家を貸すときの不動産業者について

住まなくなった一軒家を賃貸に出そうとしており、媒介を依頼している不動産業者に関して相談させて下さい。２ヶ月前から大手チェーン加盟の地元業者に賃貸専任媒介依頼をしているのですが、ここ１ヶ月ぐらい全く音沙汰なしの状態です。「反響は少なくてもいいから定期的に状況を報告して下さい」とお願いしているにも関わらず・・・本当に真面目に借り手探しをやってくれているのか、心配で仕方ありません。

お聞きしたいのは、
１．不動産業者は連絡もろくにくれず、あまりやる気がないように見えますが、通常そんなものなのでしょうか？（当方がせっかち過ぎるのでしょうか）

２．専任媒介を一般媒介に切り替える、もしくは他の業者を替えるにはどうしたら良いのでしょうか。当初締結した専任媒介依頼書には期限が切られていないので、一方的に通知しようかと思っていますが、今の業者にはウェブ広告を出してもらっており、その手数料は負担しなければならないのでしょうか。

昔の質問で、自分でホームページを立ち上げて借り手を募集したら１週間で見つかったという話があったので、それも試してみようかと思っています。他にもご経験のある方、アドバイスを頂ければ幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/08/24 16:18

不動産業者ではありませんが、業界事情に詳しい専門家です。

＞１．不動産業者は連絡もろくにくれず
＞２．専任媒介を一般媒介に切り替える

こまめに連絡をくれる、くれないは純粋に「業者または担当者」により異なります。
積極的に客付け（借主を募ること）しようとこまめに連絡してくれる業者も多いですが、「依頼主への定期連絡は月一回程度」というのもよく聞きます。

また、賃貸物件は現在供給過剰です。
時期・地域・立地条件・賃貸契約内容（賃料など）等にもよりますが、借主サイドからみて客観的に「お得な物件！」と思える物件以外、専任媒介（＝契約した業者１社で客付け）で２ヵ月以内に客付けするのはかなり難しいでしょう。
もちろん、一般媒介に変更すれば、業者はおそらく
流通ルートに載せるでしょうから、早期に客付けされる可能性はグンと高くなります。

一般的には、募集広告開始３ヵ月を過ぎたのにお客さんから何の問い合わせもないような場合には『賃料値引きやペット飼育可にするなどしてみませんか』という提案が業者からあったりしますが…あくまで業者の営業方針・広告戦略により異なるので、一概には言えません。

そもそも業者とどういう契約（詳細内容）を交わしたかがわからないのであくまで一般論ですが、『定期的に状況を報告して』と約束しているのならば『こういう約束したのにどうなっているんですか？』と業者を問いただせばいい。このこと自体が媒介契約書に記載されているのならば、立派な「契約不履行」だからです。
この時、業者がいい加減な言葉・態度をとるようならば、思い切って違う業者に代えた方がいいでしょう。

なお、専任媒介から一般媒介に変更した場合はもちろんのこと、媒介契約を解除した際などに「広告費用を含む諸経費」などを請求されると思いますが、これは仕方がないです。
ただし、ウェブ広告については状況により異なります。業者による自社ＨＰの場合は無料の可能性が高いですが、客付け用の「（有料）専門サイト」への広告ならば、前述ともに請求されるかもしれません。いずれにしても、媒介契約の内容により異なります。

＞自分でホームページを立ち上げて借り手を募集したら１週間で見つかった

前述のとおり「諸条件」にもよりますが、可能性としてはアリですね。
ただ、賃貸借契約は不動産業者を仲介せずともできますが、借主に退去していただく際には何かとトラブルが起きるものです。
特に多いトラブルは、「原状回復」や「室内清掃」、「退去請求」についてです。「退居請求」は定期借家制度を用いて事前に『期間２年間、自動更新ナシ』などと取り決め契約しない限り、一般の借家契約では『転勤から戻るので出て行って欲しい』等の理由では退居に応じてもらえない場合も。法律でも、原則的に居住者の言い分が優処されます。

これら回避するために、契約書に細かく記載したり特約事項を定めて説明し、借主の同意を得て契約するのですが、こうした知識があり、かつこれらすべてを御自分で行えるのならば、自身（のＨＰ）で借主募集をするのも良いでしょう。

