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建ぺい率がオーバーしている家を改築

建ぺい率がオーバーしている家を改築する場合、建ぺい率を規定以内に抑えないといけないのでしょうか?

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A 回答 (3件)

まず用語の説明を。


「新築」=いままで何も建っていなかった場所に新たに建物を建てる場合。または、いままで建っていた建物とは全く違う用途、規模の建物を建てること。
「改築」=いままで建っていた建物を取り壊して、同じ敷地にほとんど同規模・同用途の建物を造り直すこと。
「増築」=今まで建っていた建物の用途は同じまま、新たな部分を建て増すこと。
「リフォーム(改修)」=建物のメイン構造(柱、梁、基礎)を残したまま、内外装・間取りなどを「模様替え」すること。メイン構造をいじると「改修」とは認められず、「新築」と扱われます。
以上は、建築基準法による法的な扱い用語です。
テレビの「ビフォーアフター」などでしているようなのは「改修」に当たります。改修の場合は「建築確認申請」という面倒くさい書類を提出する必要がないのが最大のメリットですね。よって、あまりほめられた行為ではありませんが、不適格物件(違法建物)でもそのままの状態で模様替えができてしまいます。
これに対して「新築」「改築」「増築(10平米以上)」の場合は確認申請が必要になり、建坪率がオーバーしているような違法建築の場合は、もちろん合法になるようにしなければ確認が下りません。
ところで質問者様の文章からだと「改築」というのを「改修(リフォーム)」という意味で使っておられるかと思います。それでしたら、上記のように、確認不要であり、現状の建坪率のままでリフォーム可能です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

いつもの「ビフォーアフター」は、ぼろぼろの柱を両脇に鉄骨を沿えて補強してでも構造部分を残していたので、改修をしていた(建ぺい率違反が問われなかった)のだと思います。

先日の「ビフォーアフター」は柱が炭くずになっていて改修は不可能だったので、改築を行ったようです。
だから建ぺい率違反がはじめて(?)問題になったのだと思います。

すべて納得できました。

お礼日時:2010/03/21 10:41

3/14放送のビフォーアフターでは、9坪の狭小住宅が建蔽率オーバーで7坪に変更されていました。



http://asahi.co.jp/beforeafter/list/d00031sora.php
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既存不適格建物なので、建蔽率などの法的制限内にしなければ確認申請は通りません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

今までテレビでどう考えても潰して新しく作り直したほうがいいような狭小住宅を改築してるのは、それまでの建ぺい率がそのまま認められるからだと思っていました。

ついでに質問なのですが、どこまでやれば修繕で、何をやれば改築になるのでしょうか?

補足日時:2010/03/15 09:31
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Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q建ぺい率オーバー物件について

気に入った2件あり、見学をしてきたのですが、両方共に建ぺい率がオーバーでローンが通らないと思います。
と言われたのですが、何%のオーバーなのでしょうか?
計算を教えてもらえると助かります。

両方とも建ぺい率50%、容積率80%の一種低層地で

(1)土地74.92m2、建物68.31m2

(2)土地107.00m2、建物106.81m2

だそうです。

(1)は8.38m2(2)は21.21m2オーバーかな?という計算はできたのですが、それが何%オーバーなのかが分かりません。
やはりこのくらいオーバーしていると、ローンは組めませんか?
ご存知の方教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

このような家はキャッシュで買う人にはうまみがあるのです。若い者がローンを組めないので売れ残り、相当に安く買うことができるのです。30坪の土地に延べ床30坪の家が建っているのです。建てようと思っても建てられない家です。

多くの場合、そのような家はプチリフォームして賃貸になっています。そして、建物がいよいよダメになると解体して、立派な更地として高値で売れるのです。

Q建ぺい率オーバーの中古物件はローンが組めない?

近所に築20年ほどの中古物件がでましたが、その家は建ぺい率をオーバーしている物件です。
うわさで聞いたのですが、建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、現金一括でしか購入できない。
というのは本当でしょうか?

