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こんにちは。
建築基準法における用途変更について教えて下さい。

例えば、自宅で自宅兼の店舗をする場合(僕の場合は簡易宿泊所です)、客室以外も100平米の計測に含まれるのでしょうか。
我が家は平屋で1つ屋根の下に、客室と自分の家族のプライベートな部屋を共有するつもりです。

このような場合、自宅の総平米から自分達のプライベートスペースを
引いた面積が100平米以下なら用途変更の必要はないのでしょうか。
また、総平米数を減らす良いアイデアがあれば教えて下さい。

よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

お礼の中の補足について


建築基準法における申請面積は、法規上厳しい規制の掛かる面積が対象となります。
従いまして、簡易宿泊所の客が利用する面積の全てが該当する面積となりますので、客の利用する玄関・廊下・トイレ・リビング・洗面更衣室・浴室・物入れ等の合計面積が規制が掛かる該当面積となります。

経理上の専有面積計算上における共有部分は、建築基準法には適用外となり共有部分は存在しない事となっています。
税務・経理上の専有面積と建築基準法の申請面積の計算方法が違いますので混同なさらぬようにしましょう。

敷地が広く建蔽率や容積率に余裕があるなら、将来的に客の利用する玄関・廊下・トイレ・食堂リビング・洗面更衣室・浴室は、増築する方向で考え、家族のプライベート空間と分離するのが理想ですね。
要は、先立つ資金によりますが・・・
事業が順調に進んで資金の余裕が出てきたら考えると良いでしょう。

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自宅の住宅の一部を簡易宿泊所として使用する場合


簡易宿泊所の占める床面積の割合が住宅の延床面積の過半以上とならなければ、建築基準法における用途変更届は必要ありません。
過半以上となるなら、たとえ100平米以下でも用途変更が必要となります。

模様替えや用途変更の基準は、先に届けている用途で判断されます。
建物の用途とは、延床面積に対する主要用途の割合で、過半数以上占めている用途により届けられていますよ。

ご参考まで
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この回答へのお礼

こんにちは。
早速の回答ありがとうございます!!

回答されたことに質問させてください。
『簡易宿泊所の占める床面積』というのは客のみが使用する部屋と言うことでよろしいでしょうか。
自宅をある程度開放していますので、例えばトイレや廊下、リビングの1室は自分達と客が共有するスペースになります。
そういった場所は自宅or簡易宿泊所、どちらの面積に数えられるのでしょうか。

お手数ですがわかりましたら教えてください。
よろしくお願いします。

お礼日時:2010/03/17 14:21

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Q店舗併用住宅について

店舗(美容室)併用住宅を設計しているのですが、数点疑問な点がありますので教えてください。

店舗(美容室)面積30m2、住宅部100m2
新築 木造2階建て
都市計画区域内で、用途地域・防火地域等は指定なし

(1)上記店舗併用住宅は特殊建築物へ該当するか?

(2)排煙窓の設置について
 店舗部の無窓条件はクリアしているのですが、(1)の特殊建築物に該当した場合は排煙窓が必要か?

(3)確認申請の際には、建築士の設計による4号建築としての特例が適用されるのか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

店舗等の併用住宅の場合
排煙規制は、店舗部分のみに規制を受けます。
有効採光1/20以上、有効排煙1/50以上確保されていれば、改めて排煙窓の設置は必要無し。

延200m2未満なので住宅部分に、排煙規制は掛かりません。

また、4号建築物申請となります。
計画敷地に物置等の建物が既に建っていれば、申請工種は、増築となります。
何も建っていなければ、新築申請となります。

以上

Q用途変更しなかったら・・・

事務所ビルの一部を店舗として、貸そうと思います。
謄本上の種類欄も「事務所」とあるので、何か法律に抵触しているのかなと思うのですが、よく分かりません。上記の場合、何という法律に抵触し、どのうようなペナルティがあるのでしょうか?あるいは、法律に抵触するしないに関わらず、最悪の事態としてどんなことが想定されますでしょうか。よろしくご教示願います。

Aベストアンサー

補足について

特殊建築物の定義は、建築基準法に定義されています。
防火対象物・特別防火対象物は、消防法に定義されています。

特殊建築物とは、概ね家族構成を超える人が使用あるいは利用する建築物が特殊建築物となります。
個人住宅や事務所や店舗を併用した住宅以外の建物が、特殊建築物とみて間違いありません。

以上

Q建築基準法の特殊建築物の定義について

建築基準法の特殊建築物の定義について
店舗併用住宅(木造2階建て)を建設予定で、既に建築確証取得済みです。
今頃になって、市役所の建築指導課から「既に着工されているかも知れませんが、当該建物は、県のまちずくり・・・・条例に該当するため、着工の1ヶ月前までに届け出の義務があります。・・・」と連絡がありました。
大きな部分としましては、道路から店舗入り口をバリアフリーに、(入り口段差もゼロ)する必要があります。
設計はバリアフリーにはなっていないため、現在苦慮しているところです。
罰則規定はないとのことですが、やはり条例にしたがうべきかと思っています。
そこで、確実な根拠を知りたいため、特殊建築物の定義について是非ご教授願います。
県条例では「建築基準法2条2項に規定する特殊建築物」とあります。
法2条2項の「・・・その他これらに類するもの」は通達等どこかに定義さてているのでしょうか?
あるいは担当行政庁の解釈によるものでしょうか?
やはり店舗併用住宅は特殊建築物に該当するのでしょうか?

