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賃貸用ワンルームマンションにおける大規模修繕費用の負担について

 賃貸用ワンルームマンションの購入において、契約時に説明がなかったために6年目以降に大変な費用負担を強いられそうな状況です。背景情報が長くなりますが、アドバイスをいただけると大変助かります。よろしくお願い致します。

 6年前に秋葉原に全21室の賃貸用新築マンションを購入しました。返済シミュレーションをして月々1万円くらいの持ち出しの予定でした。年1回の総会で長期修繕積立金の改訂という議事があり、現在の月額1,000円/1,500円(所有する部屋の広さにより2種類あります。それと他のQ&Aを読んでいたら、1,000円というのは信じられないほど安いことを知りました。しかし、販売会社に聞いたら1,000円を切る物件もあると言われました)を8,000円/12,000円にするという提案でした。長期修繕計画も添付されており、大規模修繕を12年目に実施することを想定して、1年後から増額するという提案でしたが、その金額でも合計額で不足していました。

 管理組合は管理会社に運営してもらっており、所有者に理事などはいません。(他の所有者も同様だと思いますが)購入時に理事や監事などの役があるとか、後から長期修繕積立金が大幅に増額されるということは聞いていません。契約前に重要な情報を知らされないままに契約しています。

 マンションに安心・安全に住んでいただくために、定期的な修繕をすべきであることは理解しています。ただし、積み立てているから大丈夫と思っていた積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。金額を8倍にしても足りていないし、第2回目(24年目)の大規模修繕でも計画上不足しています。第3回目では完全に破たんしています。

 危機感を感じて総会に出席したのですが、参加者は私だけでした。そして、他の皆さんも想定外の値上げに当然反対していると思っていたら、返送された委任状では反対が私を含めて2人だけで、13人が値上げを承認しており、可決されてしまいました。(承認された方は資料に目を通していないのではないかと思っています)

 管理会社の人に詳しく確認したところ、見積りでは確かに1,000円を8,000円にしても不足しており、本当は12,000円近く必要であるとのこと。ただし、12,000円では間違いなく通らないので8,000円にしたとのこと。試算したら月々の増額のほかに、一時金として24万円くらい負担することになりそうでした。広い部屋の所有者はこの1.5倍です。

 以上が背景情報で、ここからが質問です。
(1) 大規模修繕で不足する額は100%所有者が負担しなければいけないのでしょうか。
 管理会社は最初から不足することは知っていましたが、所有者はそれを知らされずに購入しています。管理費、長期修繕積立金の金額を設定したのは管理会社ですが、不動産販売会社にも問題があります。管理費、長期修繕積立金の金額を入力したシミュレーション結果には、将来発生する長期修繕積立金の大幅増額を含んでいません。金利や物価の変動は止むを得ませんが、今回のケースは契約時に重大な情報が提供されていないために起こっています。

(1a) (1)で所有者に100%負担する責任があるとした場合、少しでも負担を軽減する方法はないでしょうか。
 今後30年以上は負担増が続きます。しかも第2回目には更なる増額が見込まれています。
(1b) (1)で増額の責任はない、あるいは軽減できる場合、総会で可決された増額は無効にできますでしょうか。

以上、よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

> 説明時のシミュレーションと全く違う裏事情があるというのは納得いかないのですが。


納得するかどうかはこの場合関係ありません。

> 積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。
販売会社が、経費を見かけ上少なくするために行ったことと思います。
多少詐欺的な感じはしますが、それだけに契約書には万全の注意を払って、買った人間が文句を言えるような契約になっている可能性はかなり低いと思います。

> 承認された方は資料に目を通していないのではないかと思っています
「あの金額は低すぎる、やっぱり足りなかったか」と納得している者が大半と思います。
数万円の品物を買う時にもある程度の下調べをするのが普通ですから、マンションのような高価な買い物をする時には慎重に幾重にも下調べをするのが普通ですから。
そのような下調べをしていれば、「月額1,000円/1,500円」と言うのがあまりにも異常な金額と言うのはすぐにわかりますから。
だから、買って直ぐに金額の変更が行われるのは想定内の出来事としてとらえていると思います。


