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競売で落札したマンションの前所有者の滞納管理費の支払い義務について教えてください。

平成14年から月額約14,400円の管理費等約100ヶ月分、1,440千円分滞納の

あるマンションを競売で落札いたしました。

さらに、損害遅延金1,000千円についても、管理会社(管理組合)は、

支払いを要求しております。

管理費は、平成20年11月に一度支払いがあると管理会社は言っております。

過去の判例で、滞納管理の支払い義務は5年とありましたが、

その1ヶ月分の支払いが、「債務の承認」として、すべて支払わなくては

ならなくなるのでしょうか?

一度前所有者に聞いてみますが、1ヶ月分の支払いは、債権時効の消滅

を目的に、管理会社が支払いがあったと工作している可能性が高いと思われいます。


落札者の私が、前所有者の債権の承認の不在の主張をするにはどう行動すれば

よいのでしょうか?

また損害遅延金の支払い義務は本当にあるのでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

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A 回答 (6件)

#5です。



すみません。2010年ではなく平成20年ですね。
もっとも一度支払いをした、ということは、「債務の一部弁済」にあたり、法的にはその時点での債務の全額を承認したことになります。で、時効はこの平成20年11月から改めて進行しますので、時効の完成は早くても平成25年です。つまり、質問者様は時効の援用はできない、ということになります。

他の方のお礼にも書かれていましたが、滞納分全額を支払ってもよい、と思われているのであれば、それで遅延損害金の免除を交渉したほうが結果的にはよいと思います。最悪、管理組合から少額訴訟か支払督促の訴を起こされた場合、和解条件としては管理費等の全額支払と遅延損害金の免除となることが多いので、そのあたりで手を打つ事をお奨めします。
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この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございました。

訴訟の和解案として、遅延損害金の免除となることが多いという

アドバイス非常に参考になりました。

入手費用に損害遅延金まで含めると、想定利回りが大幅に

低下してしまうので、管理費支払いまでで交渉をすすめます

貴重なアドバイス本当にありがとうございました。

お礼日時:2011/01/11 10:59

管理会社の社員です。



今回の件、すでによい回答が付いており屋上屋を重ねるような形になってしまいますが、請求する立場からもお答えさせていただきます。

まず、2010年11月に1回支払いがあった、ということですが、これが事実であれば、「債務の承認」であり、時効はここで中断します。従って時効の援用はできません。これが事実かどうか、確認される必要があります。もっとも、我々の立場では、そんな消滅時効が完成するようなヘマはできませんので、何らかの手段で支払いをさせたのでしょうね。その手段が違法でない限り、どうにもならない、ということになり、それまでの滞納額全額の支払い義務が生じます。

もちろん、これを支払うことにより、質問者様に前所有者に対して求償権が生じますので、前所有者に請求することも可能でしょうね。もっとも自己破産するような方が支払えるはずもないので、裁判には勝っても金は取れなかった、という結論になると思われます。

で、続いて遅延損害金。
これも規約に定めてあれば、管理組合に対する債務ですので、当然に請求することができます。ただ、この先は交渉次第で、一般に滞納分を全額払うのであれば、遅延損害金は免除しましょう、という形で和解する事も多いです。このあたりは、管理会社や管理組合との交渉次第になります。

こう言ってはなんですが、最初から時効がどうの、5年分しか払わない、などとごねていると、管理組合も態度が硬化することが多いので、十分ご注意ください。相手の出方を見ながら、柔軟に対応した方が結果もよくなると思いますよ。
老婆心ながら・・・。
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遅延損害金は法的に継承されないと思いますので、継承されるべき全ての管理費等はお支払いしますので、遅延損害金については前所有者にご請求下さい。



とお願いしてみては如何でしょうか?
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

いろいろ調べましたが、そのようなケースも多い様ですね。

一度最低限の支払い(管理費、修繕積み立ての過去5年分)

