区画整理対象の一軒屋（超都心）

知らないことだらけなので乱文ご了承下さい。

私は都心の実家を出て近くで彼と同棲しています（賃貸）
実家には祖母、叔父（障害あり無職）、母が住んでおります。（離婚しています）
先日、実家に寄ったところ簡単ですが区画整理の話が出ていると聞かされました。

大手不動産会社から図面を見せられ、実家一帯を20階マンションに
する計画があるので、話を聞いてもらえないか？との事。
マンションに入居すれば、うちの条件だと最上階の3LDKに住めると…

築40年近くのボロボロ狭い住宅から新築3LDKに引越せるなら大万歳！と
私は思いましたが、いろいろ考えなくてはいけないようです。

うちの唯一の収入源は一階テナント（飲食）からの家賃15万。
マンションになったらその収入は見込めない。
むしろ「もう貸せません」という契約違反になり保証しなくてはいけないのでは？
今まで発生していない共営費等の出費が考えられる。

素人で考えられるのはここまででした。
不動産屋はウマい話しか言わないようです。
もし、マンションに入居しなければそれ相当の土地建物があてがわれる
みたいな事も言っていました。

もちろん簡単に決められないので「ご家族の揃った時にお話させて頂きます」と
言われているようです。
しかし、今の状況で話合っても何も材料がないので注意すべき点があれば
教えて下さい。

今のところ祖母、母は反対です。
私の意見は祖母も母も足が悪くなってきているのでバリアフリー等
考えたほうが…とも思います。
古い家なので雨漏りや電気が付かない等毎年5～10万のリフォームが必要です。

No.3 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/11/15 17:08

建築及び宅建業者です。

これは国土交通省の土地区画整理事業では無いのではないですか？それとも市街地再開発事業でしょうか。印象的には単なる地上のように思いますが。
区画整理とか適当な言葉を並べてあたかも公共のように振る舞っているかもしれませんし、市街地再開発事業であれば、組合が作られ施工されるので、多分単なる地上げでしょうね。
まずはちゃんと確認された方がよろしいかと。素人ですと、何となく煙に巻かれますよ。まずは勉強。多分貴方しか冷静な調査と判断はできないはず。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sigaiti/yakuwari/ …

デベロッパーが考える再開発は、おいしいところは業者が持って行く可能性が高く、マンションになる事への不利益をキチンと把握しておくべきです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

区画整理という言葉は公共事業なのですね！初めて知りました。
ただ単に区画整理という言葉を使ったので確認してみます。
単なる地上げだと思います。

ＵＲＬを参考にしっかり勉強してみます。

お礼日時：2010/11/16 09:11

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2010/11/15 18:35

都心の物件を三人様で独占しないで、その土地を含めて再開発していただき、再開発後の物件をタダで頂くのが一番です。

タダで頂いた物件に自分達が住もうなどと考えず、障害者である伯父さまと寡婦であるお母様を利用して東京都の都営住宅や東京都住宅供給公社の障害者枠などの住居に入居しましょう。

そうすると賃貸収入は今の三倍、自宅の住居費用は今の三分の一という超リッチな人生が手に入るかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

