築30年以上のマンションの部屋、売却か維持するかで悩んでいます。

築30年以上のマンションの部屋、売却か維持するかで悩んでいます。

現在、古いマンションのうちの1部屋を相続以来ずっと管理しています。以前は入居者が入っていたのですが最後の方が退室してから約1年、なかなか入居者が現れません。私は現在別の地域に住んでおり、その物件は私が将来的に利用する予定も無く、持て余している状況なので、この際手放してしまおうか、とも考えております。ただ、この物件は、離れているので相場が分かりません。
現在、入居者管理をお願いしている不動産屋がありますが、入居者募集も出しているようですがこのところ、全然で、誰も見にも来ないようです。。
一番良いのはこの不動産屋に売却の相談をしてみることでしょうか？
ただ、ここだけに相談して、はい、じゃあその値段で、とも決めがたい。何社かに見積もり出してもらいたいと思います。
もしくは、売らずにこのまま維持していく案ですが、このまま入居者も出ないと管理費や税金等の支出がかさみます。マンション自体も古いので将来、立替えなどの話が出たらどうしたらよいのか分かりません。古いマンションを持ち続けるメリットはあるのでしょうか？今は入居者もいないので余分なお金がかかるだけでデメリットだけなんです。こういう状況なら早めに売却した方が利口でしょうか？
アドバイスをお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2010/07/14 10:16

一つの不動産屋に依頼すれば、その物件の情報が業界の流通システムで広く他の業者にも流れるというシステムはありますし、依頼している不動産屋が苦労しているようなら、当然他の業者にも情報提供しているはずです。

しかし、自社で所有者から直接依頼を受けている物件と、他者から情報をもらった物件とでは、力の入れようは違ってきます。自社で直接依頼を受けた物件の方に力を入れる事が多いです。
年配者がこじんまりとやってるよな業者よりは、大手の業者の方が集客力はありますから、大手の業者に依頼されたほうが良いと思います。
売却する場合も同じです。そして売却の場合はやはり複数の業者に査定してもらったほうが良いです。
不動産屋に売るという場合もないことはないですが、不動産屋が買い取るとしても相場より何百万か安くなければ買い取りしませんし、すぐに売れそうな物件でなければ買い取りはしません。

売ってしまったほうが良いと思いますが、まずは複数の不動産屋で査定してもらって、それから考えれば良いと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。大変参考になりました。

お礼日時：2010/08/16 11:07

No.3 回答者： shion0851 回答日時： 2010/07/13 14:04

不動産業者です。

相続取得とはいえ持ち続けてきたのは投資という目的でしょうから、利益が出なくなった不動産資産は損切りでも処分してしまった方が良いです。
理由は維持費が高いという一点で。

単に空室期間が１年続いたからという理由だけなら、それで手放すというのも早計にも感じます。
空室リスクは賃貸経営では切っても切れない要素なので。
しかし中・長期的に考えて「もてあます」という結論であれば、所有し続ける必要もないと思います。
（相続取得だと取得費が低くて済むので、投資効率はおおむね良好になるのですが、ケースバイケースでしょうか）


維持していく案の場合。
入居者募集はどこも苦戦していますが、いろんな手法で入居者を獲得しようと頑張っています。
本件の物件の入居者募集をしている業者さんはどうでしょうか？
具体的に何か対策を講じていますか？
実施していてもダメなようなら、著しい不人気の物件かも知れないので、維持する事はお勧めしません。

建て替えの話が出た場合には、他の所有者へ持ち分を買い取ってもらう事も可能です。
建て替え後も所有する場合は、再建築費用の負担として一時出費が出るかも知れません。
その代り、同等のマンションを購入するよりも安いコストで新築マンションを入手できるので、これもメリットといえます。


ご参考までに。

この回答への補足

shion0851さん、回答ありがとうございます。
業界の方からの回答を頂けて大変ありがたいです。ど素人なので申し訳ありませんがまたお時間があれば教えて頂きたいのですが、、。

手放そうかと考えたのは単に空室期間が1年続いたから、という単純な理由です。これで手放すのは早急でしょうか。
ただ元々、利益を生み出す為に自らが購入した物件という訳ではないので今、維持費の方が高い状態で厳しいです。この理由だと損切りでも手放した方が良いかな、とも思えるんです。

維持していく場合ですが、つきあっている不動産屋さんは何か対策をしてくれているかは実際、分かりません。私がもっと逐一、発破かけるべきなのでしょうが、まず物件がウチから遠いことや、不動産全く分からないので任せっきりにしてきたのと、不動産屋さんは年配者で、若干エラそうな感じなので指図できない感じで。インターネットには出している、と言っていましたが。そこは、こじんまりと経営している街の不動産屋、という雰囲気の店です。ですから売り込み等、積極的にはしてくれていないかもしれません。ただ、業界のことはよく分かりませんが、その不動産屋さんに別の不動産屋が部屋の問い合わせや下見でお客さんを連れて来る、というつながり？とかが、あるようです。あるんですか？
しかし私の物件はもちろん、他の物件にも最近はぱったり問い合わせすら来ない、と言っていました。今は貸す部屋が多く余っている時代だ、そうです。実際、業界の方はどう感じていらっしゃいますか？

管理をお願いする不動産屋を変えてみる、というのも案でしょうか？でも物件は同じです、何か変わるでしょうか。大きい有名な会社の方が積極的だったりしますでしょうか。

長くなってしまいましたが分かる点だけでも構いませんので、宜しくお願いします。

補足日時：2010/07/13 23:31

No.2 回答者： monta47 回答日時： 2010/07/13 10:59

はじめまして、よろしくお願い致します。

売却がベストな選択です。

しかし、色々な不動屋さんに見積もりしてもあいまいです。

値段は、お客様がいる段階で決まります。


立地や部屋の広さがわかりませんが、築３０年では５００万円ぐらいで
売れればよいと思われます。（不動屋さんにたたき売りしかありません）
ちなみに、今の時期は売れないです。新学期前が売り時です。

早く売らないと、固定資産税だけでもばかになりません。

ご参考まで。

この回答への補足

monta47さん、回答ありがとうございます。
宜しければ教えて頂きたいのですが不動産屋さんにたたき売り、というのは不動産屋の提示した金額で買ってもらう、という感じになるのでしょうか？その金額に納得できなければ売れない、売るのをあきらめるしかない、ということなのでしょうか。
あと、今は売れない時期なんですか。そういう時期があるというのも知りませんでした。でも新学期前、というのは2月、3月ですよね？学生さんが賃貸するならわかりますが、いきなり部屋を買うっていう学生さんなんているんでしょうか。。

補足日時：2010/07/13 22:20

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2010/07/13 10:58

ご判定下す　基礎資料がない様ですね

・既管理依頼不動産者が如何に努力されて居るのか
　利益優先ですから見込み薄だと余り力入れてないかも
・幾つかの不動産会社に査定させて　実勢売却価格を知る
・ネットで売却orテナント募集の情報発信
　住戸のみの利用か他の利用類似例は
・マンションの販売・管理会社・施工会社＝条件の良否
　そう戸数・改修履歴・今後の改修計画
ご質問の幾つかの疑問回答を検証されては如何
我々も改修か売却かの判断資料を添えて計画提言する例は多い

この回答へのお礼

atelier21さん、回答ありがとうございます。

お礼日時：2010/07/13 23:35