住宅ローン、「フラット35S」か「10年固定」か？

Question

現在、新築戸建てを計画中です。
土地がほぼ決まり、住宅ローンを決定しなければなりません。
そこで、どちらにするか迷っています。

土地・建物で2,400万、35年の借り入れです。
夫婦ともに正社員で共働きなので、連帯債務での住宅ローンを考えています。
現在子供が二人（3歳、0歳）います。
車がないと通勤が難しい地域で車は2台あり、今後も所持します。
このような状況なので、35年借り入れをしてこれから10年くらいは繰り上げ返済をし、返済期間を短縮したいと思っています。
その後は子供の教育費なども上がってくるので、繰り上げ返済は難しくなってくると思っています。

このような計画で、住宅ローンを以下のように考えています。

１．フラット35S
　当初10年：1.77%
　11年以降：2.77%
　別途、団信保険料が必要（デュエット型になるので初年度13万ちょっとです）

２．10年固定
　当初10年：1.88%（保証料0.18%含む）
　11年以降：店頭金利から1.0%優遇
　団信保険料は金融機関持ち
　11年以降は金利を見て特約更新か借り換えの予定

現在、フラットの1%優遇があるのでフラットで計画を進めてはいるのですが、
団信保険料を考えると10年固定でもいいのかな？とも思ってしまいます。
できるだけ早いうちに多く繰り上げ返済した方が総額を減らせると思うので、
そうすると5年固定とかも検討すべきなのかとも思いますが、金利が上がる
ことも考えると迷ってしまいます。
団信保険料を払ってもフラットでいくべきかも・・とも思いますし・・。

どちらが良いかご助言よろしくお願いします。
また、ほかにいい方法などありましたら、教えてください。

yankyu-y · Accepted Answer

Ｎｏ4です。
フラットとプロパーのミックスを扱ってくれる金融機関があったのですね。逆に1つ勉強になりました。

さて今までの文言を総合してシミュレーションしましょう。多少誤差はありますのでご理解下さい。


1）フラット35Ｓ　1本での借入の場合
条件・・・借入額2400万円　～10年1.77％　11年目～2.77％　支払期間35年

～10年　月々7.7万円　　　11年目～8.4万円　デュエット団信当初13万円
総返済額約　3496万円（内利息分約　1096万円）

上のお子様が中学入学まで2年毎づつ100万円繰上返済をする
25回目・49回目・73回目・97回目　　計4回
下のお子様が大学卒業時に再度繰上返済をする
265回目・100万円
300回目（25年目）残金返済　残金約180万円

繰上返済額　680万円　　総返済額約　3106万円（内利息分約706万円）
繰上効果約　390万円　　返済期間25年


2）フラットとプロパーのミックスでの借入の場合
条件　フラット35Ｓとプロパーの借入比率5：5
フラット35Ｓ・・借入額1200万円　～10年1.77%　　11年目～2.77％　支払期間35年
～10年　月々3.8万円　　　11年目～4.3万円　デュエット団信当初6.6万円
総返済額約　1748万円（内利息分約　548万円）

プロパー・・・・借入額1200万円（固定期間選択5年）　～5年1.43％　　6年目～全期間固定を選択した場合　金利優遇1％　5年後に現在より0.5％金利が上昇したと仮定　店頭金利3.475％　優遇金利2.475％とする。支払期間35年
～5年　月々3.6万円　　　6年目～4.5万円
総返済額約　1724万円（内利息分約　524万円）

上のお子様が中学入学まで1年毎づつ50万円繰上返済をする（プロパー）
13回目～97回目の間　　計8回
下のお子様が大学卒業時に再度繰上返済をする（フラット）
265回目・100万円
300回目（25年目）残金返済　残金約339万円

繰上返済額　839万円　　総返済額約　3101万円（内利息分約701万円）
繰上効果約　371万円　　返済期間25年

上記のシミュレーションですとプロパーは21年5ヶ月で完済です。
～5年　月々7.4万円　　～10年　月々8.3万円　　～21年5ヶ月　月々8.8万円　　21年6ヶ月目～4.3万円　になります。

