先月念願の一戸建てを購入しました。フリープラン・環境・通勤の便等希望がかなう!と思い契約をしました(土地と建物一緒で建売りとして購入)。契約時、一手に引受ける工務店から「当社で今一番の仕様で建てます」との言葉を信じてしまいました(契約後、一番と言っていた仕様で建てたものを見学)。でも契約後近くに立つ一戸建て(他社)を数十件見てまわったところ、私達の建てる仕様は「本当に一番?」と疑いたくなってしまうものでした。きちんと建物について勉強していなかった私達・・・。先日も「マンション並みの仕様」といわれる一戸建てを見学したところ確かに床や戸、設備もまったく違いました。「一番の仕様」と「マンション並み」とではこんなに違いがあるものなのでしょうか?

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A 回答 (3件)

ホント大変ですよね。

高い買い物ですもんね。それでは取り合えずこれだけはしてみた方が良いと思いますので書込みます。

見積書(見積り内訳書)・仕様書を提出させて話しをするしかないと思いますよ。各部材(壁材や戸、床材、トイレ、洗面化粧台、浴室など全て)には品番があります。(造作大工ものにはないですが、特注以外ではまずこれらはつかいません)

その品番にしたがって、見積り金額が妥当なものかを検討するしかないと思うのです。その仕様書に載っている部材が実際に使われているか、また材料費は定価の何%で見ているかなどの点です。建築搬入の場合は、定価の35%とか40%は普通ですよ。・・・というか、これ以上では高すぎます。

総合的な判断=工期(現場維持費)・材料費・搬入搬出費・産業廃棄物処理費・人躯賃(人件費)等を見直す必要があります。ただ、業者以外では詳しくは難しいかもしれませんので、どなたか知り合いにいないでしょうか?専門が建築でなくてもいいです。設備関係や大工さんで見積り積算の出来る人は。

もしおられたら、見積書・仕様書にしたがって点検してもらうのが良いですよ。仕様書や見積書に記載の部材と実際に使用されている部材に違いがあれば、即時交換するための工事を要求するか、その分を値段で面倒見てもらうかが可能ですから。
根気を入れた交渉が大事です。
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この回答へのお礼

amkさんお返事ありがとうございます。お礼が遅くなってすみません。結局業者との打合では仕様についてすぐ言えるのはキッチン・洗面所などで全てが最低ランクのものでした。その他は実際全て仕様を決め、仕様書と見積書の詳細を提示し、こちらが確認してから初めて「建築確認申請」手続きをする約束となりました。・・・でもその旨や提出期限を紙に落としてこなかったので今電話したら「お休み」でした(本当かな?)。それに私達の契約は「土地付き建物」とかいう契約に最終的になるようで、これだと業者が勝手に申請を出せるみたいなのですが?それに手数料も建物と土地で両方請求されています。納得いかないことばかりでとにかく不安でいっぱいです。これからもご指導お願いします。(お礼の言葉からそれてしまいました)

お礼日時:2001/04/09 12:43

設備関係の仕事をしているものです。



基本的に「当社で一番の仕様」ほど信用出来ないものはありません。例えば、その言っている業者が、世間的に名が通っていて、数万戸も建てていれば問題になった時にそれなりの対応も期待でしますが、その他の場合はこれがイッパイ、イッパイという事になってしまうのがほとんどです。

また、日本で言う「マンション並み」というのは、欧米で言う「アパート並み」を指します。こちらの感覚でいうと昔の公団住宅ってとこでしょうか。どちらにしろ、言葉なんかはこの業界では、全く当てになりません。

担当者がどう言おうと「工事仕様書」をもらい、その仕様書にそって交渉するべきでした。ただ、一般の方はその仕様書に載っている材料や部材、工法による値段の違いが分からないために、こんな業者が多いのです。

はっきり言って、外壁塗装なんかは材料がタダなんてのは多いんですよ(他所の大工事で余ってしまったものを使用)。この様な材料も品質はまともですが、知識があればその分の値段で別のサービスを受けられます。

わたしの義弟も建売住宅を購入しましたが、造りは業者から見ると今一でしたので、交渉して値引きの代わりに保証期間の延長(契約書の作成)と内装壁面のやり直しをしてもらいました。これだって知識がなければ、そのまんまです。

各工事には全国平均(地域によって多少値段が違う)単価というものがあります。これは、書店に積算価格として売ってますので、参考にされるとよいと思います。

この回答への補足

今週末に業者との打合せがあります。私達の建てる仕様と同じぐらいの建物と言われた「仕様書」は手元にありますが、本当の「仕様書」は持っていません。この先少しでも後悔しないようにするにはどうしたらいいのでしょうか?何を(見積書等の書類関係?とか)業者から提出してもらえばいいのでしょうか?本当に無知ですみませんが宜しくお願いします。

