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自宅が競売で落札され、25日に売却決定期日で落札者が正式に決まったようですが、昨日早速、落札者を名乗る男性名で、郵便受けに切手を貼ってない封筒が入っていました。

内容は「競売で買ったXXXX(フルネーム)です。連絡下さい(090-XXXX-XXXX)とだけしか書かれていません。

27日現在、裁判所からまだ何も通達も送付されて来てませんし、「買った」と言う言い方が気になりますが、その人も落札者に決定したと言うだけですよね?
こちらとすれば、いずれ退居に関して話をする必要があるとは理解していますが、裁判所から通達も無い前に、そう言う接触手段を取られてどうもすっきりしないので連絡していません。したくないのが本音ですが。(本人かどうかの確認が分らないので)

明日にでも、執行官の方が在室であれば話をしに行こうと思っていますが、放置しておいて良いと思われますか?

A 回答 (1件)

競売では、誰に売ったということを、元の持ち主に教える手続きはありません。


おそらく
「貴方が住んでる家を落札したが、そのまま住みたいというなら、家賃交渉にはいりたい」
「貴方が住んでるが、もう出て行って欲しい。ついては引越し費用の負担ぐらいはさせてもらう」
というような話し合いをしたいのではないでしょうか。

落札した本人であることを確認したかったら「売却決定通知」を見せてもらいましょう。
そこに記載された氏名と、目の前にいる者の身分証明証(免許証など)が一緒なら「落札者本人」です。
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Q競売物件の落札者を知りたい

競売物件で気になる物件がありました。
裁判所のHPで法人が落札したまではわかりましたが
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他に簡単に知る方法はありますでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

不動産業者です

一番確実なのは開札日に当該裁判所で開札に立ち会うことです。
落札者はもちろん次点者も公表されます。
誰でも会場には入れます。

あと確かではありませんが一定期間は裁判所で落札者の一覧表が閲覧できた気がしましたが(最近行ってないので不確かです)

落札者が法人については過去の落札者をデータ化された本が出版されてるのを見たことがあります。(落札データプレス)

Q競売落札物件の残置物

競売で、落札した戸建て住宅に、家財道具が残置されていた場合の処理についてお尋ねします。
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後日、問題が起こらない方法を、お教えください。
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Aベストアンサー

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて、動産目録を作成してくれます。室内に何があったのか?執行官が公正に証明してくれるわけです。
ですから、自己で保管などしても全く意味がありませんから、強制執行か?勝手に処分してしまうか?いづれかの選択しかないのです。

今後の展開に不安があるなら、時間と費用を要しても強制執行しか手は無いでしょう。強制執行の手法に、物だけの占有であれば現地保管という方法もあります。その物件でそのまま約1ヶ月間保管するのです。これだと倉庫の費用や運び出す費用はかかりません。条件は鍵のあるドア等すべて交換することぐらいです。玄関等に執行官の通知書が貼られます。
これが可能かどうか?担当執行官に尋ねて見て、可能なら申し立てしてみては?それがダメでも覚悟が出来ずに、不安を拭えないのであれば、正当に手続きを踏んで処分するしかありません。

市場価額よりは何割か安かったでしょうから、色々と手間がかかり、リスクも負うのは仕方ありません。

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて...続きを読む

Q競売後の流れ

現在は営業していませんが、店舗兼自宅に母親と祖母が住んでおりましたが、店を営業していたときの借金が返済できず家が抵当に入っていたため、保証協会より競売にかける旨の知らせがあり、家が無くなるのは覚悟していたのですが、2月の初旬の競売だったのですが、裁判所(?)等から何のお知らせもなく、3月の末頃、落札者が突然家を訪ねてきて、「落札後手続きも済ませ、昨日登記も変更終了しました。ついてはいつごろ明け渡し可能ですか?」と言われました。母はもうびっくりで...これって普通のことなんでしょうか? 

