3,000万円特別控除と住宅ローン控除の処理方法について両方適用できるケースはありますか?
例えば、3,000万円特別控除は共有名義だったので、妻が申請し、新築の住宅ローン控除は夫単独名義で住宅購入の場合等。

具体的には以下の場合を想定しています。
●まず、3,000万円特別控除について
共有名義の中古で取得したマイホームを短期譲渡(4年住居)しました。当時の価格は2,500万円でしたが、譲渡価格は3,250万円となりました。増改築や諸費用を差し引き、譲渡益は400万円くらいです。
ここで、共有名義であったことから、来年の確定申告では、妻が確定申告で3,000万円特別控除の申請をしたいと思います。

●そして住宅ローン控除について
そして夫の私は、共有名義の旧マイホームを売却した資金を当て、新築のマイホームを夫の単独名義で購入しました。住宅ローン控除は夫の名義で申請をしたいと思います。

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A 回答 (1件)

現在のマイホームが夫婦の共有なんですよね。




>当時の価格は2,500万円でしたが、譲渡価格は3,250万円となりました。増改築や諸費用を差し引き、譲渡益は400万円くらいです。
ここで、共有名義であったことから、来年の確定申告では、妻が確定申告で3,000万円特別控除の申請をしたいと思います。

妻の持ち分が半分だとすると、1250万円で取得したマイホームを1625万円で譲渡し、約200万円の譲渡益、になりませんか。


>夫の私は、共有名義の旧マイホームを売却した資金を当て、新築のマイホームを夫の単独名義で購入しました。住宅ローン控除は夫の名義で申請をしたいと思います。

マイホームを売却した資金3250万円の半分は妻のものです。そのお金で夫の単独名義のマイホームを購入したら妻から夫への贈与になります。(贈与税の対象となります。)



なお、婚姻期間が20年以上の夫婦なら『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』が使えます。(2000万円+110万円まで贈与税がかかりません。)
これを使えば現在の家を妻単独の名義にしても贈与税はかからないだろうけども、譲渡額の3250万円は全て妻のものになります。その金で夫名義の家を購入したら、妻から夫への贈与となります。
(『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』を使い、今度は妻から夫への資金贈与をしたにしても、2110万円を超える部分は贈与税の対象です。 また短期間に夫から妻へ不動産の贈与及び妻から夫への金銭の贈与が行われた場合、税務署がそれを認めるかどうかは非常に気になります。)
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Q居住用財産の3,000万円特別控除について

所得税法にお詳しい方がおられましたら、お教え願います。
一つの土地を3つに分筆して、その一つに家を建てて住んでる人がおります。
今回、3つの土地全てを売却しましたが、居住用財産の3,000万円控除は、そのうちの家を建てている土地しか適用されないのでしょうか。
家を建てている土地の売却代金が3,000万円に満たない場合は、他の土地の売却代金から控除するわけにはいかないのでしょうか。
よろしくご教示願います。

Aベストアンサー

>今回、3つの土地全てを売却しましたが、居住用財産の3,000万円控除は、そのうちの家を建てている土地しか適用されないのでしょうか。
そうです。
>家を建てている土地の売却代金が3,000万円に満たない場合は、他の土地の売却代金から控除するわけにはいかないのでしょうか。
いきません。

居住用資産の譲渡益ですから、住宅として使った土地建物です。
ちなみに譲渡益の3000万円が控除されるわけで売却代金そのものではありません。

Q銀行の住宅ローン業務に詳しい方、共有名義の不動産清算に詳しい方教えて下さい。

住む家の今後がどうなるか、不安です。
現在、私と両親は、裁判で離婚をした元夫と両親が共有名義で持っている家に住んでいます。
今月離婚したばかりの元夫は不動産の精算を望んでいます。
その精算方法として、住宅ローンを借り入れている銀行に不動産をどうしたらいいか相談するというのです。
こんな相談をされた銀行は、担保提供者である両親にどういう風に働きかけてくるのでしょうか。
不動産の精算は、仕方がないと思っています。
ただ、権利書の持ち分に問題があります。
また、両親にとっては娘が離婚したから終の棲家と思っていた家を追われることになるのです。
仲介料を払ったり、引っ越し代などは当然、元夫や私が負担すべきだと思いますが、
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銀行が動いた場合、こういうような話し合いはどういうカタチで行われるのでしょうか。
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そして、私としてはどう対処していけばいいのでしょうか。
この場合に相談する専門家は、弁護士?不動産?司法書士?いったいだれに当たるのでしょうか。
どうか、お知恵をおかしください。