なお、『不動産業者に媒介依頼したまま、自身または専用ＨＰに自主広告を出したい』場合には、必ず事前に業者に連絡し、了解を得なければなりません。
それで借主が決まった（決まりそうになった）際など、仲介手数料についてや仮押さえ（仮契約）が生じた場合などに、どうするか取り決めておく必要があるからです。でないと、今度は不動産業者とのトラブルが発生してしまいます。

この回答へのお礼

ご回答、誠にありがとうございました。大変参考になりました。

こちらが顧客である以上、不動産業者はまめに連絡をくれるのが当たり前だと思っていたので、まずは自分の認識の甘さに気づかされました。契約書（依頼書）にも、「定期的に連絡する」といった細かいことまで特に書きませんでした。

確かに現在、賃貸物件は多すぎると聞いていますので、どうやら我慢強く探していくしかないようです。もしおっしゃる通り、一般媒介に変えれば可能性が高くなるのなら、前向きに検討してみようと思っております。

今の業者には、「賃貸専任媒体依頼書」という一枚だけ捺印して渡しており、これには媒介の開始日と、成約した際には広告料として賃料の１ヶ月分及び消費税を支払う、ぐらいの事しか書かれていません。

恐らく一般媒介に切り替えるなら、”広告料の扱い”については業者と相談しなければならないのでしょうね。ちなみに今、業者にはウェブ広告の他、チラシも作って配ってもらっているようです（どれぐらいの部数かは確認できませんが）。

自分でもホームページを立ち上げるなり、頑張って借り手を探そうと思っていましたので、その際の注意点も教えて頂きありがとうございました。借り手が見つかれば、業者を通して契約しようと思っているので、なんだかんだ言ってそれまで不動産業者とは仲良くやっていくしかないようですね。

取り急ぎお礼まで。

お礼日時：2003/08/25 23:32

No.6 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/08/30 02:06

#1の者です。

#5について補足アドバイスします。

今回アドバイスの中で「業界最大手」と言ったのは、賃貸管理戸数が業界NO.1『大東○○』（高島兄がCM出演）が親会社の、賃貸部門の会社です。
【一般に、賃貸業では契約件数ではなく、管理戸数と収益の多さが『賃貸No.1』と呼ばれます】

この会社は、社員教育はもちろん、地主さん・建物オーナーに対する利益向上・収益UPを図るため、世に出ない（見えない）ところで巨額費用を投じて色々なシステム開発をしています。この会社について一部悪い噂もありますが、同社に内緒で地主さん・建物オーナーの方々多数とお会いしたら、大半が『どこよりも信頼できる』と言っていました。他のデータや状況等もあわせて判断し、私は名実ともにココがNo.1であると自分の目を信じています。

同社では、早くから前述の内容を実践していました。
残念ながら一部店舗では『本当に同じ会社なの？』というところもあるのですが、千葉・東京・神奈川ではおおまか好評のようです。もちろん実績高いです。

さて、同社社長とは懇意にしているので許可をもらい、前述内容を賃貸契約件数No.1の『ハ○○メイト』の社員教育セミナーで披露、以後、同社ではほぼ全箇所をマニュアルに組み込んでいます。

大手以外にも、すばらしい業者さんはたくさんいます。独自のマニュアル作りを行っていたり、NPOを立ち上げて積極的に地域貢献していたり、女性への気配りがすばらしかったり…。（社員・お客様ともに。不動産業ではめずらしい）

どうぞ、よい業者さん・借主とのご縁が早々に訪れますよう、心よりお祈り申し上げます。

この回答へのお礼

ご返答、ありがとうございました。いつもながら、大変参考になりました。
今日になって、今の業者から連絡も入ってきましたので、今後の状況次第でどうするか考えたいと思っています。
いずれにしても、アドバイス頂いた方全員に深謝致します。借り手を探すのは自助努力も必要、ということを肝に銘じて、頑張りたいと思っています。早く、借り手を見つけたいものです...

