農地から宅地への地目変更

今の所有者はおじさんです。（地目は畑です）
その土地はうちの真となりにあり、隣接してます。
うちは農家でもなく個人なので、畑としての名義変更ができません。現在、名義変更は未のまま購入し、その土地（500M2）を母が畑（家庭菜園程度）として使用しています。
まず畑から宅地へと地目変更したいのですが、家を建てる予定はなく、倉庫や駐車場にする予定もありません。　　理由として家庭菜園では認められないらしく、市の農業協会の人に聞いても、いい案がありません。
何かその土地を買った、目的、必要性が大事といわれたのですが、どういった理由だと、許可が降りるのかわかりません。
うちは市街地区域でも、市街地調整区域でも、ないらしく、その、必要性、理由があれば、変更は可能なようです。

お詳しいかたご教示いただけましたら幸いです。

No.6 回答者： str4818 回答日時： 2010/03/17 00:03

あくまで農地として所有権移転したいと仮定して回答させていただきます。

まずは新規就農という形で使用貸借権設定及び所有権移転の2件を同時に農地法3条許可申請する方法です。
親族等で農地を貸してくれる方がいるのなら残り4,500m2以上を使用貸借で借りる。（5反要件の場合、面積要件は地域によって異なります。）
そして当該農地は所有権移転（売買、贈与）での申請という形です。
ただ3条許可申請には他にも審査項目があり、面積要件のみでの判断ではないので、しっかりとした営農計画等を…。
ちなみに、使用貸借権は法定更新がないので期限が終了すると、更新申請をしない限り元の所有者にもどります。したがって所有権移転した当該農地のみが手元に残ることになります。

別の方法としては、現所有者である叔父が農家としての要件を備えているのなら、「叔父とは生計を一にし、農業経営を共同で営んでいる」とお住まいの農業委員会に申し出る方法はいかがでしょう。
当地の農業委員会のさじ加減しだいですが、叔父の農家世帯員として見てもらえるなら、同一農家世帯内での贈与で農地法3条申請が可能だと思います。

あと考えられるのは時効取得ですかね。所有の意思を持って公然かつ平然と20年以上耕作し続けているのなら時効を主張できます。ちなみに農地の時効取得については農地法違反であるので「善意の10年」では取得できないと聞いたことがあります。これなら農業委員会の許可は関係ありません。農地法は民法の範囲を超えては適用されないからです。法務局に持ち込んで登記されると農業委員会には通知されるだけです。ただ法改正により農地法の許可を要しない権利移動は農業委員会に届出をしないといけないことになりましたのでお忘れなく。

No.5 回答者： orange100_ 回答日時： 2010/03/15 10:15

どうやら「青地」ではないようなので、問題は「名義変更の可能性」の点の様ですね。

「宅地」では目的が「建物敷地」なので建物の建築が必要です。「雑種地」だと目的は「駐車場」や「資材置場」です。事業でもやっていれば必要性も認められそうですが……
道路から自宅への進入路としてその土地を利用しているとかがあれば、「雑種地」でどうか……
農業委員会の方たちも目的と理由さえあれば認めてくれると思いますので、もう少し検討してみて下さい。

No.4 回答者： 1500gt 回答日時： 2010/03/12 16:03

私も一様農家の出です。

如何されたいんですか？
此れですか？
＞まず畑から宅地へと地目変更したいのですが、家を建てる予定はなく、倉庫や駐車場にする予定もありません
良く判りませんが？まず　農地なら原則農家しか　買えませんが！
家等も建てる事はない　菜園で使う？
固定資産税が１００倍～３００倍に成りますよ！
詳しくは　農地法３条を　お読みください。

No.3 回答者： mokkosha 回答日時： 2010/03/12 11:52

建設予定がなくては宅地に変更は原則できません。

農家＝耕作者でないものが農地を所有することも同様です。

このような場合は雑種地に転用するケースが多いですが、空き地や駐車場、通り道などの用途となり、放置状態に近くなります。税金は農地より高いです。

家庭菜園なら認められないですが、勝手にする分には何も言ってきません。

No.2 回答者： H2L 回答日時： 2010/03/12 09:40

雑種地に変更することは出来ませんか？

※当方土地に関しては素人ですのでそうすることによるデメリットは
　分かりません、名義変更をするための１案として挙げました。
　可能な場合でも、デメリットは無いかよく調べた上で行ってください。

No.1 回答者： megira 回答日時： 2010/03/12 06:41

登記簿の地目は現況主義なので、原則として、建物が建っていなければ宅地への地目変更はできません。

宅地化するために農地法第５条の農地転用許可を受けても、それは「地目農地のままでの所有権移転」と「工事の着工」を許可するものなので、実際に建物が建って現況が宅地に変わってからでないと宅地への地目変更はできません。
(所有権移転登記は、農地法第５条の許可があれば、地目変更前でもできます。)

たとえ農地転用許可が受けられたとしても、現況が農地のままなのに、地目だけ宅地に変えるなんていうことは無理です。

http://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/businessin …
地目を変更するためには許可（届出）の目的どおり転用した事実を確認してもらう手続きが必要となります。
これを「転用事実確認」といいます。
この転用事実確認の手続きをして、処理された書類を持って、法務局に地目を変更するための申請をすると、地目が宅地や雑種地などに変わります。