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地上権と地代の関係に付いて

地上権があれば土地を自由に使えて建物も自由に建てられるのに
地主さんには、地代は払わなければならないんですよね?
無償もあるみたいですが、一般的に払う場合です

地上権を持っていても地代を払うということは
どういう権利関係になるのでしょう?

土地を自由に使う権利をもっていても
所有権がないために所有権から発生する権利に対して地代を払うということですか?
でも、自由に使う権利を取られた所有権などに地代を払うだけの
権利があるんですかね?

この場合は借地契約を結ばなければならないということでしょうか?

詳しい方お願いします

A 回答 (1件)

・地代は、土地使用の対価としての位置付けとなります。


 地上権を設定することにより、土地所有者(地主さん)は、その所有権が制限を受け、自ら使用出来なくなります。その代償として地代を支払う、ということになります。

・「地上権設定契約書」において、地代・支払時期を定めて記載することができます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます
地上権そのものの対価として地代を貰うわけですね
ありがとうございました

お礼日時:2010/10/27 23:58

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Q地上権を買いましたが、トラブルになりそうです。

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡くなった時に、相続をめぐってAさんとそのお兄さん(以下Bさん)とが揉めに揉め、裁判となり、土地がAさん、30年の地上権がBさんと分けられたようです。

一昨年、Bさんが亡くなり、その娘さんたちが地上権を相続、それを先の不動産屋さんが買い取り、さらにそれを私が買ったという経緯です。

Aさんとしては、知らないうちに地上権が売買されて(売買にAさんの承諾は要らないようですが)、あと18年したら自分のものになるはずだった家に、見ず知らずの人間が急に住みだしたので、納得がいかないというか、面白くないようです。

地上権についていろいろ調べましたが、法律用語が難しく、肝心なことがなかなか分からないので、いくつか質問させていただきます。

1. まず、18年後もここに住み続けることはできるのかどうかです。Aさんの代理の人が言うには、裁判所が30年という期限付きの地上権を設定したのだから、期間が終了したら当然権利はなくなるという事です。ただ、不動産屋さんが言うには、地上権は強い権利だから、Aさん側に正当な事由がなければ、更新を拒むことが出来ないと言います。更新は可能なのでしょうか?

2. また、これも代理の人が言った事ですが、出て行くとなった場合、今住んでいる家を取り壊して、更地にして返さなくてはいけないと言われました。ただ出て行くだけではだめなのでしょうか。更地にしなければいけない法的根拠はあるのでしょうか?

3. 代理の人は、18年後、多分裁判になるだろうと言いますが(もちろんこちらとしては裁判なんかしたくありません)、たとえばもし住み続ける事が出来たとしても、法外な更新料を請求されたりする事はないでしょうか? Aさんにその権利はありますか?

以上、長くなりましたがよろしくお願いします。 

去年、顔見知りの不動産屋さんにすすめられた物件の地上権を購入し、登記も済ませ、今そこに住んでいます。契約では、年間の土地の固定資産税を払う代わりに、地代は無しということになっています。

地上権の残存期間はあと18年です。

不動産屋さんの話だと、その後も地上権の更新をすれば、そこに住み続けられるとの事でした。

ところが、契約後、地主さん(以下Aさん)に会ったところ、18年後には当然出て行ってもらうという態度でした。

引越してから分かった事ですが、この家は、12年程前にAさんの親が亡...続きを読む

Aベストアンサー

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新ができることを知らせないでうまい具合に更新させないでおこうという意図の下になされたものではないかな、と思われます。)。
ここで問題となるのは、本件地上権が「建物の所有を目的とする地上権」にあたるかどうかです。本件地上権は先の裁判で設定されているので、その判決内容が建物所有を目的とするものかが問題となりますが、本件地上権は不動産屋が買い取っているので、恐らく建物所有が目的とされていたのではないかな、と考えられます。
したがって、本件地上権は更新が認めらうる「借地権」にあたると思われますので、18年後も更新すれば、「ここ」に住み続けられると考えられます。

2について
民法269条1項本文には、「地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物…を収去することができる」とあります。
文言上、工作物の収去は地上権者に権利として認められているのであって、義務ではないと読み取れますが、この規定は地上権者の工作物収去権とともに収去義務を定めたものと解釈されており、収去義務があります。
もっとも、本件の地上権が先述の「借地権」にあたるとすると、仮に地上権の存続期間満了と共に地上権者が更新しなかったとしても、建物買取請求権を行使すれば(建物の買取を土地所有者に請求する意思を表示するだけでよい)、建物を買い取ってもらうことができ、建物を収去する必要はありません(借地借家法13条1項)。
したがって、更地にするべき法的根拠はありますが、同時に更地にせずにすむ請求権も存在するので、その権利行使如何によっては更地にする義務を負わずにすむということです。