お礼日時：2003/08/31 23:36

No.5 回答者： yuri_s 回答日時： 2003/08/26 03:33

#1の者です。

類似質問のアドバイス・回答によく書く事なのですが…不動産会社や住宅メーカーに限って言うと『大手や知名度の高さで業者を信用・過信するのは、大間違い！』です。

例えば「○ンチュリー○○」について。
同チェーンはもともと不動産会社だったところが加盟するのですが、チェーン本部から営業研修や収支管理などほとんど行っていません。
年一回、全国（実は世界各国でも）営業成績コンクールを開催しており、優秀者および優秀店を表彰します。毎年、優秀者・優秀店を取材していますが、その方（会社）たちの営業努力は『さすが！』と言わざるを得ません。
一方、そうしたコンクールなどには無関心で、客観的に『営業努力が足りないのでは？（怒）』と思う加盟店もたくさん。
つまり、「○ンチュリー○○」というブランドを掲げていても、結局はその店（業者）や担当者次第ということです。もちろん、他チェーン店でも同様のことが言えます。

一方「エ○ブル」ですが、同社は昨年・一昨年と一部物件限定で「礼金０（ゼロ）キャンペーン」を展開。他社に大きな影響が出るのでは思ったのですが、結果的には大して契約数が伸びませんでした。それどころか、広告に「一部物件限定」の旨を記載しなかった店が多く、トラブル続発でした。

私はマスコミ業界で不動産・建築・住宅を専門としているため、業者やお客さん（貸主・借主）と会うだけでなく各種データを保持していますが、はっきり言って『エ○ブルは契約率が非常に高い』というのは初耳です。
たぶん「エ○ブル社員」が言ったのだとは思いますが、おそらく物件オーナー（貸主）向けの“営業トーク”に思えます。

物件（建物）は大切な資産です。
借主や不動産業者とのトラブルを回避するためには、信頼できる業者に任せたいもの...。
そのためにも、まずは情報収集と“客観的な視点”を持ってください。
オーナー（貸主）が優良業者を探す際の基本的な手順・条件をいくつか記しておきます。

（１）貸物件「最寄駅」または近隣「主要駅」の駅近く。周辺の不動産業者と比べ、店舗が極端に小さく外観が汚そうな場合はやめておく。ただし、あまりにも華美な店も問題。
（２）自分が借主の立場だったらという“客観的な視点”において、入店しやすくかつ信頼できそうな店。
【http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=633990　の#5の後半部分を参照】
（３）アパート・マンションだけでなく、「戸建住宅」の取扱物件数を確認。比率が極端に低く「戸建住宅」を軽視している業者はパス。業者が取扱物件数の実績を教えてくれなくても、店内掲示している物件数・掲示方法を見ればおおよそ判断がつくハズ。
（４）自社HPを持っていて、物件を掲載している。写真・地図などの詳細情報や、検索機能で一般ユーザーが気軽に物件探しできるところがベター。
（５）不動産業者は、賃貸の媒介手数料だけではなかなか経営が成り立ちません。大半の業者は「物件管理業」を行っているので「管理戸数」を聞く。周辺の同業他社よりも飛びぬけて多い場合は、その地域における「No.1業者」ということになります。
（６）『定期的に連絡が欲しい』など個人的要望がある場合は、「賃貸専任媒体依頼書」の備考欄などに書き加えてもらう。イヤな顔をした場合は『顧客第一の会社ではない』と判断。

以上、ありふれた基本的な内容ではありますが、以前、業界最大手に取材した際に聞いた『自分たちがNo.1業者になるためにはどうした努力が必要か』の内容を逆説的に書いてみました。
類似内容をオーナー（貸主）向けの講演会で詳細に話したところ、良い反響をいただきましたので、少しは参考になるかと思います。

この回答へのお礼

ご返答が遅くなって申し訳ありません。ご回答、ありがとうございました。非常に参考になりました。

○ンチュリー○○については、フランチャイズだということは前から知っていたのですが、加盟店によってかなり差があることは初めて分かりました。結局はご指摘の通り、店の外観や雰囲気、実績等を自分の目で見て、選んでいくしかないようですね。

今、以前アドバイス頂いた通り、専任媒介をやめて一般媒介に切り替えようと考えており、近日中にでも今の業者に申し出ようかと思っています。今度は、大手や知名度にこだわらず、最寄り駅の周辺や、近所の知り合いがやっている不動産屋などにも聞いてみようと考えています。

なお、ご参考までにお伺いしたいのですが、おっしゃっている「業界最大手」はどこなのか、正直よく分かっておりませんので、もし差し支えなければヒントを頂けますでしょうか？
「東○リ○ブル」とかなのでしょうか、、、
何度もご返答頂きありがとうございます。そろそろ締め切りにしようと思っておりますので、どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時：2003/08/30 00:10