都営住宅など優先的になれば考えたいところです。
ただ、私を含め今の地域を離れたくないので最善策があればと思いました。

三倍の家賃はオイシイですが、1Ｒ10万の地域で3ＬＤＫの借り手が
見つかるかが疑問です。
うちは昔から家があるから住めるだけで、住もうとは思わない地域なので…

お礼日時：2010/11/16 09:26

No.4 回答者： chie65535 回答日時： 2010/11/15 17:30

＞うちの唯一の収入源は一階テナント（飲食）からの家賃15万。

＞マンションになったらその収入は見込めない。
不動産屋に
・１Ｆテナントについて、家賃が同じくらいの移転先をそっちで世話してくれたら（そっちで見付けてくれたら）考える
・１５万の収入が無くなると困るから、低層階で良いので２戸欲しい。片方に住んで、もう片方を１７～８万で賃貸する。借り手もそっちで探してくれれば考える
って持ちかけてみては？
　
＞むしろ「もう貸せません」という契約違反になり保証しなくてはいけないのでは？
前述の内容の約束を、不動産屋から念書で取り、店子に「移転先を世話して貰える事になっている」って言えば、店子に納得して貰えるのでは？
　
＞今まで発生していない共営費等の出費が考えられる。
２戸分の権利を貰い、１戸を賃貸して、その家賃収入から２戸分の共役費・管理費を出しても１５万が残るような家賃設定にすれば、現在の支出入と変わらなくなります（原則、貸している分の共役費・管理費は、家賃に含め、借り主に負担してもらう）
　
このプランは「不動産屋から念書が取れるか？」「２戸分の権利を貰えるか？」「２戸分を貰ったとして、片方の１戸が３人住める広さか？」「もう片方の１戸は１７～８万で貸せる広さなのか？」「１戸貸すとして、借り手が付くか？」など、難点が多いですが、成功すれば全員が納得出来ます。
　
＞今のところ祖母、母は反対です。
ゴネまくって、もし「最後の１軒」になっちゃった場合、下手をすると「真夜中に１Ｆ店舗に暴走トラックが突っ込んでお店がが全壊。運転手は逃走。トラックの管理会社はヤクザで補償してもらえず泣き寝入り。そうこうしているうちに不動産屋がドサクサ紛れに土地の権利関係の書類にハンコを」なんて事になったりします。
　
そうまでしないとしても、不動産屋は「待ってれば住人がみんな寿命で居なくなる。ここに住んでない親族が土地建物を相続する筈で、相続すれば相続税を払わないとならないから、現金が無ければ土地建物を売ってその金で相続税を払う筈。その時に二束三文で買い叩けば良い」と思っています。
　
そうなってしまうと、貴方の手元には「今の不動産価値の１０分の１くらいの現金」しか残りません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

店子についても考えないといけないのが難点です。
2戸のうち一方を貸して…理想の理想です！
しかし、1Ｒ10万の地域なので借りてが見つかるか…ですね。
※マンションが建ったとしても入る人がいるのか地元住民は疑問に思ってます。

相続税や固定資産税など税金についても調べてみたいと思います。

お礼日時：2010/11/16 09:17

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/11/15 15:57

区画整理組合でも作られたのですか？地上げですよね

目の前に現金置かれて手を出さない様にしなくてはならないね
良い事ばかり言いますよ
前回答文にある様に　凡ての費用を書き出させる事です
・立ち退きから引越し　仮り住い　諸々経費が掛かるものです
・等価交換（実は業社有利な計算値；貴方側の評価者が必要）と言うでしょう
・もしも　新築建物に居住する場合の一切の経費
・現在の収入の保証
世の趨勢に対抗できない場合　味方を作らないと　いいようにやられてします
　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

特に組合等は聞いておりません。

私が把握している範囲では“住居”にしている家は10件もなく
ほとんどがオフィス、空オフィス、駐車場。

とりあえず一件一件回っているようなので
甘い蜜だけに寄らないよう慎重に行きたいと思います。

お礼日時：2010/11/15 17:01

No.1 回答者： noname#142909 回答日時： 2010/11/15 15:48

マンションの場合共益費・修繕費が必要です固定資産税も金額が上がるかもしれません

テナントの契約解除に付いては違約金が発生した場合不動産屋が負担してくれるか
マンション完成までの間の住居はどうするか
そもそも収入源がなくなるのでどうするか
後は今の家が何年持ちそうかでしょう

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

記載忘れましたが、引越し関係でありますね。
マンションが入居するにせよ2回は引越しが必要ですし。

収入源がなくなったら年金に頼らざる得ない。

問題点をもう少し深く探ってみます。

お礼日時：2010/11/15 16:57