容積率オーバーの売買契約について。

Question

容積率オーバーの売買契約について。

中古マンションの購入を決め、売買契約を交わしました。そこには都市銀行２行と地方銀行１行でローン申請をする旨が記載されています。まず始めに、都市銀行１行へローン申請を持ち込みすると、ローンがおりませんでした。そして銀行員から該当の建物が100%超の容積率オーバーである旨を伝えられ、建物が担保にとれないということでした。このままあと２行のうち１行でもローンが通って、解約をすると、売値の10%の違約金が発生する事と仲介業者から言われました。（その２行はローン申請が必須だとのこと。）
容積率オーバーについては売買契約時には全く伝えられませんでした。売主や仲介業者には、容積率オーバーについて告知する義務はなかったのでしょうか？また告知がなかった後の契約破棄は違約金を払わなくてはならないのでしょうか。新築当時から、容積率はオーバーしていることもわかっています。なんだか違法物件をつかまされた気がしてなりません。

realty00 · Accepted Answer

不動産業界の者です。
お話しをお伺いして・・・
あくまでもいくつかの可能性をお話ししてみると。
１．違法建築マンション
２．既存不適格マンション
３．容積緩和マンション

３つのうちのどれかでしょう。

まず１の場合。
新築時の売り主がまともな業者ならあり得ません。
内でもマンション分譲をしていますが、こんなマンションを建てたら近隣の反対運動（建築差し止め
訴訟含めて）で、まずちゃんとしたマンションは建ちません。
それこそ、建築当初から違法建築であれば、そんな物を立てる業者の物件は買うべきではありません。
手付金は勉強代と思って放棄してでも解約しましょう。
でも、他の方がおっしゃっているとおり、違法建築マンションで有れば中古でも重要事項説明の対象
になります。
契約解除は、確かに「要素の錯誤」で白紙解約できる様な雰囲気ですが、こればかりは相手方が居る
ことです。売り主がイヤと言えば、強制的にお金を返してもらう訳にはいきませんので・・・
売り主さんが応じなければ裁判をしてでも？と言うことになるでしょう。
（売り主さんが不動産業者ではないと言う前提です。）
後は、契約解除の上重説違反で仲介業者さんを訴えて、損害賠償で穴埋めですね。
当然まともな住宅ローンは借りることは難しいでしょう。

２．の場合。
たまにある物件です。そう驚くことはありません。
建築時は適法だったけど、法律とか色々環境条件が変わって今は違法状態になったマンションです。
従って錯誤での契約解除は１．よりも難しくなるでしょう。
ただし、重説違反は上の１．と一緒です。
銀行の借り入れについては、貸してくれるところもあり、「掛け目」（既存不適格分を差し引いた金
額だけ貸す）銀行もあり。銀行次第です。

１．と２．（３．もですが）の区別の仕方は、建築確認と検査済証を見せてもらってください。
１．は当然検査済証はありません。２．または３．の場合は有ります。

３．の場合。
これはたいてい適法の場合がほとんどでしょう
（まれに２．と３．が両方ともかかってるケースがあるかもしれませんが・・・）
これだと重説にも具体的な説明は出ない場合もあるかも・・・一刀両断に重説違反とも言いにくい、
かも。
色んな条件によって容積率がゆるめられている場合です。
お話を伺うと、４００％の容積率に２５％の緩和を受けて、容積不参入部分を足し込むと、ほぼ緩和
後の容積率いっぱいくらいになるんじゃないかな、と思います。

３つの可能性を出してみましたが、本当のところは仲介業者さんに聞いてみたらいかがですか？
いがいと「何だ、そんなことだったのか」と思うかもしれません。

realty00 · Answer

補則に書かれたご質問の答です。

まず確認済証があると言うことは、とりあえず設計段階では違法建築になっていなかったと言うことです。
新築時の売主が分からないので断定的なことは言いませんが、そうすると逆に１．は考えづらいです。
よほど特殊なことがあって設計書通りの建物が建てられなかったという場合を除けば、わざわざ設計書通りに建てずに違法建築をする理由は少ないですから。
まず、竣工時の検査済証がないと（今はなくなりましたが）住宅金融公庫等の公的融資は受けられません。
それって売主にとっては販売チャンスを減らすので、『わざわざ』その道を塞ぐことは少ないでしょう。
もちろん最初から公的融資の融資条件を考慮せずに計画する場合もありますので、「絶対」ではありませんが・・・
本当に検査済証がないかどうかは、管理会社または（自主管理の場合は）管理組合に問い合わせてください。
そうすれば本当に竣工検査を受けていないかどうかが分かります。

【仲介報酬額支払約定書には（契約解除の場合も支払い義務を有する）となっています。これは普通なのでしょうか？】
とのことですが、これは仲介業者に過失がない場合です。業者に過失が有れば昨夜書いた様に損害賠償の対象になりますので、報酬という話はありません。
また売り主または買い主の事情による解約については支払い義務が生じますが、取引が完結したわけではないので満額の支払い義務はありません。
そこまでの取引の進捗に対する業者の寄与分が支払い対象になりますので、具体的な金額は「話し合い」になります。