自分が買うわけではありませんが、疑問に思ったので質問させて頂きました。

Aベストアンサー

複数の不動産を購入しています

>建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず

ほとんどの金融機関が応じてくれません

・敷地内に違法(既存不適格)建築が存在している場合も同じです
・未登記建物が存在していてもほぼ同様でしょう
 私は土地の分筆で対応しました

建ぺい率オーバー物件は現金で買いました

なんらかの問題のある物件に対する貸付けは厳しいようです

しかし、

ローンが組めない=買い手が限られる=価格が割安

こうなりますので金持ちほど有利な世界でしょう

中古物件に対する貸出金額自体も新築に比べると20-30%少ないですね

建てるときは違法行為をしてないのに法律が後から変わっただけでひどい仕打ちです

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A2%E5%AD%98%E4%B8%8D%E9%81%A9%E6%A0%BC

Q建ぺい率違反の罰則について

建ぺい率をかなりオーバーして、建設している住宅があります。このような建築物に対する罰則というものはありますか?

Aベストアンサー

違法建築を見つけたら直ちに管轄の建築指導課に通報して下さい。
あとは役所が、改善命令なり工事中止命令なりを出します。従わず強行に建てても、取り壊し命令まで出せます。

違法建築に対しては法律上は非常に厳しい制裁を加えることが可能になっています。

Q建ぺい率オーバーOKの金融機関は?

タイトル通り、建ぺい率が多少オーバーしている物件であっても住宅ローン貸し出し可能な金融機関、銀行、ノンバンク等どこでも結構です。どなたかご存知な方、いらっしゃいませんでしょうか。どうぞよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

#3です。補足します。
建蔽率オーバーというだけで違法建築だと決め付けられているご意見があるので、一言言わせてください。
確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。
建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。
それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。
その所有者にしてみれば、たいへんな損害ですよね。
法が変わることによって私有財産の価値が下落してしまうのですから。
ご質問の物件は、「多少の」オーバーということなので、
もしかしたら既存不適格なのではないでしょうか。
銀行が満額でなくても融資許可を出してくれているのならば、そんなに悪質な物件ではないと思います。
その銀行と、ライフと併用ということはできないのでしょうか。第一抵当権設定の問題があるかと思いますが、ライフはノンバンクでもともと違法物件の融資をする機関なので、抵当権にはこだわらないかもしれません。
ちなみにライフの現在の金利は変動で4%くらいだと思います。

#3です。補足します。
建蔽率オーバーというだけで違法建築だと決め付けられているご意見があるので、一言言わせてください。
確かに故意に建蔽率オーバーで増築などした物件は悪質だと思いますが、現状はそういう物件ばかりではないですよね。
建蔽率、容積率は数年おきに見直しがされるので、変更されることがよくあります。
それによってそれまでは法に則して建てられていた建物が、既存不適格になってしまったケースは結構多いのです。
その所有者にしてみれば、たいへんな損害ですよね。
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Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q建ぺい率違反の建物について

商業地域に在住しています。隣が建ぺい率81%ではじめ建築し、後に13%程の登記の無い、違法増築を行っています。私は、今度、隣の敷地に家を新築する予定です。商業地域は、日照権が重視されてない事は、分かっていますが増築部分だけでも、取り壊す事が出来ないかと考えております。皆様、どうか、お知恵をお貸しください。すごく、困っています。

Aベストアンサー

>隣とは、他人の建物(商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。)です。
なるほど。となると、最初の81%というのは、建築基準法の計算方法(登記とは微妙に違う)では
80%に収まっていたかもしれません(あるいは、確認申請と異なる形で建てたのかもしれません)。

>隣のビルは・・・境界ぎりぎりに建築しており、
民法234条には「境界から50cm以上離して建てる。」とされていますが、商業地域ではこれは不問にされることが多いです。

>1m未満であるに関わらず、窓に目隠しさえ設けておりません。
これは、目隠しをつけるように要求できます。

>また、老朽化も激しく
これは、違法にはなりません。 情状を考慮する材料にはなるでしょうが。

>今後、消防法(建築基準法が弱いと考察しております。)も加味し、
消防法と建築基準法は別の法律で、規定の範囲が違います。建築基準法は、主に避難を考えた建物の形状について、消防法は主に消火設備について規定しています。一部、互いに影響するものもありますが、消防法に不適合だから、建築基準法も不適合というわけではありません。

