私は築10年前後の中古マンションの購入を考えているものです。
ですが、このまましばらく賃貸住宅に住み、お金をもっと貯めて
新築マンションを購入した方が良いのではないか、とも思っております。
妻とも話し合っているのですが、お互いマンション住まいをした事が無い為
感覚での話合いになってしまいます。
そこで、具体的な知識を身につけたいと考えておりますので、
中古マンションの利点と欠点をご存知の方は、どんな些少な事でも
構いませんのでお教え頂けないでしょうか?
宜しくお願いします。

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A 回答 (4件)

一応専門家に点を打ちましたが、不動産やじゃなくて設備関係の者です。



(1)一番気をつけなければいけないと思うのは、設備の老朽化です。マンションは基本的に共用部と専有部(区分所有=持ち主の責任範囲)とに分かれます。簡単に言うと、中古の場合現状渡しとなることが多いので(内装は綺麗になってますが)、購入後給水枝管や排水枝管に問題が生じた場合(漏水事故)、持ち主が実費で改修(復旧)工事をする必要があります。加えて、集合住宅のため下階の補修費も必要です(個人でマンション保険に加入している場合は、下階の分だけは保障されますが、自分の家の床・壁および配管代金は保険が効きません)。

(2)また、共用部についても外装の塗装工事や補修工事が必要となるのが、約10年目くらいからです。こちらについては、基本的には個人で負担するものではないのですが、修繕積立費が足りない場合実費割り当てという事もあり得ます。わたしの知っている建物では、実費が戸あたり70万円以上かかったなんて所もあります。また、一戸建てと違いますので、管理組合運営の総会で決定された場合、自分の所の壁だけ塗らないなんてことは、出来かねます。

(1)については、法律で建物には竣工図を備え付ける事になってますので、仲介業者に配管材質を確認される事をお勧め致します。SGP(亜鉛メッキ鋼管)を使用している場合だと、配管の寿命は早くて7年、平均で15年から20年と言われています。
※配管材質によっては、約30年とか建物が到壊するまでもつようなものもあります(ちょっと言い過ぎですが、これに近いものが現在は使われてます)。

(2)については、長期修繕積立費の貯蓄が現在いくらなのかを確かめられるべきだと思います。これも、総会資料(決算報告)に記載されていますので、簡単に調べられます。また、今までの大規模工事の履歴も見た方がいいです。
建物の規模にもよりますが築後10年という事ですので、現在の管理費+修繕積立金の金額が月1万5千円~2万円ほどになっているかどうかも、知識として必要かと思います。築10年ほどで1万円以下だったら、これはちょっと考えものです。大規模修繕の時は実費の覚悟が要ります。

追加(3) 加えて、おかしな話しなんですが、前の所有者が管理費等をきちんと支払済みかどうかも大事です。管理費は住んでいる人にかかるのではなく、部屋にかかるので滞納の場合、新たに買い取った人に請求が行く事がままあります(区分所有法)。不動産屋はこれを自分からは言いません。

大きなお世話でしょうが、現金で買われた場合でも、月々の管理費と修繕積立費および雑費がかかります。おまけに、水漏れでもしたら、大体内装込みで約10万円~上は70万位は必要です。そこのところを良く考えられた方通いかと思います。

ざっと考え付いたものを並べました。わたしら関係者は、中古ではまず買いません。買う場合でも、次をどうするかを考えてから買いますね。
これは個人的意見ですが、もし待てるのなら新築マンションか中古の一戸建てをお勧め致します。その方が転売も効きますんで。
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この回答へのお礼

微に入り細に入る御回答、真にありがとうございます。
初めてお聞きするお話ばかりで、非常に参考になりました。
流石プロは目の付け所が違う、と思わずうなってしまいました。
細やかなアドバイスもとても嬉しいです。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/03/30 09:31

この1,2年の間で、新築マンションの設備はかなり良くなったと思います。

専有面積が広いのが多いし、食洗機や床暖房が標準だったり、インターネトの接続についても、専用回線で電話代なしで、しかも安い定額で24時間使い放題とか。
私の地域で言えば、価格もまだ下がっているし、当分は上がりそうにもありません。
だから私なら新築を選びます。ただし、数年で転売しようとか、値上がりするだろうなどと考えてはいけません。一生住むぐらいの覚悟で買ったほうが良いでしょう。ローンの支払いも、家賃と大差ない程度でいけるか、考えたうえでですけど。
中古マンションは、私の地域で言えば、すごく安くなっていて、物件も多いのでかなり値切れるようです。ただ他の方も書いておられたように、どんな問題があるかわかりません。また私の地域では震災の影響がどうなっているか、という恐れもあります。
ですから中古を買う場合は、メリットは安いというぐらいしかないかなと思います。家賃を払うより安いローンで、貯金もできて、将来他を買ったら賃貸にでもできるかな、というぐらいの考えであれば買ってもいいかなと思います。
感覚的な話になってしまいました。すいません。
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この回答へのお礼

