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不動産の所有権移転登記について
土地を売却することになったのですが、いずれ買い手が見つかった場合に「不動産の所有権移転登記」をすることになると思いますが、それはどのタイミングで行えばいいのでしょうか。売却代金を受領する前に移転登記を行ってしまうと、後から急に代金の回収ができなくなる(買い手が悪意を持っていた場合)等の危険はないでしょうか。それとも実際に売買代金のやり取りをしてから移転登記するものでしょうか。一般的にはどうなのか教えてください。また登記にはどのくらい費用がかかるものですか。あわせてお願いします。

A 回答 (3件)

所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的です。


司法書士は売主と買主の引渡時に立ち会い、買主が売主に売買代金を支払い領収書を受け取った事を確認し、同時に売主から所有権移転登記のための書類を受け取り、所有権移転が問題無く行えるかを確認します。その時点で売買成立となります。
司法書士はそのまま登記所またはオンラインにて所有権移転登記を行います。

買主が銀行融資を利用する場合は、引き渡しを銀行で行う事もあります。売買が成立するタイミングで融資決済します。また抵当権がある場合は抹消書類を司法書士に渡します。
通常買主が司法書士を指定し、融資の場合は銀行が指定する事が多いと思います。

司法書士を介さない場合は、少々面倒ですが、所有権移転登記用の書類を事前に用意し、まず買主が売主に売買代金を支払い、その後売主と買主が同席して、かつ売買代金の領収書と契約書を添えてお二人で所有権移転登記を申請します。
司法書士が介さない場合、所有権移転登記には必ず契約書と売買代金が移動した事を証明できる書類(銀行の振り込み用紙ではダメです。必ず地番の入った領収書が必要)が必要になるので、支払いが先になる事が多いと思います。

しかし、出来れば司法書士に依頼する方が安心ですね。申請書類に不備があるとその場で所有権移転登記ができずにトラブルになる事がありますので。(銀行融資の場合は司法書士無しでは手続き出来ないと思いますが。)
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。安心に勧めるためにも司法書士に依頼して進めたいと思います。土地の売買など初めてやることだし、多額の金銭がかかわるので間違いやトラブルのないようにしたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2010/08/20 23:32

普通は代金受取と同時に司法書士の用意した移転登記申請書に署名捺印します。


後は法務局で移転登記がなされて完了です。

司法書士手数料を含む登記費用は普通は買主負担です。
そして司法書士の選任も買主(ローンで買う場合には金融機関指定)が行います。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。土地の売買などという不慣れなことをするので、専門家に依頼して確実に行うことにしました。ありがとうございました。

お礼日時:2010/08/20 23:34

売買代金の受け取りと引き換えに所有権移転を行います。


具体的には、買主が住宅ローンを使う場合が多いので銀行の応接室などで行う事が多いです。
あなたは実印、印鑑証明書、権利証を用意して、司法書士が用意した売渡書類に署名捺印し、司法書士が所有権移転に必要な書類が揃っている事を確認します。
書類の確認ができたら売買代金の支払いを受けるわけですが、現金にするか小切手にするかなどあなたの希望をあらかじめ伝えておけば良いです。一般的にはその銀行から売主の銀行口座に振込する事も多いです。
売買代金の支払いが完了したら(振込の場合は振込先の銀行に振込があった事を確認できたら)司法書士は法務局へ登記申請に行きます。ですから常識的には法務局の開いてる時間に、法務局からあまり遠くない場所で行います。
売主のあなたとしては、売買代金さえ確実にもらえればいいわけですが、買主としては登記書類に間違いがないかどうか?が重要な問題ですので、、売買の場合は売主が登記義務者、買主が登記権利者という考え方で、司法書士は買主が指定するのが一般的です。(買主が住宅ローンを使う場合は銀行が指定するのが一般的です)
登記費用は買主には登録免許税もあり多額にかかりますが、売主の場合は、抵当権の設定がありその抹消が必要な場合は2,3万費用がかかります。その他に「売渡証書作成費用」「立会料」などの名目で2,3万かかる場合もあるし、かからない場合もあります。これは地域によって慣習が違うようです。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。大変詳しく書いていただいて、良くわかりました。やはり司法書士に相談して手続きをしてもらったほうが確実のようですね。多額の金銭がからむことなので慎重に行いたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2010/08/20 23:30

