住宅ローンの審査で困っています。経験のある方、知識の豊富な方、教えてく

住宅ローンの審査で困っています。経験のある方、知識の豊富な方、教えてください。
固定資産税滞納により差し押さえ（登記簿にも記載）経験があってもローンは通りますでしょうか？
目下、マンションからの住み替えで、４０００万円位での住宅ローンを検討しております。
マンションも順調に売却出来まして（売却契約のみ完了）、ローンの申し込みの手続きをしていた所、不動産屋さんから「以前マンションに差し押さえの経歴があるので銀行ローンが難しいです。」また「売却してローンを完済すると登記簿の提出はしなくてよいので、売却してからローンの申し込みをしては？」との回答がありました。固定資産税の滞納時期は平成２０年１０月。ですが、２１年７月に完済し差し押さえは解除されているのですが、やはり民間融資の際、保証会社の審査は通りませんでしょうか?またフラット３５は比較的通りやすいと聞いたのですが、上記のような事案があっても通りますでしょうか？

補足ですが、まだ買い替えを考えていなかった本年初めに公庫融資からの残債借り換え（信用金庫約１４００万円）をいたしまして、この時はスムースに借り換える事ができました。信金さんは「大丈夫じゃないですか？」とおっしゃるのですが、金額も４０００万円と膨れますので心配です。

どなたか良いお知恵を貸してください。宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： nisiwaseda 回答日時： 2010/08/01 21:18

そういった事情があったのですね。

大変失礼な内容で回答したことをお詫びします。

１．賃貸してた事実は、お取引銀行に届けてましたか？事情を鑑み銀行が認めていればいいのですが。
（例えば、実家の両親の体調が芳しくなく、しばらく実家に戻る。その間、マンションを空けておくのも資産劣化になると思われ、友人に期間限定で賃貸する。環境が整えばマンションの戻るし友人も了承している。現在は約束通り、当該マンションに居住している　など。）
そういった場合、現在のお取引銀行が一番事情を分かっており、説明も必要最小限ですみますね。

２．届けていない場合、住宅ローンという低金利な商品で資金調達しマンションを購入の上、「賃貸」という「不動産事業」を行っていたとみなされます。
そういった場合、お取引銀行は、「住宅ローンを事業資金に流用」「届出義務違反」した「悪質」なケースとみなします。

質問者さまの「一時的に賃貸する」ケースはそう珍しいものではありません。
信頼できる不動産会社に、経緯を説明し、差押は「悪意」ではなく「落ち度」の結果である事と相談されてはどうでしょうか。あとは、不動産会社が懇意してる銀行に相談すると思います。

人間ですもん、完璧はないです。また銀行員も人間です。目も口も耳もあります。

猛暑のおり、大変ですが、質問者さまの夢・目標、あきらめないでください。

この回答へのお礼

皆様のご意見を参考にさせて頂き、本日仮申請を試みます。
通るも縁、通らないも縁と言い聞かせ流れに任せてみようと思います。

大切な時間を割いて質問にお答えくださった皆様、ありがとうござんした。

審査の結果が出れば後日報告させて頂きます。

お礼日時：2010/08/02 05:43

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2010/08/01 14:24

> 賃貸契約書を添付してみます。

住宅ローンは本人が居住することが条件で、賃貸は契約違反となります。
特別な事情により認められることはありますが、基本的に賃貸を行っていたという過去はかなりのマイナスになり、これにより断られる可能性がある両刃の剣です。

ご注意ください。

この回答へのお礼

危なかったです。ご忠告ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/01 15:25

No.2 回答者： nisiwaseda 回答日時： 2010/08/01 00:17

質問者さまには大変申し訳ございませんが・・・・

差押は「悪質」です。質問者さまは「法＝納税義務」を守れない、また、「督促の過程の中で市町村との話し合いや呼び出しに応じない」方と客観的に判断されます。

市町村においても「差押」は最終手段です。なぜなら、最悪、銀行からもローンの一括返済を求められ、結果、滞納している税金を回収できなくなる可能性もあるからです。
逆に言うと、そこまでしなければ（追い詰められなければ）、質問者さまは固定資産税をお支払いされなかった訳ですよね。

他の回答者さまと同様、銀行がローンをお貸しする可能性は低いと思います。
ただし、差押に至った経緯に、客観的な納得性・妥当性があれば、その事実を資料でもってご説明されてみてはどうでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
やはり難しいですよね。滞納固定資産税は友人にマンションを貸していた約２年間の物で、その間実家住まいをしており郵便物のチェックを怠っておりました。自業自得です。
nisiwaseda様の有通り、駄目もとですがその間の賃貸契約書を添付してみます。

ありがとうございました

お礼日時：2010/08/01 09:23

No.1 回答者： mnb098 回答日時： 2010/07/31 17:42

税滞納の差押解除が一年前なのでは、不動産屋さんの判断はほぼ正しいといえます。

クレジットなどの期日延滞よりはもっと重症です。謄本が汚れているので個信のブラックと同程度に見ます。わずかな固定資産税が支払できなかったという事実は軽くはありません。
まともな銀行はまず通りません。

良い知恵というよりは今のローンの実績がある限りは謄本が見られるので、完済して提出しなくて良いようにするしかありません。
「大丈夫と言ってくれる信金」で仮審査してみればはっきりするでしょう。
これまでの実績もありますから一見さんよりは有利に働くかも知れませんね。

売却完済してから新規申込だと１回賃貸かどこかに住み替えの必要が出ますね。

この回答へのお礼

nmb098様ご回答ありがとうございます

マンションは順調に売却出来ましたので、完済してからの方が断然有利になるのでしょうかね？
マンションの売却契約に「ローンの審査が通らなければ白紙撤回」との内容を含ませておりますので、正直迷っております。現状の流れが変わるほど有利に働くならばリスクはありますが、おっしゃる通りにしてみようかとも考えます。試しに現状で仮申請してみます。（この場合、仮審に落ちると全額返済で謄本を回復させても通らないんですかね？）

お礼日時：2010/08/01 09:34