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住宅購入を検討しています。
東京都下で3千万前後で下記のチョイスがあります。

下記、値段の安い順番です。 

安い順に:
-広い大型分譲中古マンション(築10年以下) 管理費・修繕積立費・駐車場で毎月約3.5万
-中古一戸建て(築10年以下)  
-狭い新築一戸建て  家主直売で仲介料不要


日当たりや間取り、ロケーション的にはどの物件もOKなのですが
20年後、30年後を考えたときにトータルコストを考えるとマンションか、戸建か迷います。

マンションの管理費は、戸建で必要になる修繕費と同程度かとは思います。
固定資産税も多分殆ど一緒。
戸建は地震・火事には弱いが、土地は残るのでいざという時にはまた建て直せるが、ローンは残る。
マンションはそれらには強いだろうから、半壊・全壊するような災害でない限りは経済的なリスクは少ない。

それ以外に何か決定的に将来の違いに出てくるものはありますでしょうか?

もともとは戸建しか考えていなかったのですが、たまたま条件の良い中古マンションが見つかり、候補に入れました。
戸建より便利な場所にありますし、角部屋でお部屋も広く、また、何年もたっているので、ここから大きな構造上の問題はでてこないかなーと考えています。
知人が居住していますが、環境には満足しているようでした。

それでもやはり同程度の金額なら戸建がよいのかも・・と。

夫は、これから人口が減ってマンションも家も供給過多になり、いずれは叩き売りのような状態になる。だからそれまで賃貸でもいいし、将来は老後でも入れる条件のよい賃貸が増えるはずという意見です。
私はそうならなかった時の事を考えて、無理がない条件なら購入したいと考えています。

急ぐ買い物ではないですが、何かよいご意見お聞かせ願えれば幸いです。

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A 回答 (5件)

#1です 思い出したことがあるので追記します



>土地は残るのでいざという時にはまた建て直せるが、ローンは残る
その時どれくらいローンが残っているかにもよりますが
最悪土地があれば安いプレハブ的な家で当面しのぐことも出来ますね。
逆に阪神大震災の時でも
損壊したマンションなんかで住み続けることが出来ず
ローンも残っているけど
立て替えの話し合いが10年くらいまとまらず
やっと立て替える事になったときには皆、他の既に生活を始めていたので
1世帯しか戻ってこなかった、ということもあります。

20年、30年を考えた場合、のトータルコストとのことですが
マンションは付帯設備が大がかりなものもあるので
改修は結構お金がかかります。
専有部分でももちろん戸建てと同様な改修は必要ですが
エレベーターや警報システム、集合玄関に繋がるオートロックシステムなどの補修外壁や非常階段…
どれも大型の建物となると戸建てとは比べ物にならない大がかりな改修になりますので
たとえ全戸で積み立ててるとは言っても結構な金額です
戸建ての補修ならそこまでかかりません。

また、どこを修理したいか、どこにお金をかけるか、は各世帯の意志ではないので
そこが決定的に戸建てとは違います

自分が戸建てを決めたのは親の姿を見ているせいもあります。
片手に余るくらいの年金しか収入のない義母が一人でも暮らせるのは持ち家があるからです。
かなり傷んでいますがお金はないので補修はしてませんが雨露しのげます。
もし管理費や共益費があったら払えないでしょう。家賃も無理でしょう。
自分の親も、マンションでもし立て替えとかになって60歳で一度退去しても
仮住まいを借りられるかどうか…家があってよかった、と言っています。

また、自分はマンションに入れている設備の会社の修理案内をしていたことがあるのですが
その時にマンションのもめ事を見ているのでそのせいもあります。

たとえば、警報やインターホンは結局電気製品なので10年20年経つと壊れます。
修理しても、修理しても、別の部品が壊れるので修理代も嵩みます。
しかしもう製品自体は廃盤なので部品を直すしかないし
部品も底をつくと新品に変えられず修理するしかない(時間の問題でこわれます)