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Q土地代金の領収証

この度、住宅用地を購入しました。
土地代金の決済は銀行で行いました。売主である不動産業者さんにその場で振込をして完了でした。支払いが完了したので「領収証をください」と申し出たところ、「振込伝票の控えが領収証になります。」とのことでした。私は、その不動産業者さんが発行する正式な領収証が欲しかったので、再度お願いしましたが、「印紙税の無駄(領収証発行に4,000円の印紙がいるそうです)、振込伝票も問題無く領収証として有効」との理由で発行していただけませんでした。
領収証の発行拒否は問題の無い行為でしょうか?
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Aベストアンサー

 振り込みの控えがあれば、支出が証明できるので(通帳でもよいのですが)、あなたが事業者であれば、対税務署で経費として支出したことは認められるでしょう。そういう意味では、「(対税務署として)領収証として有効」です。
 ですが、振り込みの控えは領収証ではありません。不動産取引においても、善良な業者は振り込みでも別途発行するものです。本来印紙代は業者負担ですが、印紙代を問題にされるのであれば、印紙代は出すから領収証をくれと言ってみたらどうでしょうか?

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
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もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
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(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
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上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
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を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

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Q不動産売買、契約書と登記の印鑑について

不動産を個人売買で購入いたします。買主です。
契約書に押す印鑑と登記申請書に使う印鑑についてお尋ねします。

所有権移転登記をする際には、売主のみ実印および印鑑証明書が必要となっていて、買主は認印でもよいとなっていますが、「でもよい」ということは、実印の方が望ましいということなのでしょうか?
つまり一般的には実印を使用するものなのでしょうか?印鑑証明書は要らないと思いますが。

もう一点、不動産売買契約書に押す印鑑はどうなのでしょうか?
たぶんこれも印鑑証明書は要らないと思いますが、一般的には実印登録してある印鑑を押すものなのでしょうか?
ちなみにローンは組みません。

信頼できる友人との間での売買であり、この場では、トラブルの可能性を考えたら司法書士に依頼した方がいいですよ、というような回答は不要です。

まとめますと、買主である私は、登記申請書および不動産売買契約書に使用する印鑑は、実印にすべきかそれとも認印にすべきかという質問です。

どうぞご回答のほど、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登記申請の際に使用する印鑑とその印鑑にかかる証明書については,
不動産登記令第16条と不動産登記規則第47条,第48条に規定があり,
所有権移転登記申請における登記権利者(買主)は,
不動産登記規則第47条3号ホに該当するので,
印鑑については実印を要求されず,印鑑証明書の提出も不要です。

実は署名があれば押印も要らないということになるのですが,
署名と記名の違いが理解できていないと正しい手続きとならないことと,
また日本においては印鑑の確認の目的がない場合であっても
署名または記名と押印がセットというのが慣例になっています。
認め印でもいいというのはどんな印鑑でもいいということであり,
つまりそれは実印でもかまわないということになります。

ということで,買主が使用する印は実印でも認印でもかまわないのですが,
本人申請の場合に注意して欲しいのは,
その印鑑は,申請書に押すだけでは足りないという点です。
登記所において登記登記識別情報通知書の交付を受ける際には,
人違いで登記識別情報を渡してしまうような事故を防ぐために,
その受領の際に,申請書に押した印の持参を求められます。
買主が実印を使用していた場合には,受領時にも実印を使うことになりますので,
それが嫌なら認印を使うべきでしょう。