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Aベストアンサー

すぐに弁護士に行って相談しましょう。
財産の保全(不動産売却の差し止め)と、離婚協議(財産分割の決定)をする必要があります。

銀行は人生のアドバイス・離婚の相談を受け付けるところではありません。
金を貸している人が、全額返済したい、不動産を売却したいと言ったら、
その相談に応じるだけです。
銀行は、自分達の負債をゼロにする事が目的です。
貴方方のゴタゴタには何ら不介入です。

弁護士に相談して、財産分割の金額さえ決まれば、
預貯金などは元ご主人、建物は元奥様へ、
といった事も可能になります。
ローンがある場合は、残債を支払っていく必要もありますが、
売った所で、ヘタすると負債が残るだけです。
今後住み変わったところで、家賃は必要になるのですから、
ゆくゆく財産になりうる方法が望ましいと考えます。

>仲介料を払ったり、引っ越し代などは当然、元夫や私が負担すべきだと思いますが
これは気持ちの問題だけであって、
法律上はなんらそのような責任は負いません。

Q土地のみ共有名義にする問題点は?また、住宅ローンの金額と持分の関係は?

土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。
(1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
(2)住宅ローンは実際には土地と建物の2本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン1500万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の1/3が夫から妻への、建物の2/5が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分(2/3)のみ、建物のローンは1500万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。

ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

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(2)住宅ローンは実際には土地と建物...続きを読む

Aベストアンサー

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・
もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか?
もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。

うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私(妻)は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました(割合は少なくても構わないが、建物の名義人になっている必要があると言われました)。

あとはトータルでの出資で比率が合えば問題なかったように思います。
贈与税の問題がなければ、4000万円のうちの500万円分を妻名義にすれば、それが土地だろうと建物だろうと関係なかったように思います。

住宅ローン減税も、土地建物トータルでの名義が3000万円分ご主人にあれば問題なかったように思います。

ただ、うちは建売だったので、条件が違うかもしれません。
銀行の担当者と、税務署に聞いてみるといいと思います。
税務署には意外に親切な方も多いです。
ただ、担当者によっては素っ気無いです。正直あたりはずれがあります。もし最寄の税務署が不親切だったら、別地方の税務署に電話してみてください。私は全然知らないところに電話して、すごく親切な方に色々教えてもらいました。
あと、法務局の方もすごく親切でした。名義のことなどは法務局でも教えてくれるかもしれないです。

以前うちが住宅を購入した際のことですが・・
もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。

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Q離婚後の共有名義マンションローンと名義変更

現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。
そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、
質問をさせていただきます。

マンションは、購入価格4200万円で、結婚前から二人で
貯めていた800万を頭金、残りを銀行ローンとしました。
ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて3000万円です。
共同名義で、持分は夫(私)と妻、それぞれ1/2ずつです。
元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで
なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。

詳細は割愛しますが、離婚の原因は完全に妻の側にあり、
そのことは妻も認識しています。慰謝料の意味合いも含め、
離婚にあたって以下の内容でとりあえず妻の同意を得ました。

・マンションには私だけが残る。
・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。
・マンションの権利は私に譲る。(名義変更する)

1.ローン支払い

妻から受け取るローン支払い額は恐らく年200万近くになりますが、
離婚をしてしまうと、妻から私への贈与=課税対象になると思います。
課税対象となるのはなるべく避けたいと思うのですが、そのためには
離婚はせずに別居だけし、これまで同様に実質的夫婦共有口座である
ローン引き落とし口座に、妻の収入を振り込んでいくようにしていく
くらいしか道はないのかと思っているのですが、いかがでしょうか?

2.名義変更

上記の点より、ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。
いろいろと調べてみたところでは、「居住用財産を譲渡した場合の
3000万円の特別控除」というものがあるようで、譲渡所得税が
控除されるらしいのです。それを当てにしたいのですが、私の場合も
それに当てはまる(控除対象となる)と考えてよいのでしょうか?