3）総合判断
　　2）のプロパーは5年後に再度検討する事により　返済額は大きく変わる。（変動・期間固定選択・全期間固定・又は借換）その時点での判断は貴方になります。
　　繰上返済は　おわかりかと思いますが、時期が早ければ早いほど繰上効果を期待できる。（シミュレーションはプローパーを早期返済に充ててるのでフラットの繰上効果が薄れています）
　　登記費用はフラット1本が15万円程度に対しミックスは1.5倍程度を見込む必要がある。
　　その他繰上返済手数料等はシミュレーションには加算していなので
気をつける様に。
　　推奨　ミックスは　方法次第ではフラット1本より　効果は見込まれますが、判断を間違えると逆に負担になる場合が有りますので、慎重に考えた方がよいですね。判断は貴方次第です。

　さて　フラット35Ｓを利用する前提となっていますが、建物はどちらで建てるのでしょうか？　１つだけ助成事業を視野にいれてみてはいかがかなと思ったのですが・・
長期優良住宅にすれば　100万円の補助が出ますよ。（但し諸条件はあります）　ＨＭにお願いするのでしたら　この助成金は活用できませんので気を付けて下さい。

以上です

yankyu-y · Answer

Ｎｏ4・6です。

＞助成金活用は個人でも可能なのでしょうか？

現段階でしたら不可能ではありませんが、技術的知識の問題・建物が設計の段階で適合している事・建築中の検査など・いろんな面において大変な部分があります。
ですので設計事務所に全てお任せするのがベターです。

費用についてですが、これから建築する建物の規模にも左右されます。直接設計事務所に問い合わせをした方が正確な数字が出ますので直接伺ってみては　と思います。

さて長期優良住宅については知識が有りそうなので此処では述べませんが、助成金活用の方法で以下の様に考えては如何ですか。

1）助成金以内（100万円以内）で長期優良住宅が出来るとすれば、言葉は悪いですが　ただで住宅の性能が上がる。

2）長期優良住宅の場合　フラット35Ｓ（20年金利引下げ）タイプの商品該当になりますので、当初10年　優遇金利1％　その後20年まで優遇金利0.3%の活用が出来る。（Ｎｏ4の末尾に記載した内容）

3）住宅版エコポイントの申請も同時に設計事務所にお願いする
　（30万ポイント獲得）

以上の3点です。　

現段階でしたら、建築の費用面は別として全く問題なく全てをクリア出来る内容ですので、設計事務所に頼んでみた方がメリットは大きいと思いますよ。（但し100万円以内が条件になってしまうでしょうけど）

mokkosha · Answer

5年固定1.43％
フラット当初10年1.77％
では差が小さすぎて
仰るように２本ローンにすることで発生する諸費用約25万程度
を回収できません。

２本ローンにすることでフラットの金利が優遇されるなら
別ですが。
0.3％以上は優遇して欲しいところですね。

yankyu-y · Answer

補足です。
もし長期優良住宅の助成金活用に興味がありましたら。
又　アドバイスしますので。

bxy9mfhx · Answer

繰り上げ返済をする余裕があるのなら、フラット２０Sという選択肢も考えてはいかがでしょうか。
金利はもっと下げることができますよ。

yankyu-y · Answer

フラット35Ｓと5年固定というミックス方法ですが、
恐らく金融機関が首を縦に振らないでしょう。

フラット35・・・・証券化ローンとも言います。
現在の住宅金融支援機構（旧　住宅金融公庫）が住宅ローンの債権を取次ぎである金融機関から買い取り　その債権を証券化し運用する仕組みになっています。
ですので第一順位の抵当権者は住宅金融支援機構になります。

民間の金融機関から住宅ローン・・・通称　プロパーローンとも言います。
5年固定選択等　金融機関からの借入れは保証会社を付けて　ローンの貸し出しになります。
ですのでここでは第一順位の抵当権者は保証会社になります。

