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不動産取引で、中古の一棟売り賃貸マンションを売買契約の予定です。買主は個人ですが、売主側は衣料品の販売会社であり、同社の所有物件です。この会社の定款には、装飾品の販売の項目の他に、「不動産の賃貸業」が記載されております。
このケースで、売主側となる場合の次の点をご教示願います。

1.建物価格分の消費税の有無。
2.瑕疵担保責任を、負担しないとして契約が出来るか否か。

どうぞよろしくお願い致します。

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A 回答 (3件)

 先ず、その売主が不動産業者か否かを問わず土地は非課税ですが、賃貸マンション一棟ですと建物は投資目的の 事業用 に該当して課税対象とされるものの、相手の課税売上高が1000万円未満では非課税となりますから、仮に、その物件が建物の価格だけが999万円であれば何の条件無しに非課税となります。



 そして、売主側の瑕疵担保責任を当事者通しの特約によって排除する事は可能ですが、この場合でも “ 売主が欠陥や不具合等の箇所を知りながら、これを相手に告げず行なった場合等 ” は 無効 と定められています。(民法第572条)

 また、不動産業者が仲介した際の売買契約において、対象物件が一般的な中古住宅で2~3ヶ月の瑕疵担保の責任期間を設定し、これ以降に発見された瑕疵については一切の責任を負わないとした特約を定めている場合が多いです。

 尚、 「不動産の賃貸業」とは、いわゆる “大家 ” を指し、宅地建物取引業法上の宅地建物取引業者には該当しません。
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この回答へのお礼

ご教示を戴き、誠に有難うございました。
今回、OKwaveを利用させていただき、3名の方からご親切なご教示をいただきました。大変勉強になりました。皆様に心から感謝と御礼を申し上げます。

このokwaveの仕組みは、本当に素晴らしいですね。
Arkhimendes様 ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/16 12:16

売主が事業者なので建物価格には消費税がかかります。

ここでよく問題になるのは、土地建物込みで○○万円となっている場合、建物の価格はいくらで消費税はいくらなのか?ということだと思います。建物の築年数や価値にもよりますが、理屈に合う範囲で売主買主の協議で自由に決めてかまいません。建物はかなり古くほとんど土地値だけ、というような場合は、建物価格は100万円とか10万円とかでもかまいません。
瑕疵担保責任は無しでかまいません。
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この回答へのお礼

早速、ご教示をいただきありがとうございます。
助かりました。

お礼日時:2010/12/15 10:33

建物価格に諸費税が含まれております。

個人の方が購入する場合は、課税事業者でない限り特段問題ありません。売主が税務上、預かり消費税として計算するものです。

瑕疵担保責任が義務づけれれているのは、不動産免許を有する業者だけです。定款に賃貸業とあっても業者でなければ、一般消費者と同様の扱いとなります。
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この回答へのお礼

早速、ご教示をいただき助かりました。
ありがとうございます。

お礼日時:2010/12/15 10:33

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