譲渡時の時価が、取得時の4200万を超えた場合に、その差額が
譲渡となる(?)ようなのですが、正確なところがよく分かりません。
例えば、譲渡時時価が仮に1億200万まで値上がりしたとしてみて、
取得時との差額は6000万、その持分(1/2)である3000万
が譲渡対象額(3000万以内で控除対象)ということでしょうか?
まず間違いなく取得時より譲渡時時価は下がると思っていますし、
仮に上がったとしても、1億200万以上なんてまずありえないので
十分に控除対象の範囲なのかなと思っているのですが。

また、上記の「3000万控除対象」とするために、譲渡は離婚後に
行わなければならないらしく、それは別に問題にはならないのですが
「居住しなくなった日から3年目の12月31日まで」というのが
ネックになりそうです。妻と離婚せずに別居だけしてローン完済まで
お金を払い続けるとして、その別居から3年以上経過してしまうと
特例の対象外になってしまうのではないかと思うのです。もちろん
ローンは3年ではとても完済できません。

残された道としては、妻の実質的な居住地はマンションの外に移すが、
住居変更手続きなどは一切行わず、郵便物等は取りにこさせるなどし、
ローン完済までの間、役所手続き上では「同居していたことにする」
くらいしかないのかなと。(ちなみに妻はマンションから遠くもない
妻の実家に戻る予定です)


素人がネットで調べたりしただけなので、誤った認識があるのではと
大いに不安です。後日、税務署にも聞ける範囲で聞いてみるのですが、
その前にこちらでお伺いしてみたく、質問をさせていただきました。
ご意見・ご指摘等々お願いします。必要でしたら、補足説明なども
させていただきます。

現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。
そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、
質問をさせていただきます。

マンションは、購入価格4200万円で、結婚前から二人で
貯めていた800万を頭金、残りを銀行ローンとしました。
ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて3000万円です。
共同名義で、持分は夫(私)と妻、それぞれ1/2ずつです。
元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで
なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。

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Aベストアンサー

補足しときます。

持分半分は奥様のだから、離婚しても払えと言う考えですよね?

っと言う事は、マンションの半分は奥様の物ですから、質問者様は離婚してローンを半分払ってもらうなら、マンション半分に対する賃貸料を奥様に払わないといけないのでは?半分は奥様の所に住ませて貰ってる事になります。

結局、こうすると色々ややこしいです、離婚して持分が半分だと、遺産相続まで引きずりますよ?家の半分しか遺産相続分がありませんから。勝手に売却もできませんし、ローン借り換えも、一人ではできませんし。一番揉めそうなのは、奥様が無くなった時に、相続者は持分の半分に対してどうするかですね、法的に売却・質問者様が買い取り・相続者に対して賃貸の選択となるでしょう。

よって、離婚時は名義を1人にするか、売却処分にするかです、競売よりは自ら売却した方が、高いですよ。
通常は、住む人が払うもしくは売却処分です。

>ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、
ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。

奥様が離婚裁判を起こすでしょう、そして、ローンを払い終わってから持分半分を質問者に奥様がくれると思いますか?
自分の財産を他人になる人あげると言う発想がわかりません。

持分があるのですから、奥様は連帯債務者でしょう、主契約は質問者様である以上、支払う義務は質問者様です、質問者様が払えなくなると奥様が払う責任を問われます、競売・自己破産ですね。連帯債務者も連帯保証人も同じようなもんです。
もちろん質問者様はブラック登録です。

>妻から受け取るローン支払い額は恐らく年200万近くになりますが

これだけ払える奥様なら普通弁護士雇いますよね。質問者様が質問内容を知らなくても問題ないですよ?質問内容通りにはなりませんから。無駄な知識です。

ちょっと女性をなめてませんか?奥様の収入を当てに結婚したのですか?離婚したいのですか?やり直したいのですか?
それとも、マンションがほしいのですか?読めば読むだけ矛盾してきます。

今の質問内容では、だれも同情は出来ないでしょう、こう言う掲示板っていいですよね?第三者が双方にひいきせずに、判断してくれますから。厳しい意見もあれば同情の意見もあります、今回は厳しい意見となっただけです。今の時点ではの話です。もちろん、補足回答あれば読まして頂きます。

