「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

住宅ローンがあるけど中古ビルを住宅兼店舗として購入したいと考えています。
そもそもそういうことが可能なのか教えてください。

36歳女(事実婚・3歳と0歳の子あり)、会社員で現在育児休業中です。
年収は450万円、内縁の夫は自営業で収入は安定せず、
年間150~200万程度家計に入れてくれています。

現在、私が独身のときに購入したマンション(築8年・約60平米)に住んでおり、
住宅ローンが1500万円ほど残っております。月々の返済は約8万円程度だったかと。
売却するとすれば3000万円くらい、賃貸にすると月13~15万円くらいが相場だそうです。
このマンションを賃貸し、そのローン返済と固定資産税はそれで相殺しようと思っています。

今購入したいと考えているビルは、築45年RC4階建て土地は80平米弱、
土地の坪単価は相場で120万程度らしく、不動産屋さんの話では相場で5000万弱くらいだそうです。
(まだ持ち主との交渉にまでは至っていませんが売却の意思はあるそうです。)
改修費と起業資金として2000万くらいを考えていますので、できれば
7000万くらいをローンで借りたいと考えています。
(今貯蓄は250万ほどで、手数料なども含めて借入し、頭金は0が理想です。)
4階を自分たちの住居、1~3階を店舗、として考えており、
年間4~500万くらいの収益を見積もっています。
(このあたりの詳細は割愛させてください)

こういった物件では住宅ローンは少しでも適用されないんですかね?
収益物件として、それ用のローンがあるのでしょうけど、今のマンションの
ローンが残っている状態で借り入れはできるものなんでしょうか?
それと、その場合のおおよその金利と借入期間、返済額はどれくらいなんでしょうか?

また、私は会社員を続けながら、2~3階で夫が主となり起業しようと考えていますが
たとえば会社を設立するなどでスマートに運営していく方法があればおしえてください。

質問が重なっていろいろありますが、どうぞよろしくお願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

>今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、売れない、というのが現実だったんですね・・・。



というか、貸せないと言う事です。売るのは自由です。

>ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的にどれくらいになるものなのでしょうか?
>どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

不動産投資ローンというものです。
本来は居住用不動産(アパート)などを対象にしてますが、店舗でも可能です。
頭金は20%以上を求める所が多く、メガバンクは審査が厳しいと思います。いわゆるノンバンク系(信販系等)を利用する事になる可能性が高いと思います。
商品は色々あります。貯蓄連動型などですと金利も安くいいのですが、貯蓄が無いと利用できないので、最長35年ローンで、金利は住宅ローンの2倍弱でしょうか。
呼び名は金融会社によって違います。

ちなみに私も投資用物件を買っているのは、この信販系の不動産投資ローンです。不動産の収益が高ければ割とすんなり貸してくれるのと、返済が進むと新たな融資を申出てきたりします。
しかしこれを借りていると、逆に住宅ローンが借りにくいと言う事があり、またフリーローンやカードローンなどの審査も厳しくなるので、今の家を手放さないで進められればベストなんですけどね。購入出来たら、今のマンションを手放して収益物件に住むと言う流れができるといいですね。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

とてもわかりやすくご説明いただきありがとうございます。
やっと自分で調べ始められそうなところまで到達できた気がします;;
(これまでは全く知らないことだらけでしたので)
これからより具体的に計画し、慎重に進めていきたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/08/26 23:21

幾つかのハードルがありますが、越えれば可能でしょうね。



まず現自宅は住宅ローンを借りている以上、賃貸には出せない。これは住宅ローンの規約上やむ負えませんね。なので、住むか売るかの選択になりますが、売った処で、手元に残る現金が少なければ、収益物件での頭金にすらならない可能性があるので、選択肢としてはそのまま居住すると言う方向しかない気がします。

事業を立ち上げて、収益物件として不動産投資として融資を受ける手はありますが、その物件の収益性が高ければ可能性はあると思います。
なお、4階のうち自宅が4階だけという場合は住宅ローンは使えないと思った方がいいですよ。普通収益物件付き住宅は自宅部分が半分以上ないと、銀行は単なる不動産投資としかみませんので。

もちろん安定した収入がある事が基本で、今の仕事を辞めて突然不動産投資などといっても銀行は耳を貸してはくれません。現在の仕事を続けながら、高金利、短期返済の貸付を利用して挑戦してみてください。
但し、最低でも3ヶ月~6ヶ月の運転資金が無いと無理です。銀行は、半年間は無家賃の状態を想定しますから、その運転資金の有無を問われる事になると思います。

そして安定して運用できるようになったら、自宅を売って、4階に引っ越してくるという手段が良いと思います。、

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
今のマンションを売りたくない!と思っておりましたが、
売れない、というのが現実だったんですね・・・。
やはり今の仕事(会社員)は続けたうえで、申込をしたいと思います。
当面節約して貯蓄額を少しでも上げておく必要がありますね・・・。
ところでこういう場合の貸付では、金利や返済期間は一般的に
どれくらいになるものなのでしょうか?
どういったタイプのローンになるのかご存じでしょうか?