まぁ、業者は業者の立場で好き勝手言います。
ローンが否認されても銀行は否認理由を明かしません・・・（昔は教えてくれたのですが）
従って業者の今までの経験からの推測ですね。それが真実かどうかは銀行（正確に言うと保証会社ですが）のみが知ることです。

物件名とか新築時の売り主業者が分かればもっとお話しのしようもあるのですが、ここでそれをオープンにすることは絶対にしてはならないことと思います。
ご自分の足を使い、管理会社（管理組合）等にお問い合わせになって疑問を具体的に解決していく以外にないと思います。

-phantom2- · Answer

＞売主や仲介業者には、容積率オーバーについて告知する義務はなかったのでしょうか？

まず容積率の超過は契約に先立つ重要事項の説明の告知事項であり、それが無かったのであれば告知義務違反になります。

＞また告知がなかった後の契約破棄は違約金を払わなくてはならないのでしょうか。

「契約前に容積率超過の違法建築を知っていれば契約しなかった」のならが白紙解除できます。

銀行は建蔽率や容積率が超過した、要するに違法建築には基本的に融資しません。

わずかな超過（5％程度）であれば通る場合もありますが、100％以上の超過に融資する銀行はありません。融資を受けれる可能性があるのは金利の高いノンバンク系の住宅ローンくらいです。

つまり都銀や地銀にローン申請しても通らないのが当たり前ですので、三行とも落ちてローン特約により手付け返還の上で契約解除になるのが普通でしょう。

しかし物事に絶対はありませんので、万が一それらの内の一行が通ってしまった場合です。

そうなるとローン特約による解除は使えませんので、諦めて買うか、告知義務違反と言うことで法的に白黒つけるべく争うか、という事になるでしょう。

しかし上記のような理屈を知らない業者は居ませんので、質問のような酷い超過を告知せず、さらにノンバンクでは無く都銀、地銀にローン申請をするような業者が居るとは考えにくい話です。（普通に考えればローンが通るはずありませんから）

oyazi2008 · Answer

NO.2です。
今回の件が売主はどのような立場で契約したのか？が重要です。仲介人はあくまで仲介人で解除を決めるのは売主です。しかし売主には今質問者さんとのやりとりは届いていないと推察します。
一般的にその様なマンションでも賃貸などの収益物件としては流通します。たぶん相場と比べて安いと想いますし、自分が住まないので利回り重視です。
売主がマトモであれば、契約時に容積オーバーの件は大丈夫なのか？仲介人に聞いていると想います。
仲介人は契約したいがために「大丈夫」と言い切ったのではないでしょうか？
売主の契約に来た担当者へ電話か手紙など出し、重要な事を告げられないまま契約して云々の話をしてみましょう。マトモであればその場での回答は無いにしろ解除に応じると思います。
都道府県の監督課への苦情や弁護士が出て裁判等いづれにしても、売主が有利に運ぶ結末でないことはわかっているはずです。やり手の弁護士なら売主へ損害賠償も請求するでしょう。
売主も駄目なら、即建築宅地課などへ出向いてください。契約書や重要事項などをすべて持って出向いてください。先方が即呼び出され聴取されます。
監督課の条件は、苦情が（消費者からの）収まり金銭的実害が無ければ、処分は行わないという事をその場で業者へ伝えます。ですから普通は即手付金を返還して解除します。
処分を受ければ営業に差し支えありますから。
弁護士を介入させるのは監督課に苦情相談の後でよいですよ。監督課は当然無料です。
その仲介業者（担当者）は悪質です。

oyazi2008 · Answer

質問者さんに過失はありません。容積オーバーなどは必ず説明しなければならない事項ですし、そもそも確認書の土地面積と現在の敷地面積が違うわけで、管理組合や管理会社での事前調査でも先方から告げられるはずです。
戸建てだと売り主が勝手に増築など見ただけではわからない部分もありますが、あなたに売る為に秘匿したと考えるのが妥当です。尚売買自体が違法ではなく、それを重要事項で告知していないのが、それを知っていれば契約はしなかったという、錯誤にあたると思いますので、白紙解除出来るでしょう。
応じなければ都道府県の監督課へ相談してください。尚ローン条項などは関係ありません。あくまで現状と同等の戸数と床面積を将来の建て替え時に確保不可能な事が一番の問題でその他消防法などにも引っ掛かっている事もあるかと。
埒が明かない場合は、最終的には弁護士へ相談するしかありません。

watch-lot · Answer

質問者さんは宅建業者ですか？
業者同士の取引の場合は、重要事項説明などの告知義務ははずれると思いますよ。

いずれにせよ、売買契約の無効または取消を申し立てるのであれば、弁護士さんに依頼された方がいいと思います。

容積率オーバーの売買契約について。

不動産業界の者です。

この回答への補足

補則に書かれたご質問の答です。

＞売主や仲介業者には、容積率オーバーについて告知する義務はなかったのでしょうか？

NO.2です。

この回答への補足

質問者さんに過失はありません。

この回答への補足

質問者さんは宅建業者ですか？

この回答への補足

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