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店舗を貸すときの、改装費について

知人の代理で質問します。
知人はマンション経営を行っています。
一階は店舗になっていて、いくつかの店舗が入っています。
今回、ずっと空いていたテナントに入りたいと申し出がありました。
入りたいと希望された方は、学習塾の経営を行いたいそうです。

そこは、ずっと使われていなかったので、トイレが古くなっていました。
壁も汚れています。
学習塾に使うには、改装費として250万ほどかかるようです。

知人は70歳くらいで、お金があまりありません。
改装費を出すには借金をしなければいけないようです。
学習塾の経営者は子供たちが使いやすように考えて、蛍光灯などの位置も変えてほしいようです。
改装費は全額、知人が借金して出さなければいけないのでしょうか?

また、もし、この学習塾の経営者が数カ月でここから出てしまったら、大きな借金だけ残ることになります。
それも怖いことです。

正直、今後ここの店舗に入らなくても、今のままなら知人は暮らしていくことができます。
だから、貸さない選択肢も残っています。

しかし、せっかくの申し出に断っていいのか?正直悩んでいるようです。

知人によきアドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (4件)

ん? 普通改築を行うのは借り手側の利便性を求めるのであって


経営側はあくまで「箱を貸す」だけでいいはず。必要な設備(上下水道・電気・換気)の配管が部屋にあれば、借り手側が許可を受けてリノベーションすれば言い訳で、なにもオーナーが改築する必要がないはずですが?

その塾経営者との打ち合わせで改築はオーナー持ちにしろといわれたのなら
とっとと断れば言い訳です。そこまでしなければ借り手がないのかもしれませんが
相手はそれに付け込んでいるのなら悪質です。
その改築費以上に年間収支稼げるのならまだしも、赤出すようなら全面的に断れば言い訳です

こんなのせっかくの申し出もクソもありません。借り手の都合のいいように振り回されてるだけですけど
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この回答へのお礼

えっ!そうか、そうですね。
オーナーが改築する必要はないんですね。

知人は特に貸したいわけでもないようですし、
最近はそこを倉庫にしていたので、知人の荷物がたくさんあるようですので、70歳の知人が貸すためにはそれを運ばなきゃいけないようですので、無理して貸さなくてもいいんですよね。
でも、借り手がどうしても、と言ってきているようで、人のいい知人は折れてしまったようです。
貸す金額も8万ほどで、たいした金額でもないので、私は貸さないことを望んでいるのですが。。。

最近は、工事業者とぐるで、工事だけして逃げるケースもあるようですし、心配です。

otaku37564さんのお話を伝えて、相談にのっていきたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/10/30 23:10

 大家しています。



 店舗の場合、通常はスケルトンの状態での賃貸借が一般的でしょう。(まぁ、最近の不況下では“居抜き”も多いようですが・・・・)

 どうしても相手が内装変更を大家側にして欲しいのなら大家側が出入りの業者さんにでも頼んで費用を契約料に上乗せすれば良いでしょう。

 相手がそれが嫌と言うなら別の借り手を捜すだけです。

 また、一般的には?保証金として原状回復費用を賄えるくらいを預ることになります。保証金の返還を望むなら借手が原状回復=スケルトン状態にすれば良いだけです。
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この回答へのお礼

契約料に上乗せですか。
なるほど。
保証金も預かるんですね。
そうすると、300万くらい最初にもらえばいいのでしょうか?
それなら安心して貸せますね。

最近は、改装して、途中で家賃を払わず逃げることもあるようで、
この知人は、改装して貸した後、半年で店舗に備え付けの機材を取って逃げられたことがあるので、大変心配です。(倒産が原因だったので、それに同情して盗難届も出してない)
どうか、安全に貸し借りが成立できるようにアドバイスしていきたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/10/30 23:27

決まりなどありません!