また裁判所に問い合わせても、今後の手続きはこれから法務局がおこなくので1ヶ月くらい待てば通達が届きますとのことだったのですが、5月も半ばの今日現在、まだ通達も来ず電話で問い合わせても返事をもらえないようです。こちらとしては債務が残ると思っているので幾らで落札され、どこにどれだけ債務が残るのかものすごく心配なんですが。

Aベストアンサー

>私が知りたいのは「落札後の流れ」ということになります

はい。わかりました。
執行官が開札し最高価買受人(昭和55年まで「競落」と云っていましたが、今では「買受」となっています)が決まりますと、裁判所は「売却許可決定」します。
その日から1週間以内に執行抗告がなければ、1から2ヶ月で代金納付します。
その代金納付によって所有権は買受人に移転します。
その日から、住んでいる者は不法占拠となります。
一般的には、買受人は、代金納付と同時に裁判所に「不動産引渡命令申請」します。
2から3日でその命令は占有者に特別送達で送るられています。
今回は、買受人が、その手続きをしていないようです。
だから、進行状況どうなっているのかわからないのでしょう。
買受人が近所の方と云いますが、それはどのように確認しましたか ?
不動産引渡命令も申請していないならば、少なくとも、所有権移転登記のあった登記簿謄本は見せるはずです。
これも見せて貰えないなら、pingu-pさんで法務局で調べて下さい。
そうすれば、所有権が移転した年月日がわかります。
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pingu-pさんが、わからないことは、「何時まで住んで居られるか」でしよう。
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その日は裁判所から通知はないのです。
だから、先にお話ししたように、買受人が不動産引渡命令申請しなければならないのです。
わからなければ、次々と教えます。

>私が知りたいのは「落札後の流れ」ということになります

はい。わかりました。
執行官が開札し最高価買受人(昭和55年まで「競落」と云っていましたが、今では「買受」となっています)が決まりますと、裁判所は「売却許可決定」します。
その日から1週間以内に執行抗告がなければ、1から2ヶ月で代金納付します。
その代金納付によって所有権は買受人に移転します。
その日から、住んでいる者は不法占拠となります。
一般的には、買受人は、代金納付と同時に裁判所に「不動産引渡命令申請」します。
2か...続きを読む

Q誰も落札しない競売不動産は最後にはどうなる

競売情報を見るのが好きなのですが、一つ疑問に思うことがあります。誰も落札しなかった物件は、最後はどうなるのでしょうか。特別売却になっても、再度競売にかかっても、とにかく最後まで誰も買わなかった場合です。たとえば、今日ネット閲覧したのは、変形、広くない、急斜面の山林(ほとんど崖)という悪条件が重なっていて、誰一人として、タダでも所有したくないような物件です(数万円で落札できそうでした)。

・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことができるのでしょうか。
・債権者が市町村などの場合(税金の滞納で競売にかけた場合)、競売で誰も買わなかったら、市町村が仕方なく保有者となって、管理してゆくのでしょうか。

Aベストアンサー

> ・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、
>  自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。
>  それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことが
>  できるのでしょうか。

不動産の所有権は放棄ができません。
法人だったら解散・清算が結了するまで所有し続けます。
(解散して精算が結了するまでの固定資産税は、代表取締役に支払い義務が生じます)

個人だったら亡くなれば、その時点で法定相続人に自動的に相続されますが、
法定相続人が全員相続放棄した場合は誰も管理者のいない状態になります。
(固定資産税は公示送達して、その後に不能欠損となるのが一般的です)

その後、仮にその土地を欲しい人が現れた場合は、「亡 日本太郎 相続管理財産」などの名称で法人化して相続管理財産人(通常は弁護士)を(欲しい人が)たてれば、売却なり所有権移転の手続きができます。

> ・債権者が市町村などの場合(税金の滞納で競売にかけた場合)、競売で誰も買わなかった
>  ら、市町村が仕方なく保有者となって、管理してゆくのでしょうか。

いま、地方自治体も財政難ですので、誰も買わないような価値の無い土地を引き取って、
税金を投入してまで管理はしません。

> ・債権者が民間(銀行など)の場合は、泣く泣く、ほしくもないのに、
>  自分で所有し続けて、固定資産税(僅かでも)を払い続けるのでしょうか。
>  それとも、不動産の所有権というのは、放棄して市町村などに譲り渡すことが
>  できるのでしょうか。