> (1)
所有者が負担するのが当然です。

ただ、販売会社が経費を見かけ上少なくするために行ったことですから、販売会社の責任を問うという方法が有ります。
上記に書いたように、通常は契約書で問題を問うことが出来ないように色々な付記がされているとは思うのですが、何も対処がされていないままなら、有る程度の金額を負担させることも可能と思います。
詳しい人に契約書その他の規約を見てもらうことをお勧めします。
もしかしたら、奇跡的に負担しなくて済むかもしれない、極僅かの可能性を探すことは、諦める前にやった方が精神衛生上、良いと思います。

この回答への補足

>> 積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。
> 販売会社が、経費を見かけ上少なくするために行ったことと思います。
> 多少詐欺的な感じはしますが、それだけに契約書には万全の注意を払って、買った人間が文句を
> 言えるような契約になっている可能性はかなり低いと思います。

契約書および重要事項説明を見る限りにおいては、月額の管理費、修繕積立金の記載がありますが、直接的な記述では修繕積立金の(大幅な)改訂がある可能性があるとは読めませんでした。

しかし、次の部分が該当しそうな気がします。
『管理に関する事項』として『買主は本物件の使用およびこれに付帯する管理ならびに本物件の環境の維持について、別に定める規約および使用細則を承認し、その定めに従うものとします。』という記載があります。
規約、細則の内容がわからないので、近々確認しに行こうと思います。
大規模修繕の費用の改定に関して通常はどのように記述してあるのでしょうか。

補足日時:2010/09/04 18:06
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この回答へのお礼

ご説明、アドバイスをありがとうございます。
まず販売会社の説明を聞いて、その上でお勧めの精神衛生上良い方法を試みようと思います。

お礼日時:2010/09/04 17:01

> 大規模修繕で不足する額は100%所有者が負担しなければいけないのでしょうか。



はい、その建物の所有者が修繕費を負担するのは普通のことです。

>管理会社は最初から不足することは知っていましたが、所有者はそれを知らされずに購入しています。

残念ながら、積立金が不足しているのを知ったまま売るのはごく普通に行われています。
重要事項説明書に「管理費及び修繕積立金等の金額は、将来変わることがあります。」等と小さく書いてあると思います。

>管理費、長期修繕積立金の金額を設定したのは管理会社ですが、不動産販売会社にも問題があります。

マンションを買ったら管理費が高すぎないかや修繕積立金が少なすぎないかを検討する必要があります。
修繕をするのは管理会社ではありません。
あなた方所有者が主体となって修繕に取り組まないと、高額な修繕費を請求されても解りませんよ。
12年目の修繕で良いのか(私は少し早すぎるように思います)どんな修繕を行うのか等、検討するべきことはたくさんあります。

> (1)で所有者に100%負担する責任があるとした場合、少しでも負担を軽減する方法はないでしょうか。
 今後30年以上は負担増が続きます。しかも第2回目には更なる増額が見込まれています。

負担(金額)を軽減する方法は有ります。
すぐに理事会を立ち上げて、自分たちが主導して管理組合運営をやって行くことです。

> (1)で増額の責任はない、あるいは軽減できる場合、総会で可決された増額は無効にできますでしょうか。

修繕積立金の額が規約に記載されている場合は、規約改正になりますので議決権総数の16個以上及び区分所有者総数の3/4以上の賛成票が必要です。
規約に金額が記載されていない場合は、有効です。

この回答への補足

> 残念ながら、積立金が不足しているのを知ったまま売るのはごく普通に行われています。
> 重要事項説明書に「管理費及び修繕積立金等の金額は、将来変わることがあります。」等と小さく書いてあると思います。

説明時のシミュレーションと全く違う裏事情があるというのは納得いかないのですが。

> 負担(金額)を軽減する方法は有ります。
> すぐに理事会を立ち上げて、自分たちが主導して管理組合運営をやって行くことです。

今まで誰一人として管理組合の運営をしてきていませんでした。私も関心を持っていませんでした。
今回の驚異的な値上げがあっても反対は2人だけという状況です。
将来の年金の補てんどころか、今の生活への負担増になりますので、無関心ではいられそうにないですね。

管理会社の故意による積立金の低額設定が修繕費の不足を生み、販売会社の不正確なシミュレーション結果が所有者の不利益を生んでいるのですが、これを所有者が全額負担するというのが通例なのでしょうか。
不条理を感じざるを得ません。

補足日時:2010/09/02 23:54
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    • 0
この回答へのお礼

早々にご説明をいただきましてありがとうございます。
ちゃんと設計して保険に加入したのに、5年経ったら保険料が2倍に改訂されてしまったという感覚です。ご説明いただいたことが現実なのかもしれませんが、私としてはまだ釈然としていません。

