売買契約をしましたが、不動産屋が決めてきたローンの内容が最初に聞いていた
ものと異なり、融資が満額下りず、差額を保証人の自宅を抵当に入れれば融資する
ということなのですが、この内容では、ローン契約をしたくない、と言ったところ
違約金を払わないと売買契約を解約できないと言われたのですが、本当ですか?
実際には、ローン契約結べていないので、契約を白紙にすることは、できないの
ですか?教えて下さい。

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A 回答 (2件)

契約書の中に、「融資利用の特約」というところがあると思います。


これは、買主が融資を受ける場合に、期日を定め、その期日までに、あらかじめ決めておいた内容の融資の承認がとれない場合は、その期日までなら買主は契約を解約できるという旨を定めるものです。

この特約があることを前提として話を進めますが、まず、あらかじめ予定された融資の内容という点に注意してみて下さい。
通常融資の内容については
融資申込先:●●銀行●●支店 
申込み金額:金●●万円 
融資承認期日:平成13年4月●日まで
・・・と3つの項目があるはずです。
あなたが今、満額と表現されている金額が上記記載の金額で、契約後、上記記載の金融機関に不備なく申し込んだが、結果として、この通りには融資承認が下りなかったというのであれば、あなたは解約することができます。
(記載された金額はOKだったが、結果としてこれでは足りなかったというのはダメです。)

この特約は、あくまで解約することがで・き・る!(=手付金を売主から返還してもらい、白紙解約できる)ということで、ご自分で「融資が否認され、買いたいけど買えないので、解約します」と売主に意思表示して、初めて効力があるということです。
だまっていても自然と白紙になるということではありませんので注意して下さい。
(白紙解約というのは、最初からなかったことという意味ですから、手付金は当然に戻ってきます。)

もう一つ期日についてですが、融資承認の期日はいつまでになっているか確認して下さい。この日を過ぎてしまえば、売主としては契約が成就していると見なすわけですから、白紙解約というわけにはいかなくなってきます。

ローン特約による解除の他に、買主側からは、手付解除(理由の如何を問わず、s定められた期日までなら、手付金を放棄して解約する方法)と違約解約(手付解除の期日を越えて解約する場合)がありますが、違約の場合は、損害の大小にかかわらず通常は売買代金の20%を請求できるという旨が契約書で定められているはずです。

今回の場合は、あなたが解約条項のことが十分に理解してないことにつけこみ、ローンが否認された後も強引に契約を成就させるために保証人まで出してきてることには、間に入っている仲介会社もあきらかに行き過ぎだと思います。
もし融資承認期日が既にすぎているようだったら、すぐに管轄行政庁の相談窓口へ出向いて、事情の説明と具体的な相談を行うべきでしょう。弁護士等紹介してもらえ、内容証明など然るべき処理をしてくれるはずです。

 

この回答への補足

丁寧に答えていただきありがとうございます。ただ相手が専門家だけに素人が
何を言っても、ああでもない、こうでもない、と言い返されしまい困っています。
実際にローン特約は盛り込まれていますが、期日などは、記入されておらず、
保証人付きでもローンを組めるようにしたから、手数料は、払うように言われ
ました。もしくは、他の物件を進めてきます。納得のいく金額で折り合いをつける
のが、いいのかとことん出るとこに出るようにしたらよいのか教えて下さい。

補足日時:2001/04/19 21:35
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まず売買契約書を確認してみてください。


融資特約(ローン特約)の条項は盛り込まれていますか?
通常、
「契約書または重要事項説明書に記載された融資が否認された場合、契約そのものが白紙に戻される」という特約が入っているはずです。
一般の方が住宅を購入する際に「ローンの許可が下りなかったら現金で」買えるわけありません。しかし、金融機関は正式な売買契約が終了していないとローンの申し込みの受け付けはしませんし、当然その後の保証会社の審査などへ進みません。保証会社の審査がおり、はじめて融資が承認されるわけです。

そういった状況の中で、買主を守るための条項がこのローン特約です。
ですから「当初予定していた申し込み内容では否認された」というとり方をすれば、白紙に戻せるのではないでしょうか。

ただ昨今、契約後に気が変わったけど手付金放棄や違約金の支払いを避けたいが為にこの特約を悪用する人がいるようです。売主側から、融資が否認された証明書を要求されることもあります。
今回のご相談のようにあれこれと他の方法で資金を調達するアドバイスも当然おこなったりしますし、
本当に手に入れたい方であれば
「親名義の自宅を担保に資金を調達して、親と共有で所有する」などなど、
なんとしてでも資金を調達するかたもいらっしゃいます。

「保証人の自宅を担保に入れてまでの購入計画ではなかった」
「保証人が担保提供をしない」
という部分をポイントに、ローン特約を実行させてみたらよいかと思います。

ただ、もし
契約条項にローン特約がもりこまれていなかったら・・・
手付解除日(その日までであれば手付金を放棄することによって契約を解除できる)を過ぎていた場合は、当然違約となります。