そして,売買契約等の重要な取引に実印が使われるのは,
実印を使う=それが重要な取引であるという認識を高める目的と,
たとえば後日紛争が起きたときに,
その契約等に際して使用されていたのが実印であると証明できると,
その契約等は本人が行ったものであるという強い推定が働くため,
そのための保険の意味も強いように思われます。
契約が有効に成立するか否かには関係がありませんのが,
どの印を使ったのかがはっきりとわからないと,
後日訂正が必要になった際に直すに直せないということになったりもしますので,
そういうわかりやすさのために実印を使っていたほうが楽だったりもします。

結論としては,買主であれば印はなんでもいいのですが,
手続きが全部終わるまでは,どの印を使っていたのかわかるようにしておかないと
後で自分が困るということです。

登記申請の際に使用する印鑑とその印鑑にかかる証明書については,
不動産登記令第16条と不動産登記規則第47条,第48条に規定があり,
所有権移転登記申請における登記権利者(買主)は,
不動産登記規則第47条3号ホに該当するので,
印鑑については実印を要求されず,印鑑証明書の提出も不要です。

実は署名があれば押印も要らないということになるのですが,
署名と記名の違いが理解できていないと正しい手続きとならないことと,
また日本においては印鑑の確認の目的がない場合であっても
署名または記名と押...続きを読む

Q★所有権移転登記の申請時に係る添付資料

 今晩は、よろしくお願い申し上げます。
 不動産の売買に伴う、法務局に所有権移転登記の登記申請時に、「契約書」も添付しなければならないのでしょうか?
 法務省の以下のHPを拝見いたしましたら、下記の資料を添付しなければならないと記載されておりました。
 http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.pdf
 
 登記識別情報又は登記済証(注5)
 登記原因証明情報(注6)
 代理権限証書(注7)
 印鑑証明書(注8)
 住所証明書(注9)

 しかし、同上の「法務省のHP]には登記申請書が別紙1、契約書が別紙2、登記原因情報が別紙3、委任状が別紙4と書かれております。でも「登記申請書」の添付資料は、上記5つの資料です。「不動産売買契約書」を添付しろとは書いておりません。また、契約書を提出するなら、現物でしょうか?写しではないですか?現物を、法務局に提出するのなら、現物は返却していただけるのでしょうか?
 また、「登記済証」を添付して登記申請書を提出しろと、法務省のHPで記載されておりますが、添付した「登記済証」は返却していただけるのでしょうか?

 登記にお詳しい方、ご教示お願い申し上げます。
 

 今晩は、よろしくお願い申し上げます。
 不動産の売買に伴う、法務局に所有権移転登記の登記申請時に、「契約書」も添付しなければならないのでしょうか?
 法務省の以下のHPを拝見いたしましたら、下記の資料を添付しなければならないと記載されておりました。
 http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.pdf
 
 登記識別情報又は登記済証(注5)
 登記原因証明情報(注6)
 代理権限証書(注7)
 印鑑証明書(注8)
 住所証明書(注9)

 しかし、同上の「法務省のHP...続きを読む

Aベストアンサー

 登記義務者に還付される登記済証に関してはhaku-yさんが既に説明されたとおりです。
 売買契約書自体を登記原因証明情報として添付することがあまりないのは、haku-yさんがおっしゃられたとおり、代金完済時に所有権移転の特約が付されているのが通常であり、その場合、売買契約書だけではなく、売買代金を受領した事実を証する書面(通常は、領収書でしょう。)も添付する必要が生じるので(登記原因証明情報としての書面は一種類である必要はない。)、そういった煩雑さを避けるために、別途、「登記原因証明情報」というような書類を作成することが多いと思います。
 不実の登記を防止するという登記原因証明の機能を十分に発揮させるために、売買契約書を強制的に添付させるということも考えられます。しかし、日本の民法では、不動産の売買契約は要式行為(書面の作成を契約の成立要件とする)ではありませんので、手続法に過ぎない不動産登記法で、売買契約書の添付を強制することは法体系にマッチしないので、「登記原因証明情報」という書面でもかまわないと言うことになります。また、時効取得が原因の場合、時効取得契約書というのはあり得ませんので、「登記原因証明情報」のような書面によらざるを得ません。

