中古住宅購入後建替えでフラット一本化

今、住んでいる賃貸住宅を売って貰える事になりました。
まず、銀行の住宅ローンで中古住宅を購入後、一年位で建替えようと思います。
その際、フラット35に借り換えできますでしょうか?
(最初の銀行住宅ローンも立替建築費もフラットで一本化という意味です。)

はじめから、フラットで申し込めば良いのですが、じっくり時間かけて家のプランをねりたい。
また、家賃ももったいないので、早めに購入して返済にあてたいのです。

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A 回答 (2件)

中古の購入費がどれだけローンになるのかわかりませんが、ある意味2回目は1棟目の分もフラットを利用したいというように聞こえます。


が、新築の見積書や契約書を提出するのでそれ以上の融資は無理だと思います。
なので、2回目の融資時にまとめた融資金額が新築の工事費以内でないと難しいと思いますが。
よほどの状況がない限りローン返済に充てるより頭金を1年でも増やしたほうが有利であると思います。
どちらにしろ建ててる間は賃貸住まいですからね。費用がかかります。
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フラット35の冊子には、金融機関によって取扱の判断が異なる旨がところどころに記載されています。



フラット35自体、金融機関が審査するわけではないし、民間審査機関が技術基準に「適合」しているかどうかだけを審査して、「適合証」を交付するだけです。
借り換えはフラットも対象ではあるとありますが、実情は金融機関次第のようです。
問題は追加融資がOKになるのかですよね。

中古住宅でもそのままでは審査対象にはならないので、中古住宅用の基準に適合させる必要があります。
そこで、お金もかかるんじゃないでしょうか。

どっちにしろ、融資になるんなら土地代+解体費+新築経費で最初から思案した方がよいと思います。
家賃も返済も月次にかかるんだし、
年内契約なら、金利引下げ幅拡大です。でも日銀が0金利政策を打ち出しちゃったし・・・。
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今度新築を建てる予定ですが、工務店に地元の銀行で融資が出来るかどうか確認してみると言われました。なんか特にどこでローンを組とか聞かれずに、メインバンクを聞かれて、その銀行はその工務店と提携があるのでそこで融資可能か確認すると・・・・

後々でよく考えたら住宅金融公庫(現名称は?)のフラット35がお得だという記事を住宅雑誌で見た記憶があり、なんか当たり前の様に銀行での住宅ローン融資の方向で進められたのが気になっています。

ローンに詳しい方、フラット35ってのは銀行ローンに比べてどうなのでしょうか?

Aベストアンサー

得とか損とかいうのではなく、ご質問者様の収入・資金計画によるのです。

最後までローンを払い終えた場合の「支払い総額」を考えてみるとよくわかります。

原則がいくつかあります。
(1)金利が暴落しない限りは、支払い総額が最も少なくなるのが長期固定金利(=フラット35)です。現在まだゼロ金利に近いですので、これ以上の金利暴落はありません。

(2)今後収入や貯金が伸びて「ローン額の1/3-1/2程度の繰上げ返済ができる」なら、繰上げ返済できる分を通常の銀行の5-10年固定、残りを長期固定、とするのが最も効率的です。

(3)非常に短期に大部分が返済可能であれば、2-3年の短期固定でもよいでしょう。

要するに、どれだけ繰り上げ返済ができるかどうか、によって、短期固定、長期固定が決まるのです。決して目先の金利と返済額ではありません。それによって銀行かフラット35かも自然と選択が決まってきます。

一番マズイのが「目先の返済額で決める」というものです。低金利固定期間が終われば、銀行は元をとるために、その後の金利を上げてきます。上がった金利は必ずフラット35の金利よりも高くなります。そのため、繰上げ返済をしない限りは、支払い総額はフラット35よりもまず多くなります。

おわかりになりましたか?
長期固定金利で月々の返済が難しいような資金状態であれば、それは得とか損とかではなく「家が持てる資金状態ではない」ということなのです。

得とか損とかいうのではなく、ご質問者様の収入・資金計画によるのです。

最後までローンを払い終えた場合の「支払い総額」を考えてみるとよくわかります。

原則がいくつかあります。
(1)金利が暴落しない限りは、支払い総額が最も少なくなるのが長期固定金利(=フラット35)です。現在まだゼロ金利に近いですので、これ以上の金利暴落はありません。

(2)今後収入や貯金が伸びて「ローン額の1/3-1/2程度の繰上げ返済ができる」なら、繰上げ返済できる分を通常の銀行の5-10年固定、残りを長期固定、とす...続きを読む

Qフラット35 全宅住宅ローンかSBIモーゲージか銀行か 

現在、建築条件付土地を購入し終えて家を建てる打ち合わせ中です。
フラット35を使用する予定ですが、私のメインバンクであるり○な銀行はすでに金利2.8%(融資手数料2.1%外枠の場合)に届く勢いであることから、もっと安めのSBIモーゲージにしようかと考えておりました。

しかし、ここで全宅住宅ローン(宅建取引業協会がつくったローン会社)というのが見つかり、なんと金利もSBIとほぼ同じ。取引している不動産屋さんが加入していれば手続きは楽(かな?)

