店舗付き住宅の購入について

店舗付き住宅を購入し、カフェを開きたいと考えています。
安くて良い物件を手に入れるには、以下のどのような方法が良いでしょうか?

(1)土地を購入し、新築を建てる。
(2)分譲新築一戸建てで、注文住宅を購入する。
(3)中古住宅を購入し、改築する。

建築法などもよくわかっていませんので、他にもっといい方法や、注意点がございましたら、そちらも合わせて教えて頂ければ幸いです。


購入したい物件の条件は、以下の通りです。
・ある程度理想の図面が頭の中にあり、角地希望
・店舗は、カウンター5~7席、テーブル6~8席の、1人で経営できる規模のカフェ
・住宅は、2Kまたは1DK
(最悪、キッチンはなくても可。自分の寝室1部屋と、友人が来たときにくつろげるリビング的な部屋があればOK。)
・大阪市内またはその周辺で、駅から徒歩10分以内
・交通の便さえ不便でなければ、繁華街でなくても住宅街でもOK
・自転車で20分以内に、ジャスコのような大型スーパーがある


ご回答、よろしくお願い致します。

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A 回答 (4件)

不動産業界には「安くて良い物件」というのは無いので諦めてください。


一方、「悪い物件を高く売る」人達は後を絶たないので注意が必要です。

ですから、悪いところが有るけど予算に収まる物件でやりくりするのか、借金をしてでも良い物件を入手するのかを決める必要があります。

まず、
1.質問者さんが出せる総額を決める。
2.質問者さんが欲しい月額売上の最低線を決める。
次に、
土地を買って、自分の要求通りの建物を作れるだけの資金が確認できているなら建築家に依頼する。
それだけの資金が無い場合は、その資金総額を90%ぐらい中古物件を探すように不動産屋に依頼する。

この順序じゃないでしょうか。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そういった手順で考えないと、難しいのですね。
「予算を決めて購入」というよりは、「自分の理想に合う物件を購入するための資金を準備する」という形で考えていました。

頂いたご意見を参考に、再検討させて頂きます。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/09/03 14:07

「家」が欲しいのか「店」がやりたいのか中途半端な質問ですね。


「店」なら他の方の回答通り、「立地」が成功のカギを握ります。
特に喫茶店というラーメン屋みたいに味で個性が出ないのならば、
なおさら集客効果の高いところを狙わないといけません。
大型スーパーが自転車で20分も離れてたら…普通の住宅地でしょ?となります。

飲食系でされるのであれば、小さい店でよければ、
駅から見える場所で、居抜きで借りられるのが最良と思われます。
郊外(ロードサイド)はマクドナルドに象徴されるような、
「薄利多売」系でないと厳しいでしょうね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
少々、私の質問文に、説明不足な点があったようです。
申し訳ございません。

私は、店舗付き住宅に拘っています。
駅の近くが理想ですが、そうすると場所代が高くなるので、住宅地で検討していました。

やはり、住宅地でカフェをやると言うと、厳しいとか考えが甘いと思われるのが普通ですよね。
頂いたご意見を参考に、再検討させて頂きます。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/09/03 14:02

1.の土地購入・新築がお勧めです。


現在の状況では、建築関係でもかなりデフレが進行しています。
確認申請が手間がかかるようになって少々金額が上がったとしても、これからさらに材料の値段が上がる可能性があることを考えると今が建て時です。
さらに将来は、消費税が上がること、賃金が上がっていくことを考えるとトータルのコストパフォーマンスは高いと考えます。
ただし、手を抜かれないように注意しましょう。安かろう悪かろう的な業者もいますので信頼できる会社を選びましょう。

2.は、考えているようなプランにめったに出会えないことです。
いまどき2Kや1DK+カフェスペース程度の建売住宅を探すのが大変です。
もし出会えたとしても、改築が必要になったりするかもしれません。
それを考えると自分で好きなようにプランを考えられる1の方が良いです。

3.中古物件の場合、住宅として使用してきた建物を改築するには当然カフェスペースを作らなければなりません。
リフォーム程度で済まず大幅な改築が必要となった場合、費用がかかりすぎるかもしれません。
今後の維持費用も念頭に置かなければなりません。
特に昭和56年以前に建てられた木造住宅だと現在の法律に適合しない場合があるので注意が必要です。
設計や工事以前の調査に費用がかかったりします。
それなら新築の方が・・・・となるわけです。

