私事で済みませんが皆様のお知恵を拝借させて下さい。実は住宅金融公庫から7年前に35年のローン(元利均等払い)を組んでいまして、平成13年3月末現在で残高は一般貸し付けで\14,861,216(利率3.35、 3.45)ボーナス時の特別貸し付けで\14,749,092(利率3.75) の合計\29,610,308です。実はつい最近第一勧業銀行より、ローンの借り換えを薦められました。公務員なので手数料は無料で済むし、なにより今の金利が下がっていて、変動だと2.3,固定でも2年ものは1.8%, 3年ものだと2.05%,5年だと2.4%, 7年2.9%, 10年は3.15%だそうです。一般論ならローンの残高が1000万以上、返済期間が10年以上、当初の金利より1%以上下がるのなら見直して借り換えた方が得だといいますよね。私の場合、一応当てはまるので借り換えを現在検討中です。ところで、皆様なら変動と固定とどちらを選んだ方が得だと思いますか。
私は今の日本の経済状態からするなら2年とか3年とかでもそんなに急激に上がるとは考えにくいので、固定で2年して又その時考え直した方が良いかなと安易に考えています。現在月は約|\76,000ボーナス時は\400,000程返却してます。それからこれからなら1年半おきか2年毎には100万円程まとめて返していけそうなのです。現在の返済額なら充分やっていけるので返済の金額はそのままで、期間を短くしたいというのが相談なのです。一応諸費用は30万円程必要なようです。それから繰り上げ返済をするときの手数料というのはどれくらい掛かるのでしょうか。それから素人なので全く無知で恥ずかしいのですが、ローンを組むときに安田生命に保険に入っており、毎年払い続けておりますが、公庫を借りている金融機関とローンの組み換えをする銀行がが変わってもそれはそのまま、補償は続くものなのでしょうか。教えて下さい。

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A 回答 (6件)

団体信用保険に関して・・・。


これは、継続出来ないのではないかと思います。ただ、住宅金融公庫の場合は、保険料が確か、年払いだと思うのですが、民間の住宅ローンの場合は、保険料は毎月お支払いの金利に含まれていますので、別途支払わなくても良いはずです。
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この回答へのお礼

sakura34さん、とても分かりやすく丁寧なご回答大変参考になりました。
助かりました。有り難うございます。

お礼日時:2001/04/16 14:18

 補足を見るのが遅くなりまして申し訳ありませんでした!


わたしの場合は手堅い固定の10年を選びました。ローンの残り年数は
20年以内です。
 結果は”得”した、と思っていますよ。固定の10年が終わる時が
ちょっと怖いような気もしますけど(笑)。手数料は安くないし10年固定だから
すごく金利が安くなったわけでもないですが保険料が無料になったのだけでも
おいしいと思ってます。後は繰り上げでがんばっていきたいと思っています。
 楽になった!と実感するというよりも、シミュレーションで浮くことが
わかったお金の額に誰にというわけでもないですが”勝った”と思いました。
 今は早いとこ繰り上げをしてまた浮いたことになる金額を見て勝利したいと
おもっています。
 楽になる、というよりも、払わなくていいお金を節約できた、という
感じです。こんな回答でスミマセン!
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住宅金融公庫の火災保険に付いて


公庫の融資を受ける場合 一定の保険会社が幹事を務める火災保険に加入しなければなりません。
ここで融資を借り替えされる場合、公庫の融資が無くなり、初めての火災保険の満期日以降 再加入・継続はできません。一般の保険への加入になります。公庫の特約火災保険は、一般の火災保険に比べて20から30%割安で、多くの共済に比べても補償内容は、数段いいものです。
一度、火災保険の控え(証券は手元にはありません。)または、安田火災の住公課に問い合わせて満期日を確認してください。
そして、金利・繰り上げ返済時の手数料・一般の火災保険になった場合の保険料の差額を計算をしてください。

以前、私の契約者が金利だけを考えて銀行の担当者に勧められて借換えを行い。すぐに火災保険の満期を向え 一般の火災保険や共済への切替で金利の差額が飛んでしまったと後悔されたことがありました。
わたしは、保険のことしかわかりませんが、団体の生命保険・火災保険の保険料も金利・手数料といっしょに計算をしてください。金融機関の方は、保険のことはご存知ないです。
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この回答へのお礼

nagahamaさん、有難うございます。早速検討してみます。

お礼日時:2001/04/15 13:43

 金融機関によって差があるかどうかが不明なので不完全な回答なのです


が、わたしの場合ですと公庫から地方銀行へ借り換えした場合、公庫の
保険は解約となり、銀行のほうの保険に入り直したと記憶しています。
保険の申込書を書きました。ただこの保険料はなぜか銀行負担になった
んです。優遇というか、サービス(?)なのかもしれませんが、毎年の
保険料は払っていません。その分の得が大きかった事を覚えています。 

