購入予定の敷地面積が位置指定道路が短くなったと言われ、敷地面積が狭くな

購入予定の敷地面積が位置指定道路が短くなったと言われ、敷地面積が狭くなってしまいました。
某ハウスメーカーが進める分譲地を最初から「60坪なら買いたい」ということで契約。最近まで間取りの打ち合わせをしていました。
しかし突然、位置指定道路の長さが短くなったと言われ53坪になってしまいそうです。細長い土地を手前３区画、奥２区画の分譲地、手前から2番目の土地を購入予定。位置指定道路が35メートル以下（通り抜けできない）で造らなければならないと決められているようですが。実際35メートルあるかどうかはまだわかりません。
当方が60坪、手前の隣りも60坪ほしいとなると３軒目の土地が30坪しかなくなってしまうので、売り方の作戦ではないかと思いました。ごねて55坪確保できたとしても、最初の話と違うことでハウスメーカーにこちらのメリットを掛け合いたいと思います。どのようなことで、納得のいく話し合いができるかアイデアをお聞きしたいのですが・・・（例えばですけど、太陽光発電をサービスでつけてもらうとか）
どうぞよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/04/26 16:37

＞指定道路の入った区画の測量図があったのは確かで

契約書や重要事項に図面は添付されていないのでしょうか？
契約済みであれば、契約書に従い売主は契約地積を遵守する必要があります。実測売買をしない場合の条件であってもそれはあくまで60坪程度の宅地の売買では机上と実測の誤差を考えての事で1平方メートル以内の誤差について記載したものです。
また契約時に位置指定道路を申請中という事を言われていたのであれば、その後に役所から変更の指示があったりはしません。通常位置指定道路などは役所との事前協議を経て、計画の申請、工事完了後、検査、位置指定道路の認定となるためです。契約時には申請していたのでなく、事前協議もしていない状態だったのでは？
また4ｍ～4.2程度の（5ｍ以下）位置指定道路が35ｍを越えると車両の転回所を儲けなければならないなどの、規制内容は売買を扱う不動産業者では常識的な範囲の規制です。最初の図面がこれを逸脱して計画された図面であれば、実現不可能な図面で契約させたという事になります。
メーカーだから（不動産業専門でない）といっても業者免許を有している以上、言い逃れできる内容ではありません。
といっても地積が少なくなった（たぶん接道面が数ｍ少なくなった）からと言って契約解除する意思も無さそうですから、売買金額は契約書の単価を実際の引渡し面積に乗じた金額に、幾分かのペナルティーを加味したような金額になれば良いのでは？
基本的に土地の売買での不具合を建物代金に置き換えるお考えは、ちょっと違います。
土地は土地で納得の行く金額まで、交渉してみるのが本筋だと思います。
先方が質問者さんの要望を無視して（同意を得ないまま）60坪より明らかに少ない地積で引渡しをしようとした場合は、契約違反となり損害賠償を請求できます。
現段階で解約の話や損害賠償の話をすれば、メーカーは手付けの倍返しによる解除を選択するでしょう
一番被害が少ないですからね。またペナルティーを科すとしてもこの手付けの額以内でなければ纏らないでしょう。
尚位置指定道路は、持分をかならず有してください。（何分の1でも可）また市道認定など公道に編入されることは、例外を除きまず有りません。
御参考まで。当方不動産業者です。

この回答へのお礼

とても詳しく解説いただきありがとうございました。
＞契約時には申請していたのでなく、事前協議もしていない状態だったのでは？
たぶん、そうだと思います。
ハウスメーカーが３月期決算ぎりぎりの契約を取りたかったと思います。
工事請負契約書とともに、そこの土地の購入ができたらという覚書を書かされていました。
土地の契約はまだでした。
実は先日、話し合いをして、位置指定道路の位置が短くなった理由を聞いてみました。
土地に関しては開発会社が別にあるようで、ハウスメーカー側の説明によると、その開発会社が出してきた最初の測量図はミスであったと説明されただけでした。
結局手前から３件目に変更させられ、５８坪確保できたとのことです。
坪単価も最初の単価と変わりませんでした。
今回のことで、こちらのメリットはなにも要求できませんでした。
位置指定道路の持分に関しても聞いてみましたが、確認してみますと言われました。

