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■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。

(2)メインテナントから知らされた事実
(1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。
(2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。
(3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。

(3)仲介業者の反応
まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。

(3)重要度合
私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。
しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。

【質問内容】
(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。
(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。
(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。
(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。
(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。
(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。
どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (4件)

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。


私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。

>(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。

宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件…[略]…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。
この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。
しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。
書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。

>(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。

47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。

>(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。

売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。
現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。

>(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。

売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20%の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。
滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。

>(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。
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この回答へのお礼

とても専門的でありながら、それでいて解りやすいご回答ありがとうございます。
知人に信頼できる弁護士がおりますので、早速相談してみたいと思います。

ちなみに、今日になって更に新たな事実が判明しました。
(1)マンション部分の4室のうち1室が滞納常習犯ということでしたが、更にもう1室が来月退去することになった旨、仲介業者から連絡がございました。
(2)新管理会社宛にメインテナントからドアと窓が歪んで閉まりが悪いとのことで修繕依頼がございました。
(3)前オーナーは消防点検を3年以上実施していないという事実も判明しました。

お礼日時:2010/09/01 23:52

悪質な業者に捕まってしまいましたね。


(1)重要事項の説明に家賃に関する保証事項はありません。あくまで契約時の現状での収入を記載すれば足ります。
(2)それが条件だと契約時に提示したと言う証拠がなければむずかしいですよ。裁判は証拠です。
(3)仲介人に対し損害賠償も損害があってからの請求になります。現段階ではやりようがありません。
(4)売主が業者ではないならば、責任追求はむずかしいでしょう。知らん不利されると思います。
(5)契約違反にはなりませんし、違約にもならないでしょう。
その家賃を保証した契約でなければ、違約や損害賠償は求められません。
売主や業者が質問者さんの求めに応じてくれるとは思えません。
弁護士に相談してください。
今回の場合、手付けが返還され弁護士費用だけ実損で収まれば、上出来だと思います。
質問者さんが損害賠償や契約違反で弁護士を介入させた時点で、売主側と業者は契約の履行を求め、決済日を経過してしまえば、違約による契約解除と損害賠償を求めるのは明らかです。そして残念ながらそちらの主張は、契約書に法った主張となりますから、厳しいと言わざるを得ません。また、質問者さんの係争と契約解除の係争は別事件として、処理されると思いますから、むずかしいですね。

賃貸業などは事業です。不要な入居者など出てもらい、新しい良い入居者を募集して入居してもらった方が良いでしょう。いつ退去するなんて大家さんは誰でもそのリスクは被っているわけです。
その様な不安がぬぐえない方なら、家賃保証のある低利回りのアパートやマンションを買うべきでしょう

尚、弁護士は費用に拘らず、腕利きの弁護士さんに依頼しましょう。
法的解釈ではなく、実務上むずかしいとしか言えないのが現実です。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい、申し訳ございません。
早速ですが、その後の経緯を報告致します。

1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の2点を事実として認めています。
(1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。
(2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。

2.その理由について次のように釈明しています。
(1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。
(2)9月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。

こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。
ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。
取り急ぎ、お礼かたがたご報告させて頂きました。

お礼日時:2010/09/07 22:19

No.1です。



少し補足します。
重要事項説明は調査をしなくても容易に推測できる事は含まれないという性格のものです。
例えば事故物件(自殺物件)や近隣の嫌悪施設(暴力団事務所や火葬場)に関しては、本来は重要事項説明で説明する項目ではありませんが、これらの情報は買主が積極的に調査しないと分からない物なので、昨今では重要事項説明として位置付けされています。
しかし、例えば隣の空地にビルが建つがどうかは、一見調査しないと分からない事項ではありますが、高い建物が建つかも知れないと言う事は容易に推測がつきますので、重要事項説明の義務がありません。
ところが、買主に「ここにビルは建ちますか?」と聞かれて「建ちません」と答えると、(綿密に調査し法的に建つ事がありえない土地であれば別ですが)、通常は不実の告知となり、万が一ビルが建った時は47条違反となりますので「建つかもしれません」「分かりません」と答えなくてはなりません。