お礼日時:2010/09/02 23:18

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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q小型マンションの管理費と修繕積立金の相場

今期から、埼玉県の小型分譲マンション(13戸・3階建て・エレベーター無し)の監事を務める事になりました。
住人が皆さん大人しく、年一回の総会も管理会社の司会の元、「シャンシャン総会」で終わる事が多く、
ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

1)管理費
管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年3回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
管理費は220円/m2程ですが、小規模マンションとしては妥当な額なんでしょうか?
管理人さんの人件費を考えると、もう少し安くなりそうな気がするのですが・・・
また、消防設備の点検や排水管の清掃はやはり管理会社のグループ企業が担当しています。
こういった場合、管理会社に委託業者の変更(相見積もりなど)を要求する事はできるのでしょうか?

2)修繕積立金
今年で築15年、12年周期で大規模修繕が計画されており、今までの積立金は月間160円/m2で、
最初の修繕工事費用は積立金で賄われました。
しかし、来期より200~250円/m2程度へ引き上げが提案されています。
修繕工事以外に水道管やインターホンの改修が必要になってくるため、値上げが必要になってくるとの事の様です。
この程度なら大体平均的な数字の様ですが、管理会社によると今後30年間を見通した場合、
この積立額でもかなりの不足が発生し、積立金のみで改修・修繕を考える場合、390円/m2程必要になるそうです。
戸数が少ないと一戸あたりの負担が多めになるのは仕方ないとは思うのですが、こんなにかかるものなのでしょうか?
どうも設備の改修費用が高い様に感じられるのですが・・・

いくつかサイトを調べてみたのですが、50戸以下の小規模マンションに関する情報が少ないので、
同程度の規模のマンション管理費用に関する相場をご存知の方がいらしたら教えて頂きたいです。
又は、相場を知る上で便利なサイトや、管理会社を検討する上で便利な相談窓口などありますでしょうか?

宜しくお願いします。

今期から、埼玉県の小型分譲マンション(13戸・3階建て・エレベーター無し)の監事を務める事になりました。
住人が皆さん大人しく、年一回の総会も管理会社の司会の元、「シャンシャン総会」で終わる事が多く、
ちょっと心配になりつつあります。(大手の管理会社にずっと任せています)

1)管理費
管理人さんは平日週一回の日中だけ出勤し、廊下や階段の清掃をしてもらっている体制です。
他に年3回、業者に大規模な清掃をお願いしています。
管理費は220円/m2程ですが、小規模マンションと...続きを読む

Aベストアンサー

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きなお世話です。管理会社としても、業務を委託するには、それなりの審査をしています。何しろ、委託業者が何かしでかした場合、尻を拭くのは管理会社なんですから。言い方は悪いですが、素人が連れてきた、安いだけの業者なんて、危なくてとても使えません。皆様が見つけてきた業者を使うのであれば、その部分は管理組合の直発注としてもらい、管理会社は関わらない、と言うスタンスになるでしょうね。

また、修繕積立金ですが、これも管理会社の言うのがほぼ正しい、と思われます。もちろん、マンションによって設備も色々ですから一概には言えませんが、20~30年目頃と言うのは、非常に費用がかかります。インターホンの更新、音声のみの更新では、集合装置が100万円、それに各戸の玄関、室内の機器交換が1戸当たり7~8万円かかります。それに、給排水管の更新、これは1戸当たり60~80万円は見てください。通常の大規模修繕のほかに、これは必ずかかってくる費用です。(塩ビ管を使っていれば別ですが・・・。)
大雑把に、大規模改修工事をもう1回やるくらいの費用がかかる、と思った方がいいです。今までの積立金がかなり割安ですから、その分貯金がなかった、と言う事ですね。

正直、質問者様のお住まいのような小規模マンションは、管理会社としてはあまり美味しい物件ではありません。うちのような中小は喜んで管理をさせていただきますが、大手では採算の悪い小規模マンションを切り始めたところもあります。値下げ交渉をするのであれば、管理会社を変更することまで視野に入れておく必要がありますよ。値下げを要求した、あるいは値上げ要求を拒否したら、では手前でもは管理を降りさせていただきます、と言う反応が返ってくる事が、十分に考えられますので。(一度、そういう立場になってみたいものですな。(苦笑))