双方のミックスとなると　住宅金融支援機構と保証会社の　順位の取り合いになる為、実現不可能になります。

フラット35を利用しないのであれば、ミックスは可能になります。

フラット35は仕組みが難しいですので、まず予定金融期間に聞いてみて下さい。フラット35でも買取型　保証型　とパターンがあります。
金利設定などには影響ありませんが、　Ｎｏ3様が書かれていた火災保険などは　金融機関によっては質権設定を条件とする場合があります。
それと、新築の一戸建てということですので、当然つなぎ融資の事も考えなくてはいけないでしょう。
フラット35を取り扱ってる金融機関でも、フラット利用の場合はつなぎ融資ができない銀行もありますので、その辺も注意して下さい。

既に確認済みの場合は聞き流して下さい・・・。

住宅ローンという物は　各々の商品リスクを熟知した私たち専門家でも変動か固定金利選択か全期間固定にするかは非常に判断に苦しみます。
永遠のテーマでもあります。

先ほど別のリンク先にも書いたばかりなのですが、
安定重視で借りるのであれば　フラット35Ｓ（20年金利引下げ）タイプではないでょうか。　現在は当初10年　優遇金利1％　その後20年まで優遇金利0.3%　となります。
全期間固定型の金融商品として　現在は最強の住宅ローンです。
1～10年1.77％　11～20年2.47％　21～2.77％となりますね。

mokkosha · Answer

住宅ローンアドバイザー有資格者です。

かなり理解度が高いですね。

連帯債務者であれば夫婦共に住宅ローン控除対象者となりますが、民間の10年固定となれば連帯保証人とされるケースがあります。この場合は主契約者（債務者）のみ住宅ローン控除の対象となります。所得税の納税額を再度確認し、今後の計画を含めて検討して下さい。

この２つの選択肢でどちらが良いか回答できる人はいないでしょう？
安定を優先するか、早期繰上返済を優先するか、これは貴方や貴方の配偶者の優先順位によって決まるものです。

予備知識として、団信生命保険は民間と違って任意の加入です。
貴方や貴方の配偶者が現在加入している生命保険で万一の場合でも住宅ローンを返済できる余裕があるなら加入する必要はありません。現在加入している保険に上乗せするという手段もあります。
更に火災保険についても質権設定がされないので当初長期間契約を要求されても後日勝手に解約が可能で、全労災などの割安料金毎年更新払いに切り替えることができ、当初契約した火災保険の割戻金を繰上返済等に充てることも自由に出来ます。

あらゆる手段を活用して工夫すれば、リスクは回避できます。
参考になりましたか？

Domenica · Answer

住宅ローン控除のこともありますので、
> 現在子供が二人（3歳、0歳）
> 夫婦ともに正社員で共働き
ということでしたら、連帯債務という選択はよろしいかと思います。

取り敢えず返済期間は35年にして…とのことですが、シミュレートでは、実際には何年にされても「大丈夫そう」でしたか？

「フラット35s」は繰上返済手数料が不要ですが、「２．10年固定」の金融機関では繰上返済手数料はどうなっていますでしょうか？
10年固定のような『固定金利選択型』では、固定金利期間中の繰上返済手数料が高いところもありますので。

> 当初10年：1.88%（保証料0.18%含む）
どんどん繰上返済をされるのでしたら、保証料上乗せ型でもよろしいとかは思いますが、一括前払い型の場合の保証料がいくらになるかは確認されましたでしょうか。

あと、「２．10年固定」では、「特定疾病保障付き団信」への加入はお考えではありませんか？

nana77_015 · Answer

完全変動で繰り上げ返済するのが最強です。

金利なんて上がるわけ無いでしょ。

あと３０年どこに日本の経済が良くなる要因がありますか。

住宅ローン、「フラット35S」か「10年固定」か？

Ｎｏ4です。

Ｎｏ4・6です。

5年固定1.43％

補足です。

この回答への補足

繰り上げ返済をする余裕があるのなら、フラット２０Sという選択肢も考えてはいかがでしょうか。

フラット35Ｓと5年固定というミックス方法ですが、

この回答への補足

住宅ローンアドバイザー有資格者です。

この回答への補足

住宅ローン控除のこともありますので、

この回答への補足

完全変動で繰り上げ返済するのが最強です。

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