不動産の所有権は放棄ができません。
法人だったら解散・清算が結了するまで所有し続けます。
(解散して精算が結了するまでの固定資産税は、代表取締役に支払い義務が生じます)

個人だったら亡くなれば、その時点で法定相続人に自動的に相続されますが...続きを読む

Q競売後の未払い固定資産税

昨年春に破産免責済みです。
今から、抵当つき不動産の競売が始まるところです。
秋には落とされると思われます。予想されます価格は600万円です。未払い固定資産税は7万ほどで未だ払えていません。
残債務は700万ほどで妻が連帯保証人ですので、どちらにしても私たちのもとに帰ってきます。
妻は現在無職です。
それで、未払い固定資産ですが、もし不動産会社が落としてたらば、奇麗にしておかないと転売できないのだろうなと思われるのですが、その際未だ、私が払えない場合、どうなるものなのでしょうか?
相殺した感じで売るのか、またはいずれ私が裁判所からお呼びが有り払うことになるのか
一般的にはどうなるものでしょうか?
個人の方も最近は競売物件を扱うようですね。個人の方ならどうなるのでしょうか?
固定資産税は、不動産に対して差し押さえになり、裁判所から封書がとどいておりますが
なんせ、債務が確実に残るので、差し押さえからはあてがわれないかと思います。

ケースによるのは分かりますので、一般論としての回答おねがいします。
必要に応じて、専門家に相談をしようと思います。

Aベストアンサー

裁判所の不動産競売の場合、債権の届けと言って、国税や県税、固定資産税、市県民税など「先取り特権」がある税の債権は、差し押さえの有無に依らずあらかじめ、裁判所に届けられています。
おそらく昨年分までは、届けられており競売の落札代金から優先して支払われます。
裁判所で競売のファイルを閲覧できますので、免許証や印鑑と150円を持参して、ファイルを閲覧すると、租税関係の配当要求も把握できます。(債務者なので閲覧可能です)

今年の分のみ、質問者さんに請求が来るでしょう(税金関係は破産で免責にはなりませんから)
物件の明け渡し交渉の際に、買受人に明け渡し日に日割りで固定資産税等を清算してくれるよう頼んでみましょう。素直に明け渡しに応じてくれるなら先方もその程度の出費は、厭わないと思います。

Q競売にかかる立ち退き料(引越し費用)の相場

はじめまして。

今度、競売物件に入札を予定しております。
落札できた場合ですが、
占有者がいますが、法律的には立ち退きをしなければならない人が住んでいる=債務者 です。

立ち退き料(引越し費用)を負担した方がスムーズに取引できる場合、
立ち退き料(引越し費用)はおいくらぐらいなのでしょうか?

3000~4000万円ぐらいの物件(一軒屋)住宅です。

教えていただければ幸いでございます。

Aベストアンサー

円満に考えると損をしますよ。
占有者に権限がまったくない場合は余裕です。
貴方の持ち物ですから当日いたら追い出してください。
荷物があるとほざいたら 敷地外(道路)に出してください。
1円も払う必要はありません。
警察に知らない人が私の家に勝手に入り込んでると
通報してください。

しかし
何も取れな債権者が対抗措置を取られてる場合 
通常 
競売の厄介な占有者は前の持主と差押前に賃貸契約をしてるなどほざく人です。 これは後からでも作られた嘘の書類でも厄介です。 権利金を返せ 引越し代や ほかの住まいを用意しろなどぬかします。
勿論 この場合  礼金としてお金を積むしかないです。

Q競売物件を落札後の強制執行断行

競売物件を落札した物件の占有者が立ち退いてくれないので
強制執行の申立て後、催告までは終えました。
断行日は約一ヵ月後ですが、その間に何とか立ち退いてくれる
ことを祈るのみです。

質問なんですが、断行日の何日前だったら、申立てを取り消すことが可能ですか?
その場合、執行官に直接電話連絡するのみでいいんでしょうか?
それとも裁判所に書類を提出するのですか?