補足日時:2001/04/03 23:38
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工務店が言う「一番の仕様」や「マンション並み」等の言葉は、客観的な基準が何も無い、単なるセールス・トークだと思った方が良いです。


私も一度、とある工務店の営業の方に、住宅の具体的な図面を書いていただいたことがあります。営業担当者が言うには、「当社の住宅は標準仕様でも、それなりのステータスのある方にも御満足頂ける、世間的には上級仕様であり、厳選されたよい部材を使用しています」とのことでしたが、持って来た仕様書をチェックすると、構造関係は住宅金融公庫の最低基準、そして設備関係はカタログ(INAX等)で中の下のランクのものでした。(というか、標準仕様の設備は旧モデルの商品をタダ同然の値段で仕入れているみたい...)
多少は参考になりましたでしょうか?
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この回答へのお礼

monchan-manさんアドバイスありがとうございます。うちのランクは中の下と言うより、
「下」でした。無知だった私達がいけないのか?人間不信になりそうですが、とにかく泣き寝入りはしないように頑張ります。ありがとうございました。

お礼日時:2001/04/09 17:42

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Q一戸建ての建物の固定資産税

皆さん、こんにちはー!さて、おいどんは、昨年末に注文住宅で
家を新築しました。状況は次の通りです。

・親が所有する土地に1F2F完全分離の2世帯住宅を建築

・建物の名義はおいどんで、固定資産税の支払いもおいどん

・延べ床面積、1F88.46m2 、2Fも同じ 合計176.92m2

床面積120m2までの建物は、固定資産税は3年間、半額になります。
我が家の場合、1F2Fの合計床面積は120m2をこえていますが、
上下完全分離であり、各世帯は88.46m2のため、それぞれが120m2以下
とみなされ、3年間は固定資産税は半額になっております。

現在の支払額 
・固定資産税:本来17.6万円のところ、3年間は8.8万円
・都市計画税:3.2万円

こここで質問なのは、

「3年間の半額の時期が過ぎたら、固定資産税はどのくらいになるか」

ということです。単純に考えれば2倍ですが、
建物の評価額も下がってると思うので、2倍まではいかないと思うのです。毎年少しずつ安くなると考えているのですが、その評価額の見直し頻度や、固定資産税金額の将来の推移が知りたいです(いくらくらい毎年安くなるとか)。だって、3年後に固定資産税半額の期間がすぎたら、都市計画税とあわせて、20万円も払うのは大きいです。おいどんに死ねといってるのと同じですよ。車にたとえると、「半年に一度車検があります」ということと同じですからね。うーん、税金は高い。おいどんの給料は安いけど。

皆さん、こんにちはー!さて、おいどんは、昨年末に注文住宅で
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Aベストアンサー

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050425A/index3.htm

>新築建物価格認定基準表

>前回 (平成15年) の改定では若干引き下げられています (例:木造居宅83,000円 → 79,000円など) 。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

>右のグラフのように税額は5万円前後アップする。しかし、その後は少しずつ下がっていくケースが多い。固定資産税評価額は3年ごとに見直されるが、年を経るにつれ、建物の評価額が下がるためだ。

参考を見ていただいて、試算のグラフを見ると、東京23区と近郊ではどうかというのが理解しやすいと思います。

家の規模だけみると、かなり大きめの戸建ですので、建物分が倍程度、そこから評価の差があれば多少軽減されると思います。

現実には、建物が古くなっても、軽減分が減り、支払う税金は一向に減らずにジワジワと増えているものですので、あまり減ることを期待できません。固定資産税は、持っている人から確実に取れるものですので、年金暮らしで収入が最小限、それでも減額されずに支払い続ける人も多いので、収入が給与であるうちは努力して支払うしかないです。税金が増えたので大型車を売り払い、軽自動車の貨物に乗り換えた人も聞きますので、戸建を維持するにはそれなりに税金も修繕費もかかります。

参考URL:http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050425A/index3.htm

>新築建物価格認定基準表

>前回 (平成15年) の改定では若干引き下げられています (例:木造居宅83,000円 → 79,000円など) 。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html

>右のグラフのように税額は5万円前後アップする。しかし、その後は少しずつ下がっていくケースが多い。固定資産税評価額は3年ごとに見直されるが、年を経るにつれ、建物の評価額が下がるためだ。