>裁判も辞さない覚悟で違法性を追求していきたい所存です。
その覚悟があるなら、増築の違法性から、改修を要求することができるでしょう。まずは、地域の役所の建築確認の担当者に相談してみてください。ここは、あまり積極的に動いてくれないかもしれませんが、うまくすれば是正命令を出してくれます。ついで、裁判所か弁護士会の法律相談です。

>隣とは、他人の建物(商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。)です。
なるほど。となると、最初の81%というのは、建築基準法の計算方法(登記とは微妙に違う)では
80%に収まっていたかもしれません(あるいは、確認申請と異なる形で建てたのかもしれません)。

>隣のビルは・・・境界ぎりぎりに建築しており、
民法234条には「境界から50cm以上離して建てる。」とされていますが、商業地域ではこれは不問にされることが多いです。

>1m未満であるに関わらず、窓に目隠しさえ設けておりません。
これは、目...続きを読む

Qフルリフォームの相場って・・?

ここ最近、家を買おうかと考え始め いろいろ勉強?し始めた者です。

新築が買えればそれに越した事はないのですが 予算上ムリそうなので中古戸建てを買ってフルリフォーム(耐震補強や設備一新、間取り変更等込み)しようかと考えているのですが こういった物の相場がイマイチわからないので どなたか詳しい方にアドバイスいただければと思いまして・・・。

今 検討している会社はリノベーション費用が定額制で、確か1平米あたり10万5000円位でこの料金の中には耐震補強・設備一式・間取り変更などのプラン全てが組み込まれているそうです。
例えば80平米位の家をフルで直すと800万前後でほぼ新築同様になるという事です。 この値段は相場からして見るといかがなものなんでしょうか? 
また 少し主旨が変わってしまいますが、新築戸建てを1000万前後で建てるというのはムリなのでしょうか? リフォームでその程度出すなら・・とも考えてしまったりするので。。 あと、そのようなローコストの新築の代金は キッチンなどの設備一式も全て含まれての金額になるのでしょうか?
くだらない質問で申し訳ありませんが どなたかお知恵をお貸し下さい。 よろしくお願いします。

ここ最近、家を買おうかと考え始め いろいろ勉強?し始めた者です。

新築が買えればそれに越した事はないのですが 予算上ムリそうなので中古戸建てを買ってフルリフォーム(耐震補強や設備一新、間取り変更等込み)しようかと考えているのですが こういった物の相場がイマイチわからないので どなたか詳しい方にアドバイスいただければと思いまして・・・。

今 検討している会社はリノベーション費用が定額制で、確か1平米あたり10万5000円位でこの料金の中には耐震補強・設備一式・間取り変更な...続きを読む

Aベストアンサー

以前リフォームと建て替えを検討しました。
リフォームは意外と総額が高く付きます。
何より土台にシロアリが住んでいると、びっくりするほど高額になります。

新築なら建坪30坪程度ならローコストで1000万前後で作る業者は結構いますよ。
こういった業者は、特に酷い設備というわけではありません。
極々一般的な設備が標準でついてきます。

こういったHMのメリット
 安く建てられる
 標準で基本設備、照明付きですぐに住める(場合が多い)
 画一化されているので、以前建てた家をひとつ見れば大体のものが判る
 モデルハウスを持っていない場合があるので、営業と相談して、建築後数ヶ月のモデルハウス化を買ってでると、値引きが期待できる

デメリット
 水周りなどが別料金の場合が多い(結局+100万ほど増えてしまう)
 決まった数パターンの中から選ぶ必要がある
 仕様変更するとビックリするほど高額になる(コンセント増設など)
 モデルハウスがない場合が多いので、タイミングによっては現物を見れない
 内装が意外とチープで、アパートの一室のように感じてします。(私見)