3について
先述の更新請求も更新を拒絶する正当な事由が地上権者にある場合には、更新を拒絶されてしまいます(借地借家法6条)。
この場合、正当な事由の有無を巡り、裁判になる可能性は否定できません。
正当な事由の有無は18年後のAさんの状況によって定まりますので、現段階で確かなことは何もいえないと思います。
仮に紛争になったとして、更新料が必要となるか問題となりますが、これは先の裁判で地上権の内容として更新料が定められていたかどうかにより判断されるものと考えられますので、本件地上権は裁判所が設定している以上、法外な更新料を請求されるおそれはないと思われます。
むしろ、判例上、更新拒絶の正当事由として立退き料の有無・その額が考慮されていることから、Aさんから立ち退き料が支払われる場合すらあります。現段階のAさんの態度からすれば少し考えられないことでしょうが、Aさんが本気で本件土地を使いたいと考えているなら、そうするのではないか、と思われます。

以上まとめますと、
・本件地上権は18年後も更新請求できる可能性があるが、Aさんに更新を拒絶する正当な事由が認められる場合には更新できない。
・仮に更新できないとしても、建物買取請求権を行使すれば、土地を更地にして返さねばならないというわけではない。
ということになると思います。


Aさんは相続の際のいざこざやBさんとの軋轢から感情的になっているものと思われますから、質問者様は熱くなりすぎることなく、冷静に対処なさるのが良いと思います。

1について
本件土地について、先の相続に関する裁判で、Aさんが土地所有権をBさんが30年の期間制限付き地上権を取得したと考えられます。
もっとも、借地借家法2条1号より、質問者様の有する地上権が、「借地権」にあたれば、同法5条、「借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、…更新したものとみなす」との規定に従い、18年後にも建物が存在し、質問者様が地上権を更新を請求した場合、地上権は更新されます(Aさんの代理人の発言は、更新が...続きを読む

Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q賃借権の登記について

 事業を始めるにあたり、土地を駐車場として借りることになりました。もし将来、地主さんの事情でその土地が第三者に売却されたとしても、契約期間中は確実に使いたいと考えています。
 知人から「そのためには賃借権を登記したらよい」といわれました。しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。
 また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?
 こういうことに詳しい方々のご意見が伺えれば嬉しいです。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 なお、登記手続に関しては司法書士に相談されることをお勧めします。

>また、登記しないと、どういうことになるのでしょうか?

 例えば、地主が第三者に土地を売却し、第三者に所有権移転登記がなされた場合、御相談者はその第三者に対して、賃借権を主張することはできません。(引き続き、その土地を使用したければ、改めてその第三者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。)後は、元の地主に対して債務不履行による損害賠償を請求するしかありません。
 ちなみに、建物の所有目的で土地の賃貸借契約を結んだ場合は、建物の登記(表題部の登記だけでも良い。)をすれば、土地の賃借権登記をしなくても、その土地の賃借権を第三者に対しても主張することができますが(借地借家法第10条第1項)、駐車場として使用する場合は、このような借地借家法の適用はありません。 

>しかし具体的にどういうことなのか良く分かりません。

 御相談者が登記権利者、地主が登記義務者として、管轄法務局に賃借権設定登記を申請し、申請書に不備がなければ、その土地の登記簿(登記ファイル)に賃借権設定の登記が記載(記録)されます。ただし、賃借権は、所有権や地上権等と違って、地主が賃借権設定登記手続をする義務はありません。契約で地主に登記手続をする義務を負わせることは可能ですが、そのような約定をすることを地主が拒否する可能性はありますのでその点は留意して下さい。
 な...続きを読む

Q法定地上権の地代について

競売物件についての質問です。

対象土地の上に、競売対象外建物が存在し、それゆえ法定地上権が成立する。

と、いうものです。

1、まず、この物件を競り落とした場合、地上権者との協議により、借地契約を結ぶことになると思われるが、通常の借地契約と考えてよいのか。法定地上権ということもあり、何か、借地権者を保護する規定はあるのか。

2、通常の借地契約であれば、慣例上の「保証金」を請求できるのか。

3、その「保証金」は、相場の金額でよいのか。

4、今までに、このように保証金が支払われた事例があれば、教えていただきたい。

 どなたか、ご存じであれば、ご教授いただきたい。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 質問者さんはその土地を競落する側ですか、それとも建物所有者ですか?

