中古一戸建ての購入について

インターネットの不動産情報で、600万円台後半の一戸建てが気に入り、不動産会社に電話を
入れたところ、「既に申込みがあります。　売主に問題があり、抵当権が中々消えないため、
まだ契約には至っていません。　何か進展があれば御連絡します。」と、断られたような
希望があるような言われ方をしました。　　この物件の土地はかなり広く、築年数は割合浅く、
造りがしかりしており、なぜこの価格で出せたのか不思議に思っています。　　そこで質問ですが

(1)　抵当権が消えない物件というのは、訳あり物件と考えた方がいいでしょうか？
　　買った後に何かトラブルが発生しやすい物件ということでしょうか？（だから価格も安いと。）

(2)　同価格帯で一戸建てを探すと、比較にならない位いろいろな面で落ちてしまい、上記物件に
　　大変魅力を感じています。　そこで、抵当権が消えないなら、「私は現金で一括支払い
　　しましょう。　それで抵当権分を弁済してから、引き渡して下さい。」と申し出ることは、
　　危険すぎるでしょうか？　　またもしこの申し出によって、私が契約する権利を得たら、
　　先に申し込んだ人に対し、マナー違反になるでしょうか？　

(3)　または「当該申込者より高い値段で買いたい」　と申し出た場合、それはマナー違反になる
　　　でしょうか？　（オークションでもないのに）

(4)　上記(3)がＯＫの場合、いくら位の上積みが妥当でしょうか？　（例えば10万円UPで買う等）
　　またその上積みを支払う相手方は、売主でしょうか？　それとも不動産会社が仲介している
　　以上、不動産会社の仲介料として支払うべきでしょうか？

よろしくお願い致します。　　

No.3 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2010/12/16 09:36

抵当権が付いたままで売買するのは普通の事です。

売買代金でローンの残高を返済し抵当権を抹消して、同時に買主への所有権移転を行います。業界用語では「同時抹消」と言います。
No.１の方のお礼に書かれているような「先に抵当権抹消分のお金を渡して抹消だけ先にしてもらう」というような事はしません。そんなことして所有権移転をしてもらえなければ大変です。買主にとってリスクが大きすぎます。
今回の件は売りだし価格ではローンの残高に足りず、その足りない金額でも債権者が抵当権の抹消に応じてくれるかどうか、という問題です。訳あり物件ですが、抵当権が消えてあなたの所有権に変わるのであれば何ら問題はありません。売主に負債が残るだけの事であなたには関係ありません。
今の６００万という金額では抵当権の抹消ができず話が進まない場合、多少上積みしてもいいのならそれで交渉してもらうのはアリですし、先に現在の金額で申込者がいたとしてもマナー違反ではありません。というかそんな事気にする必要ないです。ただしその場合の交渉は、こちらから値段を提示するのではなく「いくら上積みすれば買えますか？」と相手から金額を提示してもらうようにしましょう。
このような物件の場合、手付金を入れたが債権者との話し合いがつかず売買できない、というようなリスクもあり、そうなると手付金の保全が問題になってきます。全額現金でお買いになるのであれば、あらかじめ債権者との話を決めてもらって全額一括で支払い、同時に抵当権抹消、所有権移転を行う事をおすすめします。業界用語では「一括決済」と言います。

この回答へのお礼

分りやすくためになる御回答を頂けて感謝します！

先ほど不動産会社に電話して、謎がとけました。　すなわち

「第１抵当権者と、第2第3抵当権者がいて、第１方の債権がすごく大きい」と。
「第１抵当権者は600万円台の売却で納得しているけど、第２第３が納得して
いない」　「彼らが納得するには、１００万や２００万の上積みではどうしようもない」と。

私「何故第１申込者（買いたい人も複数いるとのこと）に売るのですか？　私を含めて、
より高く買いたい人はいるでしょうに？　その方が、抵当権者も納得するのでは？」

「第１申込者は現居住者の知人で、実は現居住者がそのまま住み続けるための
方便なのです。」
「自分も債権者から、”いろいろ手を尽くせ”と言われこうして自分もやっている」と。

要するに、はなから売る気はなく、600万円台で売りに出したけど、「ほら
実際その価格でしか売れなかったでしょ。」と債権者向けのポーズを作るだめだけに、
インターネットに掲載したと理解。　殆ど売るつもりはないと。