から交渉しています。

また過去の判例では、競売落札者が、滞納管理費を支払い、

その金額を元所有者に対し、訴訟して、勝訴したツワモノも

いらっしゃる様でした。(競売の売却基準価格はその分減額

されていたにもかかわらず・・・)

本当、裁判しないとはっきりしないことって多いと実感します。

お礼日時:2010/12/29 06:17

遅延損害金計算式 書き間違えていました。



利子5年前月     14400×5年×0.146=10,512円
  4年11ヶ月前   14400×(4+11/12)×0.146=10,337円
同様に計算して利子合計320,616円


遅延損害金は5年の時最大で上記に書いた金額です。話し合いでまけて貰えるかもしれませんね。
競売資料に例え管理費滞納に書いていなくても、実際滞納していれば、資料に書いてあろうが無かろうがどちらにせよ支払義務があり、競落者の自己責任で処理しなければなりません。それをふまえての競売です。だから、一般人は入札前の下調べに慣れていないので引っ掛かる方が偶に見受けられます。
もし、代金納付を済ませていなければ、保証金を放棄して競売物件を流す手もあります。
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この回答へのお礼

丁寧なアドバイスありがとうございます。

当初5年の時効が摘要されて、過去5年分の支払いおよび

最大の遅延損害金までは計算して落札しました。

ポイントは、平成20年11月支払いの件です。

前所有者の「債務の承認」と商事債権の時効の停止の関係で、

教えてほしいのですが、

つまり、前所有者が平成20年11月支払いを行った事実があれは、

それが、時効の中断にあたる「債務の承認」となり、

そこから遡って5年の時効とならないかと、落札した後となって、

心配しているのわけです。

もしそうなれば、全額および遅延損害金を含め、最大2,500千円程度となり、

想定利回りが大幅に低下してしまします。

恥かしい話、初めての入札だったので、滞納管理費1,440千円を差し引いた

基準価格の10%程度上乗せした程度の価格でしたので、落札できるとは

考えておりませんでした。

明細書には、管理会社が遅延損害金1,000千円が請求するとの記述はありましたが、

不動産鑑定士は、その他控除減価には、遅延損害金1,000千円を含んで

無かったため、一般的に遅延損害金は支払い根拠が弱く、免除されるもの

とタカをくくっておりました。

落札できてしまってから、急に遅延損害金の支払い義務に関して不安になっております。

いろいろ事案についてしらべると、遅延損害金については、管理費全額を支払う条件で、

支払いを免除してもらえる場合が多い様にも思います。

性質上、滞納者へのペナルティーの側面がありますし、この低利時代、管理組合も実質的な

損害は無いはずですし・・・・

実際管理組合が、どこまで譲歩いただけるか不明なのですが、

最悪でも管理費全額(遅延損害金を除く)支払い、(1,440千円)

出来れば、過去5年の管理費+遅延損害金(1,184千円)

で勘弁しれもらえれば、このまま残金を支払おうと思っております。

ただし、2,500千円払わなければ、裁判する。

ということならば、保証金の350千円を高い経験料として、

支払おうかな~と思っております。

いずれにせよ、あと1ヶ月半ほどありますので、

管理会社と協議をしてみます。

貴重なアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2010/12/27 16:48

大家業しています。

競売入札もします。

もし前所有者が滞納で裁判起こされていたら最大で10年間の支払義務があります。
通常は5年です。
遅延損害金も年利14.6%までとられます。
http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl/Kasikin/RirituI …

14,400円 5年 年利14.6%で計算
14400円×60ヶ月=864,000円
利子5年前月     14400×5年×14.6=10,512円
  4年11ヶ月前   14400×(4+1/12)×14.6=10,337円
同様に計算して利子合計320,616円
通常は864000+320616=1,184,616円

