近々、土地を購入することになりました。
売買契約をかわし、決済日が近づいています。
たまたま、売主が不動産会社の職員です。
私は不動産売買に関して全く素人です。
まず、一般的な土地決済の手順、登記について、買主が負担すべき諸費用、その他注意事項、アドバイスなどを教えてください。
それと、売主の抵当権抹消にかかる費用を負担する義務はありますか?
住民票は登記の前に移したほうがベターしょうか?
併せて、教えてください。

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A 回答 (2件)

まず土地決済の手順ですが、決済前に売買対象となる土地について、現地で立ち会って隣地との境界をしっかり確認しておくことが大切です。

これから建築する際に、境界塀をたてたりすると思いますが、中心が塀のどこで(中心・内側・外側)現況はどうなのか、隣地の方もできれば立ち会ってもらうのがベストです。建て替える際にはブロック塀や解体工事・建築期間の工事車両、騒音など隣地ともめる要素が多分にあるので、事前にあいさつなどして意識的に良好な関係を築いておかれることをお奨めします。
決済当日は買主がローンを利用する場合、ローンを実行する金融機関で平日午前中に行うのが一般的です。売主・買主・仲介業者・司法書士が集まり、まずは司法書士が売主の権利証と本人確認をし、抵当権抹消に必要な書類を確認後、売渡証書や委任状を書いてもらいます。次に買主がローンの設定に必要な書類が確認できたら、ローン実行のサインが出ます。そこから数十分後にお金が買主の口座を経由し、売主および債権者に渡ります。受け取りが確認できれば終わりです。司法書士は当日中に法務局へ持ち込み、移転登記の手続きを行い、登記完了後、書留で権利証が送られてきます。
残金以外の諸費用についてですが、登記費用は移転登記+抵当権設定費用が買主負担、抵当権抹消費用は売主負担です。買主の登記費用の内訳は登録免許税と司法書士の報酬となります。これは当日法務局に収めるべきお金となるため、現金での用意が必要です。あとは固定資産税・都市計画税を日割清算します。通常は買主が売主に現在来ている平成13年度分について、売主に日割り分を前払いし、売主が全額を納税します(1月1日の所有者に課税されるため)。
住民票については土地で決済した場合、更地であれば住居表示がないため、現在のもので構いません。その後、家を新築し、新住所が決まってから再度登記するのが一般的です。(そのまま住む場合はまったく違います。)
他に気をつける点は3点。一つは土地の上に古家があり、これを壊して新たに家を新築するなら建物については移転登記せず、売主名義で解体後、滅失登記をする方が得です。そのための解体費用・滅失費用は通常買主負担ですが、売主に滅失登記用の印鑑証明書をもらっておく必要があります。(滅失登記の時点で3ヶ月以内)。もう一つは不動産取得税の軽減措置のための手続き。これはやってなくてもとりあえずは大丈夫ですけど、知っておいた方がいいです。一応60日以内にやることになってはいます。あと見落としがちなのが、固定資産税は1月1日で課税されるので、更地のままその日をまたぐと軽減がないので高い税金が後から来ます。このあたりはハウスメーカーにご相談された方がよいでしょう。この時期の引渡しなら大丈夫ですが。あとは建物の支払い方法の確認と、新居に移るまでのローンと家賃の二重払いについて注意しておくことが挙げられると思います。

この回答への補足

滅失登記について教えてください。
私の場合、契約条件で古家は売主が解体後引渡しです。土地は現在更地になっています。
建物は滅失登記となるのでしょうか?その場合どのような利点がありますか?
それと、土地決済の際司法書士への報酬額と住所変更登記する場合必要な費用についてもおおまかに教えてください。

補足日時:2001/04/19 14:15
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この回答へのお礼

適切な回答とアドバイスありがとうございました。
境界の確認、近隣への挨拶はクリアしていたのでひと安心です。
土地決済が終わると、GW明けには建物の着工です。
まだまだ先は長そうですが、がんばります。