この回答への補足

sawawaさん、ご回答有り難うございます。とても参考になりました。
ところで、sawawaさん自身は借り換えでだいぶ楽になりましたか。
そこの所教えて下さい。実際問題としてもうすぐその公庫の方の団信保険がそろそろ1年の満期を迎え、入り直す時期に来ております。済みません。
もう一度教えて下さいね。

補足日時:2001/04/16 09:46
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私の知っている範囲ですが・・・。


今の時期、住宅ローンの借り換えは大変多いと聞きます。まず、保証料の件ですが、公務員さんとの事なのでほとんどの銀行が保証料は無料だと思います。それ以外にも、公務員向けの住宅ローンには、金利優遇も有ります。たとえば、変動金利型では0.3%優遇、固定金利型では0.2%優遇というように。それと、変動金利か固定金利の選択に関しては、私の個人的な意見としては、当初変動金利で取り組み、状況を見ながら固定金利に変更されるのが良いかと思います。なぜなら、今ご検討中の2年固定型なら、特約期間内は変更が出来ませんが、変動金利からであれば、期間に関係無く固定に変更する事が出来ます。ただし、切り替えるには手数料が10,500円かかります。ほとんどの金融機関がこの金額です。なお、金融機関によっては、毎月のご返済日にしか切り替えの出来ないところもあります。諸費用は、30万円程で良いかと思います。一部繰上げ返済をされる際の手数料に関しては、これもほとんどの金融機関で同じだと思いますが、変動金利の場合は一律10,500円で、固定金利の場合は返済金額により異なり、500万円未満で21,000円です。500万円以上だともっとかかります。それと安田生命の保険とありましたが、安田火災でしょうか?火災保険であれば、別の金融機関で借り換えをしても、そのまま継続出来ると思います。いずれにしましても、色々な金融機関のHPなどで条件を調べ、比較検討されることをお勧めします。私の、アドバイスでもお役に立てれば・・。

この回答への補足

sakura34さん、御回答有難うございます。私も最初は変動にしていて、あとで、検討してみようかと考えています。それから、保険の件ですが、私の記憶間違いで、公庫団体信用生命保険に加入しているのです。これは、公庫から借りているお金を借り換えで返済した場合は、保険に加入継続は不可能なのでしょうか。そこの所をもしお分かりになるのでしたら教えて下さい。

補足日時:2001/04/13 21:25
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私も同業で同じ様に住宅ローン(住宅金融公庫・共済組合)を抱えています。


借入利率もほぼ同じですが、臨時弁済以外考えたことはありません。というのはたとえば、例示の10年ものでも3.15%で、仮に元金均等で返済したとしても年間元金返済額は290万円を返済しなければなりません。私たちの給料ではかなり限界に近い支出です。
従って、私としては、今までどおり返済し、余裕が出来た時の臨時弁済を勧めます。
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この回答へのお礼

2ktさん、御回答有難うございます。今考えているのは変動で様子をみてみて、次にどうするか考えてみようかと思っています。もう少し検討してみます。私の方は夫婦2人共、公務員の共働きなのと子供も2人比較的余裕があるので、返済を早く終わらせてその上、なるべく損をしないように考えたいと思っているものですから。

お礼日時:2001/04/13 21:43

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Q半年後の住宅ローン金利の予想は?

初めまして。
今年の10月までに住宅ローンの長期固定はどれくらい上昇しているのおもわれますか?
あくまで予想で結構ですので経済に詳しい方にお伺い致します。

Aベストアンサー

住宅ローンの固定金利は、ローンを組む時点での長期金利(10年国債の市場金利)に連動します。これに1.0%程度の貸し手の利益が上乗せされます。

現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

したがって、ゼロ金利が解除されれば、住宅ローンの長期固定金利はこの秋には、3.0-3.8%ぐらいになるのではないかと思います。

Q\ \ \ \ \ \ \ \2004年からは誰が??? \ \ \ \ \ \ \ \

突然ですが、現在の一万円札の肖像画は福沢諭吉ですが、新札の発行が予定されている2004年からは1万円札の肖像画は誰になるのでしょうか?
ご存知の方、教えて下さい~!

