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現在、住んでいるところは、幅員4メートルの市道から一軒家一軒分奥まった私道(周辺3世帯の共同所有の私道)に面して建っている、賃貸住宅です。私道を通らないと3軒とも出入りできないため、常識の範囲内での共同利用をしています。さて、賃貸生活も11年になり、住環境がとても気に入っており、将来転居の可能性のある賃貸生活を続けるより、買い取りしてでも住み続けたいと思っています。ただ、賃貸で見学したときに不動産業者に、「ここは公道から離れているため、建て替えができない。なので、リフォームで住めるようにして賃貸しされている」と説明を受けています。確かに、現家は明らかに建築後40年以上たっており、阪神大震災の影響で柱がゆがんでおり、2回の窓の中には閉まらなくなっているところもあります。また、柱自体も1度シロアリの被害にあっており、その都度必要最小限の修理修繕をしてしのいできた経過があります。こうした状況を踏まえ、
(1)立地と近所関係が永年にわたり良好に保たれていることから、購入してでも住み続けたいのですが、「建て替えができない」というのは本当のことでしょうか。震災により柱がゆがむほどのダメージを受けているので、もし購入するのならできたら建て替えをしたいのですが、難しいのでしょうか?
(2)仮に購入交渉がうまくいくとして、この様な土地は資産価値としてどのように評価されるでしょうか。つまり、リセールの可能性が出た場合、話に乗ってもらえるものでしょうか。
(3)少ない材料の中恐縮ですが、古家には資産価値はないと思いますが、土地について、周辺相場に比べ、どれくらいの価値がつくのでしょうか。
(4)以上、こうした問題を相談するのにはどのような方、機関があるでしょうか。

以上、よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

1)その状況では建築不可はまず間違いないと思います。

確認は建築審査課へ
その場合建て替えはできません。建築行為と呼ばれる増築改築移築新築ができないこととなります。
2)ただの旗竿敷地(敷地延長の不整形な土地)でおもて通りの7~8割の評価です。が建築できないのでさらに1割ほどはさがるでしょう。しかし、宅地としての価値がないことから融資を請けたくても担保にならない可能性がありますので取付道路が正常化しないうちは将来ずっと現金取引のみとなり金のある人しか買えないことになります。そう、お金のある人はそういう資産価値の無いところだけを買うことはありませんので売買はほとんど可能性がない土地です。
3)2にも書いたとおりです。しかし、現実的な取引額はまた別の話です。それは客がいないときにつける値段ですから買いたいという人がいれば売り手は値を上げる可能性もあるのです。これは需要と供給の関係ですから交渉でしょう。
4)宅地建物取引主任者→つまり不動産屋です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。市役所にも確認し、知り合いの工務店にも聞きましたが、住環境が良いことのメリットより今後の資産価値、住宅のメンテにかかる費用を考慮したデメリットのほうが上回るようです。残念ですが、今しばらく賃貸で暮らしながら他の物件を考えていきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2010/10/18 10:01

1)建て替えが可能かどうかは、最寄の役所の建築指導課に行って相談してみてください。



以下、建て替え不可と判定された場合を前提にして

2)資産価値はほぼないと考えたほうが良いですね。

3)大掛かりなリフォームを行って住み続けることは可能です。ビフォーアフターの良いネタになりそうなので、テレビ局に依頼してみてはいかがでしょうか。

4)但し、銀行の住宅ローン利用は難しいでしょう。ノンバンク系で、再建築不可でもローン可の可能性はありますが、少し金利は高いです。

ま、ともかく役所に言って相談してみることですね。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。おっしゃる通り、大掛かりなリフォームで住み続けることはできるみたいです。ただ、このままでは新築等の建築確認がおりにくい(というか下りない)物件には資産価値がなく、住宅ローン前提で資金を用意しようとすれば難しいです。ここを仲介してくれた不動産屋に電話しましたが、正直プロでも手を出さない土地なので、未来永劫リフォームを続けながら代々住み続けない限り、購入のメリットは全くないとのことでした。あきらめるしかないですね。

お礼日時:2010/10/18 09:56

不動産屋の言う「建て替え不可」は多分間違いないと思います。


おそらく、その建物は建築基準法ができる前の建物ではないですか?
ご自分で確認したいのなら、市役所の建築指導課へどうぞ。

そういう物件ですので、価格は安いです。正直、買い手は隣接者のみ。
隣接者以外の方が所有しても資産価値はないものと思った方がいいです。

別の物件を当たった方がはるかに賢明です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。市役所にも確認しましたが、公道に接している私道の所有関係をはっきりさせて、いわゆる公道4m接地2mを確保しないと建築確認は下せないとのことです。仮にそれがクリアになっても、資産価値としては低く見ざるをえないであろうことも合わせてアドバイスもらいました。改築は問題なくできそうですが、おっしゃる通りほかの物件を見るほうがよいみたいですね。

お礼日時:2010/10/18 09:51

建て替えられるかは、不動産屋に聞けば教えてくれます。

でも私道はおすすめしません。私も以前私道のドンズマリの家に住んでいましたが、私道入り口の二軒の人がなんだか面倒な人たちで大変でした。なので建て替えせず、引っ越ししました。もちろん公道に面した家です!悪いことはいいませんから、もっと色々な物件をみて良く考えてからにしてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。今の家は愛着があり、子供の友達の家も近くにたくさんあり、何より隣近所が良好な関係にあることから、多少の不利はあっても自分のものにしたいと思ったのですが、かなり難しそうですね。いろいろ考えてから慎重に事を運びます。

お礼日時:2010/10/18 09:46

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