何を言いたいかと言いますと、収益物件の場合、店子が退去する、あるいは家賃を滞納されると言う事は容易に推測できる事です。つまり買主のリスクマネジメントの範疇の話です。しかしここで買主が「店子が退去すると言う話は出ていますか?」と聞かれて「出ていません」と答えると、これは不実の告知となります(本当は出ていた場合ですが)。
特に収益物件に関しては、当然に収益を目的に購入する訳ですから、店子の状況は非常にセンシティブな情報ですので、ここで不実の告知をする事は、悪質性を感じますので、弁護士を通じて何らかのアクションを取るべきだと、私は思います。

私も収益物件を保有していますが、購入する場合に必ず調査を行います。ホームインスペクションは当然ですが、入金記録を含めた経理書類の確認も行います。収益物件に関して言うと税務的には家賃滞納があったとしても、それも収入とみなされ納税申告しなくてはなりません。家賃滞納は大家にとっては最大の損ですので、購入前の調査はかなり重要な事と捉えなくてはなりません。
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この回答へのお礼

2度に亘って親身にアドバイス下さり、どうもありがとうございます。
早速ですが、その後の経緯を報告致します。

1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の2点を事実として認めています。
(1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。
(2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。

2.その理由について次のように釈明しています。
(1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。
(2)9月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。

こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。
ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。

なお、契約日の2日後には、当該仲介業者から、別の入居者から9月中に退去するとの申し出があったとの連絡がありました。
穿った見方をすると、全て最初から仕組まれていたように見えて仕方ありません。
こういう悪質な業者については、民事面のみならず、刑事面や許認可面でのペナルティーを追わせるべきだと感じます。

取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。

お礼日時:2010/09/07 22:24

当然に調べるべき事を調べなかったあなたの落度も問われます。



たぶん重要事項には当たらないと思いますし、仮にそうであっても
契約解除はできません。
損害賠償請求ができるかどうかです。
たぶん裁判持ち込みだと思います。
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この回答へのお礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ございません。

複数の賃貸仲介業者にお願いして、当該物件の適正賃料相場と近隣相場等を確認。退去時のリーシングも含めてマーケット調査はしっかりと行いました。
また、当該仲介業者に対しては、事前にメインテナントへのご挨拶等コンタクトを依頼していましたが、売買契約成立までは「不可」とのことでご了解頂けませんでした。
その後の事実関係については、他の方へのお礼欄に記載致しましたので省略致しますが、仲介業者の「質」の重要性に改めて気付かされた次第です。

取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。
今後とも、どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時:2010/09/07 22:30

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Q不動産売買の契約後に事件が発覚

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性は居住中で滞納もありません。

事件は近隣中が知っており、居住者の質が悪いという噂も聞いたため、不利益が予想され契約解除を申し入れたところ、知らなかったのだから告知義務違反にはあたらないとされ、違約金を要求されています。

未遂とはいえ新聞にも出た事件です。管理会社からのレポートには、事件の月に「警察に間取り図を提出」とだけ記載がありました。しかし管理会社は、警察からの詳しい説明がなかったため、事件の詳細をケンカ程度にしか捕えていなかったと言っています。

売り主が当時知らなかったというのが事実だとしても、売るにあたって管理や調査の義務を怠ったという点は問えないものでしょうか?
また、それは違約金の支払いを拒否する理由にはあたらないのでしょうか?
現時点で、和解をもちかけても売り主と仲介業者は弁護士をたてるならこちらも、と強気の姿勢です。

ちなみに、投資用アパートですが、将来居住するつもりもあって契約したものです。
対応を迫られ、非常に急いでおります。
どうかアドバイスをよろしくお願い致します。

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性...続きを読む

Aベストアンサー

No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕疵担保責任を負わないという意味です。平たく言えば、「知ってて買ったのだから」と言う事であり、またそれをネタに強請るなと言う事でもあるのでしょう。