貸す側がそれらを施してやれば借りる側もここに決めようと思うでしょう
しかしそれにかかった費用を家賃に反映すれば客は逃げるかもしれません

下の方も書いていますが 空間だけ貸して 内装は借りる側が工事、
引き払う時は元どおりにして退去、
これが一般的なパターンです
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この回答へのお礼

なるほど。
そうなんですね。
ますます改装費をはらうのはおかしい気がしていました。

あとで、話をもう一度聞いたら、トイレは壊れて使えないようですので、トイレの修繕費はいるのかな?とは思いますが、それ以外はいいですよね。

客が逃げてもこちらは構わないはうですので、一般的なルールでお願いしていくしかないですよね。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/10/30 23:14

>この学習塾の経営者が数カ月でここから出てしまったら、


大きな借金だけ残ることになります

商取引をしている以上、当然のリスクです。

相談文を踏まえた上で、アドバイスするなら…

1.貸さない。
2.家賃を下げる代わりに250万の一部(全額)を負担して貰うように申し出る。
3.学習塾が工事費を償却する前に、早期撤退したら違約金を取るように契約を結ぶ。


貸さなくても金銭的に困らないなら、2.の条件で
工事費を負担する代わりに、3年間は家賃をほとんど取らないように
すれば交渉の余地はあると思いますよ。

ずっと借り手が付かない程度のテナントで儲けようと考えるよりも
工事費の負担が減ることを優先させた方が良いですよ。
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この回答へのお礼

さっそくお返事いただき、ありがとうございます。
私は(2)、友達は(3)を考えていたのですが(本音は(1))、知人は見積りも立て、借り手のいいなりにどんどん高い見積りにして交渉がスタートしているようです。
どこまでお人よしなのか!!
と腹をたてています。
ここのお話を参考にして、考え直すようにアドバイスしていきたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/10/30 23:02

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Q賃貸店舗の改修工事代の費用負担について

現在、賃貸契約中の店子から水道メーターの移動工事代と
非常防火扉の設置工事代を求める電話があり驚いてます。

これらの費用は大家が負担するのですか?

賃貸契約書には特別な記載が無く判断に困っていますので
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

消防法の専門家です。こういう事例は実はよくあります。

問題なのは、テナントさんの用途によって、付加設置になる設備があることです。たとえば、700㎡ぐらいの事務所ビルに医院が入居すると、今まで必要無かった自動火災報知設備や屋内消火栓など建物全体に付ける必要が出てきてしまいます。費用的な負担も大きく、また医院が退去した後撤去するのも容易ではありません。
したがって、このような場合の費用負担は大家さんとテナントさんで分担割合を相談するのが一般的です。

たとえば、自動火災報知設備を付加設置した場合、医院が出て行ってもほかのテナントを入れることができるようになります。ですのでそのような付加設置は「建物全体の付加価値を向上させ、オーナーの資産価値を向上させる」ということになります。

ですので「オーナーの資産価値を向上させる分」については、オーナー様が負担するのが妥当であるともいえます。

逆にテナントさんが行う付加設置はあくまでも「店舗として利益を得るための初期投資コスト」になります。水道メーターはいくら場所を動かしてもオーナー側の資産価値が向上することはないでしょうから、通常店舗側が負担して移動させます。オーナーとしては「店舗の利益のための改造は、許可はしますが当然店舗で負担してください」といえばOKでしょう。

防火扉の付加設置については、条件が分からないと何とも言えませんが、建物の全部に付加設置するなら、先ほど書いたように建物の資産価値が向上する部分もあるかもしれませんので、その部分は大家さんが負担してもいいと思います。

逆にその防火扉は、あくまでもテナントがある階または区画のみで建物全体に波及しないなら、店舗負担とすべきでしょう。その場合、覚書を交わして「退去時にどこまで復旧させるか」を明確にしておくほうがいいと思います。

消防法の専門家です。こういう事例は実はよくあります。

問題なのは、テナントさんの用途によって、付加設置になる設備があることです。たとえば、700㎡ぐらいの事務所ビルに医院が入居すると、今まで必要無かった自動火災報知設備や屋内消火栓など建物全体に付ける必要が出てきてしまいます。費用的な負担も大きく、また医院が退去した後撤去するのも容易ではありません。
したがって、このような場合の費用負担は大家さんとテナントさんで分担割合を相談するのが一般的です。

たとえば、自動火災報知設備を...続きを読む

Qテナントを借りるときの注意点(契約時)

なんとか希望する物件を見つけまして
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例えば、撤退するときや逆に業務拡大で引越し。
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あまり気にしてなかったのですが、どうなんでしょうか?