まずは契約書、重要事項説明書の内容を今一度確認してみてください。

この回答への補足

丁寧に答えていただきありがとうございます。ただ相手が専門家だけに素人が
何を言っても、ああでもない、こうでもない、と言い返されしまい困っています。
実際にローン特約は盛り込まれていますが、期日などは、記入されておらず、
保証人付きでもローンを組めるようにしたから、手数料は、払うように言われ
ました。もしくは、他の物件を進めてきます。納得のいく金額で折り合いをつける
のが、いいのかとことん出るとこに出るようにしたらよいのか教えて下さい。

補足日時:2001/04/19 21:32
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Q不動産売買契約書の内容

建築条件付宅地で新築予定です。
今度、不動産売買契約を結び、着工予定です。
その内容で気になる点がありますので、ご意見を聞かせてください。
「本物件のうち建物について、構造および付属物等が標記表示と相違しても、売主、買主は互いに売買代金の増減請求その他何らかの異議、苦情等
を申し出ないものとする。」
これは、買主にあまりにも不利な条項と思われるのですが、通常の契約
なのでしょうか?

Aベストアンサー

 63maです。

 >「本物件のうち建物について、構造および付属物等が標記表示と相違しても、売主、買主は互いに売買代金の増減請求その他何らかの異議、苦情等を申し出ないものとする。」<
 もう少し、具体的に回答しますと、この条文がまさに「建築条件付建物」の特殊条文です。
 つまり、「表記表示」とは建物の構造や付属物の見本みたいな意味合いです。何にも建築上の規制等が無ければ、見本通りの建築が可能ですから、特殊条文は要らないと思います。
 しかし、質問の土地は、建物の「建築条件付き」ですから、種々の規制・規則があり、見本通りの構造や付属物が出来ない事を、予め予測している為の条文なのです。
 結果的に、建築条件に従って建物の構造や付属物を設置した費用に過不足が出ても、最初の契約上の金額でやりましょう、と言う事です。
 例えば、契約上付属物の経費が100万円ですが、建築条件に従った結果、120万円になっても、20万円の追加請求はしません。と言う意味の条文です。(逆も有り得ますが)

Q中古マンション売買時 ローンはどのような契約になるのですか

中古マンションの売買のとき、ローン残債があれば物件には抵当権がついていますよね。

一方買い側がローンを組むなら銀行が物件に抵当権を設定しますよね。その場合売り側の抵当権は外しておかないといけないようにおもうのです。

しかし売り側は売却代金をいただいたら残債を返済して抵当権を外せることになると思うのです。

このようなとき契約はどのようにするものなのでしょうか。

ローン借り換えのときのつなぎ融資のようなものを使って売り側の抵当権をいったん外すのでしょうか。

Aベストアンサー

中古マンションの売買において、その物件に抵当権が設定されている場合は、
買主から受領する売買代金で抵当権の抹消するのが一般的です。
売主は事前に抵当権を抹消するための資金を用意できないことがほとんど
でしょうから、引渡し時に売買代金にて抹消しています。

>一方買い側がローンを組むなら銀行が物件に抵当権を設定しますよね。
その場合売り側の抵当権は外しておかないといけないようにおもうのです。
しかし売り側は売却代金をいただいたら残債を返済して抵当権を外せること
になると思うのです。

おっしゃっているとおりですね。この場合の引渡しのスキームは下記のよう
な流れでしょうか

売主から金融機関へ一括返済の申し込みをしてもらう。

仲介業者が抵当権者(金融機関等)に連絡をとり、完済予定日・担当司法書を伝える。
この時金融機関に抵当権の抹消書類の確認を司法書士とやりとりしてもらうよう依頼する。
引渡しの場所に金融機関は抵当権抹消書類を持ってきてくれません。
そのため金融機関と司法書士との間で事前に抹消書類確認作業をしてもらうのです。

完済金額の確認。売買代金で不足するようであれば売主に用意していただく様、案内する。
(引き落とし口座へ不足分を予め入金していただく。)
完済金額は金融機関から売主へしか伝えません(個人情報のため)ので
売主から完済金額を聞いたら、私はその金額でいいか金融機関へ再度確認
していますね。

引渡し日当日(買主ローン借入銀行にて)
所有権移転の為の書類確認(権利証、印鑑証明書、住民票等)
買主の融資実行→売買代金の支払(売主のローン引き落とし口座へ送金)
鍵の引渡し

売主、司法書士、仲介業者そろって抵当権者(金融機関)のところへ出向き
抵当権抹消書類の受領をします。

こんなところでしょうか。

中古マンションの売買において、その物件に抵当権が設定されている場合は、
買主から受領する売買代金で抵当権の抹消するのが一般的です。
売主は事前に抵当権を抹消するための資金を用意できないことがほとんど
でしょうから、引渡し時に売買代金にて抹消しています。