まぁ、それはさておき、管理費や修繕積立金の相場を調べるのに結構役に立つのは、駅などで無料配布されている不動産の情報誌。新築は除外して中古物件を拾い出してみると、かなり正確な数字が出てきます。エクセルなどで処理すれば、わりと簡単にできます。

管理会社の社員です。
主に100戸以下のマンションを管理しております。

さて、管理費ですが、通常はそんなものだと思います。通常、首都圏であれば大体管理費が平米200円程度、修繕積立金で210~300円程度と考えております。まぁ、規模が小さいので、その分割高になるのは仕方ないですが。

もし、管理費を抑えたいのであれば、管理会社に減額の要求はできるでしょう。ただ、合見積を取るのは、皆様のお仕事ですよ。管理会社に委託業者を変えて安くしろ、と言うのは、管理会社から見れば大きな...続きを読む

Qワンルームマンションの修繕費

http://sp.okwave.jp/qa/q8708130.html です。
こんなケースの場合200万円300万越えって場合はあり得ますか。
心配なので再度質問させていだきました。
どのくらい貯金をしなくちゃいけないかと考える、心構えも出来ると思うので詳しい方よろしくお願いします。

Aベストアンサー

入居契約時に保険に加入しませんでしたか?
加入していれば、その保険が適用されますので300万円程度掛かっても大丈夫です。

ちなみに経年劣化と損傷は違います。
故意や重過失は違いますが、壁に穴をあけた場合やタバコの不始末など
基本的に支払われます。

なお、保険に加入していない場合は、自己負担となります。
支払わない場合は保証人に請求されます。

>どのくらい貯金をしなくちゃいけないかと考える、心構えも出来ると思うので詳しい方よろしくお願いします。

住宅とは、世の中で一番高額な商品です。(人間の命の次に不動産が一番高額です)
借りるという事は、それなりの責任が生じます。
心構えとは、借りる時に考える事です。

Q実際に、新築ワンルームマンション投資をしている方に質問です。

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含まれているので、
現在、毎月4万円払っている生命保険を解約して
このマンションを買った方がいいと言ってます。

営業マンの方はとてもいい感じの人なのですが、
正直、信用しきっていいのか迷っています。

ですので、
できれば、新築ワンルームマンション投資を実際にやっている人に
やってて感じたメリットやデメリット(具体的なトラブル)を
教えていただきたいです!!

そして、マンション持っている現在のお気持ち(感情)が聞きたいです。

年中ハラハラしているようでしたら、
あまり持ちたくないなぁと思ったので。

よろしくお願いいたします<(_ _)>

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含...続きを読む

Aベストアンサー

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産営業マンの方がいうこと。
まさにおっしゃるとおりです。
大もうけができるのであれば、それこそ業者が所有すればよいわけだったり、
営業マンの方が購入すればよいと考えるのが通常です。
今は、不動産業界の方はローン審査が厳しいようですが・・・。


では、新築ワンルームマンションがよく言われているような、
あまりよい投資先ではないのかどうかですが、
これは、投資に対するスタイルにもよりますので、
答えはどちらともいえないのではないでしょうか。



以下のことを参考に検討してみてはいかがでしょうか。

1.現在の都内のワンルーム市場
現在、新築物件はほとんどありません。
土地の取得困難、ワンルームマンション規制等、需要と供給のバランスがかわりはじめました。

2.数年後の中古ワンルーム市場
1の理由から、中古市場が活性化してくることが予想されます。
大半の不動産デベは、この中古市場で生き残りをかけることになるのではないでしょうか。

3.20~30年前の物件、現在の物件、20~30年後の物件
よく30年後の価値等、話題になりますが、
1970年代の物件と2000年代の物件を比べれば、
建築基準やデザイン性などを考えるとだいぶ違いますが、
今後、20~30年経過したとき、今の物件が見劣りすることは、
考えにくいかと思います。
もしかしたら、太陽エネルギーなどが、もっと住宅に導入されているかもしれませんが・・・。

4.出口戦略
不動産投資をはじめると金利や経済情報を収集するようになります。
自分もそうです。それで、売却(出口戦略)を考えます。
私の場合、ローン残高と物件価格の下落スピートを考えた場合、
慌てて売却することはないかと考えています。
20年所有した場合や30年保有した場合などが、
よくシミュレーションされていますが、
新築でも、10年や15年で売却して利益を出すことは可能です。

