お墓に隣接する土地は周辺相場とどの程度価格（不動産価値）が違うのか。

　お墓に隣接する土地は周辺相場とどの程度価格（不動産価値）が違うのか。
　現在、土地を購入したうえで住宅を建てようと計画していて、気になる土地があります。ある程度区画が整理された普通の住宅地ですが、今回検討しているのは特徴として南側に墓地が隣接していることです。
　添付した画像を見ていただくと分かりやすいと思いますが、90坪の土地をほぼ半々に分筆して販売されます。そして画面右下方向にすぐ隣接して50坪ぐらいの墓地があります。
　購入検討中の土地は現在は分筆せず一坪あたり約７０万円の価格が付いています。全体はとても買えず、買えるとしたら価格が低い方（墓地に隣接する方）の土地に限られます。
　不動産会社の人の話では、売主さんは「分筆後は墓地に隣接しなくなる方の土地は坪90万円で売ってほしい。隣接する側は相談する」と言っているそうですが、ニュアンスから想像すると元々の坪70万円からあまり下げたくはないようです。
　私の都合のいいように計算すると坪70万円×90坪で６３００万円だった土地を分筆して、半分を坪90万円×45坪＝４０５０万円。差し引きすると墓地側は２２５０万円（坪あたり50万円）になります。それならば手が届くかなと思っています。
　しかし、売主が希望している？ように墓地側を引き続き坪70万円で販売すると二つに分筆した土地で総額７２００万円に値上がりすることになります。「どうも納得が行かないな」という気持ちになります。
　そこで不動産価値のことで詳しい方がいらっしゃったらお聞きしたい質問です。
　墓地の隣接地は「新たに家が立つ心配がほぼない（日当たりがかえってよくなる）」「静か」といったプラス面はあるでしょうが、やはりどちらかと言うと（南側なので）毎日リビングから目の前にお墓が並んでいるという状況は避けたいのが一般的な印象ではないでしょうか。だとすると、その土地に普通の住宅が建っていた場合とくらべて価格はどの程度になるのが適正なのでしょうか。ちなみにこの周辺は購入検討している土地を除いてはすべて20～30年前に家が建ち、今回の土地だけが残っている状況です。
　墓地に接しない土地を坪90万円にすることについては売主さんが「それが相場」と言っているようなのですが、私がここ１年で周辺で出た土地や古家付き土地の相場を見て判断するに、相場は80万円ぐらいではないかと思っています。そのこともあって、墓地の隣で売り残っていたかもしれない土地を坪あたり10万円しか下げないのは、高過ぎるのではという疑問を持っています。
　不動産取引の知識がなく、業者さんや売主（個人）の言いなりになってしまうのが怖くて質問させていただきます。
　
　

No.1 回答者： testman199 回答日時： 2010/05/16 10:05

土地には定価がありません。

売主が納得する値段に貴方が納得すれば売買が成立します。

「一般的・相場だから安くする」なんて事に売主が従う必要はありません。
売主が値段を下げるのは、早く売りたい場合だけです。

No.2 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2010/05/16 10:26

不動産の取引相場というのはそれぞれの土地の立地要因によって決まるものです。

売主は高く、買手は安くという仲立ちに業者が入るわけですから、値段と言うのは相対となります。
お考えのとおりこの土地が売れ残って入るのは、「墓地」のとなりと言う要因のわりに高いからでしょう。
50坪の墓地だと数十基のお墓がありますよね。6000万円出して墓地の隣りは買いませんね。
それと70万円の価格とは「売り希望価格」のことですから、売り手側の不動産業者さんでは値下げの話は売主に持って行きにくいこともあります。
買い手の業者が別にいれば業者同士で折り合いを付けるということはあります。

とはいえ単独仲介で売れれば往復の手数料になりますから、値段の交渉はしてみて無駄になりません。応談といっているようなのですから。
適正価格というのは現地を知らないものには決めることは出来ません。気にされている「毎日お墓とご対面」というのが許容できる価格の要素ですし、将来売却の可能性が出たときのマイナス要素になります。

安ければ気にしないという人もいるようですれど、常識的には避けたい物件だといえます。