経済的に可能なら絶対新築がお勧めです。
あくまで個人的な感想ですけど。
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最も安く開業する方法


つぶれたカフェを居抜きで借りるか買う。

言うまでもなく、素人が脱サラで始めるとよほど立地が良くなければ「1年でつぶれるのが数割、残りも半数が数年で自己資金なくなってつぶれる」業界です。

選び抜いたコーヒーの味だのオーナー自慢のケーキなんぞ関係ありません。立地が全てです。

少々立地計画、甘くありませんか?
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http://www.athome.co.jp/jr_03/dtl_5678597501/?DOWN=1&BKLISTID=001MPC&SEARCHDIV=1

飲食店店舗の場合、確か客席と厨房はカウンターや
板などで仕切らなければいけないはずですが、
↑こちらのテナントのように飲食店可能の表示は
有るものの、構造上お客様がトイレを利用する
場合は厨房というかカウンター内に一度入って
頂かないといけないように見える物件をよく目に
しますが、こうゆう物件の場合は流しやトイレの
構造を作り変えないと保健所の許可は出ない
ような気がしますけど、詳しい方いらっしゃい
ましたら教えてください。

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新築一軒家の購入を考えていますが、何から手をつけたら良いでしようか?(注文住宅も考えています。)細かい事はいいので、ざっと教えて頂けると助かります。

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皆さんは どちら??

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土地 1000万+ 中古  500万=1500万(15年後に新築するとする)
どちらも1500万投資

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土地 500万 + 中古  500万=1000万
土地 1000万+ 中古  0万 + 新築 1000万=1000万 + 1000万追加
どちらも1000万資産価値、差額=1500万―1000万=500万で同じ)
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30年後
土地 500万 + 中古  0万 + 新築 1000万=500万  + 1000万追加
土地 1000万+ 新築  500万=1500万
投資1500万 資産価値 500万  差額 1000万
投資2500万 資産価値 1500万 差額 1000万

将来、子供に遺産としてあげるのなら高い土地であるが、最初の投資も考えると
安い土地+現金 でも同じこと


自分の人生プランにあった家を購入する事、ローンの返済を考えて頭金を準備する事の方が重要
✖ 結婚したから、子供が出来たから新築(将来の家族構成もわからないし、子供は部屋を汚す達人である)
〇 子供が幼稚園児、小学生で購入(部屋の間取りも考えられる)
〇 子供が成長し、家を出るのか、一緒に住むのかで、リフォーム 或いは 新築(引っ越し)を検討
家族の生活を考える、出来るだけ空き部屋を作らない(無駄なく使う)、ローン残<資産価値の状況を作る
無駄な出費は、ローンの金利、引っ越し、諸手続きの費用、リフォームの場合は仮住まいの費用+家具の引っ越し一次預かり

算数で計算すれば、実は同じ(前提 新築時の中古建物の価格=現在新築時の建物価格=将来新築時の建物価格)

土地 500万 + 新築 1000万=1500万(30年で新築するとする)
土地 1000万+ 中古  500万=1500万(15年後に新築するとする)
どちらも1500万投資

15年後
土地 500万 + 中古  500万=1000万
土地 1000万+ 中古  0万 + 新築 1000万=1000万 + 1000万追加
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Aベストアンサー

