中古マンション購入時の引渡しの流れについて

先日中古マンションの購入を決断し、契約を結びました。
引渡し日は4月末を予定していますが、仲介の某大手不動産会社に説明された段取り・流れに関して、釈然としない部分があるので、これが一般的な内容なのか教えてください。

買主（当方）条件
・現金による購入
・契約時に手付金、仲介手数料の半額、印紙代を支払い済み。
売主条件
・既に新居へ転居済み
・旧居は旧居購入時のローンと一部新居購入時のローンの抵当権対象となっている
・旧居売却時には旧居にかかっている２つの抵当権をすべてはずす（あたりまえですが）

このような状況で、仲介業者からの説明では、下記の段取りを説明されました。
(1)引渡し前日までに残代金（仲介手数料残りと物件代金残り）を指定口座（現時点では未定）へ振り込む
(2)その物件代金をもって、売主側の抵当権をはずす
(3)登記上の所有権の移転手続きを行う。
とのこと。

登記内容も確認しないまま、抵当権が外れたことも確認できないまま、大金を振り込むことに、当方は不安を覚えています。仲介業者も大手なのでまず間違いはないだろうとは思いますが、このような段取りは一般的なのでしょうか？教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/04/10 01:33

元業者営業です

＞抵当権が外れたことも確認できないまま、大金を振り込むことに

これって売主の口座ですか？もしかしたらnrc46458 さんの口座じゃありませんか？
そこをまず確認したほうがいいですよ。

もし、売主の口座なら余程信頼関係がある場合以外（極端に言えば親子くらい）はありえません。
でも、買主（nrc46458 さん）の口座なら筋が通ってますけど。

何故なら引き渡し当日に現金を持って歩く訳にはいきませんから、通常は「口座→口座」へ送金するだけ。
特に、現金購入との事ですから、当時バタバタしないように「前日までにnrc46458 さんの口座へ確実に入金しておいてね。」という事じゃないですか？
だって、仲介手数料も同じ口座へ振り込むように言われたのでしょう？
売主の口座へ仲介手数料を振り込ませる訳ありませんからね。

ちなみに当日の流れですが
１．売主の抵当権設定銀行で司法書士が「抵当権抹消書類」「所有権移転書類」等を確認
２．書類に不備が無い事を司法書士が確認したあと売主の口座へnrc46458 さんの口座から売買代金を送金
３．売主の口座へ着金確認後、売主からカギを貰い仲介業者へ手数料の支払い、各種精算金の精算。
４．司法書士が書類を登記所へ持ち込み
５．数日後にnrc46458 さんの元へ登記識別情報が送られてくる

細かい手順等に若干の違いはあるかもしれませんが、まぁざっくりこんな感じです。

なお、普通は司法書士に一切の登記業務を任せますが、心配なら付いていけばいいだけです。
（まぁ私の経験上、付いて行った人は一人もいませんでしたが）

ご質問文を見る限り「普通の決済」だと思いますがね。

No.4 回答者： mtrd 回答日時： 2010/04/10 13:55

私ならば次の方法での決済を相談します。

１、決済場所を購入物件に担保設定している銀行に指定する。
２、決済金は、当日必要な現金（仲介手数料、登記に要する費用など）と、残りの額を銀行渡り小切手に分けて支払う。
３、司法書士の立ち会いを求め、抵当権の抹消に必要な書類確認と問題のない所有移転が出来る事を確認して貰う。
大手仲介業者程、不自然な形での決済方法は勧めないと思うのです、この度は事故の発生は無いかも知れませんが、この方法には事故の発生要因を含んでいると考えます。

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/04/10 01:22

段取りとして言えば一般的ですが、前日振込は買主にとって不安の残る手順で、お勧めできません。

抵当権のついた物件で、抵当権の抹消を売買代金で行う場合、引渡に関しては3種類の手順があります。

１）買主が当日朝に売買金額を売主に渡すあるいは振り込み、その場で金融機関より抵当権抹消書類を受け取り司法書士に渡す。その後に委任状その他の書類を司法書士に渡し、鍵を受け取る。司法書士は抵当権を抹消した後に、所有権移転登記を行う。
この手続きの場合は、引渡は銀行で行われる事が多いようです。

２）引渡当日に現金または預金小切手を売主に渡し、領収書と鍵を受け取る。その後買主は司法書士に委任状その他の書類を渡し、売主は受け取った売買代金で銀行にて返済して抵当権抹消書類を受け取り、司法書士はその足で抵当権抹消と所有権移転登記を行う。
この場合は、最初は仲介業者の事務所で行い、売主のみが銀行へ移動すると言う事になります。

３）売主がつなぎ融資で事前に抵当権抹消を行い、引渡時に抹消書類と委任状を司法書士に渡し、買主は鍵を受け取る。その後の司法書士は両方の手続きを行う。
この場合は仲介業者の事務所で行う事が多いように思います。

一度仲介業者にご相談ください。

この回答へのお礼

takapiiiさん、ご回答ありがとうございます。
司法書士に相談したところ、おそらく１の段取りで進めてくれることになりそうです。まずは一安心です。
しかしそれにしても、これほどの打つ手がありながら、前日振込みに難色を示した当方に対し、あたかもそれしか手がないという説明をしやがった、担当営業とその上司、無性に腹が立ちます。当然いくつかの選択肢のうちの、メリット・ディメリットを説明して、「どれがよろしいでしょうか？」というのが、何千万の買い物をする客に対してのマナーというか義務だと思います。その説明を怠ってる時点で、大手であろうが仲介業失格だと思います。
相談どころか、呼びつけて申し開きが出来なかったら解約したろうかな

お礼日時：2010/04/10 14:26

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2010/04/10 01:04

こんなことは有りえません

抵当権をはずした状態で現金払わないと・・・・
どばんーーが有りえます

私ならば拒否します
お金を払う当日に法務局へいって登記簿確認して
抜いてあればお金払います

それに契約が完了後した時点（お金を払った時点）　
仲買料金は払います

倒産したらもどってこないぞ
前払いは有りえません　法律違反

大手でも倒産はします

この回答へのお礼

nrbさん、ご回答ありがとうございます。
相手が大手ということ、当方にとってはじめての体験ということで、「不自然だがそんなもんなのかな」と思ってしまっていました。ご指摘いただき、「やっぱそーだよなー」という気持ちです。
ただ、本日司法書士に確認したところ、抵当権をはずすために代金が必要であることは事実との事で、普通はそのあたりの処理をすべて銀行にて同時に行うことで、リスクヘッジするというのが一般的のようです。
大手仲介業がそのあたりの常識を知らないはずなく、業者に対して不信感しきりです。どうしてくれよう。
いずれにしてもありがとうございました。参考になりました。

お礼日時：2010/04/10 13:24