> 借地権者を保護する規定はあるのか。

 おそらく競落側だと思う(以下そのように仮定)のですが、「地上権」とはなにか、ご承知でしょうか?

 保護する規定だらけです、、っていうか、その土地を競落した人はほとんど手出しができません。

 地上権というのは、厳密に言えば借地権の1つですが、ふつうにいう「借地権」ではありません。

 所有権と "並ぶ(ほぼ同等の)" 「物権」ですので、質問者さんに「登記しろ」と要求できますし、質問者さんに無断で(怖い人相手にでも)売却もできるし、貸す(賃貸)ことだってできますし、存続期間も長い(最短でも20年だと思う)です。

 地上権という名前ですが、穴だって掘れます。質問者さんの同意は不要です。

 所有者は、要求されたら登記に応じなければならないし、地上権者の使用方法に口出しは(基本的)にできません。意見が合わないなら(所有者側が訴えて)裁判所に判断を仰ぐしかない。

 だから「所有者保護の規定がありますか」と質問したほうが早いくらいです。

 そういう権利が、法律に定められた原因によって、「自動的」に生じます。競落人の気持ち、や事情(保証金がもらえなかったなど)は関係なく、自動的に発生します。自動的ってそういう意味です。

 だから、銀行はお金を貸すとき、敷地と建物の「両方を担保に」取りたがります。土地だけ抵当にとっても、価値がほとんどゼロになる(売れない)からです。

 不動産バブルの時は、とにかく所有権を取得して、あとから地上権者に札束をつかませて退去させるという手もあったのですが、今では無理でしょ?

 保証金や地代をとって・・・ ということを考える不動産賃貸業には不向きな土地です。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 質問者さんはその土地を競落する側ですか、それとも建物所有者ですか?

> 借地権者を保護する規定はあるのか。

 おそらく競落側だと思う(以下そのように仮定)のですが、「地上権」とはなにか、ご承知でしょうか?

 保護する規定だらけです、、っていうか、その土地を競落した人はほとんど手出しができません。

 地上権というのは、厳密に言えば借地権の1つですが、ふつうにいう「借地権」ではありません。

 所有権と "並ぶ(ほぼ同等の)" 「物権」ですので、質問...続きを読む

Q地上権を登記簿から抹消したいです。

関西の田園都市のビルオーナーです。ビルの土地に戦前に20年の地上権が設定されており、登記簿に載っています。しかし、すでに期限が切れ、法的な効力は無いようです。なお、地上権者は死亡しており、遺族の所在は不明です。将来の子ども等への相続に備えて、この地上権の記載事項を抹消したいのですが、どれ位の費用が必要で、弁護士などにお願いせずとも、自分だけで手続き的に可能でしょうか?

Aベストアンサー

まず、地上権者の相続人が誰であるかを調べます(相続人も死亡していれば相続人の相続人も調べていきます)。次に、その相続人全員から判子をもらえるかを探ります(事実上不可能でしょう)。次に、その相続人全員を相手方として、地上権抹消登記手続請求訴訟を提起します。相手はおそらく争わないので、欠席裁判で勝訴できます。勝訴判決が確定したら、その判決をつけて抹消登記申請をします。

以上のことを素人でやるのはほぼ無理でしょう。そもそも司法書士・弁護士に頼まなければ他人の戸籍・住民票を取れません。

費用的には、実費自体は戸籍代、印紙代、切手代、等で5万円もかからないと思いますが、これだけの作業ですから、報酬をかなりとられると思います。なお、こういった登記がらみのものは弁護士より司法書士のほうが得意なはずです。

Q土地所有権と地上権の違い

現在民法の勉強を始めました。

タイトルの通りなのですが、
土地所有権と地上権は異なる権利なのでしょうか?
異なるとしたら、なぜ別々に土地所有権と地上権が設定されているのでしょうか?

何か理解のしやすい具体例があったら助かります。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

異なる権利です。

所有権はその土地を全面的に支配する権利です。

他方、地上権は、一定期間その土地を使うことができる権利です。
現在では、土地賃借権(これは債権ですが)と地上権はほぼ内容的に同一です。

所有権には、利用権以外に、土地を処分する権利も含まれますし、地上権と異なり永続的なものです。

Q土地利用権等割合、法定地上権ってなんですか?