 登記義務者に還付される登記済証に関してはhaku-yさんが既に説明されたとおりです。
 売買契約書自体を登記原因証明情報として添付することがあまりないのは、haku-yさんがおっしゃられたとおり、代金完済時に所有権移転の特約が付されているのが通常であり、その場合、売買契約書だけではなく、売買代金を受領した事実を証する書面(通常は、領収書でしょう。)も添付する必要が生じるので(登記原因証明情報としての書面は一種類である必要はない。)、そういった煩雑さを避けるために、別途、「登記原因証明情...続きを読む

Q不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけだと、その相手がお金を持ち逃げされてしまうかもしれないじゃないか。銀行保証小切手か銀行での口座振替を利用すべきだ。不動産屋さんも色々あって、全面的に信用するのは危険だよ。」

とアドバイスされました。

妻は「不動産屋さんか銀行で支払えば問題ないんじゃない?」と言います。

確かにお金を持ち逃げされれば困るし(現金だと怖い気もする。)、かといってすごくいい物件なので気に入っています。

つまるところ、契約書を売主と結び売買金額をどうやって支払うかということだと思うのですが、世間一般ではどうやっているのでしょうか。

法律的には売買契約の金額を支払ったということを、法務局や裁判所・善意第三者にどう主張し、対抗要件を備えるかということなのかな?とも思えますが、そのような視点に立った場合、どのような支払い方法がベストなのでしょうか。(一般的な不動産実務についても教えてください。)


よろしくアドバイスお願いします。

(もし、可能なら、法務部の先輩の手前もありますので、法律的な知識や根拠条文も教えて貰えると嬉しいです。)

不動産購入時の売主への売買金額の支払方法について質問します。

妻と共有名義にして、某不動産業者を通じ念願のマイホーム(中古住宅です。)を購入しようとしているのですが、不動産屋さんによると売主さんは現金で売買金額を欲しがっているとのことです。

妻は「それなら、そのお金を支払えば現金で支払えばいいんじゃないの。」といいますが、

親しい会社の法務部の先輩から

「それはあまりに危険だ。契約書を結んだ後、お金を支払い、司法書士を使い所有権移転登記をするのだけれど、お金を支払っただけ...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです(応接までとはいいませんが)これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか?または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと(現金を持ち運ぶのは嫌だと)言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては?
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので(後者の方が高い場合が多い)、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万~5万程度です。質問者さんも安心なのでは?

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか(法務局に受理、登記完了となるかされるか)どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手(横線の有無は売主指定)」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Q登記申請書の書き方(共有持分の表記と添付書類)

共有名義の不動産の持分全部移転(売買や放棄が原因)の場合の「登記申請書の権利者」の欄の(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょうか?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でしょうか? また、添付書類は何が必要でしょうか?(申請書副本、双方の印鑑証明、双方の住民票の他に)  よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の売買等では、さらに別の添付書類も必要となりますが、原則を提示しておきます。

登記申請書の例(甲の持分2分の1を乙が取得)

登記の目的 甲持分全部移転
原因    年月日売買(持分放棄)
権利者   住所 持分弐分の壱 乙
義務者   住所 甲
添付書類  原因証書(又は申請書副本) 登記済証(又は保証書)
      印鑑証明書 住所証明書 代理権限証書
課税価格 移転した持分の価格  金何円
登録免許税 金何円
 (売買は課税価格×50/1000
     持分放棄は、課税価格×25/1000
  土地については特別措置法によりさらに3分の1になります)

従って、印鑑証明書は義務者のみ、住民票は権利者のみです。登記済証を添付できない場合は、保証書による申請になります。法務局の登記相談所のコーナーで詳しく教えてくれます。

以上、参考にして下さい。

>(共有部の)持分の表記は、移転前の現状の割合でしょう>か?それとも今回申請する移転後の新しい持分の割合でし>ょうか?