お礼日時:2001/04/19 14:14

買主が負担すべき諸費用としては、不動産収得税 登録免許税 登記の手数料(司法書士依頼料) 不動産業者の手数料 購入後は固定資産税、都市計画税、等です。



売主の抵当権抹消にかかる費用は売主が負担します。

住民票は登記の前に移せれば移しておけば、後で所有者の住所和変更登記する手間が省けます。

土地代金の授受は売主の土地の謄本で、抵当権などが抹消されているのを確認して、代金の支払いを行い、買主が登記に必要な書類を受け取ります。
必要書類は権利証・委任状・印鑑証明・住民票等です。

その他の注意事項は下記のページを参考にしてください。
知っておきたい不動産取引の「法律知識」と「税務知識」をまとめてみました。
http://www.ytb.co.jp/zaisan/tebiki/tebiki.htm
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この回答へのお礼

さっそくの回答ありがとうございました。何分、知識不足なので助かります。
不動産屋に不信感があるので、不利益を被らないようがんばります。

お礼日時:2001/04/19 13:56

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Q相続時の土地の評価額

相続時の土地の評価額についてお尋ねします。

以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

ところが自分が遺言書を書く気になって、信託銀行に行き、「小当たり」してみたところ、今は土地も実勢価格で評価されるので、現預金と、有利不利はないと言われました。

確かに今は実勢価格と、路線価や公示価格と差がないと聞いた記憶があります。

一方で、五年前に母が死んだ時の自分の相続の明細を見ると、土地の「相続税評価額」は実勢価格の1/3以下になっています。

そもそも相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません。

一度離婚していて、いろいろ複雑な問題があり、信託に相談するとしても、基礎知識として知っておきたいと思います。

実際はどちらが正しいのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

市街化調整区域の場合は倍率方式を採用しますので、NO1の方が言われる様な方法ですね。
市町の発行する評価証明×相続税倍率=相続税評価額

市街化区域の場合は税務署が路線単価を持ってますので
路線単価×奥行き補正率×間口補正率×m2=相続税評価額

色々「かける」ことによって「実勢価格に近づける」でしょうか。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4602.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/
当年分は、いつも7、8月ごろです。

Q中古物件ローンの控除条件って売主/買主、誰のため

【建築日:1980年4月】【構造:鉄筋コンクリート造り】【建物:約160平米】の中古戸建購入を検討しています。平成17年度の住宅関係税制改正で、ローン控除が筑後経過年数25年超でも、基準耐震基準を満たすことを証明しているものを取得した場合(売主が取得)に限り適用されると聞いています。仲介の不動産会社に売主に証明書を取得するよう話をして欲しいと頼んだのですがこの改正で得をするのは買主側であるので、申請書は買主側の費用負担でしか対応できないと言われてしまい、当たり前のように買主側負担となりそうです。また申請書取得費用は概算で約30万程度と言われています。もしこれが事実なら購入後に申請をしても(買主が控除を受けたければ)控除できるようでないと納得して払えません。(でも控除期間で回収できるので払うはず)また不動産会社に対しても憤りを感じてます。

Aベストアンサー

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)住宅ローン減税制度
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
(3)住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置
(4)住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置
(5)中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置

買主側は、住宅ローン控除のほかに、登録免許税と不動産取得税で優遇措置を受けられます。
売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。

誰が証明するかといえば、制度上は、売主が証明することになっています。
具体的には、売主が、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関のいずれかに依頼し、耐震診断を受けて、耐震基準適合証明書を取得することになります。

場合によっては、耐震基準に適合していないという結果になり、調査費用が発生するだけで何のメリットにもならないということもあり得ます。その場合は買主に費用負担を求めるのは筋違いでしょう。

耐震基準適合証明書付きの不動産であれば、例えば血統書付きの犬と同じようなもので、それは物件の価値を高める要素になります。そういう意味では、証明費用を売主に請求するよりは、本体価格に上乗せする方が筋がとおります。買主のためではなく、売主にとっても有利な条件のひとつと言えるのです。