参考を見ていただいて、試...続きを読む

Q戸建て新築の工事請負契約書

昨晩、ハウスメーカーから工事請負契約書をもらいました。  明日には契約書をとりに来られるので、徹夜で契約書の内容をチェックしているのですが、あまりにも、こちらの権利を無視し、責任を押しつけ、メーカーサイドでかなり有利になるように作られていてびっくりしてしまいました。 不信に思ったのでホームページの「工事請負契約書のカンどころ」で本来工事契約書に書くべき事柄と、公庫が発行している工事請負契約書+約款をベースにまとめてあるものと比較してみると、業者が有利なものに関しては、同じ内容か、さらに条件を良くして付け加えてあり、こちらの権利を主張するものに関しては、項目や言葉を削除してあったり、逃げ道を作ってあったりで9割以上が業者側に有利な契約書になっています。 既に契約書に印紙も貼って持って来られているのですが、捺印したくありません。でも、既に契約書の作成遅れの為、10月1日着工予定が遅れてきているので猶予がありません。
公庫がまとめている契約の基準に合わせてもらえれば、何も不満はないのですが、業者へお願いしてもおかしくありませんか? 自ら契約書を作ってもいいとさえ思ってます。 どうぞ、良きアドバイスお願い致します。
追伸:業者の人はどこのメーカーでも同じような内容の契約書です。と行って帰ってしまいました。 
         

昨晩、ハウスメーカーから工事請負契約書をもらいました。  明日には契約書をとりに来られるので、徹夜で契約書の内容をチェックしているのですが、あまりにも、こちらの権利を無視し、責任を押しつけ、メーカーサイドでかなり有利になるように作られていてびっくりしてしまいました。 不信に思ったのでホームページの「工事請負契約書のカンどころ」で本来工事契約書に書くべき事柄と、公庫が発行している工事請負契約書+約款をベースにまとめてあるものと比較してみると、業者が有利なものに関しては、同じ内...続きを読む

Aベストアンサー

建築・不動産会社に勤務する者です。結論から申し上げて、あなたの要望する項目を、契約書に「別紙添付」し「特約」を設けてみてはいかがですか?例えば、「第一条***の事項に関しては、本契約の定めに関らず注文者の要望により、@@@とすることを双方合意するものとする。」という、あなたに有利な条項に書き換えるのです。「この内容でなければ契約しない!」と強く意思表示することです。
(これができるかできないかで、あなたの今後がだいたい目に見えます。)

>追伸:業者の人はどこのメーカーでも同じような内容の契約書です。
>と行って帰ってしまいました。

まず、その業者の一言は「あなたに他のメーカーの請負契約書と比較するな!」と言ってるように解釈するのが妥当です。業者に「友人もしくは知り合いの交わした請負契約書と見比べたいので契約は一週間後ということで・・・その間に、公的な機関に相談に行ってきます。」と強制的につっぱる事です。(その業者の反応をよく観察してください。)

(1)10月1日着工は誰の希望ですか?(2)猶予が無いと差し迫る状況は誰が作ったものですか?(3)契約書の内容は業者より明確な説明を受けましたか?(4)あなたの不満や疑問をその業者に話しましたか?(5)この契約書では契約できないと意思表示できますか?

以上です。何事も「印鑑押したら終わり」です。
日本は契約社会なんですね。良くも悪くも・・・。

あなたが住まう家は「あなたが主人公」になって「あなたや家族の幸せを第一」に考えて建築業者がその夢を形にしていくサポートをするのが、私の仕事だと考えていますが・・・。
(色々な会社があるものですね。この不景気な世の中にまだそんな業者がいるとはお笑いです。がんばって戦ってください。応援しています!)

参考URL:http://ienavist.nikkeibp.co.jp/home/guide_link/01.shtml

建築・不動産会社に勤務する者です。結論から申し上げて、あなたの要望する項目を、契約書に「別紙添付」し「特約」を設けてみてはいかがですか?例えば、「第一条***の事項に関しては、本契約の定めに関らず注文者の要望により、@@@とすることを双方合意するものとする。」という、あなたに有利な条項に書き換えるのです。「この内容でなければ契約しない!」と強く意思表示することです。
(これができるかできないかで、あなたの今後がだいたい目に見えます。)

>追伸:業者の人はどこのメーカーでも...続きを読む

Q今週末に契約です(中古一戸建て)

昨日案内された中古一戸建ての物件が非常に気に入ったので
申し込みをいたしまして、問題が無ければ今週末に契約も行います。

今週は不動産の方が配管や計画道路のチェックや値引き交渉などを
してくれることになっております。

問題はあと何をすればよいのか、ということです。今回の物件の場所は
すんだところがないので、周りの環境などが良くわかりません。

一応駅から住居までは歩いてみたり、どんな施設があるかを
チェックしてみましたが、駅前にはスーパーもたくさんあり、
コンビニになども数件あって問題はなさそうです。

あとは今週のどこかでもう一度いって隣近所の方に
・周りの治安はどうか
・購入する物件で悪いうわさなどは聞かないか
・人間関係はどうか
・ゴミだしなどのルールはどうなっているか
等をうかがおうかと思っています。

