冬の風邪予防は「鼻○○○」が新常識!?>>

借地権のことで教えてください。20年毎に契約は更新しています。2年後に更新ですが、今回引越しをすることになり、借地権を地主に返すことになりました。借地権の権利は4:6で6割の権利があります。地主からは「こちらから出て欲しいと言ったのではないから、6割の権利は認めない」という話がありました。これは通常のことでしょうか?そうならばどれ位の権利になるのでしょうか?どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

稀に勘違いされる方がいるのですが、底地割合というのは所有権割合ではありません。



あくまでも税法上の割合であって、所有権は地主にあり、地主は底地を買い上げる義務は無いのです。
結局は双方の話し合いと力関係で決まってゆくものなので、6割の権利があるから買い取れと言っても、地主が承諾しなければその取引は成立しないのです。
確かに地主都合で契約を解除したり更新拒否したりする場合など、借主が明らかに不利となる場合に、建物買取請求権が生まれたり、底地の買い取りを地主が承諾する事があるのですが、借主都合で更新に合意しない場合は、土地を更地返却が一般的です。

こういう場合に借主に与えられる権利は底地の売却(譲渡)しかありません。もちろん契約を更新し20年間の借地権が付与されないと誰も買わないでしょうし、譲渡するにも地主の承諾が必要なので、そう簡単に事は進みません。

選択肢は4つ。我慢強く自力で地主と交渉する。更地にして無償返却する。契約を更新して第三者に借地権付きとして地主に承諾を取り家を売却する。売却の承諾が得られない場合は、借地非訟手続に入って裁判所より譲渡の許可と承諾料の決定を貰う。のどれかかと思います。
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この回答へのお礼

アドバイスを驚きと共に読ませていただきました。住環境が良いとの理由でかなり高額の地代と更新料を支払ってきました。それは借地権があると思っていたからです。それが認識不足だったとは驚きました。選択肢の「更地にして無償返却」はかなり衝撃でした。専門家に依頼すべきですね。有難うございました。 

お礼日時:2010/06/08 21:06

第三者に借地権を売却する場合には相場価格で取引されますが、借主事由で地主に返却する際には、地主は借地権料や立退き料を負担する必要はありません。

また、その場合は建物を取り壊し更地で返却する必要があります。 

その借地と建物に価値があるのであれば、(地主または裁判所の承諾が必要ですが)第三者に売却すればいいと思います。そういう流れでいけるのであれば、地主は新たな借地人で借地を継続するのか、あなたにお金を払って借地権を引き取ることになります。

今の状態で借地建物として価値があるかどうか、不動産屋に相談してみてください。
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この回答へのお礼

借地権付で譲渡を希望する方もいるので、相談してみます。有難うございました。

お礼日時:2010/06/08 16:02

力関係ですね


仮令 4-6を認めたとしても 価格の分母を何にするか
貴殿は 不動産or建築or法務 の味方を見つけ
交渉して貰うのが良いのではないか
半返しと言う地主も居るし マチマチ
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この回答へのお礼

アドバイス有難うございました。やはり専門家に相談すべき難しい事柄のようですね。後悔せぬよう考えてみます。

お礼日時:2010/06/07 16:11

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Q借地権(旧法20年)の新築分譲住宅

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか? 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。

4.フラット35のHPに「敷地が借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか?

質問が多くて申し訳ありません。どれか1つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が...続きを読む

Aベストアンサー

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれません。

うちの場合の更新料、地代、建て替え承諾料ついて大雑把にですが、

状況:都区内(東京駅から自宅最寄り駅まで10分程度、駅徒歩7分位)、土地約30坪、土地評価額に対する借地権割合6割(だったかな)

承諾料:100万円台上のほう
更新料:100万円台上のほう
地代:年間約30万円

借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。)

不動産屋さんの「将来地主さんから安く買える云々」というのは、例えば土地に対する借地権割合5割で計算すると、残りの5割分の金額でその土地を購入することが出来るということです。土地価額から借地権代分を差し引くという感じですかね。

ただし、必ずしも地主さんが売ってくれるとは限りません。土地を買ってくれないかという話がきたらラッキーくらいに思っていたほうが良いと思います。

旧法の借地権は売買・相続できます。
ただ、ローンを利用する場合は、借地権だと土地に担保が設定できないので、対応してくれる銀行が少ないと思います。
公庫系(財形とかフラット35)は結構借地にも貸してくれやすいです。

またわかりにくい説明になってしまったでしょうか?
説明べたですみません。

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれま...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q住宅ローンの繰上げ返済後、ローン保証料はいつごろどれ位もどりますか?

銀行に電話したのですが、「わからない」という感じで回答がもらえなかったので質問させて頂きます。

昨年5月物件購入、6月からローンの引き落とし開始。(元金均等支払)
今年1月、約500万円の繰上げ返済を行う(返済月を短縮)
三菱東京UFJ銀行

1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む


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