今回新たに取得する持分です

>添付書類は何が必要でしょうか?

原因証書(又は申請書副本)、持分を失う人(登記義務者)がその権利を取得した際の登記済証と印鑑証明書、持分を取得する人(登記権利者)の住所証明書(住民票の写し)、司法書士に委任する場合は双方の委任状、課税標準金額を証明するための固定資産税評価証明書が必要になります。その他、利益相反取引や農地の...続きを読む

Q住宅ローンを借りる際の抵当権設定は自分で出来ますか?

質問のとおり、金融機関に支払う行政書士への費用が惜しくなった場合、自分で申請すればできますか?

また、その場合何をどうすればよいのですか?

Aベストアンサー

抵当権の設定登記ですね。自分で出来ますよ。私は自分でしました。新築で土地・建物に抵当権を設定しました。土地の抵当権で追加設定登記もしました。(一部に雑種地があり、同時に設定すると軽減措置が受けられないため、本登記終了後、一部土地を追加設定)
 そんなに難しくはなかったですね。
 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/index.htmlこのページやhttp://challange.hp.infoseek.co.jp/myhomeCC/touki/touki9.htmlこのページは大変参考になりました。

 お住まいの自治体ではあるかどうか分かりませんが、当方の自治体では、登記・人権無料相談会が2ヶ月に1回程度開かれており、そこでは司法書士が指導をしてくれました。(「この仕事は司法書士の仕事だよ、あまり素人は手を出さないでほしいな。」みたいな嫌味を言われましたがそこは聞き流し!自分の聞きたい事だけまとめて聞きました。)

 設定登記は自分でするのが原則のはずです。出来ないから司法書士(代理人)依頼をするのです。自分でしましょう。このごろは、法務局も親切です。書類の体裁を整えて持っていけば、相談に乗ってくれ、訂正箇所の指摘もしてくれます。払う費用は印紙代だけで済みます。無駄な出費は抑えましょう。その分他にかけたほうが良いですよ。

 問題は、金融機関がOKを出すか否かが分かれ目!私は融資担当者と真剣に話し合い、絶対失敗はしない、迷惑はかけないと納得してもらい、法務局へ出向く当日まで委任状はもらいませんでした。

 とりあえず、設定登記申請書を作成してみて、融資担当者と話し合いをしましょう。こちらの熱意が大切ですよ!やる気を見せましょう。

 やって出来ない事はない!過去に自分でやった人は数多くいます。自信を持ちましょう。
 ご検討をお祈りいたします!

抵当権の設定登記ですね。自分で出来ますよ。私は自分でしました。新築で土地・建物に抵当権を設定しました。土地の抵当権で追加設定登記もしました。(一部に雑種地があり、同時に設定すると軽減措置が受けられないため、本登記終了後、一部土地を追加設定)
 そんなに難しくはなかったですね。
 http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/index.htmlこのページやhttp://challange.hp.infoseek.co.jp/myhomeCC/touki/touki9.htmlこのページは大変参考になりました。

 お住まいの自治体ではあるかどう...続きを読む

Q所有権移転の登記申請書の綴じ方と順番は?

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか?

 II 綴じる順番は1・2・3・4の順番でいいですか?5・7については、返還してくれるということなので綴じない方がいいかと・・・・・・?6に関しては、申請書に記載した「添付書類」に入っていないのでどうしたものかと。(書式の見本にこれが載ってなかったので)

 III 申請の日付ですが、不備があった等でその日に出せなかった場合、日付を訂正するだけで後日でも受け付けてもらえますか?  

 IV 綴じずに、相談窓口に持参して 教えてもらいながら綴じるというのも認められますか?その場合、ホッチキス以外に持っていったほうがいいものはありますか?