質問者様が無料の法律相談もしくは離婚ですから司法書士の方でも相談に乗ってくれます、考えの甘さをよく聞いてくる事がいいでしょう。

やっぱりね、家を買う時って嫁の収入は当てにしてはいけないのですよ?子供生まれたりすると、収入が無くなったりします、やはり家を買う時は、旦那一人でも払える金額でローン組まないとね、収入合算はローン組む手段ですがね、嫁の収入がないと払えないローンって何かあれば直ぐに破産ですよ、ちょっと無理し過ぎたのでは無いでしょうか?生活に余裕がないと、いつか疲れてしまいます。ご自分の収入に合った買い方をしないとね。

奥様の心の言葉に耳を傾けていますか?女性の人って結婚したら子供早くほしいと思う人多いのではないでしょうか?それを我慢さす事はやはり間違ってるでしょう。ローン(家)>夫婦の子供では男として世帯主として奥様の人生を預かってる旦那としてはどうなんでしょうかね?
よく考える余地はありそうな気がします。一度振り返ってみてはどうですか?

補足しときます。

持分半分は奥様のだから、離婚しても払えと言う考えですよね?

っと言う事は、マンションの半分は奥様の物ですから、質問者様は離婚してローンを半分払ってもらうなら、マンション半分に対する賃貸料を奥様に払わないといけないのでは?半分は奥様の所に住ませて貰ってる事になります。

結局、こうすると色々ややこしいです、離婚して持分が半分だと、遺産相続まで引きずりますよ?家の半分しか遺産相続分がありませんから。勝手に売却もできませんし、ローン借り換えも、一人ではでき...続きを読む

Q共有名義の住宅ローンで遺産相続について

戸建を夫と共有名義のペアローンで購入しました。
夫には別れた奥さんとの間に二人子供がいます。
(親権はなく、養育費を払っている状態です)
ローンがある状態で夫が亡くなった場合、前奥さんとの子への遺産相続はどうなるのでしょうか?

ローンはそれぞれ団体信用保険に入っていて、持ち分は5:5です。
頭金他諸費用は私が出していて、夫には貯金はないので、相続対象になるのは購入した家くらいかと思います。

私自身には子は無く子供が欲しいのですが、万が一の時、
・遺産の支払いで住宅売却しなければいけないのか?
・残ったローンを支払い続けなければ行けないのか?
・実際どの程度の支払いが必要になるのか?

考えると、不安になって眠れなくなってしまいます。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

ご主人の離婚された前妻には、何も権利はありません。
ただし、ご主人が亡くなれば、前妻との子に相続権は発生することでしょう。

しかし良く考えてください。遺産とは正の財産だけではなく、負の財産である債務も相続の対象となります。基本的に正の財産は貰い、負の債務はいらないなんてものは通用しません。
団体損用保険というのは、もしものときに、ローンの残債を賄うための保険ではありませんか?
そうであれば、正の財産だけになり、前妻の子に求められれば遺産を分割しなければなりません。
少しでも回避するために、ご主人に遺言書を書いてもらいましょう。あなたに有利な遺言書になっていれば、前妻の子も気持ち的に主張しづらいかもしれませんし、主張しても遺留分である法定相続分の半分しか請求できませんからね。

もしもの時に、前妻の子の相続分を買い取れるように、あなたが契約し負担するご主人を被保険者にする生命保険に入ることですね。もしもの時には、あくまでもあなたの財産である生命保険金が入り、その資金を元に相続権を買い取ることも可能でしょうからね。

相続での不動産の価値は、一応時価で行うのが普通だと思います。しかし、時価というのは考え方次第で変わりますし、素人で判断も出来ませんし、相続人全員が納得するかもわかりません。最悪不動産鑑定士という専門家の評価を費用をかけて算出してもらうか、裁判で争うことになるでしょう。
固定資産税の評価額は、建物が再建築価額、土地は市場価格を参考に公示価格などを算定し、そこから一定割合を減額したような金額となります。固定資産税の評価額を十分に賄える金額を準備できると一番ですね。

ご主人の離婚された前妻には、何も権利はありません。
ただし、ご主人が亡くなれば、前妻との子に相続権は発生することでしょう。

しかし良く考えてください。遺産とは正の財産だけではなく、負の財産である債務も相続の対象となります。基本的に正の財産は貰い、負の債務はいらないなんてものは通用しません。
団体損用保険というのは、もしものときに、ローンの残債を賄うための保険ではありませんか?
そうであれば、正の財産だけになり、前妻の子に求められれば遺産を分割しなければなりません。
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