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その建物のオーナーさんにも会いました。

下のテナントはビルなのですが、1階の
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

とにかく契約書がすべてになりますから、契約書の条文の一字一句を確認して、疑問点があれば、仲介業者に確認して、必要であれば、条文変更または、別途覚書等を交わすことを協議しておきましょう。

敷金・保証金の種別、扱いや、退去時の原状復旧費用等については、必ず確認しておきましょう。
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どなたかご教授ください。

Aベストアンサー

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またメリット、デメリットはどの様なことでしょうか?

Aベストアンサー

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。

また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。

住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。

10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。

すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。

>最低限見積もっておいた方がよい費用

最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。

私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。

どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。

いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。

>最初から店舗兼住宅

商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。

小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。

それが、店舗...続きを読む

Qかなり時間の経った服のシミの対処法をご教授ください

先日、衣替えで冬服を出したらシミがついた服が出てきました。(何のシミかは不明)

服は綿100%の白いジャージで、袖や背中には赤色や青色のカラーデザインが入っています。

漂白剤で洗濯したり、漂白剤をつけてブラシでこすってみたりしてもシミは落ちず、漂白は無理かな~・・・という状態です。


そこで、漂白をするのではなく、シミの上に白を塗って隠そうかと思っています。
牛乳、歯磨き粉、白インク、絵の具・・・いろいろあると思いますが、うまく隠すには何が最適でしょうか?
また、もし漂白できる手があるのならぜひご教授ください。

Aベストアンサー

私もお気に入りのシャツ(カッターシャツみたいなの)の
古いシミに困ってた時にTVでやってた方法でやったら
キレイに取れたのでやってみてください。

用意する物
・重曹(ドラッグストアで売ってます)
・お酢
・やかん

(1)シミの部分に重曹をふりかけます
(2)その上にお酢をかけます
化学反応が起き、しゅわしゅわと泡立ちます
(3)さらにやかんの蒸気をあてます
15~30秒は当ててください

これだけです。
重曹とお酢で化学反応を起こし、やかんの蒸気の更なる化学反応で
シミを撃退するんです。
重曹は余っても入浴剤に使えます。お肌がスベスベになるので
オススメですよ。

Qテナントの原状復帰にからむトラブルで困っています。

テナントの原状復帰にからむトラブルで困っています。

20年ほど前にテナントとして軽食喫茶を開業したのですが、
約半年前に自宅を新築するのに合わせて店舗兼住宅としてそちらへ移転することにしました。
大家さんは決して良い顔はしなかったものの(そんなものでしょうが^^;)、
その時は特に何も言われず、無事移転と開店にこぎつけることができました。
ところが移転から2か月ほどして突然直接の連絡があり、
「テナント物件の原状復帰に200万円必要だからすぐに支払いなさい」
と言われました。
そういうことがあるというのは聞いていましたが
たびたびきれいに壁床の張替えなどして厨房もきれいに使っていたせいか何も言われなかったため
「居抜き」のあてでもあるのだろうと思い、そのままでした。
時期を置いての後付での要求であったため、まっすぐには呑み込めず
互いにさまざまな言い分がありましたが、特に先方の言う200万円というのがどう考えても不当な額に思えましたので(厨房含め10坪ほどのお店です)、
「原状復帰はします。ただし工事はこちらで業者にお願いしてします」という返事をしたのですが
大家さんは「それではつまらない。とにかく200万出しなさい」との一点張りで譲らず、
そのまま4か月ほどが過ぎていました。

ところが最近になって知り合いの知り合いが「居抜きでできるのなら」とその物件で喫茶店を開業するという話を聞き、
改めて大家さんに連絡を取り、
「居抜きで貸されるということですが、原状復帰はどうしますか?やれというならこちらでしますが?」
と尋ねると「そんなことはあなたの知ったことではない、とにかく200万円払いなさい」と、もう話にもならないのです。

さまざまな段階での問題点の切り分けが必要かと思いますが、法律面や慣習に照らし合わせてこういうことって通るのでしょうか?
今後、私はどのように向き合えばいいでしょうか?
長文になりましたがよろしくお願いします。

テナントの原状復帰にからむトラブルで困っています。

20年ほど前にテナントとして軽食喫茶を開業したのですが、
約半年前に自宅を新築するのに合わせて店舗兼住宅としてそちらへ移転することにしました。
大家さんは決して良い顔はしなかったものの(そんなものでしょうが^^;)、
その時は特に何も言われず、無事移転と開店にこぎつけることができました。
ところが移転から2か月ほどして突然直接の連絡があり、
「テナント物件の原状復帰に200万円必要だからすぐに支払いなさい」
と言われました。
そうい...続きを読む

