフトの機能を特化することで販売ターゲット数を減らすことになりますので、価格が上昇します。)
ですから、特化した考え方を捨てれば、一般企業向けの会計ソフトで十分ということに...続きを読む

Q大家が入る火災保険について

実家が昔ながらの大家さんで、不動産屋さんを通さずに貸家を何軒か貸しています。
実家の親が、実家にもこの貸家にも火災保険を掛けていないことを知り、加入を勧めたところ、「いい保険を探して」と言われて年寄りに代わって急遽勉強中です。
入居者さん(昔から長年住んでいる家が多いです)には、借家人賠責付帯の火災保険などへの加入は当方からは今まで言ったことはないそうで、今後も特にこちらからお願いする考えはないそうです。現在まで何事も無かったことは幸いですが、自然災害も多発していますので、当方でこれから掛ける保険はとても重要だと感じています。

こちらの書き込みや保険会社のHPで、火災保険・地震保険のしくみや個人住宅の保険についてはある程度理解できたのですが、大家さん用の保険というのがありそうでなかなか見つけられないでいます。世の中の大家さんは貸家にどんなふうに火災保険を掛けているのでしょうか。。

今のところの考えとしては、地震保険(特約)にも加入し、地域柄、「水害」「地震」「地震による火災」の順で重点を置きたいと思っています。貸家に掛ける場合はどんなことに気をつけて保険を掛ければ良いか、アドバイスを頂ければ幸いです。

実家が昔ながらの大家さんで、不動産屋さんを通さずに貸家を何軒か貸しています。
実家の親が、実家にもこの貸家にも火災保険を掛けていないことを知り、加入を勧めたところ、「いい保険を探して」と言われて年寄りに代わって急遽勉強中です。
入居者さん(昔から長年住んでいる家が多いです)には、借家人賠責付帯の火災保険などへの加入は当方からは今まで言ったことはないそうで、今後も特にこちらからお願いする考えはないそうです。現在まで何事も無かったことは幸いですが、自然災害も多発していますので...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に、建物そのものの保険は家主、中身の家財は借家人というのが一般的です。

複数軒お持ちなら、自分で保険の代理店をやって、借家人にも家財の保険に加入してもらう、ということで多少のお小遣い程度の収入を得られますよ。
資格試験に合格するなど、簡単にはいきませんけどね。

積み立て保険があります。
貸家といっても、定期的に外壁の塗装など、修繕が必要ですよね。そういう費用を、月々の保険料とともに積み立てておく、というプランです。どこの保険会社でも「積み立て総合保険」という名前で売っていると思います。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q不動産賃貸業と不動産管理業の違いは?

近い将来,不動産屋を,特に管理業の方に重点を置きたいと考えているのですが、
不動産管理業の業務内容が,現在の賃貸業務(入居者募集・賃貸借契約・入退去者への対応・敷金の精算)+ 建物管理(主に清掃・電球の交換)で,さほど賃貸業と管理業に違いがないように思えます。5%程度の管理料をオーナーからいただくのには、より説得力の有る説明がなければと考えていますので,不動産賃貸業と管理業との明確な違いのわかる方がいらっしゃいましたらよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

ちょっと用語がちがうのでは。
一般に「不動産賃貸」と言えば、自分で不動産を持っていて貸すこと。
あなたの言うのは「不動産仲介業」でしょう。
不動産仲介:賃貸物件に限れば、手数料を1ヵ月とか半月分もらって、入居者を決め、入居させる。
不動産管理:入居決定後、トラブルの対処や退去時のお世話をする。管理料は5%取れる物件は減ってます。2~4%でしょう。
一連の流れから、この2つの業をかねる業者も多く、家主から言えば、両方頼める業者のほうが楽。

Q不動産賃貸物件仲介業を始めるためには

こんにちは。
私自身、割と近い業種に従事しているものの、不動産業界のことについては右も左も全く存じておりません。しかしながらこの度、ある事情から賃貸アパートやマンションの入居を斡旋する仕事を自分で始めたいと考えております。そこでこの業界に精通されている方や実際に従事されていられる方々に以下の質問をさせていただきたいと思います。
もしお答えいただけるのであれば、アドバイスでも叱咤でも何でもかまいませんので、よろしくお願い致します。

1.業界未経験の私が営業力だけでなんとかなる可能性はありますか?
2.賃貸の仲介だけをする場合でも、何らかの資格が必要なのでしょうか?
3.一般的に、不動産屋さんが大量に所有している物件の(FAX?)情報を得るためにはどこかに登録をする必要があるのでしょうか?
4.この仕事をする上で表面に現れない特殊な事情とかはありますか?