お礼日時：2010/04/27 23:55

No.4 回答者： dokatan 回答日時： 2010/04/26 22:28

開発行為とかした団地なのですか？

位置指定どうろとか、団地が完成していない状態で購入なされたのですか？
開発行為とかした造成団地とかであれば検査は完了したのですか？
契約書とかには敷地面積とかいろいろの条件とかは記載されていなかったのですか
たしか宅地建物等取引する場合は、宅地建物取引業者さんは説明する義務をおっていると
思ったのですが(後日トラブル防止のため)
敷地面積が相違しているのであれば、契約書と違うことになりませんか
道路分の税金も宅地内課税される思います
叉道路所有権は誰がもつのですか？
建築確認申請時で位置指定道路　許可済み等が必要になるのでは
未完成の団地の状態で買うというリスクを背負った形になっていると思います
まず分譲したハウスメ－カ－さんと良く話しあいをして、納得したほうが良いと思います
そうしないとあとでトラブルが発生する可能性もあるのでは
通常は敷地造成図面を作成し、敷地造成をして、図面と同じくなるのが普通のような気がします
まるっきり初歩的なミスを客におしつけている気がしますが

この回答へのお礼

ありがとうございます。
５区画の分譲地です。
ハウスメーカー側とよく話し合いをしてみます。

お礼日時：2010/04/27 23:58

No.2 回答者： nine999 回答日時： 2010/04/25 18:18

位置指定道路を将来メーカーがどうするかも重要ですね。

とりあえずは、そこは建物が建てられないのだし、土地の価格からは除外されていますよね？
位置指定道路は便宜上の道路ですが、名義がメーカーのままだと何かあったときにメーカーの許可が必要だったり面倒です。もちろん、3件の家で共有で持つ場合もありますが、それも後々問題を残します。
市町村に寄付して管理も市町村に任せるべきだと思いますので、メーカーにそういう気があるのか確認して置いた方が良いでしょうね。

もし60坪ということで契約済みならば、契約内容に対して土地の面積が足りないわけですから、値引きを要求するべきかと思います。
そうでなければ、契約解除が可能な重大な契約違反だと思います。道路部分が面積に含まれた契約かもしれませんが、建築可能面積が書かれていないとなると、問題のある契約だと思います。
重要事項説明書も確認して、不備（宅建業法違反）を訴えることができるかと思います。

この回答へのお礼

わかりやすいご説明ありがとうございました。
ハウスメーカーとの契約には、土地の購入が完了したらという覚書を書かされておりました。
位置指定道路の名義については、必ず確認してみます。

お礼日時：2010/04/27 23:36

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2010/04/25 16:54

契約をされた？契約金を支払われた？

何を根拠にしたのでしょう？
指定道路の区画の測量図があったのでは？
道路分が減ったのであれば　敷地用地が増えたのでは？
5坪減ったのであれば当然土地代が減額されるのであり
ゴネル話しではないと思うが？解らない？

この回答への補足

ハウスメーカーとの契約はしましたが、土地代は払っていません。指定道路を市に申請中とのことでした。指定道路の入った区画の測量図があったのは確かで、今度はその測量図とは違うものができてきて、「実は指定道路が短くなってしまいました」と説明を受けたのです。
最初の測量図では問題なく60坪取れる話でしたが、分譲地の真中に用水路があることで、やはり区切り方に問題が出てきたのではないかと思います。契約を取るために最初からこうなることになっていたのかなと悔やんでいます。

補足日時：2010/04/25 18:29

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2010/04/27 23:59