貴重なご意見、ありがとうございました。
御礼が著しく遅れ、大変申し訳ございません。
おっしゃる通り、中古マンションは転売が効かないもの、と考えた方が
よさそうですね。。。
妻とも良く相談し、二人が納得の出来る結論を出そうと思います。
御協力、ありがとうございました。

お礼日時:2001/04/02 19:54

下の方が「中古購入の際は住宅公庫が使えない」とおっしゃっていますが、


中古マンションでも、条件をクリアすれば公庫での借入が可能です。
条件の一例を示すと
 1.専有面積が50m2以上280m2以下の住宅
 2.中古住宅調査判定書の総合判定欄が各タイプの要件に適合「する」と判定され  ている住宅
等です。
詳しいことは住宅公庫のHP(下記URL)へどうぞ。

参考URL:http://www.jyukou.go.jp/
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この回答へのお礼

住宅金融公庫のホームページまで貼付して頂きまして、ありがとうございます。
実際の借入の時は住宅公庫を利用しようと思っていた為、
正直いってかなり安心しました。。。。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/03/30 09:38

前者の方の意見に欠点を一つ追加します。


中古を購入の際でローンをお考えの場合、だぶん住宅金融公庫が使えなかったと思います?多分そうだったと思うんですが!間違っていたらすみません。
銀行が借り入れを渋ったりすることがありました。
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参考URL:http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/jyukan/teiki.htm

再びです。No.2のsydneyhです。

>ちなみに、常時募集と定期募集の物件ではどのような差があるのしょうか?

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公営住宅の募集要項を見るとよく分かると思いますが、自治体により、基本となる募集期間が間隔をおいてあり、それが「定期募集」です。

○常時募集
前回での定期募集で、あき家戸数に対して応募数が満たなかった住宅について、常に実施している制度です。
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私も賃貸より中古マンション。いずれは戸建て!と同じようなことを考えて5年前に築5年の中古マンションを購入しました。

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Q新築マンションor中古マンション??

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そしたら、新築買ってしまった方がいいのでしょうか?

あと、頭金は無いに等しいのですが、やっぱり無いと購入は難しいですか?

Aベストアンサー

私も今、家の購入を検討しています。
中古か新築か、、、迷いますよね。

メリットデメリットですが、

中古のメリット

安い。長い間建っている物件だと、その周辺の土地事情が分かるので安心できる。

新築のメリット

部屋の間取りを注文する事ができる場合がある。何より設備が新しい。
全部新しい。後で売れる可能性が高い。

中古のデメリット

年月が経っていれば経っている程毎月の維持費が高くなる。
リフォーム資金が自分持ちになる場合がある。昔の間取り。
売れないので財産にならない。

新築のデメリット

値段が高い。

こんなくらいかな?今思いつくのは。

また、頭金が無い、との事ですが、今頭金0でOK!とうたい文句にしている業者は多いですが、実際は頭金が0でも、諸費用が必要で、それが100万位、必ず欲しいです。
だから用意するお金が全くなくても買えるのか?というと、NOです。

頭金はあればあるほど返済は楽になります。
一般的には、価格の2~3割を用意するものと言われています。

頭金なしで3000万円のマンションを買ったとして、30年で返済した場合、支払い総額は4500万円程になります。
ここでもし、3割程度の頭金を用意すると、頭金をひいた支払い総額は3000万ちょいになります。
その差額は500万近くになります。頭金はあったほうが長い目で見ると絶対にいいですよ。

ですので極端な話、今から毎年100万円貯金していって6~7年後にそれを頭金にしてマンションのローンを組んだ方が、今頭金なしで買ってしまうよりトータルでみると何百万も余分に払わなくてよかったりするんです。
(金利や土地の価格の変動で計算は変わりますが)

また、ローンについては色んなローンがあるのであらかじめ下調べしておいて損はないと思います。

とりあえず買って、後で繰上げ返済すればいいやーと思っていていざ繰り上げ返済しようとしたら100万円単位じゃないと返済できないところもあれば、
1万円から毎月繰り上げ返済が出きるローンもあります。色々あります。