ポイントはご回答の早い正解者の方に差し上げます~!

Aベストアンサー

1000円札の図柄は野口英世、5000円札は樋口一葉を採用、1万円札は従来通り福沢諭吉だそうです。

http://www.nikkei.co.jp/sp2/nt24/20020802ceei067101.html

参考URL:http://www.nikkei.co.jp/sp2/nt24/20020802ceei067101.html

Q2008年11月の住宅ローン金利予想

 モーゲージバンク系のフラット35という住宅ローンを契約しており、建物が今月完成し今月の金利で融資実行される予定です。
 しかし連日のアメリカの金融不安による日経平均株価の下落や円高などのニュースが後を絶たず、一般的に不景気になると金利が下がる傾向にあるということらしいので、融資実行を来月まで待ったほうが良いのかどうか悩んでおります。
 詳しい方がいらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上げておきます。

そうでなければ、月々の住宅ローン金利について「固定期間が長期のものは上がり、短期のものは下がった」ということは『あり得ない』ことになってしまいますでしょう?

一度、過去の住宅ローン金利の推移をご覧になって、「前月比」を計算してみてください。
http://www.nikkin.co.jp/0601/

フラット35ならば、「長期金利」(10年物国債の金利)の動向もご覧になった方がよろしいです。
ご参考までに、一昨日1.3%台だった長期金利は、今日(前場引け)は1.5%台に上昇しています。

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上...続きを読む

Q公庫11年目の4%を機に全額返済?借り換え?買い替え?何か手を打たねば…

旧公庫で2000万2.2%の時期に借り入れしていて、来年3月から11年目となるため金利が4%になります。
それを機に何か手を打とうとは思っています。
が、選択肢が多すぎて困っています。

現在の住まいは新築で購入して今年で10年目。
あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
希望としては一戸建てに買い替えなのですが、よほど魅力のあるところでなければ住み替える意味も無く、それなりに愛着もあるのでこのままでもいいかな~と思ったりもします。
でも駐車場代や管理費修繕費(←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大)をずっと払い続けるのはくやしい。

この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?

話がハチャメチャですが、以下のパターンを考えました。
1.貯金をはたいて残債を全額返済する
  →買い替えの夢は遠のく。頭金0円で全額ローン?
   家はあきらめ、貯蓄に励む日々。

2.一部繰上げ返済と借り換えを同時実行
残債約1500万のうち500万を繰り上げ返済し、かつ借り換え。
似たような質問のかたの回答を参考に考えると
・借り換え後の借入希望額:1,000万円
・返済期間:15年
・適用金利:2.00%(固定金利選択型・固定金利期間10年の『優遇後金利』)・元利均等返済
・ボーナス返済なし
  →買い替えするとなっても自己資金1000万確保。金利上昇にも対応。買い換えなければ10年目に残債全額返済。

3.思い切って買い替え。
  →再度ローン。売り先行がいいのか買い先行がいいのか…

客観的に今の情勢からするとどのパターンを選ぶべきでしょうか?
情報が足りないだらけの質問と自覚しますが何をお伝えすべきかいまいちよくわからないため、補足させてください。

とにかく気持ちばかりが焦ってしまいます。
不動産屋さんにも1件行きましたが、第三者的な意見をお聞きしないと不安です。
どうぞ宜しくお願いします。

旧公庫で2000万2.2%の時期に借り入れしていて、来年3月から11年目となるため金利が4%になります。
それを機に何か手を打とうとは思っています。
が、選択肢が多すぎて困っています。

現在の住まいは新築で購入して今年で10年目。
あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
希望としては一戸建てに買い替えなのですが、よほど魅力のあるところでなければ住み替える意味も無く、それなりに愛着もあるのでこのままでもいいかな~と思ったりもします。
でも駐車場代や...続きを読む

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
> この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?
「新築着工数は減少の一方」といっても、全国的に全てがそうという訳ではありませんし、中古マンションは動きが活発なので「あまり人気のないマンション」でも、今ならば売れる…という訳でもありません。
あくまでも「需要と供給の問題」になります。

あと、中古マンションで人気が高いのは、築20年程度、昭和の終わり頃に建てられたものだと耳にします。

売り時かどうかは、具体的に『そのマンション』が「いくらでならば売れそうか」の問題だと思いますよ。
不動産屋さんに行かれたのならば、「いくらでならば売れそうか」は教えてもらっていますよね?