つまり買主が悪意無過失、悪意過失の場合は担保しなくてよいという規定です。
もちろん買主が善意無過失の場合は売主は瑕疵担保責任を負いますが、善意過失の場合はどうかが問題で、「調べれば分かったはず」と言われる事でトラブルが発生します。しかし、隠れた瑕疵というのは、通常の注意力を持ってして見つける事の出来ない瑕疵ですので、調べれば分かる事は隠れた瑕疵にはならないという理屈から、売主は瑕疵担保責任を負う事になるのが一般的ではないかと思います。

瑕疵担保責任について簡単に整理します。
1)民法
 他人の権利、滅失や不足物、地上権付き、抵当権付きについての売買と隠れた瑕疵についての担保について規定
2)宅建業法
 宅建業者の瑕疵担保責任期間(2年)の規定
3)住宅瑕疵担保履行法
 躯体等住宅の根幹に関わる隠れた瑕疵の10年保障の規定
4)消費者契約法
 事業者の担保責任免除の阻止の規定

今回の件は売主が個人なので、瑕疵担保責任を負わないとした場合、民法が適用されます。つまり契約書で瑕疵担保期間を規定しない限りは、あくまでも「隠れた瑕疵」についてのみが争点になるので、自殺未遂事件が隠れた瑕疵になるかどうかという点が重要ですね。

ここからは一宅建業者の個人的見解ですが、これを宅建業者の告知義務に当たるかどうかを判断材料とすると、告知義務違反とは言い切れないので、隠れた瑕疵とはならないのではないかと思う訳です。可能性の一筋としては、あくまでも売主が嘘をついたと言う点ですね。事件など無かったと断言する事です。でも契約を反故にできるほどの内容ではないのも事実なので、さらなる無駄な労力と費用がかからない決断をされたのは正解なのではないかと思います。

No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕...続きを読む

Q弁護士さんの解任と辞任

訴訟を引き受けていただいている弁護士さんと信頼関係がなくなって、委任関係を解消したいと思っています。これを達成する方法として、弁護士さんを解任するのと、弁護士さんに辞任していただくのと、両方あると思いますが、
1.解任にしろ、辞任にしろ、着手金は返してもらわなくて構わない。
2.弁護士側も辞任してほしいと依頼人に言われたら、応じてくれるようである。
この両者が成り立つとき、裁判所に対する心証として、弁護士さんを解任したほうがよいのでしょうか? それとも辞任していただいたほうがよいのでしょうか?
アドバイスお願いします。

Aベストアンサー

推測ですが、弁護士の立場からすると、解任されると裁判所との関係で、不審がられ信用問題になる可能性があるので困る。同じことは、所属弁護士会の中での評判やその所在する地域での風評を考えても同じことが言えます。よって、形としては、出来れば「辞任」にしてほしいと思うでしょう。

質問者の方が、「心証」と言われているのは、単純に裁判官・裁判所がその弁護士のことをどう思うかということでしょう。それは上記した通りです。

それと事件の「心証」つまりそこまで代理人として活動していた間に積み重ねた「当該事件について裁判所として有している見方・認識・判断」が、担当弁護士が「解任」されたか「辞任」にしたかによって、影響を受けることはありません。そして、引き継いだ弁護士は、従前の弁護士がした訴訟活動を引き継いで、そのうえで仕事を継続します。

しかし、それさえも嫌だとか、あるいは従前の弁護士の仕事の影響(その弁護士がなにゆえ解任・辞任したのかと裁判所に不審がられることも含めて)心配であれば、一度、裁判を取り下げて、いちからやり直す、そのために別の弁護士を依頼するという方法もあります。しかし、その場合には、相手方の同意が必要です。

なお、解任でも辞任でも、仕事の進み具合・達成度を考慮するので、そのいずれかによって着手金の「返金」の範囲には大差ないと思います。しかし、質問者の方が、いずれでも返還を求めないと言われているので、この点は問題にはなりませんが・・・。