買主からすれば、証明書付きかどうかで、価格が適正なのか、購入するかどうかの判断基準にすることも考えられ、そのためには事前に証明されていることが必要です。

実態としては、最終的にどちらがその費用を負担するかは、売主と買主の合意により決めることになるのでしょうね。改正後数ヶ月しか経ってませんし、中古住宅の売買は、築後20年(耐火建築物は25年)以内のものが多いでしょうから、耐震基準の証明書付きで売買された事例は、まだ少ないと思われます。ですから、不動産業界でも取り扱いをどうするのか、模索している段階ではないでしょうか。

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)...続きを読む

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
法定相続的には負の財産も均等である旨を父が主張しても
「連帯債務者」である父が負担すべきと返されます。

この主張は正しいのでしょうか?

また、マンションとその土地の名義が分散してしまうと
もめ事の種にもなりかねないため、兄弟の相続権のある
マンション建設地の評価分を現金で支払おうとしていますが
その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

兄弟は更地の売却実勢価格分よこせと言い出すでしょうが、
当方としては安い路線価や固定資産税評価を基準にしたいところですし
マンションが建っている土地である以上、貸家建付地という条件、
またその土地はマンション建設の為に借り入れをした銀行の
抵当にもなっているため、評価は低いと考えます。

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しな...続きを読む

Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q売主からの売買契約について

売主から新築建売住宅の購入を考えております。
まだ契約を交わしてないのですが、売主から
「うちは直接販売はあまりしてないので、契約時
 一旦不動産屋に入ってもらって契約書を作成し
 てもらう」「仲介料は掛からないから問題ない 」
と言われました。

売主から購入ですが形は

私→不動産屋さん→売主

となるんだと思います。

素人の私は何故そうするのかが分からないのですが
何か問題があるのでしょうか?
売主は
「不動産屋に支払う手数料はうちが支払うから
 何の問題もないですよ」
と言っているのですが。。。

このまま進めて良いものかどうか困っております。

Aベストアンサー

そのままで良いと思います

不動産屋を売り主の代理と考えれば良いだけの話です

売り主-売り主側不動産屋-買い主側不動産屋-貴方

中古物件ではこれが普通です

きちんとした契約書・取引にしたい場合は不動産屋を間に入れます

また、売り主のつきあいで不動産屋を入れる事も有ります

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q売主との価格交渉(不動産会社経由)

売主との価格交渉は何度もしていいものでしょうか?

買主(2000万円)→不動産会社←(2500万円)売主
買主(2100万円)→不動産会社←(2400万円)売主
買主(2200万円)→不動産会社←(2300万円)売主

のような感じで交渉していくほうがいいのか、
一発価格でいくほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

売主の状況と性格による!としか回答のしようがありません。


どうように交渉の仕方で買主の性格もあるていどは想像できます。


価格交渉は一発勝負だと思って指値をするべきだと思います。


まずは価格交渉をする前に、情報を探る必要があると思います。


ポイントとしては売りに出てからの期間!

数ヶ月から半年経っても売れて無い物件ならそろそろ値下げも考える頃だと思います。
数ヶ月程度ですでに売値を下げているようなら、売り急いでいる証拠です。
逆に半年以上が経過していても値下げをしていなければ、急いで売る必要が無いという事だと思います。


他にもいろいろとポイントはあると思います。


ただ、ひとつだけ言えることは…仲介業者はプロであっても売主は素人だと言うことです。

面倒くさい交渉なんてしたくないと思います。
だからこそ価格設定をして、その値段で買ってくれる人を募っているのです。

また、貴方が2000万~2200万と買値に幅を持たせているのと同様に、売主も売値の限界値を設定していると思います。


あくまでも想像ですが、一発目の提示が2000万なら500万もの差があるのでそれ以上の交渉は望めないと思います。
2200万で交渉をスタートしたなら、2300万から2400万で交渉が成立する可能性はあると思います。


売主にとっては買手は貴方だけではありません。不特定多数の中から物件を気に入ってくれた人が買い手になりますので、交渉するにしても相手は複数になります。
反面、その物件を気に入った貴方にとっては交渉相手はただ独りです。

売主の状況と性格による!としか回答のしようがありません。


どうように交渉の仕方で買主の性格もあるていどは想像できます。


価格交渉は一発勝負だと思って指値をするべきだと思います。


まずは価格交渉をする前に、情報を探る必要があると思います。


ポイントとしては売りに出てからの期間!

