日本賃貸住宅投資法人［8986］とプロスペクト・リート投資法人［896

日本賃貸住宅投資法人［8986］とプロスペクト・リート投資法人［8969］の合併と株式分割および第三者割当増資について質問です。

プロスペクト・リート投資法人（以下PRI）1株に対して、日本賃貸住宅投資法人（以下JRH）0.75株が割り当てられ PRI は2010/6/28に上場廃止になります。
そして、合併および株式分割の効力発生日である2010/7/1で吸収合併存続法人である JRH 1株が4株に分割される予定です。

さらに、上記合併に伴い JRH が PRI より承継する借入金の一部を弁済することにより、財務内容を強化することが重要と判断し、資本の増強及び本投資法人合併により本投資法人が PRI より承継する借入金の一部の弁済資金の調達を目的として、5,000,236,650円の第三者割当増資を行います。
本第三者割当増資による調達資金5,000,236,650 円は、本投資法人合併後速やかに、JRH がPRI より承継する借入金の一部の弁済資金に充当する予定です。

本投資法人合併後のJRH の有利子負債残高は810 億円となる見込みであり、本第三者割当増資による調達資金により、PRI より承継する借入金の一部の弁済を行った後の有利子負債残高の合計は760 億円となる見込みです。

これを踏まえて、以下4点の質問がございます。
一般的な意見でもかまいませんので、ぜひよろしくお願いします。
投資初心者のため的外れな質問かもしれませんがお許しください。




(1)合併および株式分割の効力発生日（2010/7/1）のJRH の株価（始値）はどのように計算されるものなのでしょうか。たとえば分割基準日（2010/6/30）の終値の25％（単元1口￥100,000だった場合￥25,000）になるのでしょうか。


(2)上記目的の第三者割当増資による株価への影響はマイナスでしょうか、プラスでしょうか。


(3)上場廃止前にPRI 1口75,000円で取得したとして、合併後（2010/7/1）のJRH 1口100,000円だった場合、これは等価でしょうか。


(4)一概には言えないとは思いますが、合併後はJRH の所有部件数（ポートフィリオ）が増え、収益が上がる可能性があるわけですから、配当金も増える可能性があると考えてよいのでしょうか。

※分割前のJRH 発行済口数（第三者割当による発行予定投資口数43,035口含む）は、276,375口
　分割により増加する口数は、829,125口
　分割後のJRH 発行済口数は、1,105,500口
　本合併後のJRH 発行済口数（PRI 75,100口すべてにJRH 3口の割当交付をした場合の口数）は、1,330,800口


現在、PRI の投資口をインカムゲイン目的で若干数保有しております。
株式およびREIT投資をはじめてから、合併や分割は今回が始めての経験となります。
諸先輩方、ぜひ暖かい目で御教授をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： k63366336 回答日時： 2010/05/08 10:41

質問の答えからは外れると思いますが参考にしてください。

現在私はリートの投資口を複数銘柄（約１０種類）保有しています。年間配当は約７０万あります。

リートの保有者は機関投資家（銀行、投資信託、外国人投資家）がほとんどで個人投資家は株式などと比較するとかなり少なく、１０数パーセント程度であります。また株式などと比較すると浮動株が少ないため投資信託の解約が続く局面が長いとそれだけでかなり値を下げてしまいます。また逆に上向くと株式以上に上昇する傾向があります。本来ならミドルリスク、ミドルリターンですが投資口価格を見るとハイリスク、ハイリターンです。私は上記の特性を生かし逆に配当金（分配金）のみを考えて投資をしています。「ニューティーレジデンス」のような場合もありますが現在のリートでは倒産はあり得ません。
あくまで少ない投資金額で分配金を長期に安定して得るかだけを考えます。

リートを投資対象と考えた場合、選択のポイントとしては「個人保有の割合が少ない」「分配金の減少率が少ない」「投資信託への組み込み割合が比較的少ない」銘柄が有望となります。
逆に投資対象から外したい銘柄は「個人所有の割合の多い銘柄」「過去からの分配金の減少率の大きい銘柄」となります。
リートは企業と違い急激な業績改善は難しいのが現状です。逆に良い物件を所有しているリートは不景気になっても分配金の減少が比較的少ないです。（ほとんどありません）リーマンショックの場合もそうでしたが今回のギリシャシ問題でも不思議なことに「優良リート」も「そうでないリート」も同様に値をさげます。値を下げれば下げるほど、まだ所有していない個人投資家にとっては、一財産築くチャンスですからリートの購入をお勧めします。問題のないリートは投資口価格が下がっても安定した分配金を配当してくれます。年間７０万の分配金も購入金額は８００万程度です。弱小リートは大きいリートに飲み込まれてしまい飲み込まれる側は悲惨な運命でしたが、今回の合併は弱小リート同志の合併なのでぜひ成功してもらいたいと思います。両者とも資産内容が悪いわけでも、稼働率が特に悪いわけでもありません。問題は融資をしている銀行が融資手数料と称して法外な手数料（金利）を要求するからです。（弱小リートに共通する問題）そのため本来なら投資家に分配される収益が銀行に流れているのです。この問題が解決しないと再浮動は難しいかもしれません。また逆に銀行が法外な融資手数料を要求しなくなれは（国の政策などで法外な融資手数料を要求できなくなれば・・亀井さんお願いします）投資口価格は急浮動すると思います。

この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。とても参考になります。
なるほど、銀行側に主導権を握られてしまっているという現状があるのですね。前年とほぼ同じ収益を上げているのに、なぜここまで分配金が変わるのかようやく納得できました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/05/08 23:42