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住宅ローンの残債が有る場合、そこを賃貸で貸すことは可能でしょうか?

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A 回答 (4件)

住宅ローン対象物件を「賃貸で貸す」ということは、たいてい、住宅ローンの債務者本人が住宅ローンの対象物件に居住しなくなる…ということになります。



「住宅ローン」といってもさまざまなものがあります。

賃貸に貸すことについて、「可能か不可能か」ということについては「可能」という回答になりますが、「してもいいか、してはいけないか」ということであれば、「住宅ローンの契約内容次第」ということになります。

一般的に「住宅ローン」と言われているものは、「自己居住用住宅の取得のための資金借り入れ」を「資金使途」としています。
契約の資金使途として、「自己居住」が義務付けられているにもかかわらず「自己居住」しなくなれば、「契約」における「資金使途違反」となります。

「契約違反」となりますと、債務者は「期限の利益」を失うことになります。
「期限の利益」というのは、簡単にいえば「返済が35年とかの長期にわたってもいい」という「債務者」の権利・利益です。
これがないと、早々に一括で返済しなければなりません。

「期限の利益」を失ってしまうから、金融機関から「住まないんだったら、即一括で返してください。」と言われることになるんです。

住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫一般融資やフラット35)の場合は、「事前に許可を得たうえで」ならば、賃貸に出すこともOKです。
ウェブサイトにもその趣旨のことが書かれています。

民間金融機関の住宅ローンの場合は、本当に金融機関によって対応が異なりますが、「中小企業金融円滑化法」の関係もありまして、現在は、厳しいことは言われません。
たいていの場合は、「仕方ないですね。でも返済が滞って、結果、返済不能となって、家を手放すことになるよりは、賃貸に出して賃貸収入を得、それによって住宅ローンを返済してもらった方がウチとしても助かりますから…。でも、転居先の住所、電話番号等、連絡はいつでもきちんと取れるようにしておいてくださいね。」となります。

それと、これも金融機関によって対応が異なりますが、「金利優遇特約」によって、店頭表示金利や基準金利よりも低い金利で住宅ローンを借りている場合、「金利優遇」が受けられなくなる可能性があります。

他の人もやっているからいい、バレなければいい…という問題ではありませんので、お借り入れ先に相談されるのが一番ですよ。
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本来はマイホームのためのローンなので、賃貸物件の住宅ローンに借り替える必要があるのが原則です。

ただし、転勤や転職、結婚や親との同居など、借入当初は予想できなかったやむを得ない理由があり引き続き問題なく返済ができれば、住宅ローンの残債がある物件をそのまま賃貸にすることを容認する場合もあります。また、本人が住居しなければローン減税は受けられなくなります。あとは対応は銀行によってさまざまです、問い合わせるしかありません。
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住宅の所有権は購入者にあり、使用に関する排他的な権利がありますから、賃貸に利用することは基本的に可能です。


住宅ローンはあくまでも支払手段であって、その賃貸を妨げるものではありません。
但し、住宅ローンの支払いを担保するために抵当権を設定するとか使用について制限を設けるなどしている場合は、その効力があります。
念のために住宅ローンの契約書をご覧になり、制約条項がないか確認されることをお勧めします。
例えば賃貸に出す前に債権者である金融機関に事前に連絡をすることなんてのが無いとも限りませんから。
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可能です。



マンションを購入後に購入者が転勤で引っ越し、あとに賃借人が入居するパターンは、かなり多く見受けられるので問題ないと思います。
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Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

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ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
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Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Qローン支払い中のマンションを賃貸に出すことについて

こんにちは。
主人が転勤になり、引っ越すことになりました。
今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。
知人に、「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから
人に貸していると銀行に知れるのはよくない。
でも、ローンを組んでいる銀行に住所変更の届出をすると
そこに住んでいないとわかってしまうから
変更はしないで、郵便局の転送願いで対応するといい」
と言われました。
ただ、その知人も100%自信のある情報ではないようでした。
実際のところ、どうなのでしょうか?
転勤の間だけ、のようにローンが残っている家を賃貸に出す人なんて
いっぱいいると思うのですが・・・