No.4 回答者： kobalt 回答日時： 2003/08/25 23:59

＃3です。

我が家は地元の不動産屋にお願いする予定でいます。
住みたい駅の近くにある不動産屋のほうが、探す人が多いと聞いたことが
あるからなんですが・・・
一戸建てですと、もしかしたら特にそうだったり・・・と感じます。
素人考えですが・・・
でも、今はネットでも探す時代ですから、大手の不動産屋さんのほうが
いいのかもしれませんね。

私が一人暮らししていた時、インターネットはあまり盛んではなく、
住宅情報誌で家賃相場を見て、でもその物件はだいたい「もう決まった」と
言われる「おとり物件」だから、地元の不動産屋をあたったほうがいいと
言われました。
実際、条件をあげて探してもらったら、２つしか紹介してくれなくて
１つは家賃が安めで古くて駅から遠い。もう１つは新しくて駅から近い、
なんて２つに１つしか選べないような状態だったので、契約するしかなかった
とも言えます。
そういう意味では地元の不動産屋さんも強いかな、と・・・

「だいたい何ヶ月くらいで入居者が決まるのが平均ですか？」と聞いてみても
いいかもしれませんね。

お礼への返信になっていませんが、すみません・・・

この回答へのお礼

返答が遅くなって申し訳ありません。ご回答、ありがとうございました。
私も今、地元の駅前の不動産屋か、近所の知り合いの不動産屋に改めて依頼しようかと思っています。
今の業者はお願いする時に、「どれぐらいの期間で決まるのか」と聞いてみたことはあったのですが、
「うーん、何とも言えません。今の時期は厳しいかもしれませんね」と、明確な返答は避けられました。
いずれにしても、今の専任媒介を一般に切り替えるよう、交渉してみるつもりです。
あとは、早く借り手が見つかるように自分でウェブを立ち上げるなり、一般の何でも掲示板にリンクを張るなり、色々考えてみたいと思っています。もし何か良いアイデアがあれば、またご教示頂ければ幸いです。
昨日の日経の記事で、首都圏では借り手募集中の賃貸物件が増えている、との報道をみると、不安になりますね。
一日でも早く、借り手が見つかるようお互い頑張りましょう。

お礼日時：2003/08/30 00:07

No.3 回答者： kobalt 回答日時： 2003/08/24 20:18

今後、家を貸す予定でこちらのサイトでいろいろと調べている者です。

未経験者なので、参考程度に・・・

不動産屋、ましてや大手であれば、マメに大家さんに連絡をくれるのは
難しい話に感じます。「連絡をください」と言われた時点で「難しい」と
答えればいいのでしょうけど、そうもいかなかったのでしょう・・・
物件は複数ありますから、決まっていない物件をチェックして、大家さんに
連絡する行為そのものが、難しいことに私は思えます。
やはり、ご自分から連絡をとってみるのがいいですね。

ウエブ広告に関しては、私が聞いた限り「エイブル」では掲載費、
取っているそうです。
その代わり、契約率は非常に高いとか・・・

我が家が貸す予定の1DK物件は、近くに大学があるので、大学の掲示板に
貼らせていただければ、すぐに契約ができそうですが、やはり素人で
契約までするのは難しいというアドバイスが多く（家賃滞納等）、
我が家は不動産屋さん経由で契約者探し、契約、家賃回収等、お願いする予定です。

物件はどのような状態でしょうか。
人気のない理由等を不動産屋に聞いてみてもいいと思います。
最近は契約者も細かいそうで、最低条件やあったらいいものをしっかり
決めているようです。
ある程度、直したりすることも必要になってくるかもしれません。

失礼ながら、もし物件が古いとか条件があまり良くないのであれば、短期貸しを
検討してみてはいかがでしょうか。
我が家は今、家の建て替えのために仮住まいしています。
古いマンションで、設備は多少新しいものの、長く住むなら契約しないような
物件です。
でも、そのマンション自体、元はどこかの会社の社宅だったそうですが、
今はテンポラリーで、家を建て直す人限定にしているせいか、随分と部屋が
埋まっています。
物件の状態によっては、検討してみるのも手だと思います。