> でも駐車場代や管理費修繕費(←2年後には大規模修繕を控えているので値上がりの可能性大)をずっと払い続けるのはくやしい。
戸建てで駐車場が敷地内にあるのならば、駐車場代は不要になるかもしれません。
管理費も不要にはなりますが、その分、固定資産税が上がるかもしれません。
修繕積立金については、強制的な「積立」はありませんが、戸建ての場合、維持するためには、10年に1度くらいのペースで100万円単位のメンテナンスが必要になります。これを考えると計画的に「積立」をされた方がよろしいかと思います。

旧・住宅金融公庫融資で、分譲住宅融資は80%融資だったとはずです(10年前ならば、ちょうど公庫融資を担当していた頃なのですが…)。
ですから、ご質問者さまのマンションは、当時最低でも2,500万円はしたのではないでしょうか。
そう考えますと、よほど不人気物件でないかぎり、債務残高以上の価格(1,500万円以上)では売れると思うのですが、難しいのでしょうか?

旧・住宅金融公庫だからと言って返済期間が35年と決まっている訳ではありませんので、現在の年間返済額がいくらなのかは分かりませんが…。
35年ならば年間返済額は、約82万円だと思います。
10年経過時の債務残高は1,580万円程度ですから、
> 1.貯金をはたいて残債を全額返済する
ことが可能ということは、10年で820万円の返済を行いつつ、1,500万円蓄えをされた…ということですよね?

ならば、個人的には「3」をお勧めします。
ただし、建売住宅で「気に入った物件」があった場合です。

ですから、まず、「売り」の打診をし、引き渡し時期は即時にせず、今年の年末もしくは、来年の3月…という条件を出します。
そして、住宅ローンの債務残高よりも高値で売れそうならばそれで問題ないですし、残債よりも低い価格になれば、「買い替え住宅ローン」の利用も検討します(自己資金がおありなので、借入額に残債を上乗せできる「買い替え住宅ローン」は不要かもしれませんが)。

尤も、現在は個人住宅の着工も手控えムードですが、その分、業者さんも「手がある」状態ですし、工法もいろいろあって3か月程度での住宅完成は可能だと思います。
ですから、新築戸建てだけならば無理ではないと思いますが、今から土地を探して…となると、少し時間が足らないかもしれませんね。

ご質問者さまの場合、「2」にされても、(10年よりも)もっと早くに繰上返済できてしまうと思うんですよね。
その時に買い替えを検討されても、時期によっては金利が上がっているかもしれませんでしょう?

住宅ローン審査経験者です。

> あまり人気のないマンションのようなので、売るなら早いほうがいいと思われます。
> この頃新築着工数は減少の一方で、中古マンションは動きが活発と聞きます。それなら今は売り時なのでしょうか?
「新築着工数は減少の一方」といっても、全国的に全てがそうという訳ではありませんし、中古マンションは動きが活発なので「あまり人気のないマンション」でも、今ならば売れる…という訳でもありません。
あくまでも「需要と供給の問題」になります。

あと、中古マンションで...続きを読む

Q住宅ローンの金利予想

このたび、借り換えの時期がやってきまして、少々悩んでおります。
残金1600万円であと30年ほどローンがあります。
10年固定で2.35%か3年固定で1.2%(どちらも期間終了後1.0%優遇です)で迷っております。
仮に、金利が3年で1.0%づつ上昇すると、10年後に残金は同じくらいになると思われます。
そこで、今後金利は、最大(最悪)どのくらいまで上がると予想されますか?また、一気にどれくらいまで上がることがあると思われますか?
皆さん、口を揃えて「誰にも分からない」と言われますが、いろいろな考え方を聞いてみたいので、私的な意見でも結構なので、お聞かせください。

Aベストアンサー

私の私見ですが
3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
そこから5年くらいはウダウダと1%前後ぶれる
それ以降は少し下がるかな?と
2009年のピークを超えれば問題ないかな?
ですので10年以上の固定が安全かなー??
とりあえず今より金利が下がってくるのは当分無いかな?