ちなみに、ローンを組んでいるのは地銀です。

詳しい方、教えてください。
お願いします。

Aベストアンサー

>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

転勤族には、よくあるパターンですね。
私が勤務していた会社でも「家を建てると、転勤する」という、法則が戦前からあります。
「そんな馬鹿な?」と、誰もが思っていたのですが・・・。
上司なんか、皆「住宅ローンを抱えたまま転勤」と相成りました。
当然、住宅ローンは組んだままで「賃貸にして、家賃でローン返済」を行なっています。

>「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから人に貸していると銀行に知れるのはよくない」

これは、原則論に過ぎません。
国語の辞書を見れば分かりますが、原則の反対は例外ですよね。
実際には、例外もあるのです。
そもそも金融機関は「会社・職種によって転勤がある事は了解済み」なんです。
原則論で融資を行なうと、転勤族は一生住宅ローンが組めない状況になりますよね。
都市銀行勤務の者は、全国に転勤します。銀行勤務で、勤務先銀行から融資を受ける事が出来なくなります。
「へぇ。三井住友銀行勤務ですか。大卒だと、転勤がありますね。転勤族には、融資は出来ないんですよ」
矛盾しますよね。

>転勤の間だけ、のようにローンが残っている家を賃貸に出す人なんていっぱいいると思うのですが・・・

その通りなんです。
現に、私もその1人なんです。家賃で、住宅ローンを払った期間があります。
まぁ、転勤が決まったときは「住宅ローン契約書に従った行動」を取りましたね。
住宅ローン契約書にも「勤務先・連絡先の変更は、直ぐに届ける」となっていますよね。
融資を受けている銀行に「転勤になった。住所・連絡先を変更します」、これだけです。
銀行が知らない間に、他人が住んでいる事の方が「信用失墜」ですからね。
自分の家を、転勤期間中だけ賃貸にする。なんら、違法性はありませんよ。
銀行も、認めています。
但し、始めから「投資マンション目的」で住宅ローンを組んでいれば(知人の言う様に)銀行の怒りに触れます。

>今現在住んでいるマンションは持ち家なので、転勤の間は賃貸に出そうと思っています。

転勤族には、よくあるパターンですね。
私が勤務していた会社でも「家を建てると、転勤する」という、法則が戦前からあります。
「そんな馬鹿な?」と、誰もが思っていたのですが・・・。
上司なんか、皆「住宅ローンを抱えたまま転勤」と相成りました。
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>「ローンはそこに住んでいることが条件で安い金利で組めているから人に貸して...続きを読む

Q転勤で空いた自宅を賃貸したいのですが、住宅ローンで困っています

ご存知の方、お知恵をかしてください!
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基本的にはまた戻る希望は強いのですが(将来的に、マンションのある地域に異動願をだす予定)、数年の長期間になってしまいます。知人のすすめで賃貸したいのですが、住宅ローンでは賃貸してはいけないようで…。
もし、一時的に賃貸してもローン可能な住宅ローンがあれば、借り換えをしたいのです。
夫婦2人ともフルタイムの会社員なのですが、お互い出身地に戻りたい意識がつよく、手放すことは考えていません…。打つ手をご存知のかた、どうかお力をかしてください;;

Aベストアンサー

転勤の為、住宅を貸し出す場合は、認められる場合が多いと思います。
但し、転勤の辞令等の提出を求められます。また、定期的(2、3年ごと)に転勤していることを証明するものの提出を求められます。

まずは名前を明かさずに銀行で相談してみてはいかがでしょうか?