起こされて100ヶ月分支配義務があれば
家賃100ヶ月分+遅延損害金
=1,440,000+884,760
=2,324,760

>>債務の承認」として、すべて支払わなくてはならなくなるのでしょうか?
なりません。
管理費滞納分、標準価格も低かったでしょ?
そんなことも知らずに競落してしまったのかな…。
後の祭りです。
管理会社が言っている事は多すぎですが、私が書いている事は支払わないと、裁判しても負けますよ。
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法律の専門家では無いので納得できなければ弁護士先生に


相談する事をお勧めしますが、私が聞いたり調べた範囲では、

『その1ヶ月分の支払いが、「債務の承認」として、
すべて支払わなくてはならなくなるのでしょうか?』

→支払い義務は有ると思われます。

仮に1ケ月分の支払いが無くても管理費が請求されており
滞納者が支払い義務を認識していれば時効には当たりませんし
仮に管理費の請求も無く、支払い義務の認識が無くても
債務の効力を免除させるには、時効の援用を宣言しなければなりません。
多分破産するような方ですのでそんなことをしていないでしょうし、
それよりも、競売の公告には滞納期間や滞納額も明記されており
売却基準価格もその債務を考慮した金額に設定されていますので
当然支払い義務は生じると思われます。

『落札者の私が、前所有者の債権の承認の不在の主張をするには
どう行動すればよいのでしょうか?』

→どのようにしても無理だと思いますよ。
 一度弁護士に相談されては如何ですか?

『また損害遅延金の支払い義務は本当にあるのでしょうか?』

→管理契約に明記されていれば義務は有るでしょう。

実際私は経験ありませんが、聞いた話では管理費等の免除は有りませんが
損害延滞金に関しては管理会社との交渉で減額が可能な場合も有るとの
事ですので、一度管理会社と相談しては如何でしょう?
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

弁護士事務所のHP等では、管理費滞納なので、管理組合側が、

消滅時効を中断するには、債務者に対して念書などの

取る必要がある等の記載がありました。

その点などを踏まえ、ご提案の通り管理会社と相談してみます。

ありがとうございました。

お礼日時:2010/12/29 06:10

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Aベストアンサー

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参考URL:http://www.city.fukuoka.jp/contents/7d34bbf200/7d34bbf20022.htm#SEC27

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後日、問題が起こらない方法を、お教えください。
勝手に捨てても宜しいのでしょうか??

Aベストアンサー

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて、動産目録を作成してくれます。室内に何があったのか?執行官が公正に証明してくれるわけです。
ですから、自己で保管などしても全く意味がありませんから、強制執行か?勝手に処分してしまうか?いづれかの選択しかないのです。

今後の展開に不安があるなら、時間と費用を要しても強制執行しか手は無いでしょう。強制執行の手法に、物だけの占有であれば現地保管という方法もあります。その物件でそのまま約1ヶ月間保管するのです。これだと倉庫の費用や運び出す費用はかかりません。条件は鍵のあるドア等すべて交換することぐらいです。玄関等に執行官の通知書が貼られます。
これが可能かどうか?担当執行官に尋ねて見て、可能なら申し立てしてみては?それがダメでも覚悟が出来ずに、不安を拭えないのであれば、正当に手続きを踏んで処分するしかありません。

市場価額よりは何割か安かったでしょうから、色々と手間がかかり、リスクも負うのは仕方ありません。

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて...続きを読む

Q強制競売と任意競売ってどうちがうんでしょうか?

強制競売と任意競売ってどうちがうんでしょうか?
ドラマとかで、よく会社や邸宅に、抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか?
どちらも競売申し立てするんだとしたらあまり違いがないように思うのですが・・・
どうか宜しくお願いします。

Aベストアンサー

1.本来の意味
本来の意味は、所有者の意思に基づいてなされる競売を任意競売、所有者の意思に基づかないでなされる競売を強制競売というのが基本です。
例えば民法497条にいうような競売が本来の任意競売で、民法568条にいう強制競売とは国家権力によって行われる競売の全てを指し、従って抵当権の実行としての競売も裁判所という国家権力を通して行われることからこの条文では強制競売に分類されます。