こういう予想です。

Q(住宅ローン)借り換えか繰越返済か。。

住宅ローンについて下記の状況で下記の2点のアドバイスを下さいm(_)m

(1)大手銀行からきている借り換えローンをしたほうが得か
(2)借り換えしない場合、今いくら繰り越し返済するべきか

(現在の状況)
・2008年11月に某労働金庫より2,080万を30年ローン。
・固定金利選択型10年
・金利 1、95%
・毎月 76,400円を返済中
・11年目から金利3、15%になる
 (毎月の返済額85,300円になると言われている)

(2011年1月時点)
・融資残高19、666、797円
・21年勤務の夫(41歳) 年収 約465万(前年より120万減)
・妻(38歳) 年収 約406万
・貯金400万
・家族:4ヶ月の赤ちゃん一人

(質問)
(1)下記の条件で大手銀行から借り換えの話がきています。
 借り換えるべきでしょうか。。
・変動金利1.175%スタート、64万円の手数料、残り28年で170万円ぐらい浮くとの話
・固定変動MIX型ローン(金利が上がったら固定へ変えられる)

(2)借り換えせずに繰り越し返済する場合、5年以内が有効と聞きました。
 貯金400万円のうち、いくらぐらいを返済するべきでしょうか。

どうかアドバイスをお願い致します。

住宅ローンについて下記の状況で下記の2点のアドバイスを下さいm(_)m

(1)大手銀行からきている借り換えローンをしたほうが得か
(2)借り換えしない場合、今いくら繰り越し返済するべきか

(現在の状況)
・2008年11月に某労働金庫より2,080万を30年ローン。
・固定金利選択型10年
・金利 1、95%
・毎月 76,400円を返済中
・11年目から金利3、15%になる
 (毎月の返済額85,300円になると言われている)

(2011年1月時点)
・融資残高19、666、797円
・21年勤務の夫(41歳) 年収 約465万(前年より120万...続きを読む

Aベストアンサー

繰越返済って…返済を先延ばしにしてはいけませんw
繰り越しではなく繰り上げ返済のことですね ^^;

1:変動金利との比較ですから、どちらが得かは現時点では分かりません。将来の金利を予想出来る人は居ないでしょうから。ただ、少なくとも現在は最低レベルでこの先はこのままか上がるしかないでしょう。今の経済情勢ではすぐに上がることはないとは思いますが、国債がデフォルトでもされればどうなるかは分かりません。

2:400万円のうち半年から1年分以上の生活費分と、子供に掛かるであろう費用プラスαを除いて繰り上げ返済すれば良いでしょうか。その分を手数料に使って借り換えするのも当然ありです。

残り28年で170万円ぐらい浮くとの話>
変動金利がそのままの状態ならの話ですよね?金利が上昇すれば、この金額はどんどん減っていきます。更に、上昇具合によってはマイナスになることもあり得ます。

固定変動MIX型ローン(金利が上がったら固定へ変えられる)>
変動金利が上がった時には、既に固定金利は上昇している可能性が高いです。変動金利が上がってから固定金利に変更しても遅いことになります。これで凌げるなら、最初から固定金利を選ぶ人は居ないでしょう。

現在の経済情勢からは変動金利の選択もありですが、固定金利との差額は貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。変動金利はリスクの先送りにしか過ぎないですし、その対策は当然取っておくべきものだと思います。経済情勢や長期金利動向を常に気を配り、自分でもこの辺りの金利計算が出来るようでなければ、私なら変動金利はお勧めしません。どちらが得かなんて完済してみなければ分からないでしょうし、これからの金利はこのままか上昇するしかないので差は縮まる方向です。今は高くても返済額が決まっている安心を取るか、少しでも総支払額が少なくなるかもしれないギャンブルをするかの選択です。

私ならそのままの状態で繰り上げ返済をし、固定期間が終わるまでに金利動向と相談しながら借り換えも考えるでしょうか。いつでも借り替えられるように、手数料分は最低残しておきましょう。

繰越返済って…返済を先延ばしにしてはいけませんw
繰り越しではなく繰り上げ返済のことですね ^^;

1:変動金利との比較ですから、どちらが得かは現時点では分かりません。将来の金利を予想出来る人は居ないでしょうから。ただ、少なくとも現在は最低レベルでこの先はこのままか上がるしかないでしょう。今の経済情勢ではすぐに上がることはないとは思いますが、国債がデフォルトでもされればどうなるかは分かりません。

2:400万円のうち半年から1年分以上の生活費分と、子供に掛かるであろう費用プラスα...続きを読む

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Q住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利

住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利2.8%で2900万を借りました。月の返済10万、ボーナス月上乗せ10万で、20万円支払っています。今までに600万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初10年固定への借り換えです。

借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初10年固定金利1.98%と、住信SBIネット銀行当初固定10年1.49%ととでは、諸経費と繰り上げ返済を勘案した場合、メリットとして、どれくらい差が出るのでしょうか?