何かそのほかに「これはやっておいた方がいい!」という
ことがあれば教えていただけますでしょうか。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

たいていのことは#1さんが書いてくれていますが、私も思いつくままに書いてみます。

・家の南側に空き地や駐車場・古い家屋がないか?
 (今後、高層マンションが建って日当たりが悪くなる可能性アリ)
・家の近所に警察・学校・病院があるか?
 (子供が幼いなら救急病院があるほうがベター)
・建物の害虫駆除は十分に行われているか?
 (白蟻、羽蟻、キクイムシ、ダニ、ノミ・・・)
・建物の電流容量:ブレーカーを確認
 (それなりに新しければ問題ないと思いますが60A以上がベター)
・携帯電話の電波強度、TVの映り具合
 (以前、友人宅でTVが見れない人がいました)
・既知欠陥
 (最初が分かっていることは不動産屋にリストアップしてもらいましょう)
・鍵の交換
 (玄関、勝手口の鍵は交換してもらいましょう)
・床下の状況
 (できれば自分でもぐって水漏れ、地割れなどの確認を!)
・ガス
 (都市ガスか? プロパンだと金がかかります)
・駐車場
 (ちゃんと一人で出し入れできますか?)

まあ、他にもあるとおもいますが、とりあえずこんな感じです。

たいていのことは#1さんが書いてくれていますが、私も思いつくままに書いてみます。

・家の南側に空き地や駐車場・古い家屋がないか?
 (今後、高層マンションが建って日当たりが悪くなる可能性アリ)
・家の近所に警察・学校・病院があるか?
 (子供が幼いなら救急病院があるほうがベター)
・建物の害虫駆除は十分に行われているか?
 (白蟻、羽蟻、キクイムシ、ダニ、ノミ・・・)
・建物の電流容量:ブレーカーを確認
 (それなりに新しければ問題ないと思いますが60A以上がベター)
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Q建物賃貸借契約書は自分で作れる?

一戸建ての借家を借りようと思います。
大家さんと知り合いなので不動産屋を介せず、
礼金・仲介料を浮かそうと思うのですが、書類は作ろうと思います。
連帯保証人承諾書・建物賃貸借契約書を自分(素人)で作り、印鑑登録証明書を添付しようと思います。
(文面は以前住んでた人の契約書を借りて参考にします)
2部作り、契約書を大家に渡し、コピーに一筆貰い自分が保管します。

何か問題があるでしょうか。

Aベストアンサー

自分で作るのも構いませんが、大きな本屋さんには(例えば紀伊国屋あたり)に法令様式販売の建物賃貸契約書の用紙等が売っていますよ。

不動産屋を介さないことと契約書を自分で作ることとは、直接関係ありません。不動産屋を介していないのであれば、当然に、契約書類は自分でまかなうと言うことになります。

>2部作り、契約書を大家に渡し、コピーに一筆貰い自分が保管

2部作れば2部とも原本です。「コピーに一筆貰い」の意味がわからないことと、収入印紙の貼付は、どうされるおつもりですか。

Q戸建購入の契約時の仲介手数料

初めまして。先日、中古戸建で気に入った物件が見つかり、申し込みをしました。(専属専任媒介)
その際、今後の流れの説明を受けましたが、契約時に手付金(価格の10%)+仲介手数料の半分となっていました。
仲介手数料って、最後に払うものじゃないのですか?
また、資金の都合が有り、契約書にいつまでに用意出来なければ、白紙撤回などの特約がつく予定ですが、万が一、特約に沿って、撤回となった場合、手付けは戻ってくるのですよね?
最初に払う「仲介手数料の半分」というのは戻って来ないのでしょうか?
どうぞ宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

まず手付金の方ですが、これは直接売主に支払うものです。契約時に10%なら、残金時に残り全部を売主に支払います。
解約については、ローン融資が否認された場合、あらかじめ決めておいた期日までなら、白紙解約することができます。この場合は当然、手付金は返還されます。これは契約書上、ローン特約の期日等と記されているものです。この他にも手付解除や違約解除があり、解約の原因やタイミングで処理の仕方が変ってきますので、きちんと整理して理解された方が良いと思います。

仲介手数料については、仲介会社に支払うものですが、契約時に半金、引渡時に半金もらうのが一般的です。ただ、契約の内容に停止条件(将来発生することが不確実な事実を契約の効力発生の要件とすること)が入っている場合は、厳密に言えば契約が成就していないわけですから、契約時に半金はもらえないということになります。
ちなみにローン条項は、解除条件となりますので上記のケースには該当しません。


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