5.中古と新築の違い【例 購入価格の場合】
新築は、売主が不動産会社なので、利益を上乗せして販売しますので、価格が高くなります。
中古は、売主がオーナーなので、オーナーの都合で金額が決まります。
他にもいろいろあります。


参考になればと思います。

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産...続きを読む

Q賃貸マンション修繕費の相場

築25年の賃貸マンション(2DK[約35m2]×11戸、RC3階建)の大規模修繕の見積を知り合いの業者からとりました。主な内容としては、
 (1)屋上防水
 (2)外壁塗装
 (3)ベランダ、開放廊下、階段等外回りの防水
など、屋上防水で足場を架けるのに合わせて、やっておいた方がよいと思われる外回りの工事を追加しています。見積としては、だいたい1戸あたり110万くらいです。

以前、どこかのサイトで3LDKのファミリータイプであれば、
 1)30戸以下    90万円/戸
 2)30~50戸    70万円/戸
 3)51~99戸    60万円/戸
くらいが相場だと見たことがあります。

工事を計画している物件は1戸あたり35m2ほどです。小規模の建物ほど割高になるようですが、
それを割り引いても、見積を高く感じていしまいます。

見積額が相場として妥当なのか、どなたか参考になる情報を教えていただけませんでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

見積り価格は適正だと思います。

塗装ではありませんが、設備系の見積りを担当しているものですが、実際に相場を組むときは諸経費として10%、儲けとして5~8%で設定をします。

ですから実際の見積りより10%は安くなっても問題ないような見積り方が大半ですので、実際に言われた価格からまだ値引きがあると考えましょう。

私の友人などは半額近くになりましたが、実際半分でも儲かるようにしている見積りは間違いなくクオリティの低い業者であるので注意が必要です。

Q分譲マンションの管理費・修繕費は、年々上がるのですか?

分譲マンションの管理費・修繕費は、経時的に年々上昇するのですか?上がるのであれば、どの程度の割合で、上昇するのでしょうか?例えば、新築時管理費14000円で、修繕費6000円/月額とすると、どのように変化するのか、具体的にアドバイスいただければ、幸いです。
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

こんにちは

分譲マンションの場合、完成時から修繕計画を立てるのが普通です。
契約時にある程度の修繕費充当金を支払う契約になってませんか?

月々の支払いは最初は少ないですが、例えば10年後の大規模修繕に向けて総額÷総戸数で1戸当たりの負担額が決まりますからそれを居住者が一括で払うのか、月々の修繕積立金を増額して払うのか選択(管理組合の議決によりますが)する必要があれば、後者の方がラクですよね。

とうい訳で修繕費が高い方が何かあったときに居住者としてはラクになります。
例えば居住者用の敷地内の有料駐車場ですが、これも修繕費に入れる場合が多く、これを「無料」という触れ込みで販売してる業者が有りますが、長期的に見ると各居住者に負担を強いるものになる可能性が有ります。

Qワンルームアパートの原状回復。この金額は妥当でしょうか?

はじめまして。
先日、不動産管理会社から保証金精算請求書という物が届きました。
その内容が個人的に意外だったので、皆様のご意見を頂戴させていただきたく思い、質問を立てさせていただきました。

内容は
クロス 69m2×1100(単価) \76,000
クリーニング         \28,000
日割り家賃          \30,000

・・・と、約13万円との事でした。
また、契約期間等は以下の通りになります。

契約期間:1年
住居:新築ワンルーム10畳
費用負担:全て入居者
壁紙が5,6箇所破れており(1つ辺り約5cm2)、タバコはかなり吸っていました(1日2箱半)

立会い点検は担当の方が2分程度見ただけで、私自身初めての退去という事もあり、原状回復の相場がどうなっているのか解りません。
この金額は妥当でしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

壁紙の破れは入居時からあったのではなく、ご自身で破いたものでしたら張替え代は支払う義務がありますが、破れた面だけです。張替えにより他の部分と色合いが違うのですべて取り替えるときは、他の面は貸主負担です。通常の使用による汚れは貸主負担ですので、クリーニング費用もおかしいと思いますが、入居時に特約としてあって了解していたのであれば有効です。東京都では「賃貸トラブル防止ガイドライン」という冊子(290円)を出しており、このようなことがわかりやすく出ています。どの県でも市役所などで相談窓口があるはずです。また士業では行政書士が相談に乗ってくれます。