※市に直接問い合わせれば済む内容ではあるのですが、条例を制定している県に問い合わせたところ上記の回答があり、ただし市に委託?しているため全ての判断は市によるとの事で、事前に理解しての望みたいため、あえて質問させていただきました事を、ご理解願います。

建築基準法の特殊建築物の定義について
店舗併用住宅(木造2階建て)を建設予定で、既に建築確証取得済みです。
今頃になって、市役所の建築指導課から「既に着工されているかも知れませんが、当該建物は、県のまちずくり・・・・条例に該当するため、着工の1ヶ月前までに届け出の義務があります。・・・」と連絡がありました。
大きな部分としましては、道路から店舗入り口をバリアフリーに、(入り口段差もゼロ)する必要があります。
設計はバリアフリーにはなっていないため、現在苦慮しているところです。
...続きを読む

Aベストアンサー

一般な事で言えば、一戸建住宅以外の建物は、建築基準法の特殊建築物と考えて間違いありません。
建築基準法に定めている特殊建築物の定義で不特定多数の人が出入りする建物は、特殊建築物となります。
質問の場合、店舗部分がこの規定に該当するために特殊建築物となるのです。
店舗の部分に問題ありと言う事です。
バリアフリーにするのかしないのかは、建物の規模や間取りなどが分かりませんのでお答えできません。
さしあたっては、所轄の市に問い合わせて工事するようにしましょう。
ご参考まで

Q店舗併用住宅

この度、店舗併用住宅を建てることになりました。そこで
いくつかの金融機関に行ってみたのですが、住居部分は
住宅ローンで借りれるが、店舗部分は無理、との回答でした。
当然の結果ではありますが、どこかに店舗部分と住居部分を
まとめて融資してくれる金融機関はないでしょうか?
また、店舗併用だと申告しないで(全部住居だと嘘をついて)
融資を受けるなんて事は可能ですか?
ちなみに自分は普通のサラリーマンで起業を考えているのは
妻です。

Aベストアンサー

再び失礼します。
店舗併用住宅の融資はみずほ銀行でも相談に乗っていただけたかと
思います。(うるおぼえですみません。)
たぶんどの銀行でもそのようなケースは沢山あると思います。
全てクリアにされた方が起業後の資金繰りとかでも
銀行さんにはお世話になると思いますので。
全てを考えて相談に乗られた方がよろしいと思います。
ローンの利率が高いですが、店舗部分の借入金の利子相当は
経費に入れられるので正直にして損は無いと思います。
よいお宅が建って奥様のお店が繁盛すると良いですね。

Q店舗兼住宅は得?

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね?
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか?
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗...続きを読む

Q確認申請住宅→登記は居宅?店舗?

確認申請を「住宅」で行い、間もなく引渡しです。

今、表題登記を作成中なのですが、一部店舗として利用します。
この場合、種類の欄は、確認申請の書類は「住宅」でも「居宅・店舗」とするのでしょうか?それはOKなのでしょうか。

しかも完全に四方を囲まれたビルトインガレージなので「居宅・店舗・車庫」?になりそうなんですが。

教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

建物表題登記は実体を調査して申請しますので、建築確認には原則とらわれません。

また、種類の割合が3割以下(目安)であれば表示しなくても差し付かえないともされています。

実体上の店舗の割合が3割を超えるようであれば「居宅・店舗」。3割以下であれば「居宅」のみでも差し付かえないということです。

しかし、例え店舗の割合が極小であっても物件を特定するに当たって店舗の表示を加えた方がいい場合もあります。

車庫については、別棟でなく自己所有車のスペース程度であれば居宅の一部として「居宅」のみとするのが一般的であろうと思います。

机上での回答ですのでご参考まで

Q美容室

美容室は、特殊建築物に該当するでしょうか?なんとなく(4)項に該当するような感じもするのですが明記はありません。そうすると事務所から美容室の用途変更は申請がいらないでしょうか

Aベストアンサー

2代目cyoi-obakです。

特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概にこれは特建扱い!とは言えない部分があります。
ただ、基準法内と限定すれば、用途変更に関しては、美容室(サービス業の事業所等)は含まれないと解釈出来ます。
別表第一(四)は、物販を対象とした店舗を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来ます。
ただし、サービス業店舗でも、その規模や業務形態により所轄の特定行政庁の判断により違いが生じますので、その都度の事前適用相談をする必要があると考えます(各自治体の条例等の存在に注意!)。
さて、本件の場合は、美容室→事務所ですから、建築的な用途変更は発生しませんが、消防上の届出が必要になる可能性があります。
要するに、消防上は防火対象建築物である事には変りがなく、且つ、使用形態が変更されるので、消防署の指導を受ける必要が有りそうです。
消防の場合は、建物全体と特定の用途部分とを総合的に判断していますのでね。
ただ、美容室→一般的な事務所の変更ですから、現状の消防設備等に特段の追加は発生しないでしょがね!