Aベストアンサー

>それではつまらない。とにかく200万出しなさい
そんなことはあなたの知ったことではない、とにかく200万円払いなさい

この時点でこの大家は法的にアウトですね。原状回復の根拠がなくなります。
私的流用の部分がおおいですね。つまり自分の考えで自由に改装したいから費用を全部出せと

あんまり深く書くのもばかばかしいです、訴えれば勝ちますので速弁護し連れてきて
裁判しましょう。
不景気の折、そういうことを画策する頭の悪い大家が増えました。
一声掛ければ新聞沙汰になんか簡単になるのに。

Q所有する空き店舗を貸したいのですが…

北海道の観光地に住んでいます。民芸品店を経営していますが、隣の物件(1階に2店舗、2階に住宅付き)をこの春購入し、2店舗のうちひとつは来春から我が家が支店を出す予定で、もう1店舗は現在民芸品店が入ってますが、不景気と震災の影響で売り上げが落ち込み、契約の12月31日をもって撤退することになりました。

うちとしては来年からでもどなたかに貸したいのですが、地元で夏から声をかけても不景気のせいか反応がなく、広告か何か出そうかと考えてはいるのですが、地元にチラシではダメなので何か新聞以外でネットのこういう欄か何かいい方法があれば教えていただきたいのです。ただ難点があり、2階の住宅には従業員を住まわせており、住むところがないのです。地元にアパートもなく公営住宅も空いてないので、住むところがないのです。(無理して探せばどこかにあるのかもしれませんが…)本来なら住宅付き店舗なら地方の方でも商売や飲食店でもしたい方に貸せるのですが、現在はそういう状況で店舗だけしかお貸しできません。

どなたかこんな私にいいアドバイスがありましたら教えてください。ご面倒おかけ致しますが、どうかよろしくお願い致します。

北海道の観光地に住んでいます。民芸品店を経営していますが、隣の物件(1階に2店舗、2階に住宅付き)をこの春購入し、2店舗のうちひとつは来春から我が家が支店を出す予定で、もう1店舗は現在民芸品店が入ってますが、不景気と震災の影響で売り上げが落ち込み、契約の12月31日をもって撤退することになりました。

うちとしては来年からでもどなたかに貸したいのですが、地元で夏から声をかけても不景気のせいか反応がなく、広告か何か出そうかと考えてはいるのですが、地元にチラシではダメなので何か...続きを読む

Aベストアンサー

北海道のお土産で、もらって一番困るのが「熊の木彫り」です。
飾っていても面白くないし、邪魔なだけです。これは私だけでなく多くの人が言っています。
私は、26年前に初めてグアムに行ったときに、「ハワイアン女性の木彫り」を買いました。
上質の木で出来ており、顔までとても細やかに細工して有りました。
美人だし、スタイルは良いし、色も丁寧に塗ってあって、わずか13ドルでした。
今でも大変に気に入っております。フィリピン製でした。

ここから学ぶことは、グアムでハワイの民芸品、しかもフィリピン製を売っているという柔軟性です。
貴方は、借り手が見つかるまで、御自分で店を開いたらどうでしょうか。
売れれば何でも良いわけです。

例えば北海道の米なんて、私(神奈川県在住)の近くでは何処にも売っていません。
新潟、福島、宮城などの米ばかりです。
すると、観光に来た人たちは、美味しいかどうかは別にして、珍しいものをお土産にしたいと思って北海道の米を買うかもしれません。
でも米は重いですから、その場で配送を受け付けるようにします。

今は携帯電話を持っている人が多いので、友人・知人の番号やメールアドレスは全て分るでしょう。
ですから住所も相手に訊けば分るはずです。その場で10kg入りの米を、親・兄弟・友人などに送らせるわけです。
多額の現金を持っていないでしょうからクレジットカードが使えるようにするとか、簡単なカフェを作って暖房を備えて甘酒を出すとか、一工夫が必要かと思います。