ちなみに私は経験者です。

Q住宅ローンからアパートローンへの借り換えについて

はじめまして。東京に1LDKのマンションを購入し居住していたのですが、結婚し手狭になった為、マンションを賃貸し、埼玉県の賃貸物件に転居しましたところ、借入銀行より、住宅ローンの適用ができなくなるとの連絡がありました。そこで、住宅ローンをアパートローンに切り替えてアパート経営したいと考えているのですが、費用も含め、簡単に切り替えられるものなのでしょうか?アパートローンの要件や金利も、銀行などによってまちまちのようで、どこが一番優遇されるのかもよくわからず悩んでいます。一番負担を少なくマンションを維持するには、どうしたらいいのでしょか?住宅ローンはかなり残っており、マンションを売却すると500万以上の損失が出てしまいます・・・。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#3です

>借り換えは可能であっても、諸費用がかかってしまいますしね。ただ、一般の不動産担保ローンよりは、住宅ローンの方が体裁といいますか、例えば将来自動車ローンを組みたい時など、都合がいいのでしょうか?

貴方は余りにも楽天的すぎますよ...(苦笑)。

いまの貴方は崖っぷちに立っている状態です
落ちそうなギリギリの立場です

将来や手数料の事をうんぬんしている場合ではありません

もっと危機意識を持って下さい

ここを乗り越えられないと一生が台無しになる状態です

手数料?...100万円でも安い。
車のローン?...とんでもない。

私が銀行の担当者なら、ここを読むと手続を打ち切り一括返済を迫ります

今の貴方に体裁は必要有りません。

Q住宅ローン完済前に引っ越したらどうなるの?

こんにちは。住宅ローンについて教えてください。
マンションか一軒家を住宅ローンで購入したとします。
例えば3000万円を30年で返していくローンとします。
10年経ったときにある事情でその家を引っ越すことになりました。もちろんローンは20年分残っています。
そうなった場合にその残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?
最初の家を誰かが買ってくれた場合についても教えてください。その誰かが支払う金額はいくらになるのですか?

Aベストアンサー

>その残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?

その通りです。
住宅ローンは、一種の不動産担保ローンです。
マンション又は一戸建てを担保に融資を受けている訳ですから、引越をしても、その不動産を売却しても借金完済の義務は続きますね。

>新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?

その通りです。
引越前の住宅ローンと、新たに引越先のローンを負う事になります。
二重のローンを負う事になります。

>最初の家を誰かが買ってくれた場合についても教えてください。

引越前のマンション又は一戸建てを売却しても、借金返済義務は続きます。
残っている20年分の住宅ローンを、継続して返済する事ですね。

>その誰かが支払う金額はいくらになるのですか?

売却代金を「住宅ローン返済の一部に当てる」事も出来ますが、一般的に住宅ローン借入残高よりも高く(引越前のマンション又は一戸建てが)愁る事は希ですから、住宅ローン借入残高を売却代金で一部返済しても返済ゼロにはならないでしようね。

転勤族の場合は、多くの方が同じ経験をしています。
通常は「住宅ローンを組んだマンション又は一戸建ては、誰かに賃貸して家賃収入を得、この家賃で住宅ローンを返済する」方法を用います。
1円でも返済額を減らす!事を優先するのです。
勤務先会社でも理解しているところが多く、社宅として借り上げている制度を設けている会社もあります。

>その残りのローンは完済するまで支払続けることになるのですか?

その通りです。
住宅ローンは、一種の不動産担保ローンです。
マンション又は一戸建てを担保に融資を受けている訳ですから、引越をしても、その不動産を売却しても借金完済の義務は続きますね。

>新しく引っ越した家のローンもあったら2倍の借金を背負うことになるのでしょうか?

その通りです。
引越前の住宅ローンと、新たに引越先のローンを負う事になります。
二重のローンを負う事になります。

>最初の家を誰かが買ってく...続きを読む

Q住宅ローン返済中ですがアパートを借りたいんです。

住宅ローン支払い中にアパートを借りたい。

自分の親と自分、妻、子供(3歳)で同居中なのですがうまくいかず、別々で暮らすことを考えています。
土地、建物いずれも自分の名義になっているのですがここには親を住まわせ
自分たちは別にアパートを借りて住もうかと思っています。
この場合、住宅ローン控除やアパートを借りる際の審査、住民票異動など
考えられる諸問題と解決策などを教えて頂けたら幸いです