他には、年収が800万円以下だと公的融資は家の値段の8割までしかお金を出してくれません。
そういう時は他のローンを探す事になります。
(まだ勉強中なので詳しく書けずにごめんなさい)

なので、もし親に援助してもらえるならお願いしてみてもいいと思います。
家は援助期待できない・・ので今は貯金しながら勉強しています。
それでもモデルルーム見ると、あーー早く欲しい!って思ってしまいます。
この辺の勉強はしておいて損はないと思うので、雑誌とか買ってみてはどうでしょう?
長くなってごめんなさい。

私も今、家の購入を検討しています。
中古か新築か、、、迷いますよね。

メリットデメリットですが、

中古のメリット

安い。長い間建っている物件だと、その周辺の土地事情が分かるので安心できる。

新築のメリット

部屋の間取りを注文する事ができる場合がある。何より設備が新しい。
全部新しい。後で売れる可能性が高い。

中古のデメリット

年月が経っていれば経っている程毎月の維持費が高くなる。
リフォーム資金が自分持ちになる場合がある。昔の間取り。
売れないので財産になら...続きを読む

Q中古マンションの購入にあたって

中古マンションの購入にあたって
中古マンションを購入しようと思っています。購入したら、水周り系のリフォームをしたいと思っています。引渡し後すぐにリフォーム工事に入りたいのですが、引渡し前に採寸などのために物件を見ることは可能なのでしょうか?

Aベストアンサー

空家であれば、買主が完全に買う意思を見せれば、売主も寸法くらい測らせてくれると思います。

ただし契約前ですと、業者が入って長時間採寸するとかは難しく、当然売主側の立会も必要になるので、ほどほどに、という事になるんじゃないかと思います。

契約後から引き渡しまでの間であれば、業者を入れる事も認めてくれる可能性は高いですね。
実際、私も最近買った中古物件では、契約後に採寸とリフォーム計画のために業者を入れましたので。

もちろん、まだ所有権は移転していないので、断る権利というのもあって、ガンクツな売主なら、ダメだと言われる事もあるでしょうね。
売主次第なので、玉虫色の回答になってしまいましたが。

Q中古の戸建て、中古マンションの購入について

私は30代、主婦です、夫の収入は450万ぐらい。昇給の見込みはあまりないです。不景気なので、減らされていくかもという意識さえあります。子供はいないから、これから養育費を捻出する。と思うと節約生活をするつもりです。今でも節約生活。ですが。
子供が小学生になるまでは主婦をして、それ以降はパートで働く予定です。中古の戸建てかマンションを購入したいと考えていますが、数百万ですが団地を買おうかとも悩んでいます。戸建ての場合は、狭い土地に平屋をたてるか、中古の長屋を買う。1階だてにする。階段は疲れるから。中古マンションでもいいかなと悩んでいます。しかしマンションも高そうですし、いろいろ悩んでいます。
金銭に疎いですので、資金繰り等わかりません。どれぐらいが購入できる範囲なのでしょうか。詳しい方がいましたら教えてください。

Aベストアンサー

元業者営業です

まず一般論として
新築>中古となるのは十分ご理解いただけると思います。
ここで問題になるのが人によっては必ずしも「新築>中古」という一般論が当てはまらないという事です。
何故ならそこには「数千万」の差額が発生するからです。

要は、「あの人が戸建だから私も戸建」「あの人がマンションだから私もマンション」等、他人がどうかはこの際参考になりません。同じように新築か中古かも他人それぞれです。

大事なのは「払える範囲で買える物件はどれか」でその中で「新築か中古か」を選択すべきです。

あくまで目安ですが「年収の4倍~5倍」がその人の適正物件(借り入れ)価格と言われてます。
これですとご質問者の場合現状では2000万前後の物件ということになり、その中で「新築か中古か」「戸建かマンション(団地)」かを選択すべきです。

勿論、貯金をがんばって頭金を増やせばもっといい物件も選択肢に入ります。
この点は結構重要ですので、しっかりと計画を立てる必要があります。

あと「建て替え」についてですが、中古物件の場合は木造戸建の場合は築20年を過ぎてから、鉄筋コンクリート造マンション(団地)の場合は築35年以降位から「そろそろ」となりますが、それぞれ「簡単には」できません。当然ですが。

戸建の場合は「お金さえあれば」好きなようにできますが、マンション(団地)の場合は権利者の5分の4以上の賛成がない限りできません(区分所有法)。
期間も話が出てから建て替えまで10年単位の年数がかかるのも珍しくありません。

