地代もらっていないが・・・ 借地権発生しますか？

長男だった父が家督相続した土地が50平米ほどあります。以前一家の古い家が建っていましたがそこに父の弟（私の叔父）家族が住み、30年ほど前に父の承諾を得て自分名義の家に立て替えました。固定資産税も叔父が払っていました。地代はもらっていません。賃貸契約のような正式なものもありません。
やがて父が亡くなり、叔父もつい先日亡くなりました。そこで家を相続した叔父の娘（従姉妹）が家を処分したいと言ってきました。
不動産屋にみてもらったところ家は200万土地は800万と言われたそうです。土地名義は父のままなので、まず私たち姉弟妹で相続し弟の名義にするつもりです。弟はいずれ自分で住みたいので持っていたいと申しています。
不動産屋が言うには借地権は立て替えた時点で発生しているので、土地も実質は何割かが従姉妹のものとのことです。
弟は200万という金額をすぐには用意できないようなのですが・・・土地と家を弟名義にするためにはやはり200万従姉妹に支払うのが妥当なのでしょうか？
相談窓口をいろいろ探しましたが平日昼間は行くのが難しくなかなか見つかりません。お答えいただければ幸いです、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

No.3 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/22 23:34

一般的には親族間で固定資産税のみを支払っているという場合は、使用貸借と解釈されます。

しかしながら、地代は固定資産税の3倍程度という相場があるとはいえ、貸借を開始した時期が古い場合、その間の地代の値上げが無く、土地の評価額の上昇により固定資産税額が上昇し、固定資産税相当額を負担した時点で、地代を支払ったと認められ、借地権が設定されていると解釈される可能性はあります。
その不動産屋はそれを言っているのかもしれません。この点は要注意です。

使用貸借である場合は、借人の死亡と共に土地の返還が行われるべきですので、建物の所有者(相続人)は、解体し更地に戻す義務が生まれると考えられています。
但し、これは裁判になった時の司法の解釈では、(未だに)資本回収と経済的損失を考慮して、地主に建物の評価額以内の価格で買い取るよう、和解を勧める例があるようです。
本来は借主本人が死亡した時点で資本の回収は終了したと考えるのが妥当なのですが、法定相続人の権利を考慮し、経済的損失に関しては、検討の余地を残そうとしているという事だと思います。
もちろん法的な事実だけを言えば、建物買取請求権は生まれませんし、使用貸借は終わっているので、何ら費用を捻出してまで建物を買い取る必要はありません。

借地権が設定されていると解釈する場合は、土地を相続した人は土地の所有権を相続したというより、底地を相続した事になるので、不動産屋の言うとおり、土地の3～4割程度(地域、場所によって違います)は、借地権者にあると解釈します。
しかしながらその3割の数字が意味を持つのは、借地権者が借地権設定者から底地を買い取る場合であって、双方合意の上で賃貸借を解除するのであれば、建物買取請求権もなく買い取る義務も無いと考えられているようですし、底地以外の所有権に関しては、権利を主張出来るわけではありません。

結局のところ、法律論よりも、双方話し合いで解決するべき事項と言う事です。
更地に戻して返還する事を質問者さんが要求し、更地に戻す費用が叔父の相続人が無いというのであれば、無償、または評価された建物価格の1/2程度で買い取るという提案をするのが現実的ではないかと思います。

この回答へのお礼

具体的に解決策を提示していただきとてもありがたく存じます。

立て替えたという事実は使用貸借か賃貸借かには無関係と考えてよろしいのでしょうか？
いずれにしろ話し合いで解決するべき事項とみなさんに教えていただきましたので、
お互いに折り合いをつけ無理のない程度の誠意を見せて話し合うように弟に話してみたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/23 06:52

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2010/03/22 22:08

建物登記をして固定資産税を払っているから借地契約であるとは限りま

せん。
判例では、固定資産税を負担していたとしても、その程度の負担で
賃貸借とは認められないとしています。
ですから、特段の借地契約がなければ、使用貸借と主張できます。

使用貸借（無償で貸借）では、地主はいつでも土地の返還を求めること
ができます。その際建物などは取り壊して更地で返還することも請求で
きます。ですから返還に際して対価を払う必要はありません。
解体する必要なしといえば、相手は解体費用負担が助かりますし、法的
には不要です。あなたがお金を渡すことも義務ではありませんが親族
関係を考えてということであれば任意です。

又、仮に賃貸借であったとしても、借地の解約に際して借地権の買取を
地主が負担する必要はありません。地主から解除請求する際には建物の
買取義務があるだけです。

不動産屋の言っていることは嘘ですから気にしなくていいです。
後は親類ということでカドを立てないよう話合いをすればいいと思い
ます。

この回答へのお礼

わかりやすいご説明をありがとうございました。

わたしも素人なりにネットなどでいろいろ調べた結果、借地権はないものと思っていたのです。
が、専門家である不動産屋さんが、立て替えた時点で借地権が発生すると言われたので、それが正しいのかと。またいろいろ調べましたが結局はっきりとわかりませんでした。

＜仮に賃貸借であったとしても、借地の解約に際して借地権の買取を
地主が負担する必要はありません。地主から解除請求する際には建物の
買取義務があるだけです。＞

そうですね、こちらから出てほしいと言っているわけではないのですから。ただ、借地権を売りたいとかいう話を聞くので、地主が買いとらねばならないのかと思っていました。

父が残した思い出のある土地ですから、弟がちゃんとした知識を持って穏便に話してくれればと願っています。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/22 22:50

No.1 回答者： bathbadya 回答日時： 2010/03/22 19:31

相続者すべてが納得できればOKです。

書類に全員が実印を押せば、なんでもできます。
たとえば、弟さんが土地と現金1000万円相続、なんてことも問題なく出来ます。
家に付いては、基本的に従姉妹さんが解体して、更地で返すべきなんだろうけど、従姉妹さんにしてみれば解体費用負担したくないし、弟さんはその家が欲しい訳だから、無料で引き取ってもちゃんと契約してあれば問題ないでしょう。
解体費用２００万円ぐらいが、大体の相場かな？　もちろん１００万円位で請け負うところもあるけど・・
従姉妹さんにしてみれば、解体しないのなら、しばらく荷物を置けると言うメリットもあるしね・・

記入書類は法務局でくれたと記憶してます。（税務署だったかな？）

この回答へのお礼

早速のご返答ありがとうございます。
弟以外の相続者は放棄するつもりですので、土地が弟のものになるのは
問題ありません。
更地にして返してもらう権利があるのだから、金額については弟と従姉妹の間で折り合いさえつけばよい・・・と考えてよろしいのでしょうか？
弟は200万を都合するために、土地を担保にして借金をし従姉妹に支払い、家を貸して賃貸料でその借金の返済にあてるしかないか・・などと考えているようです。
弟に、率直に従姉妹と金額について交渉するように話してみたいと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/22 21:47