>一方買い側がローンを組むなら銀行が物件に抵当権を設定しますよね。
その場合売り側の抵当権は外しておかないといけないようにおもうのです。
しかし売り側は売却代金をいただいたら残債を返済して抵当権を外せること
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Q住宅ローン…融資希望の銀行につなぎローンがありません。

いつも質問させていただいております。

現在、新築を計画中。
借入金額は2000万円を予定しています。

今、融資を検討しているのは
S生銀行の長期固定金利35年です。
フラット35より借入れに際する諸経費が少ないので
候補にあがりました。

しかし、S生銀行の融資は
新築が完成した後に融資を受けられるとのこと。
それでは
新築途中に発生する中間払い(って言うのでしょうか?)が支払えません。
「当行ではつなぎローンはありません。
建築途中に発生する中間払いなどの資金は他行でお借りください」との回答でした。
私はS銀行での借入れ1本にしたかったので
状況に悩んでおります。

ちなみにフラット35も完成後の融資…と知りました。
完成後融資ってけっこうあるんですね…勉強不足でした。
完成後融資を利用された方々は
中間払いの資金をどのように調達しているのでしょうか?

ちなみに手元にあった現金は
土地購入に使いました。
土地は現金で、建物はローンで…という計画です。

アドバイスいただけたら幸いです。
不足している情報は、ご指摘があれば補足いたします。

よろしくお願い致します。

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Aベストアンサー

ハウスメーカーの営業担当者と相談してみてください。
いろいろと経験があるはずですし、金融機関と面識もあるはずです。こういう場合は、この銀行が強い、というようなことがあるのです。

私はいろいろと世話になりましたので。

もっとも私が建てたハウスメーカーは完成後一括払いだったので、つなぎは使いませんでしたが。

Q個人間の土地売買キャンセルにおける違約金について

昨年、土地の購入を検討しました。売りに出ていたものではなく、直接所有者の方を知っていたので直接お聞きしました。相場の倍の値段を言われましたが、購入の方向で、話をしました。

ただし、その後1年程、検討した結果、家とは難しいもので、予算的な事も含め、私の中でその土地での家の建築は難しいという結論に至りました。

この件、所有者の方が売買の手数料等を嫌い、第三者を介さずに口頭で、購入したい旨を話し、手付金や契約書は何も存在しません。
現在までお互いにお金のやりとりも登記等の具体的なものは何も発生していません。

購入の意志を示したのはこちらの手前、とても申し訳ない上、反省もしておりますが、こういう場合、違約金みたいなものは発生するのでしょうか?

どうか教えてください。

Aベストアンサー

不動産業を営んでいる訳ではないでしょうから、人件費や会社の経費が発生している訳ではないでしょうから、現実的な損失は無いかもしれませんが、1年間寝かしていたために、土地が値下がり(路線価を見れば値下がり率がわかります)したり、他の方へ売るチャンスを失ったかもしれません。

約束がどの程度のものだったのかわかりませんし、その方が売る土地というものが事業用のものなのかどうかにもよると思います。

気持ちの問題では無いでしょうか?
信頼したから直接取引に応じた訳で、不動産屋を通していたら、手付けを1割払って、返ってきていませんよね。
1年押さえるには金利もかかってきます。

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Q親子間の不動産売買契約 住宅ローン控除

平成9年に建てた持ち家があり不動産屋で見積もってもらうと2000万程の価値らしいのですが、ローンも2000万弱程残っています。
名義は父でローンの連帯保証人(収入合算)が息子になっています。
今は息子夫婦がその家に住んでいます。
息子に名義変更したいのですが、父と息子間で売買契約により名義変更した方が税金が掛からないと聞きました。
変更手数料などいくら位掛かるのでしょうか。

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住宅ローン控除は受けれるのでしょうか?
父は8年程前に家を出て借入人は父ですがローンは息子が払っています
父の名義で得をする事といえば固定資産税の軽減措置が未だ行われている事ぐらいなのですが親子間でも売買契約を行えばそこから10年でしょうか、控除が受けれるのでしょうか?

Aベストアンサー

1.まず、親子間売買において住宅ローンが受けられるかどうかの方が問題かと考えます。一般的には銀行の住宅ローンでは個人間、親子間での売買には適用不可となり、特に主債務者と連帯保証人間での売買ではこれを認める必然性が無い、ということになりそうです。

2.つぎに息子が今年から会社員になったというなら、勤務年数が少ないという問題が住宅ローンの審査に大きな影響を及ぼしそうです。

3.最後に、住宅の価値が仮に2000万円としてもローン残が同額となれば担保価値の評価の点でもネックになりそうな気がします。

4.変更手数料については、自宅購入にかかる経費一式を銀行・不動産業者のサイト欄で検証されればと考えます。(引越・家具代等は不要でもそれ以外は必要)
    http://www.housingnavi.jp/edit/g/g7_2_03.html

5.こういった全ての障害を越えられれば、自宅取得でローン利用している以上住宅ローン控除は可能になる筈だと考えます。


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