アパート管理会社の変更（新米大家）

未だ新米の大家です。５世帯ほどの小さなアパートを経営してます。最近管理を任せている会社に不審な行動が増え（問題も発生）、管理会社を変えようかと思っています。ただ分からない事だらけなのでいろいろ不安です。
ちゃんと引継ぎ（集金、滞納保証、鍵など）をするか？
どんな管理会社を選べばよいか？
どんな段取りで進めばよいか、必要な日数は？
などです。ご教授お願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mimicann 回答日時： 2010/03/01 19:56

建築兼大家業してます。

まず、管理委託契約書に解約手続きは○か月前の申告となっていませんか？
なっていれば、他会社に管理を替えても手数料だけは元管理会社に支払が重なる可能性があります。

重要な事項から書きます。
(1)管理手数料
　これは、安ければ安いほうが良いですよね。
(2)督促方法
　保証会社を入れるか（途中から保証会社加入は大家負担じゃないと借主は納得しない）
　自社で回収するのか
　　回収できなければ、管理会社が家賃保証するのか（この場合は保証会社と違い初期費用は安いが、管理費用の月々が高くなる。）　　
(3)更新事務手数料
　入居者から、管理会社が取るのか（大家とは関係なく不動産屋が独自で取ることがある。）
　更新時に退去のきっかけになる。
(4)部屋の紹介方法
　インターネット案内
　他社紹介
　鍵の保管方法（現地にキーボックスを置く、管理会社まで取りに来させる。）
(5)他業者が決めた場合の紹介料
　無し～○か月分　

とりあえず、私の思いつく限り…。

この回答への補足

話が前後してしまってすみません。「滞納保証」については現在「保証会社」が入ってます。これは「入居者」と「保証会社」との契約だと思うので、当然引き継がれるべきものだと思うのですが、現実としてはどんなものかと思いまして。

補足日時：2010/03/06 16:10

この回答へのお礼

具体的な説明有難うございます。解約通知は３ヶ月前になってます。現実的にはどれくらい掛かるかと思い、こういう質問にさせてもらいました。

お礼日時：2010/03/06 15:58

No.7 回答者： mimicann 回答日時： 2010/03/07 19:08

#3,6です。

>>しばらくは個々に振込みをしてもらうことになるという事ですか？
そうです。

>>それ以外には無いんでしょうか？
自動振替はどうしても手続き後2，3か月かかります。
個々に振り込んで貰わないと2，3か月分家賃収入が無くなります。
その期間、2，3回分はアパートまで家賃を貰いに行きますか。

>>振り込み手数料は大家が負担すべきですか。
新しい管理会社となり借主にも良いことがあれば、手数料借主負担でも良いかもしれませんが、借主にとって良いことが無ければ大家負担の方が良いでしょう。

因みに私が管理会社替えるときは、月々の管理費以外に新しい管理会社に事務手数料として入居中の賃料半月分を初期にあげます。
例えば
家賃6万円の5世帯の4世帯入居中を管理会社替えると
60,000×4×1/2＝120,000
12万円を初期に新管理会社に支払います。
大家としては痛手ですが、新管理会社にも良い印象を与えます。
新管理会社も現金なモノで頑張りますよ。色々提案してくれます。

この回答へのお礼

そうですか。少々管理費が高くなっても信用できるところがいいとは思ってたんですが、かなり出費が増えそうですね。こちらとしては「泣きっ面に蜂」の感もあります。色々貴重なご意見有難うございました。

お礼日時：2010/03/10 18:16

No.6 回答者： mimicann 回答日時： 2010/03/06 20:03

#3です。

>>「入居者」と「保証会社」との契約だと思うので、当然引き継がれるべきものだと思う…
引き継ぎは出来ますが、面倒な場合もあります。
新たな管理会社がその保証会社と提携するのは容易ですが、
賃料の振込先の違いで、借主に少し手間を取らせるかもしれません。
借主振込が管理会社→大家の場合が面倒ですね。
借主に何ヶ月間か手動振込になるかもしれません。
借主振込が保証会社→管理会社、若しくは大家なら簡単ですが…

