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親に借金して、不動産(中古マンション)を取得する予定です。
金額は最大で2500万円になります。
両親と相談して、なるべく贈与税などの税金がかからない方法で譲り受けたいのですが最善の方法はどのような形になりますでしょうか。

1)物件名義を父親にし、一定額を毎月送金(家賃名義?)

2)物件名義を自分にし、借用書を作成して一定額を毎月送金(借金返済)

といったことを、両親からは提案されています。
この場合、返済途中でなくなった場合はどのようなことになるのでしょうか。
何かほかのよい方法があったりしますか?

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A 回答 (3件)

 お父様から1500万円を借り入れる形でマンションを取得されるという前提でお話しさせて


 いただきます。

 ※ 返済途中でお父様がお亡くなり成られた場合の相続税の課税関係について

  1500万から既返済額を差し引いたいわゆる残債が、貸付金(債権者:お父様
  債務者:質問主様)としてお父様の相続財産としてカウントすることとなります。

  この貸付金について、質問主様本人が相続等により取得した場合は、債権者=債務者の
  関係となりますので、誰にも返済する必要がありません。質問主様以外の方が取得した
  場合は、従前の通り取得した方に返済する必要があります。

 ※ 蛇足かもしれませんが、お父様から借り入れる際には以下のことを御留意いただければ
   よろしいかと存します。
   ・金利を付す形で金銭消費貸借契約を結ぶこと
    親族間の金銭の貸借について、税務署は贈与ではないかとの前提で考える傾向があり
    ます。しかし、第3者からお金を借りるのと同じ条件でお金を借りた場合は贈与には
    あたりません。そこで、金利(銀行等の住宅ローンの最低金利ぐらいでよろしいかと
    思います)を付けることを契約書に明記し、実際に返済していれば贈与に該当しませ
    ん。
    金利部分については、お父様の所得(雑所得)に該当することとなります。

   ・返済の事実を通帳等により記録として残しておくこと
     返済途中で万が一お父様がお亡くなりになった場合の貸付金の金額を把握するため
     にも必要かと思われます。    
 
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>1)物件名義を父親にし、一定額を…



父が亡くなればそのマンションは、半分が母のもの、残り半分が子ども全員のものになりますので、たとえばあなたが 3人兄弟なら全体の 1/6 しかあなたのものになりません。
父に払っていた家賃の 5/6 を、母および兄弟に支払い続けることになります。

>2)物件名義を自分にし、借用書を作成して…

同様に、父に払っていた返済金の 5/6 を、母および兄弟に支払い続けることになります。

>何かほかのよい方法があったりしますか…

一昨年の麻生追加経済対策がまだ有効です。
そのマンション購入が今年これからなら、1,000万円まで贈与税はかかりません。
安心して自分の名義にしてください。
ただ、細かい条件がいくつかありますので、問題ないかご確認ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

残り 1,500万は、父が 65歳以上なら
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
65歳未満なら
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
の「相続時精算課税」を申告することによって、現時点での贈与税は回避できます。

ただしこちらは麻生追加経済対策とは違って、あくまでも相続時精算ですので、父が亡くなったときに今回の贈与も含めた全遺産額に対し、相続税の可否が判断されることになります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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そのマンションが築25年以内なら、相続時精算課税を使って贈与にすれば2500万円まで贈与税かかりません。


また、非課税の特例を使えば、1000万円まで贈与税かかりません。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答への補足

恐らく築数25年以上の物件になると思います。
その場合1500万円は単純譲渡のすれば課税されますが、
それを借金という形にして返済していこうと考えています。

そうなった場合、死亡時の清算がどうなるのかを確認したく質問させていただいております。

補足日時:2011/02/14 07:58
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