それとも、最近銀行でも出ている長期固定ローンなら
すぐに融資もおりるし、融資実行時の金利を適用するフラット35より得する(のでは?)

私見で構いません。
みなさんならどれを選ぶでしょうか。参考にさせてください。

Aベストアンサー

私も半年前ぐらいに住宅ローン選びでかなり悩みました。

今後の金利上昇リスクを考えて、全期間固定に絞って探していて、もちろんSBIも全宅も候補でした。
っが、以外に盲点なのが地元の金融機関です。
広告もあまり派手にやらないので見過ごしそうになりましたが、結局SBI、全宅よりも良い条件でローンが組めました。

一度、地元ローカル銀行も探してみてはどうでしょうか?

Q住宅ローン:住宅金融公庫か?フラット35か?

住宅ローンについて教えてください。
昨年2月、新築マンションを契約しました。入居は今年の8月です。

価格:3700万円
頭金:1900万円(うち親の援助1200万円)
借入れ額:1800万円
ローン期間:30年(定年を想定して・・・)
年収:夫 600万円(32歳、正社員、比較的安定)
   妻 300万円(32歳、派遣社員、不安定)
繰上げ返済予定額:200万円/年(現状が続けば・・・)
備考:子供は将来的にも持つ予定なし

マンションを契約した際、住宅金融公庫で利率2.80%(10年目以降3.2%)の元金均等ローンを申し込んであります。(契約会は来年の4月だそうですが、キャンセルもできるそうです)
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http://makiloan.gozaru.jp/loan_flat35_change.html

7月の金利は誰にも分からないのは承知していますが、7月のフラット35の金利が2.8%を超えたとしても、フラット35を選択した方が良いと言うことはあるのでしょうか?アドバイスお願いします。

住宅ローンについて教えてください。
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Aベストアンサー

>繰上げ返済については、住宅金融公庫の方が不利だと思うのですが、
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>フラット35が2.8%を超えた場合、それでも住宅金融公庫の方が良いでしょうか?
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>初期費用・諸費用などに関してはどちらが有利でしょうか?
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Q住宅ローンの一本化について

こんにちは、教えてください。

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この度、住宅ローンを一本化にしたく、夫方の信託銀行に相談したのですが、出来ないということで、新たに、金利の安い銀行等で夫が一括で借りてしまい、妻方を完済したいと考えています。

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よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

贈与税はかかります。当初「夫が8割、妻が2割」で共有にしたということは、贈与税がかからないようにということでしょうから、今回の借り入れで購入資金の割合が変わるわけですから、490万程度贈与したことになるのであれば税金がかかるでしょう。妻の貯金で490万を一括返済したことが証明できればいいですが。

Q住宅ローン…融資希望の銀行につなぎローンがありません。

いつも質問させていただいております。

現在、新築を計画中。
借入金額は2000万円を予定しています。

今、融資を検討しているのは
S生銀行の長期固定金利35年です。
フラット35より借入れに際する諸経費が少ないので
候補にあがりました。

しかし、S生銀行の融資は
新築が完成した後に融資を受けられるとのこと。
それでは
新築途中に発生する中間払い(って言うのでしょうか?)が支払えません。
「当行ではつなぎローンはありません。
建築途中に発生する中間払いなどの資金は他行でお借りください」との回答でした。
私はS銀行での借入れ1本にしたかったので
状況に悩んでおります。

ちなみにフラット35も完成後の融資…と知りました。
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完成後融資を利用された方々は
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ちなみに手元にあった現金は
土地購入に使いました。
土地は現金で、建物はローンで…という計画です。

アドバイスいただけたら幸いです。
不足している情報は、ご指摘があれば補足いたします。

よろしくお願い致します。

いつも質問させていただいております。

現在、新築を計画中。
借入金額は2000万円を予定しています。

今、融資を検討しているのは
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しかし、S生銀行の融資は
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それでは
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Aベストアンサー

ハウスメーカーの営業担当者と相談してみてください。
いろいろと経験があるはずですし、金融機関と面識もあるはずです。こういう場合は、この銀行が強い、というようなことがあるのです。

私はいろいろと世話になりましたので。

もっとも私が建てたハウスメーカーは完成後一括払いだったので、つなぎは使いませんでしたが。


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