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現在の住まいが手狭になり、(分譲マンション都内築29年)
売却をし、新たに購入したいと思っております。

ローン残債があるので、現在の住まいが売れないと、購入は難しいのですが。

ある大手不動産に相談したところ
まずは、買い手がどの位いるかと言うことを知るのも兼ねて、
いったん売却手続きをしたらどうか、ということで、
専売?と言うやり方を勧められました。

近所(地元)の不動産会社さんは、「一般」にした方が、
希望価格に近い条件で売れるからそのほうが良いと言われました。
それに、その某大手は、そうやって客を増やし、
契約したら、その後放っておかれ、丁寧に面倒見てくれないよ。問い割れました。

また、他の大手にも相談した所、査定額周りの相場より高く出たので、
もし売れなかったら…と不安になり、
結局、力の強そうな不動産業者に決めてしまおうかと思っているのですが、

未だ引越し先も決めていないし、高い買い物だから、地元の不動産や産は頻繁に物件を紹介してくださりありがたいのですが、
内装もとても綺麗ですし、良いですよ。。などと、良い事しか言わない(あたりまえか。。。)ので、半ば押し売りに聞こえてしまう時もあって。
かといって、中古物件の場合、ゆっくり選べないのか?などと思っている次第です。


どういう手順で、片付けていってよいのか、専売とか一般とか、どんなシステムがあるのか、一応説明は受けたツモリですが、いまいちよくわかりません。

何でも良いので、経験や、アドバイスお願い致します。

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A 回答 (2件)

何度か不動産売買をした経験上ですと、どっちもそんなに変わりませんがそれぞれにメリットデメリットがあります。



個人的には、3ヶ月は専任でいいと思います。
専任にしたとしても、他の不動産屋が仲介手数料を
半分ずつ分け合う形でお客さんに案内できるので、
売り出し当初の広告数は専任も媒介もあまり変わりません。

3ヶ月たって売れない場合の扱いは確かに悪くなるので
3ヶ月経過したら一般媒介に変更したほうがいいです。

専任媒介契約のメリット
・1社なのでやりとりが楽、連絡が熱心になる
・本気度の高い人だけ案内してくれる(冷やかしが少ない)
・営業店舗を持つ会社だとお客さんに優先的に薦めてくれる
(ここら当たりのあるお客さんに電話営業するなど)

デメリット
・一般より広告数が少ない
・3ヶ月経過して売れなかった場合値下げしろとうるさくなる
・売れないと判断されると、扱いがぞんざいになる(広告を出さない)

一般媒介契約
メリット
・広告数が増えるので多くの人の目にとまりやすい
・競合があるので簡単に値下げしろと言ってこないし、値下げ要求があった場合でも他社の意見を聞くことができる

デメリット
・やりとりが頻雑になる(特に居住集は来客者の予定調整が面倒)
・冷やかしがけっこう来る(広告回数が多くなり、とりあえず見てみましょうと簡単に案内されてしまう)
・営業店舗での営業を熱心にしてもらえなくなる

あと周辺相場より高い値段で査定する業者は要注意です。
最初の査定を高く出すことで契約をとり、
後から売れないし、問い合わせがこないので値下げするように
強く求め、最終的にかなり安くせざるを得ないことがあります。

不動産を早く高く売るには、最初の値付けが1番肝心です。
というのも、契約後3ヶ月が1番熱心で営業と広告を頑張ってくれますし、
情報が出たばかりのほうが購入者層の注目度もあがります。
3ヶ月経過してしまうと広告を出さなくなるため、値下げしないと売れにくくなります。

そうなると後はずるずる深みにはまってしなくてもいいような値下げ
せざるをえなくなるような売り方をされてる方が大勢います。

もし査定どおりの価格で出すなら1ヶ月間様子を見て、
問い合わせ状況次第で値下げする気構えでいるとよいです。

客観的に見て周辺相場より価値がある物件ならいいのですが、
契約をとるために査定を高く出しているのだとしたら、
査定どおりの価格で出したままにすると結局損するかもしれません。
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この回答へのお礼

大変遅くなりましたが、とても詳しくご説明ありがとうございました。
お陰様で、良い買主さんが見つかりました。
感謝しております。

ありがとうございました!!

お礼日時:2010/05/05 18:15

正解は無いと思いますが、質問者さんが中古物件を探す時の動きをイメージしてみてはいかがでしょうか。


1)例えば、インターネットの物件検索サイトを見るなら、そこに掲載してくれる業者に頼む。
2)希望の地域の不動産屋を回るなら、地元の力のありそうな不動産屋に媒介を頼む。
3)全国展開している大手に紹介してもらうなら、大手に頼む。

ちなみに私なら2番を選びます。
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この回答へのお礼

大変遅くなりました。
お返事ありがとうございました。

(2)の地元の力のありそうな不動産屋さんからも、色々アドバイスを頂きました。

大変役に立ちました。
ありがとうございました!!

お礼日時:2010/05/05 18:17

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