などありますが、特に間取りその他に希望がなければ、リーズナブルに建てられます。

以前リフォームと建て替えを検討しました。
リフォームは意外と総額が高く付きます。
何より土台にシロアリが住んでいると、びっくりするほど高額になります。

新築なら建坪30坪程度ならローコストで1000万前後で作る業者は結構いますよ。
こういった業者は、特に酷い設備というわけではありません。
極々一般的な設備が標準でついてきます。

こういったHMのメリット
 安く建てられる
 標準で基本設備、照明付きですぐに住める(場合が多い)
 画一化されているので、以前建てた家をひと...続きを読む

Q違法建築のペナルティについて

現在実家で駐車スペースに屋根をつけることを検討しているのですが、
住宅が健平率いっぱいに建ててあるので、駐車スペースの分健平率を超えてしまいます。

そうなった場合、違法建築ということになるんですよね?

罰則・罰金など、あるのでしょうか。

あるいはせっかく建てた駐車スペースの屋根の撤去命令などが出るのでしょうか。

家を削ることはできませんので、無理なら諦めるしかないと思っています。
回答をお願いします。

Aベストアンサー

自治体によって対応が異なるようです。
建造物と見なすか否かの問題もあって、片持ちの屋根の場合は"のき"と見られる場合もあって、これは車庫に該当しないので建坪率に含まれません。
他にも構造材の材質や太さなどで基準を設けている市区町村もあります。

これはカーポートを建造物に含めるか否かよりも、鉄の棒とベニヤ板で作ったものを家だと主張されても困るみたいな、要するに逆の事が起きている対策のようです。
(居住権の主張などがあるのでしょう)

カーポートの場合は四方から1m減じたものを面積としますので、2m×2mのものは面積がゼロと判断されます。
つまり、2m×2mのものを何個か建てるのも手ですよね。

Q違法建築物の時効について

違法建築物を建ててしまい、検査積み証を取得せずに何年も経過してしまった場合、時効と言うものは成立するのですか?もし成立するのであれば、何年経過すれば時効が成立するのか教えてください。また、そのような何十年前の違法建築物を建築基準法違反だからといって、行政が取り壊してしまう例が実際存在するのでしょうか?ご存知の方、是非教えてください。

Aベストアンサー

u-oneさんの建てた建物の「検査済み証」がないということは1)最初から確認申請を出していないか、2)確認申請承認後に
建築の一部分を勝手に変更したために「検査済み証」を貰いにくくなったかの何れかだと思いますが、、、
いずれの場合も現実には固定資産税など支払わされていて、税金の面では非公認ながら存在を認められている状況だと思います。

1)の確認申請を出さずに建築した場合は、役所の建築指導課では「申請が出されない案件については、指導のやりようがない」・・・
と言うのが公式態度なので「申請のあった建物についてだけは、適法か違反かが判断できる」という奇妙な論理があるために、、、
意図的に確認申請をしない建築物の違反建築は見逃すという不思議な結果が見られるのです。
・・・ただしこういうケースは、検査済み証が無くてすむような「増築」などに多いようです。

2)のケースもローンなどの制約がない場合などにあるケースかと思われますが、かなり悪質な違反で無いかぎり強権発動は
見られないようです・・・以前、杉並区であったような記憶がありますが完成した建物については財産権侵害を恐れてか役所の方も、
「建蔽率」や「容積率」を大幅に違反したようなケースでないと今までのところ、及び腰で見ないふりをしているようです。

現在のように基準法自体が守られずに増加した違反建築を、行政が取り壊すとしたらよほど附近から弾劾されるような場合でしょう。

u-oneさんの建てた建物の「検査済み証」がないということは1)最初から確認申請を出していないか、2)確認申請承認後に
建築の一部分を勝手に変更したために「検査済み証」を貰いにくくなったかの何れかだと思いますが、、、
いずれの場合も現実には固定資産税など支払わされていて、税金の面では非公認ながら存在を認められている状況だと思います。

1)の確認申請を出さずに建築した場合は、役所の建築指導課では「申請が出されない案件については、指導のやりようがない」・・・
と言うのが公式態度な...続きを読む


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