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修繕積立金残高、未払いについて教えてください。今現在、マンション購入検討中です。物件情報をみて思ったこと、気づいたこと、アドバイスなどありましたら聞かせてください。 まず平成6年築で戸数は200戸強、8階建ての5階部分、道路を挟んで前に小学校(徒歩2分)、横に消防署、高校(徒歩5分)、JRの駅から徒歩15分(実際は大体20分強ぐらいだと思います)。 修繕積み立て金、預金額 2億円弱、未納額50万円弱、修繕積立金額上がる予定なし、現在の積立金額、66mm2で8000円ほどです。 向きは東向き、66mm2で金額は850万円、内装は壁は張り替えてありました。大きなよごれやキズは見当たりませんでした。この物件で200戸強で修繕積立金2億円は多いのか、今後あがるかもしれないのか、ご存知の方、アドバイスなどあるかいらっしゃいましたら意見など聞かせてもらえないでしょうか? 10年近く一人暮らし、3回引越しあり、独身です。 よろしくおねがいします。

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A 回答 (6件)

築後15年、66m2(壁芯面積ですよね?)、東向き、駅まで徒歩20分、850万円、修繕積立金8000円/月、管理費/月は?


修繕積立金の残高が約2億円と言う条件ですよね。
私の意見を以下に示します。
・占有部のライフラインの修理記録・不具合記録を入手してください。
・水道や台所系、浴室系、トイレ系の配管からの漏水問題が15年位から発生します。
・特にPS(パイプスペース)の床面をご自分で確認してください。床や立ち上がり周辺が白くなっているか?
 エフェロレッセンス現象と言って漏水が生じた結果ですから枝管の交換が必要です。
・東側や西側にアルミ製のサッシが備えてあると思いますが、スムースに開閉できますか?
・健康面で陽が当たる日照時間と換気はいかがですか?
・TV共聴設備、電話回線(インターネット接続がADSL、VDSL)が可能か?
・部屋数、風呂、洗面台、洗濯機設置スペースと洗濯機の排水口の有無と洗濯機設置盤の有無
・備え付けの収納スペースの有無等、事前調査を慎重に実施したらいかがでしょうか?

さて、販売価格850万円が妥当か否かは、
・その付近の実勢価格と
・不動産屋が買い取りし、機械的な評価価格(買い取り原価)の算定積算式があって、
・鉄筋コンクリートの建物の場合、国税庁の税制上の耐久年数47年間で機械的に計算します価格があります。

不動産屋は単なる仲介なのか、不動産屋が売り主なのか、各々、逆算してください。
仲介手数料は開示してますよね。
買い取りの場合は、850万円÷1.3である650万円以下が原価ですよ。
850万円-650万円=200万円が不動産屋の粗利ですから、
今後、移転登記等の諸費用が発生しますから700万円まで値引き交渉をすべきです。

最後に耐震強度ですが、平成7年の阪神淡路大地震で、高層住宅が転倒したり1階2階が圧縮破壊した。
その後、耐震強度は5から7以上と建築基準法が改定されました。
3.11で東京は震度5弱でしたが、8階の場合、1階2階に最大圧縮応力が発生しています。
1階2階の外壁のクラックの有無を診てください。
また、3.11は長周期でしたので、最上階の角部屋の隅・角に亀裂が発生したか外観を注視してください。
但し、購入予定場所を開示しておりませんでしたよね。

分譲集合住宅100年化を図る時節です。
つまり、鉄筋コンクリートは30年を経過して最大圧縮強度に到達し、30年以降の圧縮強度の増加は僅少です。
外壁の亀裂の補修と防水塗装工事を15年周期で実施すれば、100年以上の耐久性はあります。
管理組合員の中に技術系の組合員がいると良いですね。

維持費ですが、管理費5千円/月、修繕積立金1万円/月が平均金額です。

理事長とお会いできると理事会の様子や総会の様子などをうかがえるはずです。

防犯・安全、そして、居住者間のコミュニティ状態が重要です。

将来、家庭を築かれるでしょうから病院・日常の生活物品の購入が近隣にあること。
高額な出費です。中古販売は、郊外には結構出回っていますよ。
口車に乗せられない様に、くれぐれも用意周到に調査研究をしてください。
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築17年、66平米、駅から徒歩15分、総戸数200戸ということであれば地域が不明ながらそのくらいの価格だろうと思われ、価格的には特に気になるところはありません。


