不動産の売買契約について（ローン）

売買契約をしましたが、不動産屋が決めてきたローンの内容が最初に聞いていた
ものと異なり、融資が満額下りず、差額を保証人の自宅を抵当に入れれば融資する
ということなのですが、この内容では、ローン契約をしたくない、と言ったところ
違約金を払わないと売買契約を解約できないと言われたのですが、本当ですか？
実際には、ローン契約結べていないので、契約を白紙にすることは、できないの
ですか？教えて下さい。

No.1 回答者： rockymac 回答日時： 2001/04/19 00:51

まず売買契約書を確認してみてください。

融資特約（ローン特約）の条項は盛り込まれていますか？
通常、
「契約書または重要事項説明書に記載された融資が否認された場合、契約そのものが白紙に戻される」という特約が入っているはずです。
一般の方が住宅を購入する際に「ローンの許可が下りなかったら現金で」買えるわけありません。しかし、金融機関は正式な売買契約が終了していないとローンの申し込みの受け付けはしませんし、当然その後の保証会社の審査などへ進みません。保証会社の審査がおり、はじめて融資が承認されるわけです。

そういった状況の中で、買主を守るための条項がこのローン特約です。
ですから「当初予定していた申し込み内容では否認された」というとり方をすれば、白紙に戻せるのではないでしょうか。

ただ昨今、契約後に気が変わったけど手付金放棄や違約金の支払いを避けたいが為にこの特約を悪用する人がいるようです。売主側から、融資が否認された証明書を要求されることもあります。
今回のご相談のようにあれこれと他の方法で資金を調達するアドバイスも当然おこなったりしますし、
本当に手に入れたい方であれば
「親名義の自宅を担保に資金を調達して、親と共有で所有する」などなど、
なんとしてでも資金を調達するかたもいらっしゃいます。

「保証人の自宅を担保に入れてまでの購入計画ではなかった」
「保証人が担保提供をしない」
という部分をポイントに、ローン特約を実行させてみたらよいかと思います。

ただ、もし
契約条項にローン特約がもりこまれていなかったら・・・
手付解除日（その日までであれば手付金を放棄することによって契約を解除できる）を過ぎていた場合は、当然違約となります。

まずは契約書、重要事項説明書の内容を今一度確認してみてください。

この回答への補足

丁寧に答えていただきありがとうございます。ただ相手が専門家だけに素人が
何を言っても、ああでもない、こうでもない、と言い返されしまい困っています。
実際にローン特約は盛り込まれていますが、期日などは、記入されておらず、
保証人付きでもローンを組めるようにしたから、手数料は、払うように言われ
ました。もしくは、他の物件を進めてきます。納得のいく金額で折り合いをつける
のが、いいのかとことん出るとこに出るようにしたらよいのか教えて下さい。

補足日時：2001/04/19 21:32

No.2 ベストアンサー 回答者： and4173 回答日時： 2001/04/19 02:52

契約書の中に、「融資利用の特約」というところがあると思います。

これは、買主が融資を受ける場合に、期日を定め、その期日までに、あらかじめ決めておいた内容の融資の承認がとれない場合は、その期日までなら買主は契約を解約できるという旨を定めるものです。

この特約があることを前提として話を進めますが、まず、あらかじめ予定された融資の内容という点に注意してみて下さい。
通常融資の内容については
融資申込先：●●銀行●●支店　
申込み金額：金●●万円　
融資承認期日：平成１３年４月●日まで
・・・と３つの項目があるはずです。
あなたが今、満額と表現されている金額が上記記載の金額で、契約後、上記記載の金融機関に不備なく申し込んだが、結果として、この通りには融資承認が下りなかったというのであれば、あなたは解約することができます。
（記載された金額はＯＫだったが、結果としてこれでは足りなかったというのはダメです。）

この特約は、あくまで解約することがで・き・る！（＝手付金を売主から返還してもらい、白紙解約できる）ということで、ご自分で「融資が否認され、買いたいけど買えないので、解約します」と売主に意思表示して、初めて効力があるということです。
だまっていても自然と白紙になるということではありませんので注意して下さい。
（白紙解約というのは、最初からなかったことという意味ですから、手付金は当然に戻ってきます。）

もう一つ期日についてですが、融資承認の期日はいつまでになっているか確認して下さい。この日を過ぎてしまえば、売主としては契約が成就していると見なすわけですから、白紙解約というわけにはいかなくなってきます。

ローン特約による解除の他に、買主側からは、手付解除（理由の如何を問わず、s定められた期日までなら、手付金を放棄して解約する方法）と違約解約（手付解除の期日を越えて解約する場合）がありますが、違約の場合は、損害の大小にかかわらず通常は売買代金の２０％を請求できるという旨が契約書で定められているはずです。

今回の場合は、あなたが解約条項のことが十分に理解してないことにつけこみ、ローンが否認された後も強引に契約を成就させるために保証人まで出してきてることには、間に入っている仲介会社もあきらかに行き過ぎだと思います。
もし融資承認期日が既にすぎているようだったら、すぐに管轄行政庁の相談窓口へ出向いて、事情の説明と具体的な相談を行うべきでしょう。弁護士等紹介してもらえ、内容証明など然るべき処理をしてくれるはずです。

　

この回答への補足

丁寧に答えていただきありがとうございます。ただ相手が専門家だけに素人が
何を言っても、ああでもない、こうでもない、と言い返されしまい困っています。
実際にローン特約は盛り込まれていますが、期日などは、記入されておらず、
保証人付きでもローンを組めるようにしたから、手数料は、払うように言われ
ました。もしくは、他の物件を進めてきます。納得のいく金額で折り合いをつける
のが、いいのかとことん出るとこに出るようにしたらよいのか教えて下さい。

補足日時：2001/04/19 21:35