重ねて質問になりますがよろしくお願いいたします。

補足日時:2010/08/26 02:29
    • good
    • 0

各階(室)が区分建物として登記されているのであれば、居住部分を


対象に住宅ローンが使える可能性はありますが、1棟としての登記しか
していなければ、住宅ローンは難しいと思います。

また、アパートローンなどの投資用融資も他の所得や資産も評価され
ますが、入口の前提としてその物件単独の収益評価になります。
ですから、当初から4階を自家用にするとその分だけ収益性が悪くな
りますので融資審査が厳しくなります。

理屈的に一番いいのは今のマンションを売って差額キャッシュを元手
にローン申込するというやりかたですが、時間その他であまり現実的
ではないですから、先ずは4階も賃貸対象にして収支計画を立てローン
申込をしてみてください。

ただし、貸し店舗市場は現在は相当に厳しいですから、よほど立地が
良くて、現在の店子が店を畳んだり退去したりせず長く商売してくれ
るようなビルじゃないとリスクが高いと思います。
一度空くとアパートと違いそう簡単に埋まりませんから、そういう場合
にキャッシュが回るかどうかを良く考えてからバクチを張ってください。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
なるほど、4階も賃貸想定するというのは考えておりませんでした。
今、ちゃんと契約しているわけではないですが、
1階の店舗も見込みがあり、2~3階は自分たちが営業する予定ですので
とりあえず埋まらないという心配はないのですが、
そもそもその商売が成り立って、家賃収入が安定できるのかどうかは
今一度計画しないといけませんね。
今のマンションはできれば売りたくないので、なんとか高い評価を
得られるよう、申込したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/08/26 02:22

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q築34年 RC中古売ビルの購入について

RC構造 244.46m² 3階建の売りビルの購入を検討しています。
1階事務所+2階3階居住用(5戸)です。

築34年(1977年築)と古いので、居住部分のリフォームはしなければ賃貸に出来ないくらい汚いです。まったくの素人ですので、ご教授頂きたいのですがRC構造というのは、
どれくらいで壊れてしまうものでしょうか?
1977年の時代の工事や材料なども含め、どうでしょうか?

とても魅力のある物件ですが購入にあたりプロの目からみて
お勧めできますか?それともやめた方がいいのでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

#1です。他の方のお礼を見ました。

>>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから再度、立て直すほか方法はないのでしょうか?

必ずしもそうとは限りません。
耐震診断をやってOKの確認が取ればいいです。
そう#1で書きました。

仕事柄古い建物の調査を依頼されますが感想として「よくこんなので・・・」
と思うのもあります。
大手有名企業の設計と言っても中には酷いのもあります。
つい先日マンションで欠陥が見つかり建て替えると報道されてました。

たまたまそんなのに当ったら、質問者様の所有になった後で何かあった場合、
責任を背負い込むことになります。

質問者様が元の所有者に責任を追及できても、まず居住者と大家である質問者様の
関係を解決してからとなる筈です。

耐震診断でOKが出なかった場合耐震改修を行えばいいのですが、この工事費は
当然質問者様の費用になり、余分の経費となります。
リスクを負って余分の経費を支払ってと考えればいい話とは思えません。

また耐震改修を行ったが使い勝手が無茶苦茶になってしまったとなれば本末転倒です。

いずれにしても古い建物に手を出すのは止めた方がいいです。

建物の価値はゼロで土地代だけで全体が手に入ることに「掘り出し物」と錯覚されたのだと思いますが
どうしても気になるのであれば建築構造設計士に相談してください。

#1です。他の方のお礼を見ました。

>>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから再度、立て直すほか方法はないのでしょうか?