マンションライフは10年を経過するとひととおりの曲折を経て居住者同士の人間関係(コミュニケーション)も落ち着いてきますので、入居するにも良い時期だと思います。

修繕積立金残高が2億円はちょっと心細いところがあります。10年~15年で実施すべき第1回修繕がどうだったのか気になります。普通の修繕なら1億~2億くらいかかるはずですから、現在残高をみるとまともにやっているのか、やっていなければこの後にそのツケが回ってきやしないか気になります。
積立金の値上げは、購入時点で総会決議がなされていなければ「予定なし」とされますから真に受けることはできません。
8000円という金額自体が心細いところがありますから、かなりの値上げを覚悟しておく必要がありそうです。
未納額(滞納)は驚くほどの額ではありません。単純に伸ばすと約60戸(@8000円/戸として)となります。限られた組合員の長期滞納なのかというところがちょっと気になります(理事会の仕事ですが)。
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重要事項の説明で修繕積立金の残高を説明するのですが、その金額にはあまり意味は有りません。



これまでの修繕をどれくらい行っていたのかで全く金額が変わってしまうからです。

それよりも修繕計画がどのようになっているのか、築17年と言えば第1回目の大規模修繕が有ったか、近々に予定されているのが普通です。

大規模修繕が過去に行われていて残高が2億なら充分な金額です。
まだ行われていないのなら、足りなかったのでして来なかったように思います。

それよりも、200戸の大規模マンションで未納額が50万円は立派です。
意識レベルの高い人が多く住んでいるのかもしれません。

マンションは内装などはどうでもよいのです。
共用部分の管理が整然ときれいに保たれている事の方が大切です。
中古マンションは管理状況と雰囲気を確認できるので良いですね。
マンションの一番の財産は質の良い居住者です。

気になるのは、小学校と消防署が近い事です。
どちらもうるさいので、神経質な人には向いていません。

何度も足を運んでみると色々な事が見えてくるものですよ。
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 外壁塗装だけなら大丈夫な金額かもしれません。

しかし、追加の修繕を行う場合は不足する可能性はあります。また、エレベータなどの修理費などはどうなっていますか?こういった機器の費用がいがいとかかるそうですよ。
 エレベータなど大きな機械がない古い団地ですが、アルミサッシの交換があり1億に近い数字が出てきましたね。 修繕計画やしっかりした物が無いと分かりませんね。手抜き工事をされると、次の工事で余分な費用が出る可能性も高くなりますよ。

 たぶん、大丈夫かな。

現在、理事として修繕工事の最中です。

 未払いは、法的な処置など必要になりますがね。
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管理組合理事長経験者です。



積立金残高が2億円とのことですが、現在の月額(8000円)から推測するに、恐らくまだ大規模修繕をしたことがないと思われます。建物診断をした上で「まだ必要なし」という判断をしているのならいいのですが、きちんとした計画を立てておらず、何となく先送りしているようだと先々不安です。長期修繕計画がどうなっているか、確認した方がいいでしょう。

200戸もあれば1戸や2戸は管理費・積立金を滞納します。未納額があること自体はそれほど大きな問題ではありませんが、管理組合がきちんと回収する姿勢を見せているかどうかは要確認です。

現在の積立金月額(66平米で8000円)は、高い水準とは言えません。当面値上げの予定はないとのことですが、2回目の大規模修繕(築30年目前後)を視野に入れる時期になれば、値上げないし一時金の徴収が検討される可能性は十分にあります。

ご参考まで。
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平成6年ということは最初の大規模修繕が終って


2億残っているということでしょうか?
一世帯あたり100万見積もって200戸だと2億になります。
大規模修繕終了後なら問題ありませんが
もしもまだなら不足してきますから
修繕積立金の値上げがあるかもしれませんね。

マンションによって大規模修繕は10年でするところや
15年でするところなどありますから
修繕計画を教えてもらっておくといいかもしれませんね。

未納金について どういう点が知りたいのか不明ですが
その50万が支払ってもらえるかどうかは管理組合の対応次第でしょうか。
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Qマンションの修繕積立金残高は?

築18年の中規模マンション(約50戸)の契約を行いました。物件自体は、納得しているのですが、修繕積立金残高が妥当かどうかわかりません。
というか皆さんのマンションはどれ位残高があるのでしょうか?当然規模によって違うと思いますが。

修繕積立金:月1万6千円
戸数:約50戸、築18年
5年前に大規模修繕有り。
7階建て、エレベータ有り。
駐車場:15台、月8000円を積立金へ
修繕積立金残高:約5000万円 は妥当ですか?少なすぎ?