別に米を推奨しているわけでは無いですが、米のようなありきたりの物でも、観光客にお土産として売りつけることが出来るという例です。
観光地ですと、大人のオモチャのようなエッチな店も喜ばれます。
 熱海と言えば日本では有名な観光地です。小説「金色夜叉」でも有名で、「熱海の海岸散歩する。貫一・お宮の二人連れ・・」などと歌でも有名です。
しかし、20年ぐらい前から熱海は続々とホテルが廃業し、どんどんゴーストタウン化して来ました。
原因は何か。

熱海は、観光客から儲けることばかり考えて、観光地としての楽しさが無くなってしまったからです。
「今は、熱海の海岸って、コンクリートの護岸を超えないと散歩できない」ですし、風情も何も無いです。
しかもコンクリートの護岸を超える場所が、ほんのわずかしか無いですし、極めて分かりづらいところに有ります。

浴衣姿で街中を歩いても、飲食店とお土産物屋ばかりで、さっぱり面白く有りません。
わずかにスマートボールの店が郷愁をそそってくれる程度です。
せめて温泉ストリップの店でも有れば、そこに入らなくても観光地気分にさせてくれるのですが、健全な熱海を作るとかいうことで、そんなものは有りません。
ひょっとして、貴方の店もありきたりのお土産ばかり揃えていませんか。

私の友人の友人なのですが、その人は川崎大師の近くでクリーニング屋を経営しています。
川崎大師は、年に数回ほど大祭日や礼祭日が有り、星祭りなどもやっています。
そういうときに、店の前に5万人以上もの人が通るのに、クリーニング屋では1円も儲けられません。
そこで、その人は考えました。「甘酒屋」です。

その人は日曜大工で縁台を作り、緋毛氈らしきもの(安い化繊のもの)を貼って、店の真ん前で「甘酒屋」を始めました。
自分の店の真ん前なのでテキヤは関係有りません。そして甘酒を造る設備は、自宅の台所です。
川崎大師で何か行事が有るときだけ甘酒の店を出すのですが、儲かって儲かって笑いが止まらなくなりました。
しかし、一方で泣きました。

甘酒屋は、年に20日ぐらいしか開店できないのに本業のクリーニング屋よりもはるかに多くの利益を生み出します。
クリーニングの技術を身につけるためにどれほど辛い修行をしたか。
クリーニングの店を開くのにどれほど苦労したか・・などを考えると、素人が見よう見真似で始めた甘酒屋が、本業より多くの利益を生み出すことに嫌悪感さえ覚えたようです。
今では甘酒屋の場所を確保するために本業のクリーニング屋をやっているようなものだそうです。
このように柔軟な発想が必要だと思います。
+++++++++++++++++++++++++++++
さて話しが長くなりました。本題に移りましょう。私のお勧めは・・・、
・北海道 - Yahoo!不動産
http://realestate.yahoo.co.jp/01/ です。
私は今は、貸家に住んでいますが、以前住んでいた横浜市から遠く離れた地方都市です。
こんなものは、地元の不動産屋をいくら探しても見つかりません。Yahoo!不動産で見つけました。

私の母は、貸事務所3つと貸し店舗3つとアパート(6世帯)を所有していますが、民主党不景気によりテナントが激減して、いくつかの不動産屋に依頼しても借り手が現れませんでした。
そして、仕方なく売りに出しました。これは収入源を売ることですから大変な決断でした。しかし買い手は現れません。
そこで、売るのは止めて、(賃貸で)これを勧めたところ、光明が見えて来ました。
まだ始めて1ヶ月程度なので契約には至りませんが、問い合わせが多く来るようになりました。
(と言うか、以前は問い合わせがゼロでした)
Yahoo!不動産以外にもいくつも有りますので、是非検索してください。

北海道のお土産で、もらって一番困るのが「熊の木彫り」です。
飾っていても面白くないし、邪魔なだけです。これは私だけでなく多くの人が言っています。
私は、26年前に初めてグアムに行ったときに、「ハワイアン女性の木彫り」を買いました。
上質の木で出来ており、顔までとても細やかに細工して有りました。
美人だし、スタイルは良いし、色も丁寧に塗ってあって、わずか13ドルでした。
今でも大変に気に入っております。フィリピン製でした。

ここから学ぶことは、グアムでハワイの民芸品、しかもフィリ...続きを読む

Q店舗の立退き、および立退き料について

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなりました。(その担当の方は先日亡くなられました)
それから大家さんに家賃を支払いに行くときに「そろそろ、自宅とそこ(店舗のある建物)を売って老人ホームに入りたいなあ」といわれたりするものの、はっきり立退きについて言って来ないので大家さんもまだ迷っているのかなあと考えておりました。