数ヶ月から半年経っても売れて無い物件ならそろそろ値下げも考える頃だと思います。
数ヶ月程度ですでに売値を下げているようなら、売り急いでいる証拠です。
逆に半年以上が経過していても値下げをしていなけ...続きを読む

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q不動産屋(売主)から火災保険会社を指定されています

現在、条件付売地に新築中の者です。
提携ローンを使わず、自分で銀行ローンを探しました。
その銀行から火災保険の斡旋を受け、見積りももらいました。

しかし、それを不動産屋に話したところ、
「火災保険はうちの指定じゃないと困る」と言われました。
多棟現場で周りの皆さんは「みんな指定のものに入っていて、その方が安い」そうです。
まだこちらの見積りはもらっていないので、何ともですが、

そこで、お聞きします。

(1) なぜ、不動産屋が指定してくるのでしょうか?
  火事にあった時に周りの家と同じ方が都合が良いのでしょうか?
  その他、不動産屋にメリットがあるのでしょうか?

(2) この指定は拘束力みたいなものはあるのでしょうか?
  ちなみに契約書にはその旨は記載されていません。

(3) 「司法書士もうちの指定じゃないと困ると言われました。
  それと関係がありますか?
  ちなみにそれも契約書には記載されていません。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)代理店収入が入る為
(2)契約書にない以上、拘束力はないと思います
(3)これも手数料の関係ではないでしょうか。

例えば、父親が質問者さんの父親が司法書士でも指定業者でないとダメということになりますよね。

結局は「(手数料が入らないから)困る」と思います。

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q土地売主が権利書を紛失!

このたび土地を購入することになり、手付金を支払い、明日ローンを組む銀行で売主(ただし名義人の息子さん)、仲介不動産屋、司法書士が同席し決済の予定でした。
っが!今日の夕方になって不動産屋から連絡があり「土地売主が権利書をなくしたので決済が出来ない。ただし、必要書類は持ち寄る」という連絡がありました。
今さら・・・とあきれてしまいますがここは冷静に対処しかない感じです。
保障ハガキの発行後でないと決済は出来ないということは過去問をチェックしてなんとなく理解できました。
買手として先に延びた決済までの間で注意、チェックすべき点がございましたらアドバイスいただけるとうれしいです。
ちなみに司法書士や不動産屋への支払い予定額は知らされています。(明日の決済として)
もし請求額が増えるようならそれはおかしいと考えてよいでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、「権利証」は「絶対に」二度とは発行されません。
「所有権を取得」したときに「登記所」が「登記済」の「印」を押して登記申請者に変換した書面(登記済証)のことを俗に「権利証」と呼んでいるだけであり、これは「所有権を取得した登記」を行ったときにしか作られません。

次に「保証書」も登記所が発行するということはありえません。

「保証書」とは、登記申請の「義務者」(この場合売主)が「登記簿に記載されている所有者」と同一人物であることを「保証人」2名が「保証した」書面のことであり、「義務者」の知り合い又は義務者に依頼された者(正確な資格要件は省略します)が署名し、「実印」を押印してさらに「印鑑証明書」を添付するものです。

この保証書を2通作成し、登記申請を行い、うち1通は「登記完了後」に申請人に返却されます。

私の最初の回答で「保証書」のことを触れませんでしたが、この書面は「明日」仮受付のために所有権移転登記申請を行うときに添付書面として提出することとなります。


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