以上です。

2代目cyoi-obakです。

特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概にこれは特建扱い!とは言えない部分があります。
ただ、基準法内と限定すれば、用途変更に関しては、美容室(サービス業の事業所等)は含まれないと解釈出来ます。
別表第一(四)は、物販を対象とした店舗を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来ます。
ただし、サービス業店舗でも、その規模や業務形態により所轄の特定行政庁の判断により違いが生じますので、その都度の事前適用相談...続きを読む

Qお店を開店させるためには消防の許可はいるのですか?

雑貨と飲食のお店を開店させるために現在不動産屋と保健所を行ったりきたりをしています。何とか保健所の許可がおりたのですが開店に際して他に許可を取らないといけないところはあるのでしょうか?保健所にオーケーをもらえたらもう開業可能ですか?心配なのは店舗のまどりが入り口に広い間口があるだけで店内には窓が1つもありません。これで営業可能なのでしょうか?保健所の人はそこまではわからないそうです。消防の査察とか開店した後に来たりするのですか?営業するためには保健所の許可だけでいいのでしょうか?しってたら教えてください。消防にも許可がいるのでしょうか? 飲食店を経営する時に消防の人に店舗をみてもらって営業可能か聞くんじゃないの?と友人に言われ困惑しています。誰か知っている人いたら教えてください。

Aベストアンサー

どのような内容・規模の店舗かが判然としませんが、概ねこれまで寄せられている皆様の回答のとおりです。
ただ建物の構造や、そのお店の階層・種類にもよりますが・・・窓がないというのは気になりますね。

届け出後、防火管理者や消防設備に関しては消防署が検査に来ます。また消防設備は有資格者(消防設備士)が毎年点検し、その報告をする必要があります。また査察も、場合によってはあります。

いずれにせよ不安があれば、消防署に聞くのがいちばんです。消防はたいてい親切なので、アドバイスしてくれると思います。出張所クラスではなく、本署クラスへいくと間違いがないです。

Q法の解釈:兼用住宅の規模に関して

用途地域と、兼用住宅の規模に関して、
解釈の仕方がよくわからないので質問させてください。

建築基準法 別表第2・同法施行令 第130条の3 の内容
(兼用住宅の店舗部分の面積の制限など)は
第一種・二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域にのみ適用されるものなのでしょうか?
つまりは、その他の地域、
第二種中高層住居専用地域や、第一種住居地域の兼用住宅には、店舗部分の面積や、住居部分との割合などの制限は無い、
という解釈で良いのでしょうか?

あるいは、
参考書や WEBサイトなどによくある、○×の表だと、
全ての用途地域で 店舗部分に制限があるように書かれていますが、
どちらの解釈が正しいのでしょうか?

教えてください よろしくお願いいたします

Aベストアンサー

#5の補足について

そういうことです。
住宅は(を)以外は建てられます。
兼用住宅というのは、店舗部分と住宅部分を切り離して考え、それぞれの部分で合法であればいいです。
つまり(い)(ろ)では条件内であれば、建てられるし、(は)~(る)では店舗部分が各条件にあえば、
住宅兼用だろうが店舗単独だろうが建てられます。

Q店舗付き住宅の固定資産税 について

相続後、店舗併用住宅の登記をしようと思っています。
店舗は、床面積の2分の1以上が居住用として使われています。

今までは未登記で、普通の住宅として課税されていました。
店舗付き住宅として登記した場合は、普通の住宅で課税されていた税金と、どのように税額が異なってくるのか、ご教示ください。
又検索で探しても、情報が得られないので、参考リンクなどありましたら、教えてください。

Aベストアンサー

固定資産税はかわりません。
主体構造や屋根、内装の仕上げで評価されているので、すでにある家屋を併用住宅として登記しても評価額は変わらないからです。

土地についても、不変です。
家が建っている土地は軽減が受けられます。
併用住宅だと住居部分の面積の割合によって受けられる軽減の割合が違ってくるのですが、住宅部分が全床面積の1/2以上であれば専用住宅の時と同じだけ軽減を受けられます。

ここからは蛇足です。
未登記家屋は役所の把握漏れが起きやすいので、もしかすると課税されている床面積は実際の床面積より小さいかもしれません。
登記することによって法務局から役所に通知が行ったとき、役所のほうで課税床面積と登記の床面積の相違を発見したときは、役所が調査に来るかもしれません。

あと、相続なので不動産取得税はかかりません。

「固定資産税」という検索ワードで検索すればいろんな役所の解説ページが出てきますよ。


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