推測ですが、弁護士の立場からすると、解任されると裁判所との関係で、不審がられ信用問題になる可能性があるので困る。同じことは、所属弁護士会の中での評判やその所在する地域での風評を考えても同じことが言えます。よって、形としては、出来れば「辞任」にしてほしいと思うでしょう。

質問者の方が、「心証」と言われているのは、単純に裁判官・裁判所がその弁護士のことをどう思うかということでしょう。それは上記した通りです。

それと事件の「心証」つまりそこまで代理人として活動していた間に積...続きを読む

Qマンション契約直後の大規模修繕告知義務について。

中古マンションを今月10日に契約しました。
売り主は不動産屋です。仲介業者も別の不動産屋が入っております。
契約後7日後にマンションの大規模修繕計画があると
通知を受けたと本日聞かされました。
修繕実行日は3週間後からです!!
費用は積み立てからで一切負担はなしとのことでした。

売り主は早めに早めにと契約を再三せかしており、
ローンの申込みも急ぐよう言われ続けました。
私も臨月ということもあり、早めがいいと思っていたので
出来る限り早めに手続きはしてきました。
金消契約も近々控えております。
引越日も決定し、もろもろの手続きも始めております。

しかし、契約直後で修繕計画が急に判明するということがあるのでしょうか?
もし修繕計画が控えていると知っていたら、赤ちゃんの誕生と
重なり、環境もよくないため購入はとどまっていたと思います。
もちろん売り主も私が出産間近ということは知っております。
このまま泣き寝入りするしかないのでしょうか?
契約を今さら解消するということは不可能なのでしょうか?
※重要事項説明書には、修繕の実施が検討されているが詳細は未定と
記載されています。10日後に判明することが、この時点でわからないということがあるのでしょうか?

困っています。どうぞよろしくお願い致します。

中古マンションを今月10日に契約しました。
売り主は不動産屋です。仲介業者も別の不動産屋が入っております。
契約後7日後にマンションの大規模修繕計画があると
通知を受けたと本日聞かされました。
修繕実行日は3週間後からです!!
費用は積み立てからで一切負担はなしとのことでした。

売り主は早めに早めにと契約を再三せかしており、
ローンの申込みも急ぐよう言われ続けました。
私も臨月ということもあり、早めがいいと思っていたので
出来る限り早めに手続きはしてきました。
金消契約...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

質問文を拝見して驚きました。今時こんな業者がいるとは。
通常中古マンションの売買契約前に仲介業者が管理会社へ「重要事項の調査依頼」を申し入れます。そして2日後位には管理会社から「重要事項の調査報告書」が仲介業者へ郵送されてきて、それを売買契約時に買主様へ提示して説明します。勿論、大規模修繕予定もその項目に入っておりますので、今回のケースみたいな事はちょっと考えられないのですが。。。

修繕計画はマンションが建築された時にはすでに決まっている事なので(平成○○年○月大規模修繕実施等)10日前に判明することはありえません。明らかな怠慢です。そもそもその修繕計画の内容(月額費用、総積立金額、借入金等)を説明するのは当たり前で、それを買主に「調査不足」などと責任を負わせるのは筋違いです。仲介手数料を払う意味がありません。場合によっては業者の重要事項説明義務違反を問う事も可能です。それが認められれば契約の白紙解約もできます。

ただ、マンションの修繕は資産価値を維持し、快適な生活をおくる為には欠かせません。どんなマンションでも遅かれ早かれ必ず実施しますし、そうでなければ逆に大問題です。今回は負担金等も無いようなので、物件を気に入っているのなら前向きに考えては如何でしょうか。
釈然とはしないかもしれませんが、考え方一つですよ。

あまりに業者の対応が不誠実なら監督官庁の宅建協会へ相談してみる手もありますが、必ずしも納得いく返事がもらえない事もありますので、その労力を考えれば、臨月のご質問者へはお勧めできません。