そうこうしているうちに次の更新まであと3ヶ月を切ったあたりで付き合いの無い不動産屋の方が来て「大家さんが立退きをするかこの建物を買ってほしいといっている。銀行にいくら借り入れできるか聞いてほしい。」と告げられました。

出来ればお店の引越しは避けたいので、そんなに乗り気ではなかったのですが、とりあえず銀行に借り入れ可能な金額をたずねたところ、とてもその建物を購入できる金額ではありませんでした。
するとまた不動産屋から連絡があり「立退きの金額を提示してほしい」といわれたので、同じく開業資金と同じ額を伝えたところ、不動産屋には「大家さんは家賃の2年分を提示していて(私の請求額の3分の1)そもそも常識的に考えてその金額(ほかの場所に店舗を借りて施工する金額)は請求できない。あなたもそれなりに負債を緒わなけれがならない」と言われました。

大家さんの都合での立退きなのにこちらが負債を負うことがどうしても納得いかないのですが、そういうものなのでしょうか?

出来れば負債を負うことなく(出来れば休業時の補償、その後の家賃の差額の補償なども受けたい)、次の店舗に移りたいのですが可能なのでしょうか。

ちなみにまだ書面での立ち退き通知はもらってません。

あと、契約期間を過ぎてしまったときの更新料、家賃などはどうしたらいいのでしょうか?
大家さんに家賃の受け取りを拒否されてしまった場合、どうしたらいいのでしょうか?

あと、不動産屋にその請求額の根拠を出せて言われたので店舗施工会社に見積もりをお願いしたところ、「そんな金額じゃお店作るの厳しいよ。15年やってんなら15年分の家賃の金額請求しなきゃ」といわれてしまいました。
不動産屋は現状を参考にした金額(もちろん償却された金額)しか請求できないといいます。

一体どれくらいの金額を請求していいものなんでしょうか?

よろしくお願いします。

洋菓子店を経営しております。
お店は15年になります。

前回の店舗の更新した後、仲介している不動産屋の方がいらして
「大家さんが立退きしてもらいたいといっている」と伝えられ立退き料がどのくらい必要かと聞かれたので、まだよくわからなかったので、とりあえずこの店を始めた時の開業資金と同じ金額伝えました。
そして数日後再び不動産屋の方が現れ「大家さんはお金出すつもりが無いようだから出て行ったら損するから出て行かないほうがいい」と言われました。それから不動産屋の方は何もいってこなくなり...続きを読む

Aベストアンサー

まず大家さんがその建物を処分しなくてはならないのかどうかがひとつ。
そして質問者が同様の商売を続けていく見通しがあるかどうかがひとつ。
大家さんが生活するのに高齢で面倒を見る人もなく
老人ホームに入らざるを得ないならば
売却もやむなしでしょうか。

常識的にと不動産屋は言いますが
こちらの生活の手段がなくなるならば
それは了承できなくて当然です。
まずはその事を前面に。

しかし実際立ち退き料としては普通は1年分くらいでしょうか。
ケースバイケースで何とも言えませんが
2年分は多いほうとは思います。
訴訟でもめるのも互いに大変なので
立ち退き時期を一年後くらいにしてもらい
その間に移転先を見つけることを条件に手を打ってはと思います。

契約更新はなんとなれば勝手に振込み
内容証明で
「立ち退きの要求を受け
立ち退き料の折り合いがつかず
契約更新日を迎え連絡をしたが所定の手続きをしてもらえなかったので
 月 日に   の金額を  銀行に振り込みました。
これを以って契約更新とさせていただきます。」
と送っておけば良いかと。

Q賃貸物件の改修工事の資産計上について

皆さんへ

いつも助けていただき、感謝しています。
さて、非常に基本的なことと思いますが、ひとつ教えていただきたいことがあり
質問させていただきました。

私が勤務している団体では賃貸物件で教育事業を行っています。
(建物まるまる私どもで借りています。)
その建物の屋上が雨漏りするようになり、その工事と、それ以外にもいくつか改修工事を
あわせて行いました。で、その経費の一部をオーナーが引き受けてくださり、
直接施工業者に支払っていただきました。

