ワンルーム賃貸マンション１棟の売却を検討中です。

ワンルーム賃貸マンション１棟の売却を検討中です。
現在の居住地とは別のところに所有しています。ワンルームが９世帯分の３階建てです。現在賃貸をお任せしている仲介不動産会社に売却の相談をし、不動産査定報告書を作成してもらいました。ローン残と必要経費を支払って、それなりに売却益は手元に残る様です。今後ですが、全く経験のない事ですので、どのように進めて行けば良いのか、例えば複数の業者に査定を依頼するべきなのか？、相談するにしても、不動産会社は数多くあるので、大手に絞って当たるべきなのか？、銀行系の不動産会社が良いのか？、等々分からない事が沢山あります。どうせ売却するのであれば、少しでも高く売れればと思います。詳細が分からないのでお答えし辛いかと思いますが、基本的な事で結構ですので、収益物件の売却に当たっての注意点など、何かアドバイスがあれば、どなたかご教授いただけますでしょうか。宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： Sea-Breeze 回答日時： 2010/06/22 12:12

他人様にアドバイス出来るほど知識があるわけではありませんが、最近、不動産の売買を経験した者です。

マンションや一戸建てなど一般の居住用不動産の場合でしたら、たとえば大手不動産会社などと相談しながら売値を決め、そして買主を探す作業を頼めば良いと思いますが、収益物件となると若干事情が異なるようです。

結論から先に言えば、「信託銀行」 に相談する事をお勧めしたいと思います。

信託銀行は一般の市中銀行と違って資産運用や相続、それに不動産売買を得意としています。

信託銀行の顧客には 「適当な物件があれば紹介してほしい、それに融資も合わせて頼みたい」 と希望する人がいます。　反面、このような希望を持っている人は市中銀行の顧客の中には少ないと思います。

居住用の物件と違って、収益物件は値が張ります。　ビル１棟で数億とか数十億の価格が付きます。　そのため現金でポンと全額決済できる買主は少なく、大概の場合は、売買契約の時に 「金融機関からの融資がＯＫとなれば」 という条件がつきます。

もし融資が認められない場合、売買契約自体が無償解約させられるため、これは売主側としても非常に神経を使うところです。

従って、先に述べましたように信託銀行に売買の仲介、それに買主側の融資も一貫作業として合わせてやってもらうのがベストのように感じます。

なお、経験から申し上げたいのですが、「最低○○円の値段がつけば、それで良い」 という自分なりの最低ラインを持っている方が売却が早いと思います。　そのためには可能な限り情報を仕入れて、ご自分の物件の市場価格を把握しておくのが極めて肝要だと感じております。

誰でも１円でも高く売却したいのが当然ですが、買主からの指値に対する回答に、あまり時間的余裕が無いケースが多いようです。

定価で販売される商品と違って、収益物件の場合、売主希望価格で決まるケースは皆無だと思います。　必ずと言って良いほど、数百万円とか数千万円を下回った指値が来るはずですので、交渉上手になるのが大事です。

それと最後に、もし買主との間で売買価格が決定されたら、必ず 「買付証明」 をもらって下さい。　この証明を出したからと言っても、契約が流れた場合、買主側に法的責任が発生するものではありませんが、心理的拘束力を生む効果があります。　これが無いと、「たしかに指値はしたけれど、まだ契約書に署名捺印したわけじゃないし、よく考えたらやめた方が良いと思い直した」 と言われても文句は付けられません。

以上、アドバイスまで。

この回答へのお礼

早速、具体的なアドバイスをいただき、誠にありがとうございます。

言われる通り、私も信託銀行に相談するのが良いかと思いました。信託銀行系の不動産会社、例えば住友信託銀行系のすみしん不動産などがそれに当たりますので、コンタクトを取ってみようかと思っています。

なお、経験から申し上げたいのですが、「最低○○円の値段がつけば、それで良い」 という自分なりの最低ラインを持っている方が売却が早いと思います。　そのためには可能な限り情報を仕入れて、ご自分の物件の市場価格を把握しておくのが極めて肝要だと感じております。
＞その通りだと思います。まずは周辺の市場価格をリサーチすることから始める必要がありますね。現在ネット上での情報収集に当たっています。大体の実勢価格を調べた上で、最終的な着地価格を予め決めておこうと考えています。

定価で販売される商品と違って、収益物件の場合、売主希望価格で決まるケースは皆無だと思います。　必ずと言って良いほど、数百万円とか数千万円を下回った指値が来るはずですので、交渉上手になるのが大事です。
＞確かに買い主主導で話は進むのでしょうね。ただし、所有しています物件が比較的地の利も良く収益性も悪くないので、言われる通り「交渉上手」になる事が肝心ですね。

それと最後に、もし買主との間で売買価格が決定されたら、必ず 「買付証明」 をもらって下さい。
＞「買付証明」をもらう件は大変参考になりました。念頭において進めていきたいと思います。

勉強しなければいけない事が沢山ある事がよく分かりました。数千万の売買をする訳ですから、売った後で後悔するにはリスクが大きすぎるので、よく考えて、“慎重に検討して、迅速に判断する”という姿勢で臨みたいと思います。
本当に良きアドバイスをありがとうございました。

お礼日時：2010/06/22 15:20

No.1 回答者： aokii 回答日時： 2010/06/22 11:31

ネットが良いのでは。