もっと便利でデザインも良い新製品があるから買い換えたい、と思っても
マンション全体を巡らされているシステムと一体なので
一件だけ買い換えることは出来ません。

普通に考えたら分かると思いますが20年、30年前の電気製品を
直しながら使うとかなり修理代がかさみますし
使っていても不具合ばかりでイライラします。
しかし買い換えができない…結構ストレスです。
夜中警報が鳴る、突然警報が鳴る
出張修理で1万円くらいかけて修理したのに
数ヶ月後また別な故障で、集合玄関にお客さんが来るたびに下まで降りないと階上できないハメになる
また数千円かけて治したのに、今度は呼び出し音が鳴りっぱなし…など。

かといって全部を買い換えるとか、配線を入れ替えるとなると
規模が大きいだけにかなり高額な修繕となりますので
住民達の意志がまとまりません…。

この辺を面倒と感じるか
こだわりがないから好きにして、と感じるか。

ただ都内であれば立地のほうが重大になって来るとも思われますので
よく考えた方が良いと思います
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一般的にはランニングコストが安い分戸建てがいいのですが、


結局のところ何年住むかで変わってきます。

ご年齢がわからないので仮にマンションが老朽化して住みにくくなるといわれてるのは築40年(管理状態によりますが)
45年くらい住むと仮定して計算してみてはいかがでしょう?

マンションの場合…
管理費も修繕費も今後値上げが必ずあります。
徐々に老朽化してくるとメンテナンスが増えますので、
築10年を超えたあたりで数千円、築15年で越えたあたりで
数千円と緩やかに上がっていくことが多いです。
なので、ランニング最終的に4万円~5万円くらいになると思います。

平均すると4万円ちょっとくらいになるのかなと思います。
また、マンションも水周りを中心に設備がいずれは老朽化します。
ずっと快適に住むのであればある程度のリフォーム代がかかります。
戸建てと違って、設備の取替えや内装のリフォームだけなので
350万円、余裕を見て500万円もあれば十分なリフォームができると思います。

ということで、
4万円×12ヶ月×45年=2,430万円
(仮に全く値上げがなかったとしても1,890万円かかります)
これに別途リフォーム代350万円として、2,240万円~2,830万円かかります。

戸建ての場合、この管理費・修繕費がほとんどかかりませんが、
老朽化後の建替えに1500万円見ておけば十分。
あと細かなメンテナンスで+αかかりますので、
管理費・修繕費が全く変わらなければ戸建てとコストは変わらないと思いますが、
少しずつ値上げして平均4万円くらいになってしまうとコスト的には戸建てです。

個人的には5千円くらいの値上げはけっこうすぐだと思います。
私も購入したマンションは当初1万2千円だったのですが、
築10年くらいで1万6千円くらいになりました。

また中古戸建ての場合、居住前にリフォームするつもりなら
そのリフォーム具合によってマンションより高コストになる可能性があります。

資産価値の面では戸建のほうが土地代が残る分有利ですが、
最近は便利な場所のマンションは昔ほど値が下がりにくくなっていますし、
何かあったときに住まずに賃貸に出す場合はマンションのほうが有利ですので

マンションを選ぶのであれば、
・あまり長生きして住むことはない
・老朽化して建替え問題が発生したら手放して
 別の場所に住む経費もしくは建替費用を出せる(1000万円くらい)
・ライフスタイルにマンションが合っている
(共働き、子供1人、人付き合い苦手など)
・家族構成が今後あまり変わることはなさそう
・転勤などで賃貸に出す可能性がある
・すでに40歳を超えているのでそんなに長く住まない
・贅沢品と割り切って買う

一方戸建てを選ぶのであれば
・若いもしくは長生きしそう
・将来的に子供のために資産として残したい
・今後、家族構成が変わる可能性が高い
(子供をもっとほしい、専業主婦になる、親を呼ぶ)
・近所づきあいが苦にならない

というような条件になってくるかと思います。
個人的にお勧めする場合、若いご夫婦には戸建て、
ある程度年齢がいかれて家族構成が決まってきている方には
ライフスタイルによってはマンションも悪くないですよ
…というふうにお勧めしています。