但し、「結局第２以降抵当権者が納得せず調整がつかなくて、抵当権が実行されるよう
なら、御連絡します。」ということでした。

今回は社会勉強になりました。

No2の方と、No3の方の御回答が同じくらい素晴らしくて、どちらをベストアンサー
として締め切るべきか、悩んでいます。　

有難うございました。

お礼日時：2010/12/16 10:26

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2010/12/16 11:43

宅建業者です。

>但し、「結局第２以降抵当権者が納得せず調整がつかなくて、抵当権が実行されるようなら、御連絡します。」ということでした。

余計な情報ですが、この時点で任意売却の可能性は少ないので、抵当権の実行と言う事は競売ですね。競売ですと今よりもライバルは増えますし、他で高く入札される可能性の方が高く、期間入札なので結局はお得感無いかもしれません。
特にこの状況ですと、持ち主は居座る可能性もあり、買受後に引渡命令の申立となると、すんなり命令を聞けばいいですが、強制執行となるさらに費用が嵩みますね…。

引渡命令の申立から執行までは言うほど難しくなく淡々と進めばいいのですが、鍵を替え家具を持ち出しても執行官は居座る本人まで手足を持って外に放り出せないので、後は強制執行妨害と言う事で警察の出番になるので、私の経験上、そこまで行くとこちらにも精神的な障害が生まれます。

あるいは家具を残してトンずらも困りますね。株券が残ってた等と言われると簡単には処分できませんので。

この回答へのお礼

有難うございます。　私は12月に入ってから一戸建て購入に向けて動き始めたので、
まだ不動産売買のイロハもろくに知らないのですが、競売に関するtakapiiiさんの御回答http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6352465.html　をお気に入りに入れて読んでいました。　
私の質問に直接答えて下さって光栄です。

「任意売却の時点で600万円台でしか売れないなら、競売にかけたらもっと安くなってしまう
だろう。　600万円台で手を打つか」と普通は考えるかもしれませんが、第2第3抵当権者は、
「いやそんなはずない。　不当に安く売ろうとしているな。　何かたくらんでいる！？
競売にかけたらもっと高く売れるはずだ」と思っているのか、あるいは競売にかける位なら
任意売却の時点で100～200万円高く買ってくれる人に売ってしまおう。」という話に
なるか分かりません。　　

私も今や、それだけ現居住者が離れたくなくてしがみついている物件に結果住めても
全く気分よくありません。　また現居住者は高齢者で、追い出されたら大変なようです。

かなりお買い得と当初思ったのですが、　競売物件でもない普通の不動産情報に
こんないわく付きの物件が、ひそんでいるとは思いもしませんでした。　
これって稀なケースなのでしょうか？　
やはり物件の価値に見合った正当な価格がついていて、ちょっとだけ安め、お徳という
くらいが安心できるかもしれないと思いました。

頂いたアドバイスは大変参考になりました。　有難うございました。　

お礼日時：2010/12/16 12:53

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2010/12/16 09:09

抵当権がなかなか消えないということは、今の値段では売却しても借金が残る

という状況でしょう。築数年で、では何故そんなに売り急ぐのか？という理由
の多くはローン返済ができなくなっている場合です。
たぶんそのうち競売にかかると思いますが、その前に任意売却（抵当権者の
同意を受けての売却）で少しでも有利に処分したいということだと思います。

幾らなら抵当権者が同意するかはたぶん不動産屋は知っていると思いますので
聞けばわかるのではないかと思います。ただし、先に買付けいれている人が
その値段で応じる可能性もあるということで、まだ交渉決裂には至っていない
というような状況だと思います。

あなたが抵当権者の同意する価格で買い付けを入れれば、たぶんあなたの物
になると思います。ただし、その際の価格（上げ幅）は１０万、２０万という
レベルではないと思います。

それから、そういう物件の売却費用は不動産屋手数料を除き、全額抵当権者
への支払いになりますから、手続きも抵当権者同意で進めなければなりません。
（売主へ直接お金を渡すとトラブルになる可能性があります）

この回答へのお礼

有難うございます。　目の前の雲が晴れたような、分りやすくて明瞭な御回答を頂けて感謝です！

お礼日時：2010/12/16 10:03

No.1 回答者： japan100 回答日時： 2010/12/16 06:54

土地や建物は抵当権が設定されたままでは売買できません。

文面を見るかぎり、所有者が直接という事でなく、不動産屋などの仲介が入っているように見受けられます。どうしてもその物件が欲しければ不動産などに少し高くなってもいいから欲しい旨を前もって伝えておきましょう。

この回答へのお礼

不動産屋の仲介が入っています。　　

抵当権が設定されたまま売買するのではなく、例えば抵当権分を現金で相手方に渡し、
抵当権を消してもらってから売買契約をして、その後残金を現金で支払うという申し出
（上記質問の(2)）が、有り得ないかどうかについてでした。

「少し高くなってもいいから欲しい」という申し出は、交渉の余地ありですね。
有難うございました。

お礼日時：2010/12/16 07:10