競売物件に共有持分ががあります。次のような最悪パターンは考えられますか

競売物件に共有持分ががあります。次のような最悪パターンは考えられますか？

公開されている競売物件は下記のとおりです。
物件１：土地（地目：宅地）
物件２：土地（地目：公衆用道路）
物件３：建物（共同住宅）
公開されている期間入札の公告には、物件1～３は一括売却と記されています。

執行官の意見として、物件１土地は物件３建物の敷地として認められています。

問題は物件２土地で、執行官の意見として、「市道に接面する道路敷きの一部で、これを利用する付近住民の生活道路として、何の負担もなく通行に供されていることが認められた。」と記載されています。
この土地は、約１６ｍ２の面積で、いわゆる建築基準法の２項道路の既セットバック部分になります。
問題になるのは、この土地のみ共有者がいます。債務者(所有者)が６分の１、共有者(所有者の妻)が６分の５です。

そこで、質問です。
当方がこの物件を入札で入手した場合、土地２の共有者はどのような権利主張をすることが考えられるでしょうか？
土地２の共有者が超極悪人という前提でお考えください。

それとも、一括売却なのでたとえ債務者以外の共有持分があっても、所有権はすべて当方に映るのでしょうか？
また、所有権が当方にすべて移るのであるなら、共有者の登記簿上の権利はどのようにして削除されるのでしょうか？

共有持分所有権が入手できない場合、当方が恐れる最悪のリスクは、共有者が下記のような要求を当方にしないかということです。

「この土地の共有持分の所有権を高額で購入して欲しい。もし、当方が購入しない場合は、この所有権をその筋の人(暴力団)に売る。暴力団が購入するとこの土地に迷惑物を設置して、入居者に迷惑をかけるだろう。その結果、入居者はすべて退去するだろう。暴力団は自分よりもっと高額の買い取り請求をするだろう。」

共有持分は、当方の承諾なしに売却できると思います。

当方が買い取りを拒否し、実際に暴力団が購入した場合、その土地に対して合法的に迷惑物を置くことは可能でしょうか。
その土地は、６分の１は当方の持ち分があるので、構造物を設置するの不可能と考えられますが、拡声器などを置くだけとか、卑猥な看板を置くだけとか、物を置くだけなら合法のような気もしますが、いかがでしょうか？
このようなときに、当方が法的に対抗する手段はあるのでしょうか？

このような競売物件のその他のリスクも含めて、ご回答お願いします。

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2010/06/29 10:28

物件２：土地（地目：公衆用道路）

この土地の持ち分を得たとしても構造物を置いたりその他の権利を主張する事は難しいと思います。
公衆用道路である以上は道路として使用するしかないと思いますよ。

売却の対象がどこまでかは書いてないですか？
例えば持ち分全部とか持ち分のみとかの記載です。

土地建物を抵当に入れる際には接する道路の持ち分も一緒に抵当権を設定するので、配偶者との共有で有る物件２の土地にも抵当権が設定されている可能性が高く、その場合は全ての所有権は落札者に移ります。

No.2 ベストアンサー 回答者： orange100_ 回答日時： 2010/07/21 12:23

時期的にもう遅いと思いますが、参考までに。

２パターン考えられます。

＜土地２の持分全部が売却対象の場合＞
何ら問題はないと思います。土地２についても完全所有権が手に入りますから。

＜土地２の債務者持分のみが売却対象の場合＞
１．「債務者以外の共有持分があっても、所有権はすべて当方に移る」ことはないです。今回の売却対象は、土地２についてはあくまで「持分」です。

２．「共有者の登記簿上の権利」は削除されません。
「道路の既セットバック部分」との事なので、宅地等ほかの地目に転用するのは難しいと思います。その部分がないと建築基準法上の道路として認められなくなりますから。課税の評価額もゼロの可能性が高いです。ここに暴力団が介入する可能性はかなり低いと思います。裁判で勝訴する可能性と手続等の費用・リスクを比べたら、利益が出ないでしょう。

この場合、隣や近隣に共有者(所有者の妻)名義の土地がありませんか？地目が「公衆用道路」で共有の場合、近隣の数軒で道路部分を共有するというケースが多いと思います（分譲地などでよく見かけます）。それならば問題はないのですが。

それと、共有者はそれぞれ自由に土地を利用できるので、構造物の設置もできるのでは？あとは共有者同士の話し合いです。ただし、市道のセットバック部分なので、陳情により市が撤去することもあるかもしれません。