Aベストアンサー

悪徳不動産屋です。
1、難しいように思います。営業は、物を売るのと一緒なので営業経験があれば問題ありません。しかし、契約書の作成、重要事項説明書の作成、賃貸の管理契約書等、この業種は、書面に似よる知識が必要です。また、建築基準法民法、宅建業法等特殊な法律がかかわってきます。せめて勉強、もしくは経験を積んでください。
2、宅地建物取引主任者免許が必要です。また、不特定多数の人に営業する場合は、各都道府県知事より、宅地建物取引業免許の認可を受ける必要があります。
3、各都道府県の不動産取引業協会(社団法人)に入会する必要があります。そうすると他の不動産屋が所有する物件も、検索する事が出来ます。
4、特殊な事情は金がかかります。宅建業の許可を知事より受ける為に、事務所の開設が必要です。自宅で問題なければよいのですが、事務所を借りるだけで保証金等最低100万円事務所の改装費に200万円コピー、応接セット机当で150万円これらは、実際ちゃんとそろっているか調査員が調査にきます。また、宅建業には、専任主任者が最低1名必要です。貴殿が主任者免許を持っているのであればいいが、なければ雇う必要があります。許可を受けるために必須事項です。知事より宅建業の許可を受ける事が出来れば、不動産協会、及び不動産保証協会に入会です。不動産協会入会費約100万円と保証協会入会費+保証金で100万円合計200万円ぐらいかかります。あと予備費(広告宣伝費等)100万円ぐらいは用意しといたほうが良いでしょう。と言うわけで、一から不動産屋を立ち上げる場合、800万~900万円は必要です。雑貨屋さんを立ち上げるのと訳が違います。どうですか問題なくいけそうでしょうか?

悪徳不動産屋です。
1、難しいように思います。営業は、物を売るのと一緒なので営業経験があれば問題ありません。しかし、契約書の作成、重要事項説明書の作成、賃貸の管理契約書等、この業種は、書面に似よる知識が必要です。また、建築基準法民法、宅建業法等特殊な法律がかかわってきます。せめて勉強、もしくは経験を積んでください。
2、宅地建物取引主任者免許が必要です。また、不特定多数の人に営業する場合は、各都道府県知事より、宅地建物取引業免許の認可を受ける必要があります。
3、各都道府...続きを読む

Q開業前の費用の仕分けについて教えてください

初めまして。11月2日に飲食店を開業しました。
みんなの青色申告というソフトを買い、さあ入力しようと思ったのですが、開業前のかかった費用についての仕分けがわからないので教えていただきたいです。
(1)10月分の家賃、保証金、家賃保証会社の年会費をプライベート口座から振り込みました。
(2)内装工事会社に、厨房機器・椅子トテーブルも一緒に頼み、合計額をプライベートの口座から振り込みました。
工事費、厨房機器、椅子・テーブルはどのように仕分けるのでしょうか。またプライベートの口座からなので事業主借であっていますか。3回に分けて振り込んだので3回振込手数料がかかってしまっています。この分もどのようにしていいかわかりません。
(3)食器をプライベートのクレジットカードで支払いました。10月中に引き落とされたものもあるのですが、開業後に引き落とされたものもあります。この場合も購入が開業日前ならまとめて開業日に入力していいのでしょうか。勘定科目も教えて下さい。
(4)10月分の電気代を10月25日に事業用の口座から振り込みました。この場合、11/2 水道光熱費○○○円/普通預金○○○円であっていますか。
(5)試作もかねて、食材の仕入れを10月末からしていました。10月分の仕入を11月6日にまとめてプライベートの口座から振り込みました。
この場合の仕分けは
11/2 仕入○○○円/買掛金○○○円
11/6 買掛金○○○円/事業主借○○○円となるのでしょうか。

たくさんの質問で申し訳ありませんがお分かりになる方宜しくお願いします。

初めまして。11月2日に飲食店を開業しました。
みんなの青色申告というソフトを買い、さあ入力しようと思ったのですが、開業前のかかった費用についての仕分けがわからないので教えていただきたいです。
(1)10月分の家賃、保証金、家賃保証会社の年会費をプライベート口座から振り込みました。
(2)内装工事会社に、厨房機器・椅子トテーブルも一緒に頼み、合計額をプライベートの口座から振り込みました。
工事費、厨房機器、椅子・テーブルはどのように仕分けるのでしょうか。またプライベートの口座からなので事...続きを読む

Aベストアンサー

No.1です。

>(2)なのですが、9/24、10/10、10/30の3回に分けて振り込んだ為、315円ずつ振込手数料………合計945円

済みません。見落としていました。

三回分を一括仕訳します。
〔借方〕開業費 945/〔貸方〕元入金 945
【摘要欄】315円振込手数料3件


>(3)の開業後に引き落とされたものなのですが、引き落とされた11/28付で

はい。プライベートの預金口座から引き落すのですから、

11月28日
〔借方〕未払金 150.000/〔貸方〕事業主借 150,000


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