競売の物件を見ているのですが

建付地価格18630000円
土地利用権等割合50%(法定地上権)
土地利用権等価格9320000円

とかいているのですが、ちんぷんかんぷんです。

いったい何が50%?

あと、
「内訳価格および、一括価格」という欄では
土地価格が18630000円-9320000円(土地利用権等価格の控除)
という風に9320000円が引かれており
建物価格が1030000円+9320000円(土地利用権等価格の加算)
という風に9320000円が加算されて評価額が計算されています。

控除とか加算てなんですか?

いまいちわかりません。

Aベストアンサー

簡単に記しますね。多少解釈の表現が違いますが、わかり安いを目的として記します。

不動産競売の評価は不動産鑑定士が行います。土地というのは、建物が建っていない状態で自由に利用できる更地の状態が一番高い評価が得られます。
それが、近隣の公示価格や基準地価などを用いて、個別の物件の特性などを考慮し算出された、1863万円です。
建て付け地(建物が建っている)土地の場合は、その利用の制限を受けるわけですから、建物がそこに建って存在している権利(地上権)を控除して(差し引いて)考えるという手法で、例の場合は50%相当をその自由に利用できない制約の減価分として割り引いて評価しているということです。

建物は単純にその耐用年数や仕様などの評価額に、その地上権で割り引いた価額を加算しているだけです。

競売などでは依然としてこの手法が用いられています。現実的な取引に用いられるような手法ではありません。競売の場合は、最低売却価額を定める根拠が必要なだけですから、このような実態とはそぐわないような何十年も前の昔ながらの評価法を採用しているに過ぎないのだと思います。

一般の方が落札価額を検討する場合は、市場相場や、更地評価の1863万を参考にすればよく(建物が103万なら既に老朽化して価値は無い)それ以外の評価を算出する数字は、考えなくとも良いでしょう。最後に競売の事情を考慮し、その減価を40%とする などという記載がありますが、その40%減価などという一律の割合も根拠は無いと思いますよ。どの物件でも一律40%なんておかしな話ですから・・・・・

我々の様な業者が商品として仕入れる場合は、税務上、仕入れの土地建物の対価割合など算出しなければなりませんから、それの根拠として「非常に都合が良い」ので、税務上使用するぐらいです。

簡単に記しますね。多少解釈の表現が違いますが、わかり安いを目的として記します。

不動産競売の評価は不動産鑑定士が行います。土地というのは、建物が建っていない状態で自由に利用できる更地の状態が一番高い評価が得られます。
それが、近隣の公示価格や基準地価などを用いて、個別の物件の特性などを考慮し算出された、1863万円です。
建て付け地(建物が建っている)土地の場合は、その利用の制限を受けるわけですから、建物がそこに建って存在している権利(地上権)を控除して(差し引いて)考えるとい...続きを読む

Q非訟事件とはどんなものですか

法律に関する検定試験を受けようと学習中なのですが、いくら調べても自分の納得いく回答が見つからないのです。
非訟事件の定義と非訟事件の具体例(判例)
について調べているのですが、「非訟事件」で検索しても「非訟事件手続き法」しかヒットせず定義や具体例がわかりません。
非訟事件の定義と具体例を教えていただけませんでしょうか。あるいは、それらが紹介されているサイトでも結構です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

非訟事件=裁判所が後見的立場から、合目的的に裁量権を行使して権利義務関係の具体的内容を形成する裁判。
具体例としては、夫婦の同居義務に関する審判を非訟事件とした判例(決定ですが)→最大決S40.6.30


純然たる訴訟事件と対比して考えるとわかりやすいと思います。

純然たる訴訟事件=裁判所が当事者の意思いかんにかかわらず終局的に事実を確定し、当事者の主張する実体的権利義務の存否を確定することを目的とする事件。

つまり、訴訟事件は、当事者の主張してきた権利があるかないかという形で最終的に判断をくだすもの、これに対し、非訟事件は実体的権利関係自体を確定するものではなく、裁判所が当事者の主張に拘束されずに行うアドバイスであって、終局的に権利関係を確定するものではない、という感じでいいと思います。

Q被担保債権ってなんですか?

初心者過ぎる質問ですみません。担保される債権です、といわれてもよくわかりませんでした。すこしたとえなど入れて説明していただけると嬉しいです。本当にすみません。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

AがBから1,000万円の金を借りA所有の土地に抵当権を設定したとして、抵当権が担保債権、1,000万円の金銭債権が
被担保債権。担保を保証と考えるとわかりやすい。つまりお金が返ってこなかったら競売して回収できるので、金銭債権が抵当権で保証されてますよと。


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