建売住宅は不動産を仲介しなけばならないのか

Question

私は、建設会社を経営しております。今度、建売住宅を始めようと考えております。土地は、不動産の紹介で購入し、その時の仲介手数料土地価格×上限３％＋6万円を支払う事は、理解しております。土地を会社名義に変更して建物を建て不動産を使用せず直接販売した場合は、不動産を仲介しなければいけないのでしょうか。その時、税抜きの販売金額に手数料が発生するのでしょうか。私は、司法書士を仲介して名義変更並びに契約をすればよいと思っていますが、法的にはどうなのでしょうか。

shion0851 · Accepted Answer

不動産会社勤務です。

＞土地を会社名義に変更して建物を建て不動産を使用せず直接販売した場合は、不動産を仲介しなければいけないのでしょうか

自社所有の物件（例えば新築住宅）を販売する場合に、不動産業者に仲介をさせなければならない法律はありません。
ただし、自社物件の売買をする際、自社に宅建業免許が必要になる場合があるのはご存知でしょうか？
必要になる場合とは、不特定多数の人（＝一般消費者）へ反復継続して販売することです。

この１件だけの販売なら「反復継続」ではないので宅建業の免許は必要ありません。
ただ、不動産取引（契約）の専門知識が必要になるので、これを有していない場合は、不動産業者に販売を行わせる方が無難です。
この観点から、不動産業者に仲介させた方が良いでしょう。
物件価格や契約の内容等を含め、司法書士法でできる範囲であれば、司法書士へ依頼しても構いませんが。

なお、免税業者でなければ仲介手数料には消費税が加算されます。（滅多にいません）
ちなみに、手数料は法定上限が決まっているだけで、それよりも低い報酬を約束する事も可能です。
売り出しをやらせるから手数料は１.５％で・・・というのも良くある話です。（1％とかも）
業者は買主から３％もらえるので、売主からは３％未満でも引き受けます。
このあたりは業者との付き合いや交渉です。

余計ついでに。
建築業界の人ならご存知でしょうが、住宅瑕疵担保履行法により一定の手続き等（資力確保措置（「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「住宅瑕疵担保保証金の供託」）が必要になります。
このあたりの手続きは大丈夫ですか？
買い手が決まってから手続きでは多分間に合わないと思います。

ご参考までに。

oyazi2008 · Answer

宅建免許はお持ちでしょうか？まずそれが無いと建売業務自体が業法違反です。
販売は仲介人を経由する必要はありません。しかし、販売するにはネット以外にもチラシや折り込みなどなどの広告も必要になります。
自社で何度も広告を打つより手数料を支払った方が安いと言う結果にもなりかねません。
また反復継続して行う場合には、仲介人が販売は出来ない（手数料にならない）という業者には、仕入れ物件を持ち込まなくなります。
御社の営業マンに不動産（建売を）売るという販売のノウハウがあるのかどうかも関係するでしょう。多少無理のきくローンの提携先の銀行やローンのノウハウなどお持ちですか？
注文住宅の営業と建売を売る営業は、全く異なります。
販売仲介料は、必要経費の一部として計算して、事業計画をたてられた方が無難です。
要は、どちらが早く売却可能なのか？と言う事です。
自社でも販売、仲介でも販売でかまわないと思います。手数料は最低でも税込3％程度は支払ってください。
現在は一さんやアーネ●●さんなども、最低仕様がフラット35S省エネ対応です。エコポイント３０万使えます。ここに仕様を合わせませんと厳しいですよ。

manno1966 · Answer

> 建売住宅は不動産を仲介しなけばならないのか 
ならないということはありません。
売る方と買う方の両者が合意すれば、問題ありません。

ただ、通常は買う方を見つけるのが難しいです。
自分で宣伝して見つかっても、大抵は住宅ローンを組んで買うと言う方が多いと思います。
銀行は、通常では無い取引にかかわるのを嫌います。
家と土地を担保にしますが、担保手続き等に不動産屋がかかわるのが普通ですから、例外となる取引だと住宅ローンが組めず、買うと言っていた人が買えないということになる可能性が高いと思います。

建売住宅は不動産を仲介しなけばならないのか

不動産会社勤務です。

この回答への補足

宅建免許はお持ちでしょうか？まずそれが無いと建売業務自体が業法違反です。

この回答への補足

> 建売住宅は不動産を仲介しなけばならないのか

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