以上、たくさんありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

贈与による所有権移転の登記申請を自分でやろうと思います。

用意したのは以下の6点です。
1.登記申請書(1枚で収まりました)
2.登記原因証明情報
3.委任状
4.印鑑証明書

5.登記済証
6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書(評価額が記載されています)
7.申請書の写し

  *住民票コードを申請書に記載したので、住民票は用意していません。

そこで、質問ですが、

 I 左側を綴じるとありますが、左側の適当な場所2箇所ほどをホッチキスで綴じるということでいいのでしょうか...続きを読む

Aベストアンサー

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正対象にもならない事もあります)

>IV 
登記官や職員と別個独立して相談窓口が設けられている登記所(法務局本局・支局・出張所)であれば、
出向いてからホッチキスでも宜しいでしょうが、
そうで無い場合には散逸・紛失しない為にも事前に綴じておいた方が無難です。
あと、綴じる綴じないの何れであっても、ホッチキス以外には
可能な限り権利者(受贈者)&義務者(贈与者)それぞれの認印&実印、有れば携帯朱肉、
黒色ボールペン、(予備)現金^^と最新の当該不動産の登記事項証明書ってところでしょうか。

>II 
さて、綴じる順番についてですが、
「法務省>新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)→
登記申請書の様式及びその説明→3.贈与による所有権移転登記申請書
<一太郎Ver.9版><Word97><PDF>」
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
を基準にお話を進めさせていただきます。

(1)登録免許税に対応した収入印紙を貼附するための印紙台紙(A4白紙)が漏れているように思いますが…
これは絶対必要と言うものではないのですが、現実問題として登記申請書表側に余白は少ないので、
ローラーなどで消印する側の立場とか万一取り下げなどの事態とかを考慮すれば、
仮に印紙の枚数が少ないとしても登記申請書とは別個の台紙(A4白紙)に貼附する方が無難です。
そうすると「登記申請書」と「印紙台紙」の間には申請人の割印・契印が必要ですが…

なお、御存知とは思いますが購入した収入印紙は印紙台紙に貼るだけに止め、
…間違っても消印などをしてはいけません…
消印をするのは申請を受け付けた後に登記所側が行うものです。
あと、万一、収入印紙によらず金融機関等に国庫金を現金納付する形式の場合であっても、
その領収書を収入印紙に替えて提出する必要があり、領収書サイズが小さいので
台紙(A4白紙)に貼附した方が全体の統一がとれて安定します。

(2)「2.登記原因証明情報」とだけ記されてらっしゃるって事は、「贈与契約書」形式ではなく、
登記所側に出し切りになってしまう「登記原因証明情報」形式を予定されていると推測できますが、
「登記原因証明情報」形式では後で手元に何も残りません。
…もちろん夫婦間贈与や親子間贈与等なのでしょうから後日問題が生じる事はないのでしょうが…
必要に応じて例えば固定資産税・都市計画税等の支払いを何時まで分を贈与者が支払い、
何時から分を受贈者が支払うなどの文言も盛り込んだ「贈与契約書(贈与証書)」を作成して
原本とコピーを提出して、コピーを「登記原因証明情報」にして、
原本は登記完了時に還付して貰って手元に残るようにした方が、
記念にもなりますし格好いいと思いますが如何でしょうか?

(3)「6.固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書」は、
市町村役所・役場にて有料にて交付を受けた、いわゆる「評価証明書」の場合であれば、
アナタ様の必要に応じ原本とコピーを提出し、原本は登記完了時に還付して貰うことも可能ですが、
登記所で評価額通知依頼書を発行して貰った上で、市町村役所・役場にて無料で交付を受けた
いわゆる「評価額通知書」の場合は、登記専用で無料交付を受けた事由により
原則還付は出来ませんから提出して出し切りになります。

以上を踏まえていただき、
「1.登記申請書」「印紙台紙」「2.登記原因証明情報(又は贈与契約書コピー)」
「3.委任状(贈与者?)」「4.印鑑証明書」「6.評価額通知書(又は評価証明書原本又はコピー)」の順で
提出して出し切りになる分を一まとめにして左端2箇所をホッチキスでとめます。