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは。

お気に入りのお住まいなので大切にされているようですね。マンションの将来は管理組合の運営にかかっています。修繕積立金はその重要な要素です。関心をもたれる事は素晴らしい事だと思います。

さて、現在の積立額は今後の予定と考え合わせると、適当な額だと思われます。おそらく次の大規模修繕もきちんとやれると思います。

ところで、他の回答にもありましたが、前回の大規模修繕はかなりの負担が住民のみなさんにかかったかもしれません。

そして、それを改善するために修繕積立金が大幅に値上げされたことも予測されます。

現在はかなり改善されているのでおそらく問題はないだろうと思いますが、大切な事は次の大規模修繕でどんなことをいくらでやる必要があるかを管理組合で認識する事です。

私の住んでいるマンション(430戸)では管理会社から、大規模修繕で4億8千万円を提示されました。しかし、管理組合の理事と修繕委員会が、他社との比較や必要事項を詳細に調べ、最終的に2億円で済みました。もっとも本当に成功したかどうかは次の修繕まで安心して過ごせた時、初めてわかることです。

先日、台風が来た時に数件のお宅から漏水のクレームがありました。果たして修繕の不具合なのかどうか調査中です。もし、漏水が修繕工事の不具合なら、安物買いの銭失いになってしまいます。

ご相談者様のマンションも修繕工事に今から備えておくことは大切です。そのためにも予想される工事内容と適正な金額を知らなければなりません。

大事な資産ですから、価値が目減りしないよう、みなさんでご協力されてください。では。

こんにちは。

お気に入りのお住まいなので大切にされているようですね。マンションの将来は管理組合の運営にかかっています。修繕積立金はその重要な要素です。関心をもたれる事は素晴らしい事だと思います。

さて、現在の積立額は今後の予定と考え合わせると、適当な額だと思われます。おそらく次の大規模修繕もきちんとやれると思います。

ところで、他の回答にもありましたが、前回の大規模修繕はかなりの負担が住民のみなさんにかかったかもしれません。

そして、それを改善するために修繕積立金...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Qマンション修繕積立金について

中古マンション(70m2)購入を検討中です。
ですが、新築当初は数千円ほどの修繕積立金が、築6年目の今年から10000円に改定。更に今後も値上がりの見通しで最終的には17000円ほどになります。
相場より高いと感じ、もしかして粗悪な建材など使ってて修繕箇所が多いのか?など不安なんですが、どうでしょうか?
15階建て居住56部屋。
ざっと計算して、築15年で1億1千万円、築25年で1億2千万円(新築からの合計だと2億3千万円)です。
妥当な金額でしょうか?

Aベストアンサー

管理会社社員です。

この手の質問には、どうしても同じ回答になってしまいますが、目安は専有面積1平米あたり200~300円です。新築マンションの販売会社は、少しでも購入者の負担が少なく見えるように、修繕積立金を相当低く設定する、と言う悪習があります。ですから、修繕積立金を値上げするのは、ある意味まともな管理体制になっていると言うことでも有ります。そうでないと、大規模改修工事が近くなってきたときに、資金が足りない~、と大慌てする事になります。おそらく、第1回の大規模改修工事が10年目で、ここで5千万円はかかりますね。で、20年目でまた5千万円。それに、こまごました設備の更新等を考えれば、それくらいの資金計画を考えておいた方が安心です。

恐らく、長期修繕計画書が作成されているはずですから、不動産業者に言って、取り寄せてもらいましょう。内容を見れば、妥当かどうかは直ぐわかります。

Q売ることを前提としたマンション購入

マンションの購入を検討しています。検討している物件は下記です。
 ・駅まで徒歩5分以内の立地(ものすごく駅に近いです)
 ・価格6500万円位
 ・4LDK,東南,10階
 ・横浜川崎地域
現在は夫婦2人の共働き生活なので駅にものすごく近いことがとても魅力です。ただ、将来子供ができた時のことを考えると、環境の良い静かなところへ引越したいと考えています。つまり、購入する時点で売ることを考えています。

そこで、心配なのが、売るとなった時に売れるのか、いったいいくらで売れるのかということです。例えば、5年後に売る際、購入価格-1000万円でしか売却できなかったとします。5年で1000万円の価値が下がり、更にローンを5年間分支払ったことを考えると、普通のサラリーマンである私にとって大変な額です。それを考えると、家賃が多少高くても賃貸マンションに住んだ方が良いのかもしれないとも考えます。