↓　日本テンポラリーハウス

参考URL：http://www.t-house.co.jp/

この回答へのお礼

ご回答、誠にありがとうございました。同じような境遇にいらっしゃる方からのご意見、大変参考になりました。
ちなみに貸そうとしているのは築１５年の一軒家で、貸し出すのならある程度のリフォームは必要、と言われました。ただ、もとからあまり住んでいなかったので、家の痛み具合は軽いほうだそうです。なので、恐らくご提案のテンポラリーでなくても大丈夫かとは思っています。
エ○ブルは契約率が高いのですか、、、、しまった、それは失敗しました。他にも契約率が高い業者はあればぜひ教えてください。ちなみに私は○ンチュリー○○に依頼したのですが、評判はどうなのでしょう？ただ、もちろん変な所ではないと思うので、まめに連絡をくれない件については、それが普通だと思ったほうが良いみたいですね。
借り手が見つかれば契約は不動産業者を通すつもりですが、とにかく見つけるまでは自分でも頑張って色々試してみるしかないようです。もし何か、借り手を見つける良い方法があればアドバイスを頂ければ幸いです。
取り急ぎお礼まで。

お礼日時：2003/08/25 23:37

No.2 回答者： sigino 回答日時： 2003/08/24 18:29

大家です。

＞不動産業者は連絡もろくにくれず

売買ならともかく、貸借の媒介では客がいない段階で定期報告をくれることはまれです。報告がほしいならば、業者からの連絡を待つのではなく、こちらから連絡を取ります。賃貸では、管理契約がセットでないかぎり、媒介契約書は作らないのが通常です。
また、借家も供給過剰の昨今ですので、2ヶ月で入居者が見つかることはめったにないと思ってください。地域にもよりますが、年単位で埋まらないこともありえます。
専任媒介や、管理を業者にまかせる物件では空き室を埋めるアドバイスを業者からしてくれることもあります。しかし、家主から情報を求める姿勢がない限り、それなりのリターンしかないと思っておいたほうがいいです。業者は流通物件も含め、非常に多数の物件情報を持っています。その中で積極的に自分の物件を推薦してもらうにはそれなりの工夫が必要です。「その他大勢」の物件は単に物件情報に載せるだけ、たまたま条件にあいそうなお客さんが来れば客付けというのが普通ですから。（条件というのは、お客さん側から見た条件です）

＞専任媒介を一般媒介に切り替える、もしくは他の業者を替えるにはどうしたら良いのでしょうか。

通知するだけで十分だと思います。もっとも、即切替でなく事前に、いついつからそうする、と伝えるのがよいでしょう。

＞の業者にはウェブ広告を出してもらっており、その手数料は負担しなければならないのでしょうか。

その業者の料金体系によります。仲介料と別途に広告掲載料が存在するところでは払わなければならないでしょう。エ○イブルなどはその方式です。

自分で借主を見つけるのは全く問題ありません。不動産屋の承諾も、専任媒介・一般媒介の場合はいりません。が、もちろん手付・予約・成約などになった場合は不動産屋に報告しなければなりません。また、自分で借主を見つけたが、契約手続などで不動産屋に世話になる場合は当然手数料が発生します。
もっとも、ホームページで即借主が見つかるのは、非常に幸運な場合であって、しないよりマシ程度のものに過ぎないです。物件に看板をつけるほうがよほど効果的かと思います。（最近は見ませんが、昔はよく家主さんが看板あげてましたよ）ただ、業者には「自分でも探しているんだけれども」ぐらいは言っておくのがマナーでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答、誠にありがとうございました。大変参考になりました。
こちらも業者に頼みっぱなしではだめで、しつこく連絡を取るぐらいの姿勢がないとだめなんですね。自分の認識の甘さに気づかされました。
また、自分で借り主を見つける場合の注意点もご指摘頂き、ありがとうございました。
借り主が見つかれば、契約は不動産業者を通そうとは思っていますが、とにかくまずは借り主を見つけないことには始まらない、、、
看板を上げる、というのは良いアイデアですね。今貸し出そうとしているのは、閑静な住宅地にある一軒家で元からあまり目立たないので、前向きに検討してみたいと思っています。
もし他にも、これをやれば借り手が見つかりやすくなる、といったアイデアがあればぜひお聞かせ頂ければ幸いです。
取り急ぎお礼まで。

お礼日時：2003/08/25 23:35