2.以前の使われ方
しかし、実務上は判決等のいわゆる債務名義によって、不動産に対する強制執行として実施される場合の競売を強制競売とし、私人間の契約によって設定した抵当権等の実行のために実施される競売は任意競売として認識されていました。
抵当権を実行する場合には、「不動産任意競売申立書」を裁判所に提出して行ったわけです。

3.現在
現在では、任意競売の用語はNO.2でご説明のあるとおり一応は「担保不動産競売」に変わっています。
また、競売から離れて任意に売却する「任意売却」と区別するためにも任意競売は余り使われなくなっているようです。
ご質問の「抵当権がついていて、債権者に売られてしまうのは任意競売なんですか?」は、その通りですが、あえて言えば以前の使われ方ということになりましょう。
抵当権は付けていないが、勝訴判決等を得て債務者の不動産を差押え競売に持ち込むのが強制競売ということになります。

1.本来の意味
本来の意味は、所有者の意思に基づいてなされる競売を任意競売、所有者の意思に基づかないでなされる競売を強制競売というのが基本です。
例えば民法497条にいうような競売が本来の任意競売で、民法568条にいう強制競売とは国家権力によって行われる競売の全てを指し、従って抵当権の実行としての競売も裁判所という国家権力を通して行われることからこの条文では強制競売に分類されます。

2.以前の使われ方
しかし、実務上は判決等のいわゆる債務名義によって、不動産に対する強制執行として...続きを読む

Q■前居住者の滞納分マンション管理費・修繕費は誰が支払う?

■前居住者の滞納分マンション管理費・修繕費は誰が支払う?

任意売却物件の買主です。
上記の通り、前居住者がマンション管理費・修繕費を滞納中なのですが、
この滞納分は、誰が支払うのでしょうか?
買主である私に承継されるという話と、前居住者の債権者が支払うという話の2通り聞いたので、
確認したく投稿させていただきました。

ご存知の方がいれば、ご教授いただければと思います。

Aベストアンサー

区分所有法(7・8条)で決められていて、管理費・修繕積立金等の滞納があった場合、
管理組合は区分所有権を承継した者(購入、相続など)にも請求できるということになっています。

つまり、管理組合は新旧どちらの所有者どちらに請求しても良いということで、
請求された方が支払ったうえで、
売買当事者間の問題は、そちらで解決しなさい、ということです。
(管理組合はもちろん2重取りはできませんが)

マンションの売買契約では、そのようなトラブルにならないよう、
仲介業者が滞納の有無を確認し、滞納分の負担について契約時に取り決めます。
売買契約・重要事項説明に一切触れられていなければ、
仲介業者に重要事項説明義務違反あり、として責任が問えると思いますが、
管理組合に対しては、買主が支払わなければならないでしょう。

通常の売買では引渡日を基準に売主・買主で区分しますが、
任意売却は住宅ローンなどが払えない人が債務整理のために手放すわけですから、
滞納した管理費を払うためのお金を持っていない場合が多いです。
そのため、A)購入後に買主が支払うか、
B)売買代金として買主から受け取ったお金から売主が払うかで、
B)の場合は、借金まみれの売主が他に流用しないように、
仲介業者が仕切って残金精算の時に管理組合の口座に振込をさせます。

少々、くどくなってしまいましたが、
売買契約・重要事項説明書をみれば、どういうことになっているかわかるはずです。但し、管理組合はどちらにも請求できる権利を持っている、ということです。

区分所有法(7・8条)で決められていて、管理費・修繕積立金等の滞納があった場合、
管理組合は区分所有権を承継した者(購入、相続など)にも請求できるということになっています。

つまり、管理組合は新旧どちらの所有者どちらに請求しても良いということで、
請求された方が支払ったうえで、
売買当事者間の問題は、そちらで解決しなさい、ということです。
(管理組合はもちろん2重取りはできませんが)