・やはり売ることを前提に購入するというのは、リスクが高すぎるのでしょうか。
・この物件、駅に近いためそれほど値下がりしなかったとしても、6000万円位の中古マンションの購入を考える人はかなり少なく、売るに売れないという状況になるものなのでしょうか。
・その他、このことについてご意見,アドバイスがあればお願い致します。

マンションの購入を検討しています。検討している物件は下記です。
 ・駅まで徒歩5分以内の立地(ものすごく駅に近いです)
 ・価格6500万円位
 ・4LDK,東南,10階
 ・横浜川崎地域
現在は夫婦2人の共働き生活なので駅にものすごく近いことがとても魅力です。ただ、将来子供ができた時のことを考えると、環境の良い静かなところへ引越したいと考えています。つまり、購入する時点で売ることを考えています。

そこで、心配なのが、売るとなった時に売れるのか、いったいいくらで売れるのかということ...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です

新築マンションの場合、一度でも誰かの名前で登記されればその時点で中古扱いになり、(たとえ未入居で登記された日に売りに出しても)新築価格の70%~80%になります。

つまり、ご質問のケースですと購入→即売却でも売り出し価格は「4500万~5000万前後」という事です。
しかも新築マンションは築後10%前後/年で下落していき、築後15年過ぎから価格の下落は「ほぼ横ばい」に推移していきます。

これは余程特別に人気のある「お化け物件」(広尾ガーデンヒルズ・有栖川ヒルズ・恵比寿ガーデンテラス等)以外のマンションに全て当て嵌ります。
勿論、ご質問の物件を見てませんから「100%そうだ」と断言は出来ませんが、横浜・川崎地域ならほぼ間違いないでしょう。

もし私なら
今のまま5年賃貸で貯金>初めから「環境の良い所」で購入

という優先順位ですね。

あと、仰る通り余程の理由がない限り横浜・川崎地区で「中戸6000万のマンション」を買う人はいないでしょう。
中古マンションなら6000万出せば城南地区でも視野に入りますから。

「キャッシュ・フローを考えた上で5年で売却」ならお止めになった方がいいでしょう。

元業者営業です

新築マンションの場合、一度でも誰かの名前で登記されればその時点で中古扱いになり、(たとえ未入居で登記された日に売りに出しても)新築価格の70%~80%になります。

つまり、ご質問のケースですと購入→即売却でも売り出し価格は「4500万~5000万前後」という事です。
しかも新築マンションは築後10%前後/年で下落していき、築後15年過ぎから価格の下落は「ほぼ横ばい」に推移していきます。

これは余程特別に人気のある「お化け物件」(広尾ガーデンヒルズ・有栖...続きを読む

Q築25年の中古マンションのリフォーム。水道管交換?

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理人と住人のリフォームの方の癒着を正直疑っています。
  ”リフォームの見積りのために度々来ます”と管理人に挨拶したところ、管理  人が”水道管の交換”を切り出してきました。
  住人のリフォームの方に下見してもらったところ、口裏をあわせたように水道  管の交換を薦めてきました。
  一方、他のリフォーム会社に見積りを依頼したところ、”見てみないと判らな  いが交換の必要はないのでは”とのこと。
  一戸建てのシロアリと同様な、リフォームの方の切り口だ、とのこと。
  シロアリのように、”水道管の交換”を薦められた方はいらっしゃいますか?
  または、本当に交換すべきなのでしょうか?

 10階建ての6階の南東の角部屋、200戸のマンションで、水道管は玄関のほうからベランダの給湯器まで繋がっています。
 よろしくお願いします。 

 築25年の中古マンションを購入し、これからリフォームをしようと思っています。
 管理人の紹介で、同マンションに居住しているリフォーム会社(個人)の方に見積りを依頼しましたが、”室内の水道管を交換したほうが良い”とのことでした。
 中古マンションやリフォーム会社(個人含む)についてお詳しい方にご意見を戴きたいと考えています、よろしくお願いいたします。
1.築25年ですから水道管も傷んでいると思いますが、水道管の寿命(室内ので  す)はどれくらいになるのでしょうか?
2.管理...続きを読む

Aベストアンサー

マンション等の共同住宅で起こりうる
重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに、安易に「大丈夫」と言っていたとしたら
その業者には注意する必要があります。
自己責任でしっかりと判断する必要があります。

25年なら交換しておくのが無難だと思われます。
配管自体は安いものなのですが、
配管を取り替えるために床をはがしたりするので
工事費がかさみやすく、なかなか取り替えにくいものです。
ですから、入居の際の大規模なリフォームなどの
取替えられるチャンスに取り替えておくのが無難です。