Aベストアンサー

別にアパートを借りることは可能です。
ただし、住宅ローンはそこに居住することが条件ですから、住民票を移すことはできません。

住民票を移さなければ、住宅ローン控除は大丈夫ですが・・・。
アパートを借りる際の審査は、借りる目的はセカンドハウスとして、書斎として等、何でもよいわけですから、家賃がキチンと払えるかどうかです。

借入機関からの通知などは現在のお宅に送付されます。
ローン返済が確実に履行されていれば問題はありません。

万一、居住していないことが知れてしまった場合は、ローン残債の一括返済を求められることになりますね。

Q引越しで家を貸すのですが、家賃収入の扱いは?

サラリーマンです。引っ越すことになり、住んでいた自宅を人に貸したいのですが、家賃収入の扱いは税法上どのようにするべきなのでしょうか。
ちなみに年間を通しても100万円未満の収入です。

Aベストアンサー

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費

必要経費となるものは、不動産収入を得るために必要な費用で、主なものとして次のようなものがあります。

賃貸住宅の固定資産税
賃貸住宅に係る損害保険料
賃貸住宅の減価償却費
賃貸住宅の修繕費
賃貸住宅取得の借入金の利息

となります。
つまり、家賃を8万円とし、固定資産税が年間5万円、保険料が5万円、減価償却費が50万円、借入金の利息が10万円だった場合、収入金額が96万円、必要経費が70万円ですので26万円は所得金額として税金がかかってきます。

昔、ワンルームマンション投資がブームだったときの業者の宣伝文句にこういうのがありました。
家賃7万円、固定資産税10万円、保険料5万円、減価償却費20万円、借入金の利息50万円で収入84万円に対して経費が85万円なので1万円の赤字で赤字の分税金が戻ってきますというものです。

つまり、不動産の所得と給与所得などの他の所得とは通算されますので場合によっては税金が高くなるかもしれません。

例:給与所得300万円で不動産所得が50万円の場合。
総所得金額350万円なので所得税は272500円です。
会社からは300万円に対する所得税202500円が源泉徴収されていますので確定申告をして7万円の税金を支払わなければなりません。
逆に、不動産所得がマイナス10万円の場合は総所得金額が290万円なので所得税が192500円で確定申告をすれば1万円税金が戻ってきます。

ですので、税金が増えるかどうかは貸す家にかかる経費しだいになります。

税法上は不動産の賃貸収入は不動産所得として確定申告をすることとなります。これは家賃が月10万円であろうが1万円であろうが関係ありません。

不動産所得の金額は、次のように計算します。
 総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

(1)総収入金額
総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受領するもの
敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

(2)必要経費 ...続きを読む

Qフラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。

その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。

既に借主さんは住まれている状況で、直ぐに出ていって貰うのが困難な状況です。

私のしでかした事を深く反省し、どの用な解決方法があるのか模索しています。

借主さんが出て行かれたら、直ぐに自分たちで住むつもりです。

予め調べておけばこういう事にはならなかったのですが、金融公庫さんに対して、どう申し開きをすればいいのでしょうか?

ローン自体は、親が一緒に住むという条件では無かったので、その辺りも問題になるのではと危惧しています。

購入後直ぐに親の転勤の話が出て、新築未入居の方が、賃貸が付き易いのでは無いか?という甘い考えで、自分たちが住む前に賃貸の案内をかけました。
その辺りも悪意があったと取られると、話がややこしくなりそうです。

一括返済させられる事もあると聞きます。

解決方法について、ご存知の方がおられましたら、何卒ご教授頂きたいです。

フラット35を利用して購入した分譲マンションを賃貸で貸す事について

フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。

その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。

既に借主さんは住まれている状...続きを読む

Aベストアンサー

「今は」全く問題ないですよ~。

中小企業金融円滑化法の施行の関係で、「フラット35」でも「住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続」が廃止されていまして、「融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可」としていますから。
http://www.flat35.com/user/enkatsu/taisei.html