占有者が立ち退いてくれた場合は「住宅明渡届」などの書類に署名をしてもらわないと
あとあと問題が生じますか?
占有者には引越し費用も含め金銭を支払うなど、何度もお願いしたのですが、
執行抗告などで散々引き伸ばされて、やむを得ず最終手段となってしまったので
(落札後、4ヶ月経過しています)今後、こちらからの提示はしない予定ですが
催告されたので、もう逃げ道はなく、ほとほと困り果てて出て行ってくれると願ってるのですが・・。

立ち退きしたのが明らかであっても、断行は実施した方が無難でしょうか?
分かりにくい文章で申し訳ありません。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

このご質問をしようとした背景を想像してお答えします。

「執行を取り消す」という判断基準が問題でしょうね。後に問題を残さない為に強制執行するのであって、「出て行ったようだから、強制執行しなくて良いです」として、退去者から「建物の中に1カラットのダイヤを忘れてきた。そのダイヤは返してもらおう。」などと主張された場合、どのように収拾されるのでしょうか?

自主的に退去した場合、書面は取っておくべきです。前述のような主張をされないように。

冷静に考えてください。相手方は「袋のネズミ」状態なんです。絶対絶命状態なんです。相手方からあなたに対して何らかのアクションがあったとしても、それこそ「窮鼠、猫を噛む」というものです。

競落されて、それでも居座る人間に対して、あなたの常識は通じませんよ。強制執行は、「社会の常識」です。ここまでやってきて、迷わないことです。

Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されてお...続きを読む

Aベストアンサー

ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

Q自宅が競売になっていらない家具の処分はどうしたいいのでしょうか?

自宅が競売になる予定(自己破産)なんですが、そのとき要らない家具とかはどうしたらいいんでしょうか?知人に聞いたらそのままで置いて出て行ったらいいと言われました。(実際に夜逃げや破産したひとの家の家具を処分しに行く仕事もしていたのでみんな置いていってたと・・・)4月から粗大ごみの料金がかかるので、3月最終粗大ごみの時に捨てようと考えていたのですが、置いていっててもいいものなのでしょうか?

Aベストアンサー

まだ競売は開始されていないのですね。
落札されるまでは貴方の家ですから先に家を明け渡す必要はありません。

不要なものであれば今のうちに知り合い等に譲られるか
リサイクルショップ等に買取(引き取り)を依頼されてはどうでしょうか?

競売は任意で売却する場合とは違い、家具が残っているから
値段が下がる(処分費を減額する)ようなことはほとんどありません。

不要な家具などについては、裁判所から物件調査に来た際に
「残した家具については所有権を放棄する」とお話になるか

落札された場合は落札者に対して同様の交渉することになります。
落札者によっては「処分費を負担してくれ」と言う可能性もありますが
「家具を放棄する分、(自分たち人間は)早く退去する」
「処分費用を取られるくらいな自分で処分するが、その分明け渡しが遅くなる。」
などと交渉されれば、だいたいの相手はOKしてくれるのではないでしょうか。

Q3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産を入手したいのですが

3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産を入手したいのですが、3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産は裁判所は再度この不動産を競売にかけることはしない、という規則になっているのでしょうか?
この物件について権利関係や関係者の利害関係をしらべているのに手間どり、結局入札する機会をうしなってしまいました。
3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産であっても、抵当権者が競売の実行をつよくのぞめば、裁判者は4回目の競売を実施するのでしょうか?
この場合、基準価格は3回目と同額もしくは3回目より、ひきさげられるでしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

>>3回期間入札、特別売却にかけられても落札されなかった競売不動産であっても、抵当権者が競売の実行をつよくのぞめば、裁判者は4回目の競売を実施するのでしょうか?
債権者が良ければ、ほぼエンドレスで出ます。

>>基準価格は3回目と同額もしくは3回目より、ひきさげられるでしょうか?
次回出るときの価格は下がった価格しか、私は見たことありません。

実際、問題物件で1年以上前に2億円ぐらいで競売で出て、流れ続けて前回また6千万円ぐらいで出てました。
待てば、また出る可能性の方が高いですよ。
特別売却過ぎても、裁判所に相談すれば特別売却出来るコトもあります。
早く買いたければ、その物件がどうなっているか裁判所で聞いてみたら如何ですか?


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