リフォームするのであれば、
紹介された業者だけにこだわらず、
平行して別な業者にも相談してみるのが良いと思います。
二つの業者の見積もりを見てから決定するのが自然です。

マンション等の共同住宅で起こりうる
重大なトラブルとして水漏れがあります。
居住部分であるトイレなどから水が漏れて
下の部屋が水浸しになってしまったりしたら
損害を賠償しなくてはならなくなると思われます。
そのような事態を避けるためには
まめな更新
水漏れ保険に加入する
などが必要です。
業者としては水漏れが起こっても責任がとれません。
たとえ「交換しなくても大丈夫ですよ」と業者が言ったとしても、
水漏れが起こった場合、助けてはくれないでしょう。
助けることができないのに...続きを読む

Q阪神淡路大震災 マンションは案外倒壊しなかった?

ソースを再確認できない・失念したので非常にうろ覚えレベルなのですが、
「阪神大震災においてマンション全体の倒壊率は1%程度」「再建費用は一戸1000万少々」という話を聞きました。
当時「やはり土地持ちが一番」「こういう時にその差が出る」などの論が専門家・一般でも主流のようでしたが、こうも考えられます。

「いくら土地があろうと一戸建の再建は1千万程度では無理」「だいたい集合住宅は倒壊率が低かった」

実際のデータはどうだったのか(ソースを再確認できないので)、そして当事者としての実感はどうでしょうか?
ただもちろん、自分の部屋は無事なのに他が被害にあったので建て替えさせられることも大いにあると思いますが・・・。

Aベストアンサー

とりあえず、

> 「阪神大震災においてマンション全体の倒壊率は1%程度」

は、例えば東京カンテイなんかが調べたデータなんかがありますね。それによれば、大破は 1.6 %、中破は全体の 2.1 %程度だそうです。


> 「再建費用は一戸1000万少々」

これは、マンションの再建費用が大体一戸1000万円強(1500万円に近いですが)と言われる話ですね。この再建費用は一戸当たりの金額なので、マンション全体の総額なら結構良い値段になります。10人いれば1億円以上ですからね。

ただし、小破程度でも建て替えた例も見受けられます。修理費用の見積額が建て替え費用の見積額とあまり変わらなかったからです(建設会社が吊り上げていたという話もありますが)。

Q築30年のマンションの建て替えって

築30年のマンションの建て替えって

可能性として どのくらいありますか?

購入し引っ越して4ヶ月ほどです。

購入時に修繕計画書を見せてもらったんですが

古くて 世帯が多いからでしょうか修繕積立金が 

一億円以上貯まっていまして

担当した不動産も これは奇跡的な金額ですと

驚かれていました。

引っ越してみて 住みやすいですが

分かってはいたものの

やはり 外観が古いのが気になりますし

耐震も不安があります。


積立金もたくさんあるようですし

いっそ 建て直しまでいかなくても

外観をきれいに作り変えてくれないものかと思うのですが

こういうことって あるんですか?

来年 外壁改修塗装替工事が行われる様なのですが

これはペンキを塗り替えることですよね?



まったく知識がなくお恥ずかしいですが

教えてください。

ちなみに マンションの居住者は

ご年配の方がおおいです。 

Aベストアンサー

元業者営業です

その物件が「民間が建築した物件」だと仮定して・・・

>築30年のマンションの建て替えって可能性として どのくらいありますか?

「区分所有法」で、所有者の4/5以上の賛成があれば「建て替え決議可決」となります。
逆に言えば4/5以下しか賛同を得られなければ「永遠に」そのままです。
(これは公団・公社の物件でも同じです)

>一億円以上貯まっていまして担当した不動産も これは奇跡的な金額ですと

いや、特別「奇跡」と言うほどの事はありませんが・・・
規模にもよりますが、言いかえれば「今まで何してたの?何もやってないの?」とも言えます。

>やはり 外観が古いのが気になりますし耐震も不安があります。

この手の事は「買う前」に考える事では?
まぁ、もう買ってしまったのでどうしても気になるのであれば定期総会で「外観」と「耐震」の工事を提案するしかありません。
当然、お金がかかる事ですし「あっさり可決」という事は滅多にありません。