延べ床面積が160平米と言うと結構広いですよね。
1階を店舗で2階が自宅と言うことですが、
2階部分は80平米=約24坪=約48帖分のスペースが確保出来ます。
家族構成が分からないので何とも言えませんが、リビングキッチンはおおよそ18帖、寝室が9帖が二つ、浴室が1.5帖、
脱衣所が1.5帖、収納の総面積が6帖、玄関+廊下の総面積が3帖程度で
合計48帖になります。
一番安い工法で建築してもこの部分だけで精一杯と言えるでしょう。
つまり900万円÷24坪=37.5万円となります。
よって「無理!」と言ってしまいたくはなりますが、
アイディア次第では何とかなるかもしれません。
まず知人、友人の手を借りることです。
しかしご本人が率先して動かなければなりません。
建築において一番費用が掛かるのが人件費です。
つまりご自分でも作業をすることになります。
また、建築関係の友人に頼んで、建築廃材を譲って頂ければ
もしかしたら900万円で店舗付き住宅は完成出来るかもしれませんよ。
建築廃材と言っても、本当に捨てるようなものでは無く、
例えば大型マンションの建設にはかなり端材が出ます。
タイルにしても一般住宅の浴室くらいなら仕上げてしまえるくらい
余ります。
また、建築資材で少しでもキズが付いたらそれらも処分される場合もあります。
これらの建築資材は一時工務店等の倉庫に保管されますが、
使い道が無い場合は全てと言ってよい程廃棄処分されてしまいます。
これらの資材を全て手配出来れば、材料費はあまりかかりません。
また、アウトレット品と言うものもあります。
これは展示してあったものや、モデルルームに一度だけ取り付けられたものや、
廃盤になったものなどです。
アウトレット品は通常価格より最高で80%程度安く購入出来るので、
これらのものを利用するのも一案でしょう。
上記の内容を実行してやっと900万円と言う予算で店舗付き住宅は
可能かもしれません。
しかしかなり大変ですし、建築材料を集めるだけでも少なくとも3ヶ月、
長ければ半年はみておいた方が良いでしょう。
勿論材料を運ぶのはご自分でしなくてはならないでしょう。
また「余り物」で造る家なので、デザイン上の選り好みはしていられないかも
しれません。
妥協が必要になることは間違いありません。
ただ、アイディア次第では面白い家が出来る可能性はあります。
確実な計画を立てれば良い家造りは出来ると思いますので、
計画期間は長めに取って下さい。
(その間に廃棄処分すると言われる建築材料を集めておけば良いでしょう)
それから工法はやはりプレカット工法の木造が一番安くあがると思います。
詳しいことは建築関係者が周りにおられるようなのでお尋ね下さい。

900万の予算ですがやはり多少オーバーすると思います。
最終的には1,000万円になる可能性が高いので、計画は念入りに行って下さい。
あと、断熱構造に関しては多少予算を多く取っておくことをお勧めします。

延べ床面積が160平米と言うと結構広いですよね。
1階を店舗で2階が自宅と言うことですが、
2階部分は80平米=約24坪=約48帖分のスペースが確保出来ます。
家族構成が分からないので何とも言えませんが、リビングキッチンはおおよそ18帖、寝室が9帖が二つ、浴室が1.5帖、
脱衣所が1.5帖、収納の総面積が6帖、玄関+廊下の総面積が3帖程度で
合計48帖になります。
一番安い工法で建築してもこの部分だけで精一杯と言えるでしょう。
つまり900万円÷24坪=37.5万円となります。
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Q保健所と病院の違いについて

ふと、保健所がどいう場所かわからないことに、気づきました。

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というところが大きな差で、

どちらも「体を守る」ところが共通かと思ったのですが、おかしな点はあるでしょうか?

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(改行は、ぱっと見でわかるようにしたつもりですが、失敗したかもしれないです 笑。
変な記述になったかもしれないので、すみません。)

Aベストアンサー

国民の健康を考える時に、医学的側面と公衆衛生学的側面があります。
病院は医学的側面が強く、保健所は公衆衛生学的側面が強いです。

と言うと何言ってるかチンプンカンプンかもしれませんが、
病院は主に個人の健康を何とかするところです。
保健所は主に社会の健康を何とかするところです。

質問者さんのおっしゃる、病気になったら、 病気になる前に、という考え方は、だいぶ近いです。

Q1Fが店舗で2F以上が住宅という物件

中古戸建て住宅の物件で、
1Fが店舗で2F以上が住宅という物件があります。

広さ的には通常の住宅より広いのですが、
何故かあまり売れない感じがするのですが、
何か一般的な理由はあるのでしょうか?

1Fと2Fが中でつながっていないとか、
1Fが住宅として使用しにくいとか

Aベストアンサー

>何か一般的な理由はあるのでしょうか?

単に商売を兼ねたい人の需要割合。
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建設当初からきちんと耐力計算された1階空間スパンが大きいなら、
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