SBIは手数料が貸し入れ金の2%で、およそ40万もかかり、その分だけですが、諸経費でイオンとは大きな差がでます。ただ、10年間では、イオンよりいくらくらいメリットがあるのでしょうか。

諸経費や、毎年100万円ずつ繰り上げ返済をすることを考えるとうまくシュミレーションできないので、お願いします。

素人の私が自己流で計算したところ、メリット差は60万程度でした。60万円ということは、毎月の返済額を10万円で設定する私なら、完済までの期間は6ヶ月くらいの差ですかね?

住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利2.8%で2900万を借りました。月の返済10万、ボーナス月上乗せ10万で、20万円支払っています。今までに600万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初10年固定への借り換えです。

借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初10...続きを読む

Aベストアンサー

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなります。
また回答がいくつかに分かれるかもしれません。しばらくお付き合いください。
(挨拶だけで字数取っちゃった。)

>> 「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法
> この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し教えてください。
まず、この点についてご説明します。
補足の
> 繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、ならば、ボーナス時の加算は0円として、繰上げ返済の100万円に充てる計画です。
を拝見しまして、ご質問者さまはボーナス時加算分を繰上返済のようなものと勘違いされているようにお見受けしましたので。
繰上返済は、もちろん元金充当ですよ。
それに、ボーナス時加算って、一部繰上返済ではないですよ。
「ボーナス返済あり」という契約の場合は、元金が「通常返済分」と「ボーナス時加算分」に分けられているんです。
「金銭消費貸借契約証書」をよく見てください。

ですからエクセルでシミュレートする場合も2つのブックが必要になるんです。
はい、「ボーナス返済あり」の場合に、エクセルで「返済計画表」を作成する場合には、「通常返済分」と「ボーナス時加算分」2つのブックを使うことになります。
なぜならば、利息額は、「元金」と「利率」と「残りの返済期間」から計算されるものだからです。
ボーナス時加算時(=半年毎増額返済分)と、通常返済分(=毎月の返済分)では、半年分程度の「タイムラグ」が生じます。
その「タイムラグ」の分だけ、利息に差が出ます。
そのため、「ボーナス返済なし」の場合と「ボーナス返済あり」の場合では、「総返済額」に差が出るんです。

実際の住宅ローン返済において、期間短縮型の一部繰上返済をする場合には
・通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う
・通常返済分とボーナス時加算分について任意の割合で行う
・ボーナス時加算分についてのみ行う
の3つの方法から選ぶことになります(通常返済分についてのみ行う…ということはできません。通常返済がボーナス時加算よりも先に返済が完了してしまうことになりますので。返済額軽減型ならばOK)。

普通は「選べます」。
ご質問者さまが、この点についてピンとこなかったということは、これまでの繰上返済は「通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う」ということをされてきたのだと思います(特に希望を出さなかったので、自動的にそうなっていた?)。

ですが、ボーナスというのは、殆どの給与所得者にとっては「不確定収入」であり、将来においてはゼロになる可能性も否定できないものなんです。
貰えるボーナスはゼロになったけれど、住宅ローンではボーナス時に10万円とか20万円を余分に返済しなければならない…ということも想定され、そのリスクを回避するため、ボーナス時加算分を「返せる時に返してしまおう」という方も多いんですよ。
景気の動向により、ボーナスの支給がゼロになることもありますが、定年退職をされたあと、年金支給も「ボーナスはなし」ですよね?
年金を受け取るような年齢になっても、住宅ローンの返済が続く…という方は、結構いらっしゃるんですよ。
ですから、「毎月の返済分だけならば何とかなる。だから、ボーナス時加算分を先に返してしまおう。」と考えられる方が結構多いんですよ。

今回も、「その2」に続きます。

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなり...続きを読む

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Qローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか? 例えば

ローンを組んだ後の返済で繰り上げて返済した場合、返済残高表より少しは、安くなるのでしょうか?
例えば84回払いでくんでて、50回ぐらいの時に残りを全額払った場合

Aベストアンサー

安くはなりません。
若干の誤差を許してもらえるなら
84-50=34
返済表のその場所そのものです。というより
35で見ておけば、おつりがくるでしょう。


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