>来年 外壁改修塗装替工事が行われる様なのですが

内容については様々ですが、字面どおりに受け止めると「外壁の塗装」「金属部分の錆除去、塗装し直し」がメインでしょう。
あとは「屋上防水工事」くらいでしょうか。

>ご年配の方がおおいです。 

これは難航しますよ。建て替えは。
現在、建て替えには数億円単位のお金がかかります。(当然、規模にもよりますが)
通常、建て替えは「建て替えの可決」→「業者の選定」→「資金のねん出」→「仮住まいへの引っ越し」→「取り壊し・建築」→「入居」のプロセスを辿りますが、大げさでなく「十年単位」の年数がかかる事も珍しくありません。

マンションが我が国で建築されて数十年経ち、全国で数えきれないほどの棟数が建築されてますが、意外や意外、建て替えに成功しているマンションって驚くほど少ないんです。特に民間業者のマンションは。
建て替えに成功しているマンションの多くは「公団」や「公社」のマンションなんですね。

詳しく説明すると長くなるので割愛しますが、簡単に言えば「予算」「仮住まい」のハードルですね。
公団・公社のマンションは建築地の面積・容積率に余裕がある場合が多いので、新たな分譲棟を建築・売り出す事で建て替え費用の補填ができたり、仮住まいも「公団・公社」の賃貸へ一時避難という形がとれる事が多いのです。(民間には出来ない芸当ですね)

特に築年の進んだマンションは居住者の高齢化が顕著になります。
自分に置き換えてください。70歳とかになって「今さら」建て替えたい(殆どの場合は数百万、数千万の持ち出し)なんて思いますか?仮住まいだって面倒じゃありませんか?

この問題はマンション購入に際しては「いろはの“い”」です。
それを全く考慮していなかったとするなら、いささか考えが浅かったと言わざるを得ません。

ただ、もしも貴方の物件が「公団・公社」の建築した物件なら、僅かながらですが希望は持てます。
前述のように民間マンションより、遥かにハードルは低くなりますからね。

元業者営業です

その物件が「民間が建築した物件」だと仮定して・・・

>築30年のマンションの建て替えって可能性として どのくらいありますか?

「区分所有法」で、所有者の4/5以上の賛成があれば「建て替え決議可決」となります。
逆に言えば4/5以下しか賛同を得られなければ「永遠に」そのままです。
(これは公団・公社の物件でも同じです)

>一億円以上貯まっていまして担当した不動産も これは奇跡的な金額ですと

いや、特別「奇跡」と言うほどの事はありませんが・・・
規模にもよりますが...続きを読む

Q築30年の分譲マンションの購入を検討しています。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車場2台含む)に10年位住んで居ます。子供(2歳)にもこれからお金がかかるし家賃がもったいないから中古マンションを購入したほうがいいのでは・・・と考えました。しかし、金額面で古い物件しか購入できる余裕がなく悩んでおります。
私たちは、20年位住めれば・・・と考えております。子供が独立したら夫婦2人で安い賃貸に移ればいいと思っていますが、20年住めるのか心配しております。
検討しているマンションは管理状態は良好。修繕などもすぐに入るような所で、現在の状況からすると、あと20年位は可能ではないかと思うのですが、取り壊す話とか建て替えとかの話が出てきたらと不安になります。マンションを購入した場合、管理費・修繕積み立て、駐車場で合計3万円位かかります。

今現在の毎月約10万の家賃支払いが、どうしても勿体無く思えてなりません。

私たち夫婦の状況からマンション購入するのはどう思いますか?
また、築30年のマンションの購入をどうおもいますか?
あと、700万位住宅ローンが組めれば、もっと新しいマンションにしたほうがいいと思いますか?(ローンが可能な銀行はありますが?)

長くなりましたが、どうぞ良きアドバイスをお願いします。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車...続きを読む

Aベストアンサー

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかない。行き場がない老夫婦の所帯が多いので、建て替えに合意させることは不可能である。
2 管理費・修繕費を滞納している世帯が多く、裁判して競売に掛けたが、売れなかった。そのおかげで、エレベーターは止まり、配管がダメになった。部屋に外付けのパイプ(上下水道)を通す工事を自費でして、階段を上って暮らしている。しかも、コンクリの廊下がギシギシしている。全面改装には、億以上の金がかかるから、放置するしかない。もちろん、外壁の塗装などもやれていない。
3 市に寄付しようとしたが、拒否された。
4 もちろん、管理・修繕・固定資産税は払い続けなければならない。

これが、現実です……

計画を変えて、少々遠くなってもいいから戸建になさった方がいいと思います。身軽な賃貸を選択するという手もあります。

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかな...続きを読む


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