さて、ここで質問です。
資本的支出と収益的支出に区分し、資本的支出部分で1件あたり100,000円以上は
資産として計上するのですが、そもそも資産計上する必要があるのかと、
ふと疑問に思いました。

賃貸物件です。建物に係る工事はそもそも私どもの資産ではないのではないかということです。
当該物件の賃貸借契約は確認しますが、もし、ある工事内容が貸し主の責に帰すものである
という場合は私どもの資産にはならないので、資産計上しなくてよいという理解で
よろしいでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 不動産賃貸業を営んでおります。

 「それ以外にもいくつか改修工事」ですか。

 質問者さんが具体的に何をなさったのか、規模はどれくらいかなど書いてないのではっきりはわかりませんが、税務署・県など課税機関はおそらく「資産計上すべき」ものと判断することでしょう。


 実例ですが、うちのテナントが内装を換えました。そしたら、「不動産取得税」の課税通知がうちに来ました。

 うちは1円も出していないのに、また、うちは何も取得していない(テナントが退去の時原状に復して退去する)のに、取得税を払うわけにいきません。

 うちが取得税を払うと、なにを「もらったか」ということになって、贈与税(会社なので正しくは法人税になりますが)がかかります。で、取得税を払うわけにいかないのでした。

 県(最初からテナントに出してもらってもOKと言っていた)やテナントと話し合った末、テナントに出してもらいましたが、テナントはテナントで、税理士から償却資産に計上させられているらしいのです。

 (が、内装分うちの固定資産税も上がってるみたいなんですねぇ。どうも、二重に課税されている気がするのですが、内装がよくなると固定資産税も上がるんだそうです。固定資産税とはそういうものなのだそうです)

 閑話休題

 とまれ、テナントは、自分でやった内装(不動産ではない!)について「不動産取得税」を払わせられ、且つ、償却資産に計上させられています。

 したがって、工事内容や規模がわかりませんので断言はできませんが、質問者さんも、償却資産に計上すべきであり、県が把握すれば「不動産取得税」が課される危険もありますね、というのが回答です。

 ちなみに、資産計上すべき支出には、10万円基準、30万円基準(特例)ほか、何種類か基準があります。

 関心があったら、その基準適用については大家にどうしているか、お尋ねになることをお勧めします。工事実体を知っている大家に聞いた方が的確な説明をしてくれるでしょうから。
 

 不動産賃貸業を営んでおります。

 「それ以外にもいくつか改修工事」ですか。

 質問者さんが具体的に何をなさったのか、規模はどれくらいかなど書いてないのではっきりはわかりませんが、税務署・県など課税機関はおそらく「資産計上すべき」ものと判断することでしょう。


 実例ですが、うちのテナントが内装を換えました。そしたら、「不動産取得税」の課税通知がうちに来ました。

 うちは1円も出していないのに、また、うちは何も取得していない(テナントが退去の時原状に復して退去する)のに、取...続きを読む

Q『更迭』と『罷免』の意味

皆様、こんにちは。

最近何かとよく耳にする『更迭』と『罷免』ですが、意味が同じように思えてなりません。(他にも『解任』などもあったりして)

どちらも、『人を辞めさす』という意味で間違いないと思いますが。
gooの国語辞典で調べると、『罷免』は単に辞めさす事。
『更迭』は他の人に変える事とでてきます。
だとしたら、『更迭』の用法としては『○○を△△に更迭する』という形となると思うのですが、新聞やTVなどメディアでは『○○を更迭』と使っている気がします。
これは単にメディアがきちんとした使い方をしていないという事なのでしょうか?

なんだかうまくまとまりませんが、『更迭』と『罷免』について分かりやすい用法や明確な違いをご存知の方がいらっしゃれば是非教えて下さい。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

罷免--免職と同じで、辞めさせる事. **を罷免する。はやくいえば首
解任---任を解く  課長の任、地位を解く。**さんを解任するはその人の任(地位)を解くで、**さんを辞めさせるという事ではない。結果的には首もあるでしょう.
更迭---人を変える。**を更迭する。--に***を更迭でもいいし、**を更迭するでも、どこへ行こうが更迭をされる事実がわかれば、いいのだから、**を更迭でもかまわいと思います.地位を下げられる人もあり.


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