一応、住宅金融支援機構が策定している「変更届」を提出しておいてください。
「フラット35の融資住宅の所在地」と「実際の居住地」が違っていると面倒ですから。

「変更届」を見ていただけばお分かりのように、変更の項目に「転居による住所変更」というものも設けられています。
「転居の理由」についても「返済継続のための賃貸利用」という項目があります(項目が設けられているということは、利用者も少なくない…ということです)。
http://www.flat35.com/files/100032520.pdf

ご質問者さまの場合は、正確には「所得が回復するまで」ではないと思いますが。

でも、あくまでもこれは、中小企業金融円滑化法の正確な名称が示すとおり「臨時措置」です。
本来は、ご質問者さまのご懸念は的を射ています。
せっかくの機会なので、その点についても書いておきますね(そっちの方が長くなると思います)。

> フラット35を利用して分譲マンションを購入しました。
> 両親と一緒に住むつもりだったのですが、両親が転勤になってしまい、一緒に住むのが困難になってしまいました。
> 自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難な為、人に一時的に貸す事にしました。
> ローン自体は、親が一緒に住むという条件では無かったので、その辺りも問題になるのではと危惧しています。
親が一緒に住むという条件ではなかった…ということは、親は「フラット35」の連帯債務者ではない…ということですよね?
「フラット35」においては、収入合算者は「連帯債務者」になっていただきます。
「連帯債務者ではない」=「収入合算者ではない」となり、「収入合算者ではない」ならば同居の義務がありませんから、親はどうしようと自由です。

ご質問者さまの単独債務もしくは、配偶者の方が収入合算者=連帯債務者だと思われますから、ご質問者さま(と収入合算者の方)が、「フラット35」融資対象住宅に住まわれれば、何の問題も生じません。

その条件で「フラット35」の審査に通っているのですから、普通は、
> 自分たちだけでは、住宅ローンを返済していくのが困難
という状況に「なるはずがない」と思うんですが…。

> その後色々調べていると、フラット35は、あくまで自分たちが住む為のローンで、人に貸して賃料を取るというのが正しく無いという事を知りました。
「正しくない」という言い方は正確ではないですね。
そうではなくて、「債務者本人が居住し続けなければならない」という条件での契約だったと思います。
「債務者本人が居住し続ける」んですから、他人が住むことは「借間契約」でなければできないと思いますけれど…。

私の手元に「フラット35」の金銭消費貸借契約証書がないので確認できませんが、確か、「本人が居住しなくなる(できなくなる)場合には、事前に住宅金融支援機構の許可を得ること」という趣旨の文言になっていたと思います。
「事前に許可を得ること」が契約条項のなので、「許可を得ずに」居住しなくなり、賃貸に出してしまうと、債務者は契約条項違反で「期限の利益」を失うことになり、「期限の利益を失った」がために、債権者から一括弁済を求められる可能性が出てくる…ということなんです。

ですから、居住をしなくなる前に住宅金融支援機構の「許可を得ていれば」問題ない…ということになります。

実際、
> 購入後直ぐに親の転勤の話が出て、新築未入居の方が、賃貸が付き易いのでは無いか?という甘い考えで、自分たちが住む前に賃貸の案内をかけました。
> その辺りも悪意があったと取られると、話がややこしくなりそうです。
そうですね。
事情が分からなければ、「新築未入居」(実際には住民票を一旦対象物件にしなければ金銭消費貸借契約が締結できず、融資が実行されないので、住民票上は済んだことになっていると思いますが)ですと、「計画的」と受け取られるでしょうね。

なにはともあれ、「今は」大丈夫ですから、安心して「変更届」を出しておいてください。

「今は」全く問題ないですよ~。

中小企業金融円滑化法の施行の関係で、「フラット35」でも「住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続」が廃止されていまして、「融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可」としていますから。
http://www.flat35.com/user/enkatsu/taisei.html

一応、住宅金融支援機構が策定している「変更届」を提出しておいてください。
「フラット35の融資住宅の所在地」と「実際の居住地」が違っていると面倒ですから...続きを読む

Q住宅ローン減税は家を貸したときどうなる?