先頭「1.登記申請書」(割印・契印)&2番目「印紙台紙」の一組を除けば、
後の順序は気にする必要はありませんが、
要は「3.委任状(贈与者?)」&「4.印鑑証明書」など見やすい流れに並べるって事でしょうか。
なお「印鑑証明書」などのサイズがA4より小さい場合、
A4紙を台紙にして「印鑑証明書」などの端っこを糊付け又はホッチキスでとめたり、
逆にA4サイズより大きな様式の書面などがある場合には見やすい形で折りたたんで
概ね全体がA4で統一されるようにする事でアナタ様も登記所側も扱い易くなります。

次に上記とは別個に返却される分として、
「贈与契約書」形式の場合には「贈与契約書原本」、
「評価証明書」を還付して貰う場合には「評価証明書原本」、
など必要に応じて順序は問いませんが「5.登記済証」にホッチキスでとめます。
(もちろん「贈与契約書」形式ではなく「登記原因証明情報」形式にして、
「評価証明書」の還付もしない場合には、提出した分で返却されるのは「5.登記済証」だけです)

「7.申請書の写し」は提出不要ですが、一応作成して登記完了まで手元に持っておいた方が、
万一申請書内に誤りがあって、補正などの連絡があった場合、
即座に問題箇所が判明しますから安心できると思います。

以上、提出して出し切りになる分「登記申請書など」と返却される分「登記済証など」とを
大きなクリップでとめて一丁あがりです^^

あと、登記申請手続が完了すると、提出した「5.登記済証」以外にも
「登記完了証」と「登記識別情報」などの交付を受ける事になりますが、
これで終わったと安心してはいけません!!
完了後又は可能ならば申請時に甲号乙号同時申請にて登記事項証明書の請求をして、
(完了後の)最新の登記事項証明書の交付を受けて、
所有者(贈与を受けた方)の住所・氏名や登記年月日&贈与年月日などに記載誤りがないか、
一字一句確認する事が必須です…稀に否けっこう登記所側の記載誤りがありますからね^^

> I
はい^^ふつうは「適当な場所2箇所」を綴じるだけです。

>III 
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)&義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
(…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正...続きを読む

Q中間省略売買について

不動産初心者で勉強中です。
中間省略売買について教えてください。

見習い同行で、とある業者さんにくっついて勉強させてもらっているのですが
現在中間省略の物件なのですが流れが理解できず、聞いてもいまいち理解できません。
合法な中間省略とは第三者のためにする契約ですよね。
現在の流れはこうです。
物件所有者A、買主C、Bが中間省略業者になると思いますが
作成している売買契約書は売主がBで買主がCの売買契約になっており契約書にAはでて来ません。
当方は買主C側の業者となりますが、本契約において売主Bと買主Cとの間で
仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。
手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?
今の感じでは中間業者Bの物件をCが買うと言う形で仲介判も当社だけです。
ただし買主Cも元の所有者はAだと言うことは理解していて中間省略だと言うことも理解しています。
Bはこの取引において売主なので仲介判を押す義務はないといいます。

Aベストアンサー

業者です。
>仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?

中間省略登記は、あくまで所有権移転登記を省くためだけの手法です。
売買はあくまでAとB、BとCの2つの契約を有し、BとCの仲介に介入することは特段問題ありません。最近は少なくなりましたが、リーマンショック以前の証券化などで、高額な1棟のマンションやビルなどの売買では、良く用いられた手法です。登記費用だけで千万単位ですから節約する理由が十分にありました。
それ以前のバブル期に中抜きで利益を抜くために、行なう中間省略はもうほとんどなくなりましたね。今回は後者のBが利益を抜くということでしょう。