5世帯なら1週間で引き継ぎは出来るでしょう。
私は42世帯を2週間で引き継がせました。

この回答への補足

早速に有難うございます。色々あるんですね。
おそらくうちの場合は、お金の流れは「借主→管理会社→私」だと思います。
面倒と言うのは、しばらくは個々に振込みをしてもらうことになるという事ですか？それ以外には無いんでしょうか？この場合、細かい話になりますが、振り込み手数料は大家が負担すべきですか。

補足日時：2010/03/07 16:08

No.5 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2010/03/02 23:52

5軒でしょ？自分で管理されたら如何ですか？不動産会社で契約する時に振込先を決めておけば振り込んでくれますよ。

鍵の保管もなんて事はないでしょ！滞納しそうな方は入れないようにすれば良いのです。
入居、退去は、不動産屋が仕切ってくれますよ！！管理会社など要りません。頑張って自分で管理して下さい。

管理会社との契約事項を確認して、継続の契約をしないか、または管理会社の不備を指摘して契約を切る！！そして店子達に、直接管理をすることになったので此方に振り込んで欲しいと一筆送りましょう。
やる気があれば簡単なことです。私も、大家です！！税務申告を含め全部自分でやってますよ！！日々勉強ですよ！！頑張って下さい！！

また、判らない事は、ここで聞いてください！！

この回答へのお礼

叱咤・激励ありがとうございます。他に主にしている仕事があり、こっちが不慣れなこともあり、現時点では自主管理は難しいかなと思ってます。でも税務申告も全部自分でというのはすごいですね。頭が下がります。また叱咤してください。

お礼日時：2010/03/06 17:45

No.4 回答者： shion0851 回答日時： 2010/03/02 15:51

不動産会社の営業マンです。

先の回答者さんたちのご回答の他で、ご参考までに。

>ちゃんと引継ぎ（集金、滞納保証、鍵など）をするか？

「不審な行動」等がある業者であれば、あまり期待できないでしょう。
引き継ぎ自体は売上になる仕事ではないので、可能な限り手を抜いたり後回しにしたり。


>どんな管理会社を選べばよいか？

心当たりがないのであれば、大手賃貸業者へ依頼するのが無難でしょう。
また、前述の引き継ぎ云々についても、大手業者へ依頼すれば、現在の管理会社と交渉してくれると思います。
（大手業者にしてみれば引き継ぎを済ませれば受注が出来ますし、今の管理会社も同業が介入するとあまり手抜きも出来ないし）

参考にして頂ければ幸いです。

この回答への補足

現場の方の貴重なご意見有難うございます。うちのような規模の物件では「大手」は不釣合いなことはないですか？

補足日時：2010/03/06 17:16

No.2 回答者： precog 回答日時： 2010/03/01 19:01

>ちゃんと引継ぎ（集金、滞納保証、鍵など）をするか？

やらせるんです。それが大屋さんの役割です。

この回答へのお礼

胸をつくお言葉有難うございます。何かノウハウがあれば教えてもらえればと思うんですが。

お礼日時：2010/03/06 15:22

No.1 回答者： minumteh 回答日時： 2010/03/01 18:58

新しく任せようと思う管理会社に、相談したらいかがでしょうか。

その管理会社が新米さんでなければ、段取りとかのアドバイスも、
してくれると思います・・・といいますか、
そういう相談に乗ってくれるような管理会社に任せればよいと思います。
そのほうが、あなたの負担も軽く、安心ではありませんか？
そもそも、こういうネットで質問ができなかった時代は、
そうする以外になかったと思いますから。

この回答へのお礼

有難うございます。がんばって探してみます。

お礼日時：2010/03/06 15:05