住宅を購入予定でいます。ただ主人が転勤族のため、転勤になった場合、人に貸す可能性が高いです。
その時住宅ローン減税は受けられるのでしょうか?やはり居住していないと無理なのでしょうか?

Aベストアンサー

実際に持ち家を賃貸に出している者です。
#2さん、#4さんが正解です。

#3さんのおっしゃる「いろんなパターン」というのは、「転勤から帰ってきた時」のことで、居住していない場合のパターンは1つ「減税は受けられない」です。
考え方としては「人に貸して収入があるのなら、減税はしなくていい」ということでしょうか?

人に貸していると、減価償却費(普通の木造一戸建てなら、建物価格の4.5%)ローンのうち金利部分、固定資産税、火災保険、管理委託料などが「経費」として控除することが可能です。これらは住宅ローン減税よりも額が大きいです。

我が家の場合、賃貸に出した初年度はこれらで「赤字」となり税金の還付を受けることができました。また、その次の年は「黒字」になったものの、妻の出産などで医療費がかかったこともあり、不動産収入の「黒字」と相殺して、やはり税金の還付を受けました。住宅ローン減税が受けられないからといった悲観的になる必要はありませんよ。

Q離婚をするが、家の名義が夫の場合どのようにすればよいか教えてください。

離婚をすることになり、夫が出て行き、私と子供が住むことになったのですが、住宅ローンの残債がまだあり、家の名義も支払いも夫になっています。残債を一括で支払うこともできませんし、私は無職のため、住宅ローン自体を私(妻)名義で借り換えることもできません。
よって、住宅ローンの名義自体は、今までどおり夫のままにして、夫が慰謝料代わりに支払いをし、ローン完済後に不動産の名義変更をしようと思うのですが、その約束として、財産分与協議書には具体的にどのように記載すればよろしいのでしょうか?
また、ローン完済まで長い期間、不動産の登記上は夫であるため、夫が勝手に処分したりしないように、したとしても無効にできるように公正証書などで対策をとることは可能でしょうか?
もし、可能なのであれば、具体的にどのように記載すればよろしいのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No.1様の回答にありますように出来ません。
家の名義は夫ならばローンも夫でないといけません。
あくまでも夫が住んで、夫との契約です。
それを個人の離婚問題でかえることはできません。
貴女が無職ならば当然、銀行ローンは組めないでしょうし、最初の保証人の代わりも探さないといけません。
こういったご質問が多いのでいつも不思議なのですが、この質問がどれだけ危険かわかりますか?
貴女がローンを払えない。
夫は慰謝料と養育費といいながら勝手に売却することを想定内としている。
結局、夫のローンをひきつげるのは稼ぎのある妻と別れても信用関係の出来ている夫婦です。
もっといえば信用関係があればこんな公正証書は必要ないし、非道徳的な公正証書を作成することもできません。
貴女が母子家庭でもし病気になって働けなくなった場合も福祉を受けようにも持ち家、夫の名義に住んでいると色々な制約がでますよ。
もし夫と信頼関係が築けるならば夫に相談しましょう。
あくまでも夫婦の話としてのことです。
確実な母子家庭を目指すならば家はもったないでしょうが処分するか夫が住む。
貴女と子供は市町村の運営する市営住宅などに入居(家がある場合は普通は入れません)し、養育費と慰謝料を公正証書に残すことです。
それが一番確実ですよ。

No.1様の回答にありますように出来ません。
家の名義は夫ならばローンも夫でないといけません。
あくまでも夫が住んで、夫との契約です。
それを個人の離婚問題でかえることはできません。
貴女が無職ならば当然、銀行ローンは組めないでしょうし、最初の保証人の代わりも探さないといけません。
こういったご質問が多いのでいつも不思議なのですが、この質問がどれだけ危険かわかりますか?
貴女がローンを払えない。
夫は慰謝料と養育費といいながら勝手に売却することを想定内としている。
結局、夫の...続きを読む


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