ご参考まで。

元業者営業です

質問文を拝見して驚きました。今時こんな業者がいるとは。
通常中古マンションの売買契約前に仲介業者が管理会社へ「重要事項の調査依頼」を申し入れます。そして2日後位には管理会社から「重要事項の調査報告書」が仲介業者へ郵送されてきて、それを売買契約時に買主様へ提示して説明します。勿論、大規模修繕予定もその項目に入っておりますので、今回のケースみたいな事はちょっと考えられないのですが。。。

修繕計画はマンションが建築された時にはすでに決まっている事なので(平成○...続きを読む

Qいわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

いわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

先日、分譲マンションを購入しました。
私に売った売主が所有していた時ではなく、その一つ前の所有者の時に自殺(約1年前)があった物件だということを引越した後(つい最近)になってたまたま近所で聞いて知りました。

この売主は、前の所有者から買った後、一度賃貸マンションとして貸し出していたそうで、その借りた人は短期間(3ヶ月くらい)で退去し、その後売りに出たので私が買ったという経緯です。

仲介不動産屋からも売主からも前の所有者時代の自殺の話は一切聞かされていません。

私は、いつでも解約できる賃貸マンションではなく自分の居住用マンションとして買うつもりだったため事故物件などは絶対に嫌だったので(そういうのを気にする性質のため)、買う時には「自殺とか他殺とか、そういう事故物件じゃないですよね?」「以前はどんな人が住んでいましたか?」「何か問題などは無かったですか?」などと一応聞きました。

しかし売主は「自分がオーナーだった間にそんなことはなかった」「オーナーになる以前のことは聞かれても判らない」ということでした(仲介不動産屋も同じ)。
少なくとも売主は直前にあったことですから知っていたはずですが、仲介不動産屋が知っていたかどうかは判りません。

気持ちの良い所でしたのでまさかそんなことがあったとは思わずに気に入って買ったのですが、今更ですがもっとよく調べてから買うべきだったと後悔しています。

こういう場合、事故物件の告知義務違反にはならないのでしょうか。

賃貸マンションの場合は、オーナーが1度(あるいは2度?)誰かに貸せばその後は告知義務が無くなるという話のようですが、分譲マンションの場合はどうなんでしょうか。
買ってしまった後で今更そんなことを気にしてもどうしようもないのかもしれませんが、もし告知義務違反が問えるのなら、買い戻しや損害賠償に応じてもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

いわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

先日、分譲マンションを購入しました。
私に売った売主が所有していた時ではなく、その一つ前の所有者の時に自殺(約1年前)があった物件だということを引越した後(つい最近)になってたまたま近所で聞いて知りました。

この売主は、前の所有者から買った後、一度賃貸マンションとして貸し出していたそうで、その借りた人は短期間(3ヶ月くらい)で退去し、その後売りに出たので私が買ったという経緯です。

仲介不動産屋から...続きを読む

Aベストアンサー

自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条1号に定められています。

また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。

確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。

しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して(実際には住まず)、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多くが裁判沙汰になりました。

なので昨今では上記の手段は通用しません。

では告知義務はいつまであるのか。についてですが、これは法律の条文などで〇人の所有者が入れ替わったら、あるいは事故から〇年経てば、というような明確な定めはありません。

つまり相当の人数が入れ替わり、相当の年数が経っていれば嫌悪すべき事項も薄まっているとして、裁判しても告知の義務は無いとされるわけです。

相当にあたる〇人とか〇年は判例から推測するしかありませんが、都会のマンションのように事件や事故が多く人の入れ替わりの激しい所の話と、それの真逆の田舎では、おのずと〇人〇年の判例の数字も変ってきます。

質問の事例では質問者さんが2人目の所有者で、事件(自殺)があったのが約一年前であれば、どこであろうと裁判すれば勝てるケースと思います。

まずはもよりの宅建協会に相談されることをお勧めします。

参考URL:http://www.tokyo-takken.or.jp/ippan/index.html#freeask

自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条1号に定められています。

また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。

確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。

しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して(実際には住まず)、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多く...続きを読む


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