必ずしもそうとは限りません。
耐震診断をやってOKの確認が取ればいいです。
そう#1で書きました。

仕事柄古い建物の調査を依頼されますが感想として「よくこんなので・・・」
と思うのもあります。
大手有名企業の設計と言っても中には酷いのもあります。
つい先日マンションで欠陥が見つかり建て替えると報道されてました。

たまたまそんなのに当ったら、質問者様の所有になった後...続きを読む

Qエレベーターの設置費用と維持費

5階建てマンションにエレベーターを設置したほうが将来、老人が多くなると賃貸需要面で有利と考えてます。
1フロア3~4戸では採算合わないので4階建てEV無しも一考の余地ありと指摘されました。
設置時の費用と月間維持費を教えて下さい。お願いします。

Aベストアンサー

そうですね。(1)No.1の御回答のように、見積もりを取られたほうがいいと思います。というのは、昇降機系は、価格があってないような面があると聞いています。つまりは、後のメンテナンスをそのメーカー系列で行うのかどうかでも昇降機の値段はちがってくるようです。また最近の物騒な世の中の影響で、防犯カメラ付から警報音声付とか色々な最新の機能が付随したものもあり、価格はさまざまです。かごと設置費用で小規模マンションの場合は1千万前後(安い場合はもっと安いと思います。)かもしれませんが、それもどんな機種やメンテナンスを選ぶかによって大幅に違ってくるようです。
(2)建設を、ゼネコンさんや有名ハウスメーカーに依頼した場合、設計と施工が同じところになりますから、エレベーターの費用を安く見積もられ施主側に提示があったとしても、他の設備面などに上乗せすることができますので、実際はいかほどのものかはわかりにくくなりますね。一方、設計事務所に設計管理を依頼されて、施工と分けた場合は、エレベーターのかごと設置費用がわりとはっきり単独で把握できるものです。ですから、どういうふうに依頼されるのか、どんな機種を選ばれるのかがわかりませんので、設置費用についてはなんともお答えのしようがありませんね。

メンテナンスの費用:
これもさまざまです。毎月点検の場合と、三ヶ月に一回の場合がよくあるケースですが。またどこに点検してもらうかでも費用は異なることがあります。たしかエレベーターで事故がつづけてありましたよね。あの事故を起こしたエレベーターのメンテナンスには、確か問題があったようなことが新聞に書かれていましたね。このごろはこのメンテナンス業界にも価格破壊があるときいております。メーカー系列ではなく独立系の会社も多くあるようですよ。ただむずかしいですよね。安いと悪いのか?高いと良いのか?このあたりは、信頼のおける設計の方とよくご相談されたほうがいいでしょう。ちなみに、毎月点検だと2~3万ぐらい。三ヶ月に一回だと4.5万~5万、つまり月平均1.5万~1.8万ぐらい。
でももっと高いところもあるみたいです。
この他に、ワイヤーの交換、35万ぐらい 高さによっても違う 
     8~10年
かごの交換:20~25年ぐらいが目安だと言われています。←これは費用がかかる!

前のご質問で少し気になったのは、4mの公道に一面しか敷地が面してないのでしょうか? もしその場合、近隣からの建設反対とかはありませんか? 周囲がオフィスビルとかばかりなら、ほとんど反対はないでしょうが、民家や日照に影響をあたえる分譲などがある場合、なにかと大変です。5階建て4階建てのマンションの場合、4mの道路に大きな生コン車やクレーン車が入ってくるわけですし、隣地境界ぎりぎりまで、何メートルも地面を掘るわけですから。
そんなこんなで、これから少し大変かもしれませんが、がんばってくださいね。

そうですね。(1)No.1の御回答のように、見積もりを取られたほうがいいと思います。というのは、昇降機系は、価格があってないような面があると聞いています。つまりは、後のメンテナンスをそのメーカー系列で行うのかどうかでも昇降機の値段はちがってくるようです。また最近の物騒な世の中の影響で、防犯カメラ付から警報音声付とか色々な最新の機能が付随したものもあり、価格はさまざまです。かごと設置費用で小規模マンションの場合は1千万前後(安い場合はもっと安いと思います。)かもしれませんが、それも...続きを読む

Q店舗兼住宅は得?

通常小さな飲食店を始める場合テナント契約でも
スケルトンから始めれば最低1500万円くらいは
掛かってしまいますよね。
しかも商売を続けている限り当然家賃も発生するわけで・・・。
それなら最初から店舗兼住宅という選択も捨てがたいのですが・・・。
仮に将来、商売を辞めるにしても
リフォームして居住スペースに戻すことも可能ですよね?
もちろん一概には言えないでしょうが店舗兼住宅の場合、
最低限見積もっておいた方がよい費用はどれくらいなのでしょうか?
またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗...続きを読む


人気Q&Aランキング