家賃更新時の値上げについて

Question

知人の1ルームですが、今回更新にあたり値上げすると言われました。3年ほど前に不動産屋が変わりそこの自社所有になったそうで、その時にウィークリーマンションに変更しました。知人は以前より住んでいるので、家賃としてウィークリーマンションの額よりは少なく払っています。他にも数人ウィークリーではなく住んでいる人もいます。
ウィークリーになるまで各部屋にエアコンも付いておらず、知人の部屋を除いてエアコン等付けたようですが、知人の部屋は以前からの住人で敷金等もらってないので付けられないと言われました。

で、今回の更新でどうも不動産屋の口調からあまり更新して欲しくないような感じを受けました。それで「自社所要なので値上げしたい、それでも更新しますか？」という感じで聞かれ、数日後に「2千円値上げになりますが、どうしますか？」という聞き方をされ、更新したいというと「あぁそうですか…」言われました。

出来れば2千円でも値上げはしてもらいたくないのですが、更新時の値上げは当然のものなのでしょうか？値上げの理由もまだはっきりとは聞いていませんが交渉の余地などあるのでしょうか？よろしくお願いいたします。

pippy · Accepted Answer

＃１です。補足を受けて追記します。

○更新時の値上げは当然のものなのでしょうか？

値上げを申し出ることは、賃貸人の当然の権利です。
借地借家法上、賃借人は手厚く保護されていますから、これを追い出すにはいわゆる立退料という金銭的補償をせねばなりません。物価が上昇し、賃貸料相場も上がってゆく中で、もし値上げ請求ができないとしたら、ずっと住み続けるかぎり家賃が変わらないことになりますから、賃貸人に不利です。従って、賃貸料の変更を申し出ること自体は当然の権利として認められています。

ただ先に述べましたように、その申し出は期間満了の１年から６ヶ月前にしなくてはなりません。その上で、当事者が合意すれば
賃料が増額されることになります。

賃料増額について当事者間で合意しない場合は、解りやすく言うと次の三つの選択になります。
・賃借人が契約を更新しないで出てゆく。
・賃貸人が更新しない正当事由を満たして、賃借人を追い出す。
・裁判所が鑑定により賃借料を決定する（この方法が一番メインです）


○法律上、今回のケースでは

ズバリ、値上げは無効です。先に引用した借地借家法２６条の規定により、９月には従前と同じ条件で契約が更新されます。
＞今から出来れば値上げはしてもらいたくないと言っても通用しますでしょうか？
あなたは賃料値上げに合意しましたが、無効にできます（借地借家法３０条）。あなたはこれまで通りの賃借料を支払えば良いことになります。先方が金額不足を理由に受け取りを拒否した場合、供託します（つまり公平な機関に預けることで賃料を支払ったことにする）。


○実際は

以上で述べたことはあくまで法律上の話です。実際はもう少し複雑です。

もしあなたが強硬的に法律上の権利に基づいて行動した場合、先方は裁判手続きに訴える可能性があります。裁判になった場合、最終的には完全にあなたが勝つことは間違いないのですが、それに費やす金銭・時間も馬鹿になりません。
ですから、可能ならばそのような争いに持ち込まずに、穏当に解決して頂くのが一番ではないかと思います。
具体的には、今回の値上げ請求は２６条に反している点であなたに圧倒的に有利ですから、賃料増額を1000円にするように譲歩を迫る、などです。


○最後に

賃料の値上げに全く応じないか、どこまで応じるかは最終的にはあなたのご判断です。法律上は値上げに応じなくても良いですから、そのような選択もあり得ます。ただそうする場合には、一度市町村役場の無料法律相談などで、事実関係・法律関係を整理・確認して頂くのが良いでしょう。この回答は私なりに自信をもっておりますが、もし誤っていたとしても責任の取りようがありません。わたし個人の意見としては、そのまま応じるか減額交渉をするかで我慢しておくのが良いと考えます。


－－－－－－－－－－－－－－
借地借家法（抄）
第30条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

higemaro · Answer

tangieさんへ
 

●家賃は下がることもある

家賃値上げ交渉には、整合性のある理由がなければ同意しなくても良いと思います。
逆に、近隣の地価が下がっており新築マンションの販売価格が下がっている時代です。

＞自社所要なので値上げしたい
まったく値上げする理由にはなりません。
「クーラーをつけますので2,000円値上げをお願いしたい」と交渉してくるのなら理解できます。
※最近は入居者に出られると、次の人が決まらないことも多く、クーラーをつけますので更新
してください。と、お願いされることもありますよ。

賃金も不安定な時代になりました。それで、不動産仲介会社に値下げをお願いしました。
今回2度目の更新を迎えましたが、2回とも５％程度賃貸料を下げてくれました。

双方合意の取引なので、相手の金額に同意できないのならはっきり飲めないとお断りし
てみましょう。

---------------------------------------------------
不動産：普通は、では2,000円上げさせてください。
住　人：値上げしないでください。
不動産：では間をとって1000円の値上げをさせてください。
と折れるケースが多いです。
--------------------------------------------------
絶対値上げを認めたくないときは
●クーラーを交渉材料に使いましょう（災い転じて福となる？）
いまどきクーラーが付いていないのにこの賃料は高いと思います、逆に賃料を下げてください。
この場でお返事をいただけなくても結構ですから、会社の帰って相談してください。
後ほどお返事をください。
　↓
不動産屋が新しい条件を提示するでしょう。

１）クーラーがつくから2,000円値上げ
２）クーラーはつけませんので同額でいいです

このような更新条件がだされるでしょう。
交渉すると、自分に有利に進むようになります。
2年間で4万8000円は、決して小さい数字ではありません。

とにかくＮＯのシグナルをはっきり投げてみましょう。

daibutsuda · Answer

専門家ではないのですが、法律本を立ち読みした知識で・・・。

「借地借家法」で借家人は手厚く保護されているため、基本的にオーナーと借家人の合意がなければ契約内容の変更（＝値上げ含む）はできないそうな。
また、勝手に契約更新を断ることもできず、借家人が契約更新を希望すれば断ることはできないそうです。

ということで、「値上げしたい」に対しては「値上げには応じられません」、「じゃあ契約は更新しない」といわれたら「いやです、今の条件のまま更新してください」とこたえれば問題ないと思われます。

もっとも、払っておられる家賃が回りの賃貸物件と比べて著しく安い場合は、オーナーには家賃の値上げを請求する権利が認められています。この場合、オーナーが裁判を起こすことになりますが、裁判の結果が出るまでは今までの家賃を払うだけでいいのですが、結果が出て値上げが認められた場合それまでの差額はまとめて払わないといけないようです。
ということで、理不尽と思われる値上げには応じる必要はないのですが、経済情勢の変化などにより相応と考えられる値上げには素直に応じておいたほうがよろしいかと思います。

pippy · Answer

期間満了の１年前から６月前に契約条件の通知が為されていなければその値上げは無効で、以前の家賃のまま契約が更新されることになります。

家賃値上げのお話はいつありましたか？

借地借家法（抄）
第26条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

家賃更新時の値上げについて

＃１です。

tangieさんへ

専門家ではないのですが、法律本を立ち読みした知識で・・・。

この回答への補足

期間満了の１年前から６月前に契約条件の通知が為されていなければその値上げは無効で、以前の家賃のまま契約が更新されることになります。

この回答への補足

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