A,B,Cすべてが関係者で無い限り、質問者さんが仲介人として確認することは、AとBの売買契約や履行時期の確認、Cが中間省略を同意する確認です。契約書にもこの中間省略の部分は記載して、B,Cお互いに承諾していることを契約書で確認します。仲介手数料を受領するか否かと仲介業務の責任は関係がありません。押印する以上取引に責任が生じます。万が一AからCへ所有権移転されない場合はに仲介業者として責任が問われることが無いように、進める必要があります。
すべての金額欄等は隠した、AとBの売買契約書の写しは保管及び、Cの契約にも添付する必要があります。業界で言う「つながり」です。このAとBの契約書の条項に、売主は買主及び買主の指定した者へ所有権移転の手続きを・・・・・などと記載されていればOKです。買主の指定したもの というような表現が抜けているとOUTですよ。登記申請書にもBは出てこないのですから。Aが協力する保証がありません。

また、Bは売主なのですから、売主欄への押印で仲介の欄に押印する道理が無いでしょう。

尚中間省略で浮く経費は、所有権移転登記の費用だけです。取得税は課税されます。

違法性云々の見解はありますが、その当時の元司法書士会会長が、合法だという見解で論文を新聞や不動産業界誌などに掲載しており、現状はこれを扱う司法書士が限られるというだけで、何か処分等される恐れはありません。

ポイントは、先に書いたように所有権移転できないときにBの責任と負担で解決できるように仲介業者が責任を問われることが無いように、契約書や添付資料を整えることです。
見習いであれば、質問者さんが契約書に取引主任者の押印をすることはないのでしょうから、見てこんなものなのか・・・程度で良いでしょう。滅多にやる機会はないし、イレギュラーであまり褒められる手法ではありませんから、積極的に覚えることは無いかと・・・・・
決済はAとB、BとCが同一場所の別室などに集まり同時で行います。実質はCのお金が→Bへ→Aへという契約書の順番とは逆の流れになり決済となります。Cが承知しているならこれも問題ありません。

Cの為の仲介省略という大義名分を持ち出しても、物件の評価額がわかりませんが、移転登記の費用を節約できるだけの手法ですから、はっきり言ってBが自己で決済資金を用意できないが、買主の金を利用して儲けたいという欲がそうさせることが多いので(今回がそうだとはわかりませんが)、質問者さん自身が営業して売買する時は、この様な手法を提案することは避けた方が身のためです。

あくまでグレーゾーンな取引という認識はもたれてください。
もし質問者さんが主任者で押印を会社から要求されているなら断りましょう、社長にやらせなさい。

業者です。
>仲介業者が当社だけの単独仲介の形になっています。手数料は買主側Cだけにしか貰いません。
疑問に思うのは中間省略の場合の売買契約の当事者はBではなく元の所有者Aと買主Cとの契約とはならないのですか?

中間省略登記は、あくまで所有権移転登記を省くためだけの手法です。
売買はあくまでAとB、BとCの2つの契約を有し、BとCの仲介に介入することは特段問題ありません。最近は少なくなりましたが、リーマンショック以前の証券化などで、高額な1棟のマンションやビルなどの売買では、良く用...続きを読む

Q契約書の印紙の消印は、甲乙2社が押すべき?

契約書の印紙の消印は、甲乙2社が押すべきなのでしょうか?
片方が押せばOKなのでしょうか?

Aベストアンサー

印紙の消印については、最初の回答者の述べるとおりだ。片方でよい(印紙税法基本通達64条)。印紙税法3条2項に定める連帯納税は、いずれかの者が全額を納税すればよいことを意味するのだから、ここからもいずれかの者が消印をおこなえばよいと結論づけることができる。社会通念上もこれで足りる。

なお、印紙を押印により消すことは、正確にはご質問のとおり消印と呼ぶ。割印ではない。また、契約書に貼付して印紙税を納税する場合の印紙については、消すことが法律上義務付けられている。「押しても押さなくても良い」にも「押してはいけないものもある」にも該当しない。


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