特にマンションは築年が進むと所有者(居住者)の高齢化が進み、建て替えの話しが出ても引越し費用や建築費用、手間を考え賛成してくれないケースが多いのが現実で、実際建て替えが成功している物件は民間マンションでは殆どありません。

その意味で言えば団地はまだ可能性があります。ご質問者のお考えの物件がどうかは分かりませんが、通常団地は「公団」か「公社」が建築していますので、敷地が広いために容積率の余裕があり、高層化して(5階建て→10階建てへ)その高層化した部分を分譲販売してそのお金を建築費用に充てる方法で建て替えに成功している物件が多数あります。

ただし、団地は民間以上に高齢化がすすんでおりますので、何れにせよお年寄りをどう説得するかが一番のネックになります。

このように、「自分の家を買う」ということは考えなければならないことが本当に多く、諦めてしまう事も珍しくありません。その中でも「資金計画」は一番重要ですので、慎重の上にも慎重に。

●物件価格(借り入れ)は年収の4倍で、ぎりぎり5倍。
●支払いは月々均等で。(ボーナス払いは利用しない)
●頭金は最低物件価格の20%(諸費用別)

以上の「資金的条件」をクリアーした上で物件を探しましょう。
それが「新築か中古か」「戸建かマンション(団地)」かは人生設計を良く考慮してご判断下さい。

ご夫婦で熟考されることを。

元業者営業です

まず一般論として
新築>中古となるのは十分ご理解いただけると思います。
ここで問題になるのが人によっては必ずしも「新築>中古」という一般論が当てはまらないという事です。
何故ならそこには「数千万」の差額が発生するからです。

要は、「あの人が戸建だから私も戸建」「あの人がマンションだから私もマンション」等、他人がどうかはこの際参考になりません。同じように新築か中古かも他人それぞれです。

大事なのは「払える範囲で買える物件はどれか」でその中で「新築か中古...続きを読む

Q中古マンション購入金額について。

中古マンション購入金額について。
中古マンションの購入を検討しています。
例えば600万円の物件を現金で購入する場合、諸経費を入れて合計金額はいくら位になるでしょうか?

Aベストアンサー

大体ですが、本体価格の、1.08倍を考えておけば、良いと思います。

ただ、今回のケースでは、現金で購入しますので、通常発生する、ローン保証料などが要りません。
また、おそらく、不動産取得税もかからないでしょう。固定資産税もかなり、安いと推測されます。

仲介手数料が3.15%+63000円、印紙、登録免許税、抵当権設定、それらをこなす、司法書士への報酬があなたの場合の主な諸費用になるかと思います。

火災保険などは任意かもしれませんので含みません、上記で、約50万円くらいを見ておいたらよいかと思います。

全部で650万程度。

Q築10年の中古マンションか、安い新築マンションか

今のマンションを売却し買い替えたいのですが、ご時世で担保割れしてます。売却後の赤字を考慮すると次に買える物件は安く抑えなければなりません。広さや間取りで気に入った築10年の中古を買うか、広さはいまいち気に入らないが、新品で気持ちが良い新築を買うか。ケースバイケースでしょうが、同じような状況から決断を下した方、ご意見ください。その他、なにかアドバイスがあればうれしいです。

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cykoshiさんこんにちは。
私の姉夫婦の件ですが、中古と新築マンションどちらかの購入で悩み、結局新築マンションを購入することに決めたようでした。

色々と不動産で確認すると、中古の方が確かに割安で、リフォーム代金を入れても、新築を購入するより大分節約できるそうです。
ですが、築10年以上もすると、改修工事に至る箇所が多少あり、積み立てもしてない状態で入居する新規住人には全額の改修費用がかかり、結局トントンだそうですよ。
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姉は「その度に出費がかさんだのではたまったものではない」と言っていました。

まあ、これも管理会社の積み立て方法と、cykoshiさんが購入したいと思ってる中古物件の傷み具合にもよると思います。
でも、これからも住んでいく家として、メンテナンスも考慮した予算を組まれた方がいいと思います。
一戸建てと違い、工事も莫大な箇所と費用になるのは仕方のない事でしょうからね。

cykoshiさんこんにちは。
私の姉夫婦の件ですが、中古と新築マンションどちらかの購入で悩み、結局新築マンションを購入することに決めたようでした。

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新築当初からの住人は、その当時から積み立てをしますから、そ...続きを読む


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