ひな壇地の駐車場について

　丘陵地を切削して造成した分譲地（ひな壇）の中古住宅購入検討をしています。ほぼ１５ｍ×１５ｍの正方形土地で、道路面から１．０～２．５ｍの高さの面に住宅が建っています（道路が坂道なので高さが一定ではありません）。
　中古住宅を壊して住宅を新築（延べ床１２０平米程度）しますが、この土地には駐車場がないため、切り抜きで２台分の駐車場（約５ｍ×約５ｍ、道路面から宅地面までの高さ：２～２．５ｍ）を造りたいと考えています。なお、堀込み車庫を検討しましたが、(1)前面が坂道のため２台分車庫では１台毎の堀込み車庫とする必要があること、(2)宅地面までの高さが低い方では高低差２ｍなので少なくとも堀込み車庫１台分の上端が宅地面より上に出ること、(3)土木工事を含めて購入・新築費用全体が見通せないので現時点では出来るだけ費用を下げたいこと、(4)地下車庫（堀込み車庫）としても容積率等建築基準に違反しなければ将来天井面を造成できるようにしておくこと、として（素人で十分に理解できていないのですが）現時点では切り抜き車庫を優先検討しています。
　この宅地は容積率８０％の規制があるため、駐車場を延べ床面積に参入されたくないのですが、駐車場上の空間を有効利用したいと考えています。
　駐車場上の一部を宅地面と同面の庭地にする場合の面積制限（即ち、一部が地下車庫、残りが青空車庫）、また、駐車場上全面にウッドデッキ（仮設としないと駄目？）を設置する際の制約について、ご教示を戴きたく宜しくお願いします。　
　なお、ウッドデッキ設置や将来の天井面造成のために、切り抜き車庫の上部にコンクリート製の梁を予めしっかりとわたしておいても車庫が延べ床面積に算入されることはないのでしょうか。併せてご教示をお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： chaf 回答日時： 2010/03/02 15:07

こんにちは。

行政（審査機関）によって見解が違うかも知れませんので、建築確認の審査機関に確認されることをお勧めしますが、参考までに・・・
書かれている内容からだと敷地が１５ｍ×１５ｍ＝２２５平米
容積率は８０％なので制限延べ面積は、１８０平米
予定の延べ面積は１２０平米　　６０平米余裕があります。
駐車場を５ｍ×５ｍだとすると２５平米
（ひと回り大きい方がいいですよ、巾５．５～６ｍくらいが理想です。）
これなら、駐車場が容積に算入されてもＯＫですね。

住宅の場合、住宅部分の延べ面積の１／５までの車庫は容積率に算入されないという緩和規定があります。
これが適用されれば、１２０平米の１／５＝２４平米までの車庫は容積率に算入されないことになります。

ばっちり上部を使っちゃっても大丈夫じゃないでしょうか？

この回答へのお礼

　ありがとうございます。
　この場合、容積率は心配する程のことではないのですね。
　そこで、早速、容積率の車庫特例をＨＰで調べてみました。
　非算入の床面積計算を「車庫を含む延べ床面積を基準」とすると、
車庫面積１０５平米での非算入面積は（１２０＋１０５）×０．２＝４５平米となるので、
１２０＋（１０５－４５）＝１８０平米<＝制限延べ面積>。
したがって１０５平米まで可能であれば、ばっちり上部使用大丈夫ですねぇ。

　車庫は巾５．５～６ｍくらいが理想ですか。。。。
この物件敷地の前面（右端から約１．５ｍ）に東電の電柱が食い込んでいるので。。。

お礼日時：2010/03/02 17:23

No.4 回答者： chaf 回答日時： 2010/03/02 18:51

No.１回答者です。

　度々です。
電柱があるとのことですが、場合によっては動かしてもらえます。
敷地内に入っていれば無条件で動かしてもらえるのですが、道路に立っている場合、有償になるかな？　でも、交渉の余地ありです。
その電柱の有無で敷地の利用価値が大きく変わるのですから、ダメで元々、交渉してみてはどうでしょうか？
電柱は東京電力で間違いありませんか？　ＮＴＴの電柱のこともあります。
電柱に貼ってあるプレートの下に貼ってある方が（電線と電話線が架かっている場合、上下にプレートが貼ってあるはずです。）電柱の所有者です。　
ご参考まで・・・

この回答へのお礼

　Chafさん、再びありがとうございます。
　電柱所有者の見分け方を了解しました。調べてみます。
　ここの物件は立地が良く大変気に入っているのですが、駐車場と電柱が悩みのところです。
　道路面から住居面高さまでが石垣であり、物件敷地内の石垣を電柱分だけ凹ませてます。
したがって、敷地内で移動させれば無条件で動かせてもらえる可能性が高いのですね。
敷地前面の目一杯右端まで持ってゆけるよう、ダメもとで交渉してみます。

お礼日時：2010/03/02 19:38

No.3 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/03/02 16:24

＞駐車場が25平米なら200平米の家建ちますよ。

↑嘘です。ミスった。
実際は80％ぎりぎりの180平米まで。でも、駐車場25平米分は容積率緩和の範囲内と考えてください。

この回答へのお礼

　訂正ご連絡をありがとうございました。

お礼日時：2010/03/02 17:43

No.2 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/03/02 16:15

切込車庫でも屋根が無ければ問題無いですが、梁やウッドデッキがつくと容積率には参入しなきゃいけないですよ。

図面見れば梁があるのは一目瞭然なので、とりあえず青空駐車にしておいて、後で天井を付けようと思っても見抜かされます。
なので屋根を付ける気があるのなら、最初から容積率に算入すると言う事を前提に設計するのが吉ですね。
80％なら駐車場の容積率緩和を使えば、容積率100％と同じ事なので、駐車場が25平米なら200平米の家建ちますよ。
建ぺい率が分からないけど、これならウッドデッキの上にさらに屋根付けても平気そうな気がします。
ただ実際には5×5じゃ狭くないですか？どうせ屋根付けるなら作業場所や工具入れの場所なんか考えて、普通6×6にしますよ。

この回答へのお礼

　ありがとうございます。
　見抜かれるんですね。でも見抜かれても容積率制限は問題ないことが解りました。
　建ぺい率制限は５０％ですので、住居敷地面積を７５平米とすると車庫敷地面積３７．５平米までＯＫですね。
６×６の車庫としたいのですが、敷地の前面右端から約１．５ｍの位置に東電の電柱があり、
これを避けると前面の中央まで車庫が来てしまうんです。

東電との交渉なんですね。。。

お礼日時：2010/03/02 17:38