Q■マンションの大規模修繕費用について「教えて?」

筑12年目を迎える160戸の都心にあるマンションです。平均75m2~85m2で一棟建てではなく6棟で一つの団地となっています。今回、建築設計監理会社に劣化診断等を依頼し大規模修繕の仕様を立案していただいた上で公平に5社のゼネコンに合い見積もりを取り一番安い某社に決定しました。これが平均約100万/1戸(合計約1億6千万円)です。
さて、皆様に教えていただきたいのは一般的に100万/1戸と云う金額は業界常識を逸した法外な金額なのか?
仕様によってはそのような金額もあるのか?あるいはもっと高い金額をおかけになったケースも有るのか?実際にご経験をされた方の参考意見をお聞きしたいのです。
仕様をここで提示することが出来ませんのであくまで一般論としてのご意見で結構ですが、実際にご経験された方のアドバイスをいただきたいのです。
実は居住者の中に一人だけ100万/1戸と云う金額が余りにも高くこの世の話ではない的な指摘をされる方が居て困っているのです。ただ安ければ良いと云う思考の方なのでどのように説明しても納得しないのでご経験者の方から現実の価格をお伺いできればと思います。

筑12年目を迎える160戸の都心にあるマンションです。平均75m2~85m2で一棟建てではなく6棟で一つの団地となっています。今回、建築設計監理会社に劣化診断等を依頼し大規模修繕の仕様を立案していただいた上で公平に5社のゼネコンに合い見積もりを取り一番安い某社に決定しました。これが平均約100万/1戸(合計約1億6千万円)です。
さて、皆様に教えていただきたいのは一般的に100万/1戸と云う金額は業界常識を逸した法外な金額なのか?
仕様によってはそのような金額もあるのか?あるいはもっと高い金額をおかけに...続きを読む

Aベストアンサー

うちのマンションも同じくらいの年数が経過し、大規模修繕を
する予定があります。
見積りを取りましたが、1戸の負担額は100万円くらいでしたよ。
(これに対して不満が出ているかどうか分かりませんが)
うちは戸数も少なく、小さなマンションです。

12年で100万円ですよね?1年だと8-9万円。
戸建てでも家の維持費はかかりますし、私個人としては
妥当かと思っています。

安くても、確実ならいいですけど、すぐに傷んでやりなおしが
発生したら結局高くつきますよね。
自分の住まいの価値を高めるため、と思ってくれると良いのですが。

Q住宅ローン契約後の解約ってできますか?

マンションの契約し、銀行で住宅ローンの契約がおわりました。
まだ、銀行からは入金はされていません。
(銀行で書いた書類の期日前です。)

この場合、全てを解約することはできるのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

NO.2です。タイトルから、住宅ローンの契約についての質問だと思ってしまいました。すみません。
マンションの契約の方は、住宅ローンが借りられなかった場合はキャンセルできるというような停止条件付かもしれませんが、有効に成立していますので、契約者の都合でキャンセルする際には違約金の支払いが必要になるはずです。契約書をご確認ください。
実際にローンの審査が通ってしまっているのであれば、この違約金を免れるためにうそをつくことになりますのでバレルととことんもめます。審査が通らなかったと相手にいったとしても、どこの銀行ですか、などと聞かれたら困るでしょう?
マンションの担当者は審査が通らなかった理由を聞くかもしれませんし、ほかの金融機関を紹介してくるかもしれません。泥沼の言い訳の後で「すみません嘘でした。キャンセルさせてください」などという話しでは、極端な話し裁判でも負けると思います。
違約金の性格は、取引の相手方の損害を補填するとか逸失利益の賠償なので質問者さまの心変わりが理由なら違約金を払うことを前提に中止を検討するべきと考えます。何かほかに理由や不満があってキャンセルを希望するとか、同じ業者のほかの物件に変更したいというならば正直に言って交渉することをお勧めしますけど。

NO.2です。タイトルから、住宅ローンの契約についての質問だと思ってしまいました。すみません。
マンションの契約の方は、住宅ローンが借りられなかった場合はキャンセルできるというような停止条件付かもしれませんが、有効に成立していますので、契約者の都合でキャンセルする際には違約金の支払いが必要になるはずです。契約書をご確認ください。
実際にローンの審査が通ってしまっているのであれば、この違約金を免れるためにうそをつくことになりますのでバレルととことんもめます。審査が通らなかったと相...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む


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