マンションの売買契約では、そのようなトラブルにならないよう、
仲介業者が滞納の有無を確認し、滞納...続きを読む

Q競売落札後の通知と、落札者からの連絡について。

自宅が競売で落札され、25日に売却決定期日で落札者が正式に決まったようですが、昨日早速、落札者を名乗る男性名で、郵便受けに切手を貼ってない封筒が入っていました。

内容は「競売で買ったXXXX(フルネーム)です。連絡下さい(090-XXXX-XXXX)とだけしか書かれていません。

27日現在、裁判所からまだ何も通達も送付されて来てませんし、「買った」と言う言い方が気になりますが、その人も落札者に決定したと言うだけですよね?
こちらとすれば、いずれ退居に関して話をする必要があるとは理解していますが、裁判所から通達も無い前に、そう言う接触手段を取られてどうもすっきりしないので連絡していません。したくないのが本音ですが。(本人かどうかの確認が分らないので)

明日にでも、執行官の方が在室であれば話をしに行こうと思っていますが、放置しておいて良いと思われますか?

Aベストアンサー

競売では、誰に売ったということを、元の持ち主に教える手続きはありません。
おそらく
「貴方が住んでる家を落札したが、そのまま住みたいというなら、家賃交渉にはいりたい」
「貴方が住んでるが、もう出て行って欲しい。ついては引越し費用の負担ぐらいはさせてもらう」
というような話し合いをしたいのではないでしょうか。

落札した本人であることを確認したかったら「売却決定通知」を見せてもらいましょう。
そこに記載された氏名と、目の前にいる者の身分証明証(免許証など)が一緒なら「落札者本人」です。

Q誰も落札しない競売不動産は最後にはどうなる

競売情報を見るのが好きなのですが、一つ疑問に思うことがあります。誰も落札しなかった物件は、最後はどうなるのでしょうか。特別売却になっても、再度競売にかかっても、とにかく最後まで誰も買わなかった場合です。たとえば、今日ネット閲覧したのは、変形、広くない、急斜面の山林(ほとんど崖)という悪条件が重なっていて、誰一人として、タダでも所有したくないような物件です(数万円で落札できそうでした)。

・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことができるのでしょうか。
・債権者が市町村などの場合(税金の滞納で競売にかけた場合)、競売で誰も買わなかったら、市町村が仕方なく保有者となって、管理してゆくのでしょうか。

Aベストアンサー

> ・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、
>  自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。
>  それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことが
>  できるのでしょうか。

不動産の所有権は放棄ができません。
法人だったら解散・清算が結了するまで所有し続けます。
(解散して精算が結了するまでの固定資産税は、代表取締役に支払い義務が生じます)

個人だったら亡くなれば、その時点で法定相続人に自動的に相続されますが、
法定相続人が全員相続放棄した場合は誰も管理者のいない状態になります。
(固定資産税は公示送達して、その後に不能欠損となるのが一般的です)

その後、仮にその土地を欲しい人が現れた場合は、「亡 日本太郎 相続管理財産」などの名称で法人化して相続管理財産人(通常は弁護士)を(欲しい人が)たてれば、売却なり所有権移転の手続きができます。

> ・債権者が市町村などの場合(税金の滞納で競売にかけた場合)、競売で誰も買わなかった
>  ら、市町村が仕方なく保有者となって、管理してゆくのでしょうか。

いま、地方自治体も財政難ですので、誰も買わないような価値の無い土地を引き取って、
税金を投入してまで管理はしません。

> ・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、
>  自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。
>  それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことが
>  できるのでしょうか。

不動産の所有権は放棄ができません。
法人だったら解散・清算が結了するまで所有し続けます。
(解散して精算が結了するまでの固定資産税は、代表取締役に支払い義務が生じます)

個人だったら亡くなれば、その時点で法定相続人に自動的に相続されますが...続きを読む


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