居住性は確かにマンションのほうが便利ですし、
マンションのほうが同じ値段なら場所がよく、冷暖房効率もいいので、
ライフスタイルにはあっている場合はお金の面を別として決して悪い選択肢ではありません。

あくまで何を重視するかだと思いますので、ご夫婦でよく相談してみてください。

ご主人の意見も最もですねが、10年間はそんな時代は来ないと思いますよ。
(理由としては、将来は今より資材価格が上がって建築コストがかかるでしょうし、
人口減少による影響は緩やかになるように政府や不動産業界が調整するはずですし、
急激に安くなれば海外勢が買占めにやってきますから)

それまで賃貸でお金捨てるよりはやはり買ったほうがいいと思います。
今は住宅ローン減税もありますし、団信保険に入れるので
医療保険や生命保険の補償額や月額を下げることでコストカットもできます。

ただ10年くらいは今の状態が保たれるとしてもその後はどうなるか微妙なのは確かです。
我が家はその時代までに資金を回収できるような不動産投資をして、
居住コストを捻出しています。
そういう時代がきた場合でも損はしないですし、
そういう時代が来なかったらそこに住むつもりでいます。
これもひとつの選択肢ですのでよければご参考ください。
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損か得かは分からないですよ。

将来の事は分かりません。
一番得なのは安い賃貸に住み続ける事ですから、ご主人の意見にも一理ありますが、物価の変動等もあります。
既に住宅は供給過多になって、投げ売られているような物件もありますが、
そういう物件はやはりどこか難があります。
ご主人が希望されるような物件が「叩き売り」にはならないでしょう。
いつの時代も条件の良い賃貸は、若い人(働いている人)優先です。
オーナーの立場で考えると分かると思います。
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戸建とマンションでは 生活設計が全く違うと思いますが?


当初は 戸建を望まれていたが マンションでも良いとなった理由を翼々御検証下さい
建物は 築10年経過辺りから 経年劣化現象が生じ始めます 機器の取替えや内外装の修繕等
マンションの共用部分の改修コンサルをして感ずるのは 共生に慣れていない方達が意思統一する困難さです
理事は面倒になると 管理会社に一任 管理会社はいい様に利益を上げる そんな構図を良く眼にします
其の点戸建は 良くも悪くも凡て自己判断できる 但し強制的に管理費積立てしないと改修時一時金となる
10年経たマンションは 余程土地か価格が上がりでもしないと 思うような値で売れない面も (ADC)
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マンションの場合は


>管理費・修繕積立費・駐車場で毎月約3.5万

を退職後もずっと払い続けることができるかどうか、というのが大きいかなと思います。

積み立て費などが値上げする場合もありますし

あとは修繕について、戸建てでも費用はかかりますが
時期や優先順位を自分たちの都合で決められるという気楽さはありますね。
古くなったマンションの付帯設備が次々壊れてくると
どこをどう修理するかで揉めたりとか
受験生がいたり赤ちゃんがいるから、今は工事はイヤだ、とかも言ってられませんから。

でも逆に自分で決めなくても決まったとおりに修繕が行われて行くという面はありますが。

あとは光熱費。戸建てのほうがどうしても暖房費とかは嵩むと思います。

マンションは火事に対して構造までやられることはなくとも
放水で別の家まで水浸し、家電や家具や生活用品は買い換えということはあります。
一応保険から費用は出るでしょうが
しばらく消えない臭いとかは結構大変みたいでした。

マンションの管理費は除草作業や共用部の電気の交換、管理人の給与や
管理に関わる経費と考えると戸建てより割高だと思います。
ただ、戸建てであればこれを全部自分でしなければなりません。

満足度を考えるとどちらも一長一短あるので損得よりも
自分がどちらが合っているか、で選んだ方が良いと思います。

都内であれば戸建てよりマンションが広いでしょうし
隣家も密接してるでしょうから戸建てのメリットは充分には活かせない気はしますね。

でも建物、上物は古くなれば売れませんが土地がある分処分は売りやすいかもしれません。
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